8 sposobów na przekształcenie działki rolnej w budowlaną

Wiele osób zastanawia się:

• Czy będąc właścicielem działki rolnej można zbudować na niej budynek mieszkalny?

• Czy trzeba przekształcić działkę rolną na budowlaną?

• Jak wygląda przekształcenie działki rolnej na budowlaną?

• Czy niezbędna jest do tego zmiana przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze? 

• Czy musimy wyłączyć te grunty z produkcji rolnej?

• A może wystarczy wystąpić o pozwolenie na budowę lub zmienić sposób użytkowania istniejącego budynku?

• Czy warto się spieszyć z dokonaniem przekształcenia?

Na te pytania odpowiemy w tym artykule, w którym przedstawimy 8 sposobów na przekształcenie działki rolnej w budowlaną.

SPOSÓB 1: Zabudowa mieszkaniowa na podstawie decyzji o warunkach zabudowy

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego przyjmowanym w formie uchwały rady gminy składającym się z części tekstowej oraz graficznej określającym przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy danego terenu. W uchwalonym przez gminę planie miejscowym grunty rolne mogą zostać przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Czy w przypadku, gdy na danym terenie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, możemy wybudować dom na działce rolnej?

Tak, ale musimy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy wydawaną w sytuacji, gdy dla danego terenu nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.   

Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy uzależnione jest od spełnienia pewnych wymogów. Należą do nich:

• tzw. „zasada dobrego sąsiedztwa” – co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy;

• działka jest położona na obszarze uzupełnienia zabudowy (warunek ten nie ma zastosowania do decyzji, które staną się prawomocne przed 1 stycznia 2026 r.);

• działka ma dostęp do drogi publicznej;

• istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanej inwestycji;

• teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów;

• decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;

• inwestycja nie znajdzie się w obszarze strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, strefy kontrolowanej przy istniejącym gazociągu, strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Spełnienie powyższych warunków powinno skutkować wydaniem decyzji o warunkach zabudowy, również na gruntach rolnych.

Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej

Przed złożeniem wniosku o wydanie pozwoleniu na budowę, należy wyłączyć grunt z produkcji rolnej. Decyzję o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej wydaje starosta, a w miastach na prawach powiatu burmistrz lub prezydent.

Ile wynoszą opłaty za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej?

Właściciel nieruchomości, która na wniosek została wyłączona z produkcji rolnej, zobowiązany jest:

• zapłacić jednorazową opłatę za wyłączenie z produkcji;

• uiszczać opłaty roczne przez okres 10 lat – opłata roczni stanowi 10% opłaty jednorazowej.

Wysokość opłaty jednorazowej uzależniona jest od klasy gleby i rodzaju gruntu. Wyjaśniliśmy to w artykule: Ile kosztuje odrolnienie działki? Wszystko, co trzeba wiedzieć o kosztach odrolnienia w 10 punktach, w którym szerzej opisaliśmy odrolnienie i procedurę wyłączenia gruntu z produkcji rolnej.

Niektóre rodzaje gleb są zwolnione z uzyskiwania zgody na ich wyłączenie z produkcji rolnej – w takim wypadku, gdy tylko postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego umożliwiają zabudowę mieszkaniową na gruntach rolnych, od razu można występować z wnioskiem o pozwolenie na budowę.

Kiedy nie zapłacimy opłaty za wyłącznie gruntu z produkcji rolnej?

Po pierwsze, należy wskazać, że opłata roczna pomniejszona jest o wartość gruntu w dniu faktycznego wyłączenia tego gruntu z produkcji rolnej.

Ponadto, istnieje wyłączenie od zapłaty należności i opłaty rocznej w przypadku wyłączenia gruntów z produkcji na cele budownictwa mieszkaniowego. Zwolnieniu podlegają grunty o powierzchni:

• do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego;

• do 0,02 ha, przypadającej na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budynku wielorodzinnego.

Przed złożeniem wniosku warto więc sprawdzić, czy nasza nieruchomość będzie podlegała zwolnieniu z zapłaty należności i opłat rocznych.

SPOSÓB 2: Budowa budynku mieszkalnego w zabudowie zagrodowej na podstawie decyzji o warunkach zabudowy

Decyzję o warunkach zabudowy można także uzyskać w przypadku wznoszenia na gruntach rolnych zabudowy zagrodowej.

Zabudowa zagrodowa to budynki mieszkalne (np. dom jednorodzinny) oraz budynki gospodarcze (służące produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu wchodzące w skład gospodarstwa rolnego, np. stodoły, obory czy garaże przeznaczone do przechowywania pojazdów rolniczych).

Za gospodarstwo rolne w tym wypadku uznaje się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem.

To, czym jest zabudowa zagrodowa na działce rolnej, wyjaśniliśmy szerzej w artykule: Kto może wybudować dom na działce siedliskowej?

W takiej sytuacji również wymagane jest spełnienie wskazanych wcześniej wymogów dotyczących decyzji o warunkach zabudowy. Zastosowania nie będzie mieć jednak „zasada dobrego sąsiedztwa”. Oznacza to w praktyce, że budowa inwestycji nie wymaga sąsiedztwa z żadną zabudowaną działką ani ewentualnego dostosowania do istniejącej zabudowy, gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

Decyzja o warunkach zabudowy nie zwalnia z obowiązku wyłączenia gruntów rolnych z produkcji rolnej przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę.

Procedura wyłączenia gruntu z produkcji, ustalenia wysokości należności oraz opłat rocznych jest analogiczna do tej opisanej dla sposobu nr 1.

SPOSÓB 3: Budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego na terenach przeznaczonych w planie miejscowym pod zabudowę mieszkaniową 

Dzięki uznaniu działki rolnej przez plan miejscowy za obszar zabudowy mieszkaniowej, właściciel takiej działki będzie mógł, bez przeprowadzenia procedury przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze, wybudować na niej swój dom.

Gdy w planie miejscowym grunty rolne są przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, to najczęściej są oznaczane w części graficznej planu miejscowego symbolem „MN„.

Tak samo, jak w przypadku zabudowy mieszkaniowej realizowanej na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, uzyskanie pozwolenia na budowę uzależnione jest od wyłączenia gruntów z produkcji rolnej. Decyzję w tym zakresie wydaje starosta.

Procedura wyłączenia gruntu z produkcji, ustalenia wysokości należności oraz opłat rocznych jest analogiczna do tej opisanej dla sposobu 1.

SPOSÓB 4: Budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie zagrodowej na terenach przeznaczonych w planie miejscowym pod tereny rolnicze i dopuszczające zabudowę zagrodową

Możliwość budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie zagrodowej na podstawie planu miejscowego, na terenach, które w planie najczęściej oznaczone są jako „R” lub „RM”, będzie możliwa, gdy działka jest oznaczona w planie miejscowym jako tereny rolnicze z dopuszczeniem zabudowy zagrodowej. Pozwoli to właścicielowi będącemu rolnikiem na wybudowanie na tym gruncie jednorodzinnego budynku mieszkalnego bez uprzedniej zmiany przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze.

Budowa budynku mieszkalnego w zabudowie zagrodowej nie wymaga również wyłączenia gruntu z produkcji rolnej. Związane to jest z tym, że budynek ten posadowiony jest na gruntach rolnych i wchodzi w skład gospodarstwa rolnego.  

Jeżeli jednak osoba posiadająca gospodarstwo rolne w zabudowie zagrodowej zamierza wykonywać na nieruchomości inną działalność niż działalność rolnicza, musi wyłączyć grunty z produkcji rolnej. W takim przypadku opłaty za wyłączenie kształtują się tak samo jak w przypadku budynku na terenach przeznaczonych na zabudowę mieszkaniową.

W tym przypadku również obowiązuje wyłączenie z obowiązku uiszczenia należności i opłat rocznych dla właścicieli nieruchomości wyłączanych z produkcji rolnej w zabudowie zagrodowej, jeżeli:

• wyłączenie gruntów z produkcji dotyczy części gruntu rolnego pod zabudową zagrodową, którego powierzchnia nie przekracza 30% całkowitej powierzchni gruntu rolnego pod zabudową zagrodową w danym gospodarstwie rolnym, nie więcej niż 0,05 ha;

• właściciel gruntów wyłączanych z produkcji, o których mowa powyżej, zobowiąże się do dalszego prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego wchodzi zabudowa zagrodowa, składając wniosek o wyłączenie tych gruntów z produkcji.

SPOSÓB 5: Budowa budynku rekreacji indywidualnej na terenie przeznaczonym w planie miejscowym pod zabudowę rekreacyjną, turystyczną, wypoczynkową

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może również dopuszczać zabudowę rekreacyjną, turystyczną lub wypoczynkową na gruntach rolnych. Nieruchomości takie, w części graficznej planu miejscowego oznaczone są symbolem „ML„.

Właściciele takich działek nie muszą, podobnie jak w przypadku zabudowy mieszkaniowej i zagrodowej, zmieniać przeznaczenia gruntu rolnego. Analogicznie, trzeba jednak wyłączyć grunt z produkcji rolnej na zasadach opisanych powyżej.

W przypadku zabudowy rekreacyjnej, turystycznej i wypoczynkowej nie zostały przewidziane żadne zwolnienia z uiszczenia należności i opłat rocznych za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Właściciele będą zatem zobowiązani do zapłaty kwot, które ustalone zostaną w decyzji starosty o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej.

SPOSÓB 6: Zmiana sposobu użytkowania istniejącego budynku

Często na gruntach rolnych znajdują się budynki gospodarcze, usługowe, przemysłowe czy garaże. Nasuwa się więc pytanie, czy takie budynki można przekształcić w budynki mieszkalne, a jeśli tak to jakie czynności trzeba podjąć?

Odpowiedź brzmi: tak. O tym, czy dla można zmienić przeznaczenie danego budynku niemieszkalnego znajdującego się na działce rolnej decyduje fakt, czy dla tego gruntu obowiązują miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy.

Jeżeli na analizowanym terenie uchwalony został plan miejscowy, z którego wynika, że działka na której znajduje się budynek niemieszkalny przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową, to istnieje możliwość zmiany jego przeznaczenia.

Jeżeli miejscowy plan nie przeznacza tego obszaru pod zabudowę mieszkaniową, niezbędna jest zmiana planu, co wiąże się z koniecznością podjęcia niezbędnych do tego uchwał przez organy gminy, przez co jest to rozwiązanie czasochłonne i niegwarantujące powodzenia – nie możemy „wymusić” na gminie zmiany planu miejscowego.

Co w sytuacji, gdy dla działki, na której znajduje się budynek, nie uchwalono planu zagospodarowania przestrzennego?

W przypadku, gdy dla nieruchomości nie został uchwalony planu miejscowego, to podstawą zmiany użytkowania budynku może być decyzja o warunkach zabudowy. Jeżeli dla nieruchomości nie ustalono jeszcze warunków zabudowy, to przed złożeniem wniosku o zmianę sposobu użytkowania, należy uzyskać taką decyzję.

W obu opisanych przypadkach nie trzeba zmieniać przeznaczenia gruntu na cele inne niż rolnicze, jednak przed złożeniem wniosku o zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego znajdującego się na gruntach rolnych należy wyłączyć grunt z produkcji rolnej.

SPOSÓB 7: Budowa obiektu, który nie wymaga pozwolenia ani zgłoszenia i późniejsza zmiana sposobu użytkowania tego obiektu

Nowe przepisy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym umożliwiają budowę niektórych obiektów budowlanych, które nie wymagają pozwolenia i zgłoszenia, bez uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.

Przykład:

Przykładowe obiekty budowlane, które nie wymagają pozwolenia na budowę ani zgłoszenia, to obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną i uzupełniające zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej:

• parterowe budynki gospodarcze o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m;

• suszarnie kontenerowe o powierzchni zabudowy do 21 m2.

Oznacza to, że na terenach, na których nie ma uchwalonych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i dla których nie wydano decyzji o warunkach zabudowy, można wybudować taki obiekt, o ile nie ustanowiono tam zakazu budowy na podstawie innych dokumentów np. dotyczących ochrony przyrody.

Co istotne, po wybudowaniu takiego obiektu istnieje możliwość zmiany sposobu jego użytkowania na budynek mieszkalny. Procedura jest w takiej sytuacji taka sama, jak przy sposobie nr 6.

SPOSÓB 8: Zabudowa mieszkaniowa w oparciu o ustawę Lex Deweloper

Tak zwana ustawa Lex Deweloper wprowadziła specjalne warunki zabudowy mieszkaniowej na gruntach rolnych znajdujących się w obrębie administracyjnym miast. Zgodnie z jej zapisami, w granicach administracyjnych miast nie stosuje się ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych w zakresie gruntów rolnych. Co to w praktyce oznacza?

W przypadku budowy budynków, w szczególności budynków wielorodzinnych, może ona odbywać się na gruntach rolnych bez uprzedniej zmiany ich przeznaczenia oraz bez obowiązku wyłączenia gruntów rolnych z produkcji.

Jest to znaczne udogodnienie dla deweloperów, którzy mogą realizować inwestycje na gruntach rolnych znajdujących się w obrębie administracyjnym miast bez obaw o ewentualne utrudnienia związane budową na gruntach rolnych.

Zmiany w odrolnieniu działek od 2026 roku. Czy warto się spieszyć?

1 stycznia 2026 r., za sprawą wejścia w życie nowych przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dojdzie do znaczącej zmiany procedury dotyczącej odralniania gruntów rolnych.

Zgodnie z nowymi przepisami, gmina do 31 grudnia 2025 r. musi uchwalić plan ogólny gminy. W planach ogólnych wyznaczone będą tereny uzupełnienia zabudowy dla obszarów nieobjętych planami miejscowymi i tylko na tych terenach będzie możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.

Dodatkowo, decyzje o warunkach zabudowy, które uprawomocnią się po 31 grudnia 2025 r. będą miały 5 letni termin ważności. Decyzja prawomocna to taka decyzja, na którą nie można już wnieść skargi do sądu.

Jeżeli w tym czasie nie wystąpi się o pozwolenie na budowę, trzeba będzie złożyć ponownie wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Co istotne, tak długo jak dana gmina nie uchwali planu ogólnego gminy, to od 1 stycznia 2026 r. pozwolenia na budowę będą wydawane tylko dla terenów objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Mając na uwadze powyższe zmiany, właściciele nieruchomości, na których nie został uchwalony plan miejscowy, powinni się spieszyć i niezwłocznie wystąpić z wnioskiem o warunki zabudowy – tak, by przed 1 stycznia 2026 r. uzyskać prawomocną decyzję o warunkach zabudowy. Od momentu wejścia w życie nowych przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym procedura ta będzie bardziej skomplikowana

O decyzji o warunkach zabudowy i zmianach dotyczących jej wydawania pisaliśmy w artykule: Decyzja o warunkach zabudowy – jakie zmiany czekają nas od 2026 roku?

Ile kosztuje przekształcenie działki rolnej na budowlaną?

Szczegółowa odpowiedź na pytanie z jakimi kosztami trzeba się liczyć, by przekształcić działkę rolną w budowlaną, znajduje się w artykule: Ile kosztuje odrolnienie działki? Wszystko, co trzeba wiedzieć o kosztach odrolnienia w 10 punktach.

Przekształcenie działki rolnej na budowlaną – pomoc prawna

Na pierwszy rzut oka można mieć wrażenie, że na gruncie rolnym nie ma możliwości wybudowania budynku mieszkalnego. Jak widać, istnieje jednak taka możliwość. Warto więc dokładnie przeanalizować stan prawny naszej nieruchomości, gdyż istnieje wiele rozwiązań zapewniających przekształcenie działek rolnych w działki budowlane i ich zagospodarowanie pod budowę domu jednorodzinnego.

Udzielimy Państwu kompleksowej porady w sytuacji, gdy nie jesteście Państwo pewni, jak wygląda możliwość zagospodarowania Waszej nieruchomości rolnej. W razie potrzeby, przeprowadzimy za Państwa całe postępowanie umożliwiające kupno działki rolnej, doradzimy jak przekształcić działkę rolną i doprowadzić do zrealizowania na niej zamierzenia budowlanego.

Pomagamy naszym klientom w następujących sprawach:

• Analiza działki i wybór optymalnej formy odrolnienia;

• Weryfikacja, ile kosztuje przekształcenie działki rolnej;

• Przekształcenie działki rolnej na budowlaną;

• Wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej;

• Uzyskanie warunków zabudowy;

• Odwołanie od niekorzystnej decyzji dot. warunków zabudowy;

• Uwagi do projektu planu ogólnego lub miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

• Postępowanie o zmianę przeznaczenia gruntów rolnych w planie ogólnym lub w planie zagospodarowania przestrzennego;

• Uzyskanie pozwolenia na budowę;

• Odwołanie od niekorzystnej decyzji w sprawie pozwolenia na budowę.

Zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią.