Ile kosztuje odrolnienie działki? Wszystko, co trzeba wiedzieć o kosztach odrolnienia w 10 punktach

Coraz częściej potencjalni inwestorzy planujący budowę domu są zainteresowani zakupem działki rolnej. Na taką decyzję składają się zazwyczaj atrakcyjna lokalizacja działki, jej powierzchnia, a przede wszystkim atrakcyjna cena. Zdarza się też, że inwestor zostaje obdarowany gruntem rolnym w ramach darowizny albo po prostu otrzymuję taką działkę w spadku. Warto więc sprawdzić, z jakimi kosztami należy się liczyć, by móc wybudować dom na działce rolnej.

[SPIS TREŚCI]

1. Na czym polega odrolnienie działki?

Odrolnienie działki jest przekształceniem działki rolnej na budowlaną. Jest to proces czteroetapowy:

I ETAP – uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy lub uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Pierwszy etap może się różnić w zależności od tego, czy dana działka jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Jeżeli dla działki rolnej nie ma obowiązującego planu miejscowego, to konieczne jest jego uchwalenie. Nie zawsze jest to łatwa procedura – może przeciągać się ona miesiącami. Nie ma też żadnej gwarancji, że nasz wniosek zostanie uwzględniony – w praktyce zależy to od woli gminy, dlatego znacznie szybszym, alternatywnym rozwiązaniem w celu przekształcenia działki rolnej na budowlaną, jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla interesującej nas działki rolnej.

II ETAP – decyzja o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej

Drugim etapem jest uzyskanie decyzji wyłączającej grunt z produkcji rolnej.

III ETAP – pozwolenie na budowę

Następnym krokiem jest uzyskanie pozwolenia na budowę dla planowanej inwestycji.

IV ETAP – rozpoczęcie budowy

Dopiero po rozpoczęciu budowy (do czego wystarczający będzie wpis w dzienniku budowy) można zmienić klasyfikację gruntu w ewidencji gruntów.

Od czego zależy koszt odrolnienia działki?

Przejście poszczególne etapy mające na celu przekształcenie działki rolnej na budowlaną wiąże się z poniesieniem określonych kosztów z tego tytułu. Jak już ustaliliśmy, będą one zależeć od tego, czy dla danego gruntu jest uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, czy dopiero należy go uzyskać.

W przypadku, gdy tego planu miejscowego jeszcze nie ma, inwestor może sam zdecydować, jaką drogę do odrolnienia gruntu chce wybrać – czy ma być to uchwalenie planu miejscowego czy jednak uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. W przypadku, gdy dla działki istnieje już plan miejscowy, nie ma możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Jeżeli działka w obowiązującym planie miejscowym jest przeznaczona na cele rolne, to przekształcenie takiej działki rolnej na budowlaną jest trudniejsze. To też wiąże się automatycznie z poniesieniem kosztów jedynie w ramach zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, biorąc pod uwagę pierwszy etap odrolnienia działki.

Koszty związane z odrolnieniem działki będą więc zależeć m.in. od tego, która z dwóch ww. procedur będzie miała zastosowanie.

2. Uchwalenie planu miejscowego – jakie koszty ponosi inwestor?

Jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ma dopiero zostać ustanowiony lub zmieniony, to nasuwa się pytanie, ile ta procedura może kosztować inwestora.

Chociaż koszty sporządzenia lub zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego spoczywają po stronie gminy, to nie ma zakazu dofinansowania tej procedury przez inwestora. Mamy wtedy do czynienia ze zdobywaniem dobrowolnych środków na ten cel – w budżecie gminy może brakować wystarczających funduszy, przez co czas oczekiwania na sporządzenie/zmianę planu miejscowego znacząco się wydłuża.

Jak widać, uchwalenie lub zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może być długotrwałym i niegwarantującym sukcesu procesem.

3. Ile kosztuje uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy?

W przypadku, gdy działka nie jest objęta planem miejscowym można ubiegać się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Taką decyzję można uzyskać w urzędzie gminy. Koszty jej uzyskania wyglądają następująco:

• gdy wnioskodawcą jest właściciel albo użytkownik wieczysty działki rolnej, wniosek jest bezpłatny;

• gdy wnioskodawcą jest osoba niebędąca właścicielem/użytkownikiem wieczystym działki, opłata od wniosku wynosi 598 zł;

• gdy wniosek dotyczy przeniesienia już wydanej decyzji o warunkach zabudowy na inny podmiot, opłata od wniosku wynosi 56 zł.

4. Ile kosztuje wyłączenie gruntu z produkcji rolnej?

Kolejnym etapem jest wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Decyzję o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej wydaje starosta. Na jej podstawie można rozpocząć użytkowanie gruntu w sposób inny niż rolniczy.

Trwałe wyłączenie gruntu z produkcji rolnej

Jeżeli zdecydujemy się na trwałe wyłączenie gruntów rolnych z produkcji, to musimy się liczyć z poniesieniem jednorazowej opłaty. Poza tym, w przypadku trwałego wyłączenia gruntu rolnego, przez 10 lat konieczne jest uiszczanie opłaty rocznej z tytułu użytkowania na cele nierolnicze lub nieleśne gruntów wyłączonych z produkcji, w wysokości 10% pełnej opłaty rocznie. Wysokość należności jest uzależniona od klasy ziemi oraz powierzchni działki wyłączonej z rejestru gruntów rolnych na działki budowlane.

Czasowe (nietrwałe) wyłączenie gruntu z produkcji rolnej

Jeżeli natomiast zależy nam na nietrwałym wyłączeniu z produkcji gruntów rolnych, to będziemy zobowiązani do uiszczania opłaty rocznej, jednak nie dłużej niż przez 20 lat. W takiej sytuacji obowiązek uiszczenia należności oraz opłat rocznych powstaje od dnia, w którym rzeczywiście doszło do zmiany działki rolnej na działkę budowlaną.

Rezygnacja z odrolnienia gruntu

Warto wiedzieć, że po uzyskaniu decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej można w okresie 2 lat w całości lub w części zrezygnować z odrolnienia gruntu. W takiej sytuacji otrzymamy zwrot należności w wysokości proporcjonalnej do powierzchni gruntów niewyłączonych z produkcji rolnej. Zwrot środków nastąpi w terminie trzech miesięcy od zgłoszenia rezygnacji.

Trzeba jednak pamiętać, że:

• wraz z upływem 2 lat wygasa uprawnienie do zwrotu należności;

• uiszczone opłaty roczne nie podlegają zwrotowi.

5. Kiedy trzeba uzyskać zgodę ministra na odrolnienie gruntu?

Do przeznaczenia na cele nierolnicze gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III jest wymagana zgoda ministra właściwego do spraw rozwoju wsi.

Wyjątkiem jest sytuacja, gdy działka rolna jest położona na obszarze uzupełnienia zabudowy – wówczas zgoda ministra nie będzie wymagana.

O tym, czym jest obszar uzupełnienia zabudowy pisaliśmy w artykule: Plan ogólny – jak zgłosić wniosek, jak uzyskać warunki zabudowy? Wszystko co powinien wiedzieć właściciel działki.

Procedura uzyskania zgody ministra została przedstawiona na poniższej grafice:

6. Ile wynosi należność za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej?

Wysokość należności za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej zależy od pochodzenia gleby i jej klasy. Aktualne stawki wyglądają następująco:

1. w odniesieniu do gleb pochodzenia mineralnego i organicznego:

• klasy I – 437 175 zł za 1 ha;

• klasy II – 378 885 zł za 1 ha;

• klasy IIIa – 320 595 zł za 1 ha;

• klasy IIIb – 262 305 za 1 ha;

• Ł i PS I – 437 175 zł za 1 ha;

• Ł i PS II – 361 398 za 1 ha;

• Ł i PS III – 291 450 za 1 ha;

1. w odniesieniu do gleb pochodzenia organicznego:

• klasy IVa – 204 015 zł za 1 ha;

• klasy IVb – 145 725 zł za 1 ha;

• klasy V – 116 580 zł za 1 ha;

• klasy VI – 87 435 zł za 1 ha;

• Ł i PS IV – 174 870 zł za 1 ha;

• Ł V – 145 725 za 1 ha;

• PS V – 116 580 za 1 ha;

• Ł i PS VI – 87 435 zł za 1 ha;

  (Ł – łąki; PS – pastwiska trwałe);

  grunty rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego zaliczone do klas IV-VI nie wymagają wyłączenia z produkcji rolnej;

1. w odniesieniu do gruntów pod stawami rybnymi oraz gruntami rodzinnych ogródków działkowych i ogrodów botanicznych, pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi, zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa, torfowisk i oczek wodnych – 233 160 zł za 1 ha.

Czy odrolnienie działki rzeczywiście jest tak drogie?

Nie, ponieważ należność pomniejsza się o wartość gruntu, ustaloną według cen rynkowych stosowanych w danej miejscowości w obrocie gruntami, w dniu wyłączenia tego gruntu z produkcji rolnej.

W związku tym, w większości przypadków należności przy wyłączaniu gruntu z produkcji rolnej w ogólne nie będą występować, ponieważ w całości pochłoną je pomniejszenia związane z wartością gruntu.

Do kiedy należy zapłacić należność oraz opłatę roczną?

Należność uiszcza się w terminie do 60 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna.

Natomiast opłatę roczną za dany rok uiszcza się w terminie do dnia 30 czerwca tego roku. Obowiązek zapłaty opłat rocznych powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji rolnej.

Kiedy należność i opłaty roczne za odrolnienie działki mogą zostać umorzone?

W przypadku gruntów rolnych całość lub część należności oraz opłat rocznych mogą zostać pod pewnymi warunkami umorzone, gdy:

• na działce realizowana jest inwestycja o charakterze użyteczności publicznej z zakresu ochrony zdrowia i opieki społecznej, kultu religijnego, kultury czy też oświaty i wychowania;

• na na działce realizowana jest inwestycja zaspokajająca potrzeby społeczności mieszkającej w pobliżu;

• gdy działka ma być przeznaczona na założenie lub powiększenie cmentarza;

• na działce realizowana jest inwestycja celu publicznego w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami – np. wydzielenie gruntu pod drogi publiczne, linie kolejowe czy lotniska.

Umorzenia należności i opłat rocznych marszałek województwa.

Kiedy nie trzeba zapłacić opłat rocznych za wyłączenie produkcji rolnej?

Wiemy już, w jakich sytuacjach właściciel gruntów może ubiegać się o umorzenie należności oraz opłat rocznych. Natomiast z punktu widzenia inwestora będącego osobą fizyczną znacznie istotniejsze jest to, kiedy obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych w ogóle nie powstanie.

Obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych nie powstaje jeżeli:

• wyłączenie gruntów z produkcji dotyczy części gruntu rolnego po zabudowę zagrodową, którego powierzchnia nie przekracza 30% całkowitej powierzchni gruntu rolnego pod zabudowę zagrodową w danym gospodarstwie rolnym, przy czym nie może być to więcej niż 0,05 ha,

• właściciel gruntów wyłączanych z produkcji, składając wniosek, zobowiąże się do dalszego prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego wchodzi zabudowa zagrodowa.

O tym, czym jest zabudowa zagrodowa pisaliśmy w artykule: Kto może wybudować dom na działce siedliskowej?

7. Przykładowe wyliczenie opłaty za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej

Poniżej zamieszczamy przykładowe wyliczenie kosztów za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.

Przykład

Działka rolna o powierzchni 0,2890 ha składa się z użytków rolnych (gruntów ornych) klasy III i IV. Na terenie działki nie występują grunty organiczne.

Powierzchnia gruntów ornych o poszczególnych klasach wygląda następująco:

• IIIa – 0,0380 ha;

• IIIb – 0,1350 ha;

• IV – 0,1160 ha.

Obowiązkiem uiszczenia jednorazowej należności za wyłączenie oraz opłat rocznych (10% kwoty jednorazowej należności przez 10 lat) objęte będą tyko grunty orne klasy IIIa i IIIb – grunty rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego zaliczone do klas IV-VI nie wymagają wyłączenia z produkcji rolnej.

Biorąc pod uwagę, że 0,05 ha gruntów (przeznaczonych na potrzeby wybudowania budynku mieszkalnego) może być zwolnionych z uiszczenia opłaty za wyłączenie (przyjmujemy, że będą to w całości grunty orne klasy IIIa i 120 m2 gruntów ornych klasy IIIb) to jednorazowa należność za wyłączenie ok. 0,1230 ha gruntów ornych klasy IIIb wyniosłaby więc 32 263,52 zł (0,1230 ha x 262 305 zł).

Dodatkowo, powstanie obowiązek uiszczania przez 10 lat opłaty rocznej w kwocie ok. 3 226, 35 zł (10% x 32 263,52 zł).

Jednorazowa należność za wyłączenie może zostać pomniejszona o wartość rynkową gruntu. 

Jeśli wartość rynkowa gruntu podlegającego wyłączeniu (w tym wypadku tych 0,1230 ha gruntów ornych klasy IIIb) jest wyższa niż jednorazowa należność za wyłączenie (w tym wypadku  32 263,52 zł), to nie ma konieczności wnoszenia jednorazowej należności za wyłączenie.

Jeśli wartość rynkowa tego gruntu okaże się niższa niż jednorazowa należność za wyłączenie (32 263,52 zł), to do zapłaty pozostanie jedynie różnica.

Możliwość pomniejszenia ustalonej kwoty nie dotyczy opłat rocznych za wyłączenie gruntów z produkcji rolnej.

8. Budynek na działce, która ma zostać odrolniona

Jeżeli na działce rolnej, którą właściciel chce wyłączyć z produkcji rolnej, znajduje się obiekt budowlany, często dochodzi do zmiany sposobu jego użytkowania – na budynek mieszkalny.

By dokonać takiej zmiany, należy wystąpić z wnioskiem do starostwa. Warunkiem dokonania zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania jest bycie właścicielem, inwestorem lub zarządcą danego obiektu budowlanego.

Sama zmiana sposobu użytkowania budynku jest wolna od opłat. Osoba ubiegająca się o zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego musi liczyć się z kosztami pośrednimi, takimi jak:

• koszt sporządzenia inwentaryzacji budynku – zależny od metrażu budynku i cennika danego rzeczoznawcy;

• koszt sporządzenia ekspertyzy technicznej budynku – minimalny koszt wykonania ekspertyzy technicznej budynku to z reguły ok. 2-2,5 tys. zł.

9. Decyzja środowiskowa – jak wpływa na koszt przekształcenie działki rolnej?

W przypadku inwestycji, które mogą:

1. zawsze znacząco oddziaływać na środowisko;

2. potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko;

będzie wymagane uzyskanie decyzji środowiskowej, bez której nie będzie możliwa realizacja zamierzonej inwestycji.

Inwestor musi liczyć się z opłatą za jej wydanie wynoszącą 205 zł.

Jeżeli inwestycja kwalifikuje się do pierwszej kategorii, to do wniosku o wydanie decyzji środowiskowej trzeba dołączyć raport o oddziaływaniu na środowisko. Organ może również uznać, że jego sporządzenie jest konieczne także wobec przedsięwzięcia mogącego potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko i wezwać do przedłożenia takiego raportu. Koszt takiego raportu może wynieść od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych.

10. Ile kosztuje uzyskanie pozwolenia na budowę?

Koszt uzyskania wydania pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego wynosi 17 zł (za wydanie dokumentu).

Jeżeli pozwolenie na budowę dotyczy budynku, w którym będzie prowadzona działalność gospodarcza, koszt będzie wyższy – wynosi 1 zł za każdy metra kwadratowy budynku, jednak nie może przekroczyć 539 zł.

By otrzymać pozwolenie na budowę trzeba przedłożyć kompletny projekt budowlany, co oczywiście wiąże się z dodatkowymi kosztami po stronie inwestora.

Przekształcenie działki rolnej w działkę budowlaną – pomoc prawna

Odrolnienie gruntu to temat, w którym posiadamy bogate doświadczenie – wielokrotnie wspieraliśmy naszych Klientów w przekształceniu działki rolnej w budowlaną.

Pomożemy:

• przekształcić działkę rolną w działkę budowlaną;

• przeprowadzić zmianę planu zagospodarowania przestrzennego;

• wyłączyć grunt z produkcji rolnej;

• bezpiecznie zakupić grunt rolny;

• skompletować wymaganą dokumentację środowiskową;

• uzyskać decyzję o warunkach zabudowy;

• obliczyć koszty odrolnienia działki i doprowadzić do ich obniżenia;

• sprawdzić stan prawny nieruchomości przed zakupem gruntu rolnego.

Jeżeli planujesz odrolnić działkę, zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią.