Inwestorzy korzystają z pomocy prawnej najczęściej po to, aby dowiedzieć się jaka forma prawna prowadzenia działalności będzie najlepsza w przypadku ich planu biznesowego na flipy nieruchomości, jak powinno wyglądać podatkowe rozliczanie flipów, jak bezpiecznie pozyskać finansowanie oraz na co zwracać uwagę przy sprawdzaniu stanu prawnego nieruchomości.
Rolą prawnika może być również podniesienie wartości nieruchomości poprzez uporządkowanie spraw formalnych, takich jak sprawy spadkowe, obciążenia w księdze wieczystej lub kwestie związane z przekształceniem użytkowania wieczystego.
Przyjmuje się, że pierwszy flip nieruchomości można przeprowadzić bez zakładania działalności gospodarczej. Nie ma jednak uniwersalnej odpowiedzi na to pytanie. Organy skarbowe oceniają każdy przypadek odrębnie.
Najczęściej doradzam, aby zarejestrować działalność na jak najwcześniejszym etapie w formie odpowiedniej do rozmiarów planowanych inwestycji, ponieważ jest to najbezpieczniejsze rozwiązanie.
Tak. Często inwestorzy nie biorą pod uwagę ryzyka finansowego wynikającego z odpowiedzialności za wady sprzedanej nieruchomości.
Sprzedający odpowiada za wady nieruchomości nawet wtedy, gdy o nich nie wiedział oraz nie miał żadnego wpływu na ich powstanie. Dotyczy to zarówno nieruchomości z rynku pierwotnego, jak i wtórnego.
Odpowiedzialność ta istnieje nawet w przypadku, gdy umowa sprzedaży nie zawiera żadnych postanowień, z których wynikałyby zasady takiej odpowiedzialności. Sprzedający odpowiada za wady nieruchomości z mocy prawa, a dokładniej na podstawie przepisów o rękojmi za wady rzeczy sprzedanej.
Ryzyko związane z odpowiedzialnością za usterki można minimalizować, a w niektórych przypadkach nawet zupełnie wyłączyć.
Po pierwsze, inwestor nie będzie odpowiedzialny za wady, o których kupujący wiedział. Sprzedający powinien zadbać o to, aby w umowie sprzedaży znalazł się szczegółowy opis stanu sprzedawanej nieruchomości oraz poszczególnych wad. Pozwoli to w przyszłości udowodnić, że kupujący wiedział o wszystkich usterkach i mimo tego podjął decyzję o zakupie nieruchomości.
Po drugie, odpowiedzialność sprzedającego za wady nieruchomości można wyłączyć poprzez wprowadzenie odpowiednich zapisów do umowy sprzedaży. Nie dotyczy to jednak umów zawieranych przez inwestora będącego przedsiębiorca z kupującym, który posiada status konsumenta. W takim przypadku wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności nie jest możliwe.
Istnieją również inne rozwiązania, które pozwalają na ograniczenie odpowiedzialności za wady sprzedawanej nieruchomości. Warto uwzględnić powyższe kwestie w planie planie inwestycyjnym, ponieważ skala odpowiedzialności inwestora może okazać się bardzo duża. Przykładowo straty związane z zalaniem sprzedanego mieszkania na skutek błędnego montażu rury wymienionej przez inwestora w trakcie remontu mogą okazać się bardzo znaczące.
Tak. Nie wszystkie nieruchomości w Polsce muszą posiadać księgę wieczystą. Jeżeli dla danej nieruchomości nie założono księgi wieczystej, to przed jej zakupem należy dokładnie przeanalizować stan prawny.
Koniecznie należy w takim przypadku zweryfikować dokumenty, które potwierdzą, że aktualny właściciel nieruchomości prawidłowo nabył jej własność. W zależności od konkretnej sytuacji może to być: akt notarialny, na podstawie którego aktualny właściciel nabył prawa do danej działki czy lokalu, decyzja administracyjna, która przyznaje prawa do nieruchomości czy dokument, który potwierdza nabycie spadku.
W praktyce często dobrym rozwiązaniem będzie zawarcie umowy przedwstępnej z odpowiednimi postanowieniami, które pozwolą na wycofanie się z zakupu w przypadku, gdy analiza stanu prawnego nieruchomości wykaże jakiekolwiek nieprawidłowości.
Nie, umowę przedwstępną można zawrzeć w zwykłej formie pisemnej, jednak wiąże się to z pewnymi konsekwencjami.
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości w praktyce najczęściej zawierana jest w formie aktu notarialnego lub w zwykłej formie pisemnej.
Różnica między aktem notarialnym a umową na piśmie ujawnia się w momencie, gdy jedna ze stron zmienia zdanie i nie chce zawrzeć umowy końcowej. Najczęściej dotyczy to sytuacji, w której pojawia się nowy inwestor zainteresowany zakupem nieruchomości, który oferuje wyższą cenę. Zdarza się również, że kupujący utraci finansowanie (np. nie otrzyma kredytu), w związku z czym chce zrezygnować z zawarcia umowy końcowej.
W przypadku, gdy umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego, każda ze stron może skierować sprawę do sądu oraz zażądać zawarcia umowy końcowej. Wyrok sądu zastępuje umowę końcową i pozwala na wpisanie nowego właściciela do księgi wieczystej nieruchomości.
Jeżeli jednak umowa przedwstępna została zawarta w zwykłej formie pisemnej, to droga sądowa nie jest możliwa. Strona poszkodowana może natomiast skorzystać z innych zabezpieczeń, które przewiduje dana umowa przedwstępna (np. kary umowne, obowiązek zwrotu podwójnej wartości zadatku itd.).
Nie oznacza to jednak, że zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego jest zawsze dobrym rozwiązaniem. Akt notarialny oznacza dodatkowe koszty, a ponadto na podstawie umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego każda ze stron może skierować do sądu sprawę do zawarcie umowy sprzedaży, co oznacza, że jest to rozwiązanie, które może okazać się niebezpieczne dla kupującego, jak i sprzedającego.
