Flipy nieruchomości od strony prawnej

Czy flipy nieruchomości są bezpieczne?
  • Flipy nieruchomości najczęściej polegają na pozyskaniu finansowania, zakupie nieruchomości, podniesieniu jej wartości oraz sprzedaży za wyższą cenę. Inwestycja taka wiąże się z wieloma ryzykami prawnymi, które mogą zablokować albo znacznie przedłużyć całą procedurę.
  • Inwestor, który zajmuje się flipami nieruchomości powinien posiadać dużą wiedzę z zakresu prawa nieruchomości lub korzystać z profesjonalnego wsparcia, aby realizować zaplanowane transakcje sprawnie i bezpiecznie.
  • Koniecznym elementem biznesplanu inwestora powinna być przemyślana koncepcja podatkowa flipów nieruchomości. Najczęściej pojawiające się pytania dotyczą tego, kiedy można skorzystać ze zwolnienia z podatku VAT, jak rozliczyć VAT od towarów i usług związanych z przeprowadzonym remontem, w jaki sposób dokapitalizować spółkę itd.
  • Istnieje wiele możliwych wariantów i rozwiązań podatkowych, które należy dobierać do każdej inwestycji osobno. Wyjątkiem są powtarzalne modele flipów, w przypadku których jedna koncepcja podatkowa będzie miała zastosowanie przy większości transakcji.

Na co zwrócić uwagę przy flipach nieruchomości? 

  • Inwestor powinien szczegółowo przeanalizować stan prawny nieruchomości przed jej nabyciem. Warto przed zakupem nieruchomości ustalić czy występują jakiekolwiek problemy prawne, które mogą utrudnić cały proces oraz ewentualnie ile czasu zajmie ich usunięcie.
  • Inwestor musi również zadbać o odpowiednią umowę przedwstępną, która zabezpieczy go przed najczęściej występującymi ryzykami, takimi jak: wycofanie się przez sprzedającego z transakcji, opóźnianie przeniesienia własności nieruchomości, próby uzyskania wyższej ceny od tej, która została ustalona w umowie przedwstępnej itd.
  • Bardzo ważna jest również treść umowy sprzedaży, która przenosi własność nieruchomości na inwestora. Umowa powinna przewidywać sytuację, w której sprzedający pomimo sprzedaży mieszkania nie będzie chciał się z niego wyprowadzić w umówionym terminie. Dotyczy to stosunkowo często spotykanego w praktyce przypadku, w którym inwestor zgadza się, aby sprzedający został w lokalu przez jakiś czas po jego sprzedaży, aby w tym czasie znaleźć dla siebie nowe mieszkanie. Decydują się na takie rozwiązanie, inwestor powinien zabezpieczyć swój interes poprzez zawarcie w umowie takich zapisów, które zniechęcą dawnego właściciela do bezprawnego okupowania mieszkania.

Jaka jest rola prawnika przy flipach nieruchomości?

Inwestorzy korzystają z pomocy prawnej najczęściej po to, aby dowiedzieć się jaka forma prawna prowadzenia działalności będzie najlepsza w przypadku ich planu biznesowego na flipy nieruchomości, jak powinno wyglądać podatkowe rozliczanie flipów, jak bezpiecznie pozyskać finansowanie oraz na co zwracać uwagę przy sprawdzaniu stanu prawnego nieruchomości.

Rolą prawnika może być również podniesienie wartości nieruchomości poprzez uporządkowanie spraw formalnych, takich jak sprawy spadkowe, obciążenia w księdze wieczystej lub kwestie związane z przekształceniem użytkowania wieczystego.

Umowy
  • Umowa z inwestorem – przygotowuję umowę na finansowanie flipa, która uwzględnia interesy obu stron oraz doradzam jakie zastosować zabezpieczenia, aby sprawnie przeprowadzić proces i nie zablokować nieruchomości
  • Umowa przedwstępna przy zakupie nieruchomości – w umowach przedwstępnych stosuję sprawdzone w praktyce rozwiązania, które pozwalają zabezpieczyć inwestora przed najczęściej występującymi ryzykami, jak np. wycofanie się sprzedającego z transakcji
  • Umowa przeniesienia własności nieruchomości – przygotowuję umowę w taki sposób, aby inwestor miał pewność, że sprzedający wyda nieruchomość w umówionym terminie
  • Umowa z ekipą remontową (lub innym wykonawcą) – wprowadzam do umowy rozwiązania zabezpieczające inwestora na wypadek nieterminowego lub wadliwego remontu
  • Umowa końcowa z kupującym – przygotowuję umowę z kupującym w taki sposób, aby zapewnić bezpieczne zamknięcie ostatniego etapu inwestycji
Audyt i porządkowanie stanu prawnego nieruchomości
  • Sprawdzam stan prawny nieruchomości
  • Weryfikuję czy nieruchomość jest obciążona hipotekami lub w inny sposób
  • Ustalam czy planowane połączenie lub podział lokali będą zgodne z prawem
  • Doradzam w jaki sposób bezpiecznie kupić nieruchomość, która jest zadłużona lub nie ma księgi wieczystej
  • Uzyskuję dodatkowe dokumenty z urzędów i sądu wieczystoksięgowego w przypadku, gdy istnieją poważne wątpliwości co do rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości
  • Weryfikuję inne zagrożenia i ryzyka prawne – w zależności od specyfiki danej nieruchomości
  • Pomagam uporządkować stan prawny nieruchomości, aby umożliwić przeprowadzenie inwestycji
Spółki do działalności inwestycyjnej
  • Doradzam jaką formę działalności wybrać do prowadzenia flipów
  • Pomagam w założeniu spółki i sformułowaniu umowy zawieranej przez wspólników w taki sposób, aby zawierała odpowiednie rozwiązania na wypadek ewentualnego konfliktu lub innych trudności
  • Przeprowadzam audyt przedsiębiorstwa, aby ułatwić zewnętrznym inwestorom podjęcie decyzję w sprawie nawiązania współpracy z daną spółką
  • Opracowuję dokumenty wewnętrzne spółek (protokoły ze zgromadzeń, uchwały, zawiadomienia)
  • Sporządzam zmiany w umowie spółki, dokumenty konieczne do przeprowadzenia zmian właścicielskich (sprzedaż udziałów lub akcji), zmiany siedziby spółki, zmiany członków zarządu, podwyższenia kapitału zakładowego itd.
Najczęściej zadawane pytania dotyczące flipów nieruchomości
1
1. Ile flipów można zrobić bez zakładania działalności gospodarczej?

Przyjmuje się, że pierwszy flip nieruchomości można przeprowadzić bez zakładania działalności gospodarczej. Nie ma jednak uniwersalnej odpowiedzi na to pytanie. Organy skarbowe oceniają każdy przypadek odrębnie.

Najczęściej doradzam, aby zarejestrować działalność na jak najwcześniejszym etapie w formie odpowiedniej do rozmiarów planowanych inwestycji, ponieważ jest to najbezpieczniejsze rozwiązanie.

2
2. Czy inwestor odpowiada za wady sprzedanego mieszkania?

Tak. Często inwestorzy nie biorą pod uwagę ryzyka finansowego wynikającego z odpowiedzialności za wady sprzedanej nieruchomości.

Sprzedający odpowiada za wady nieruchomości nawet wtedy, gdy o nich nie wiedział oraz nie miał żadnego wpływu na ich powstanie. Dotyczy to zarówno nieruchomości z rynku pierwotnego, jak i wtórnego.

Odpowiedzialność ta istnieje nawet w przypadku, gdy umowa sprzedaży nie zawiera żadnych postanowień, z których wynikałyby zasady takiej odpowiedzialności. Sprzedający odpowiada za wady nieruchomości z mocy prawa, a dokładniej na podstawie przepisów o rękojmi za wady rzeczy sprzedanej.

Ryzyko związane z odpowiedzialnością za usterki można minimalizować, a w niektórych przypadkach nawet zupełnie wyłączyć.

Po pierwsze, inwestor nie będzie odpowiedzialny za wady, o których kupujący wiedział. Sprzedający powinien zadbać o to, aby w umowie sprzedaży znalazł się szczegółowy opis stanu sprzedawanej nieruchomości oraz poszczególnych wad. Pozwoli to w przyszłości udowodnić, że kupujący wiedział o wszystkich usterkach i mimo tego podjął decyzję o zakupie nieruchomości.

Po drugie, odpowiedzialność sprzedającego za wady nieruchomości można wyłączyć poprzez wprowadzenie odpowiednich zapisów do umowy sprzedaży. Nie dotyczy to jednak umów zawieranych przez inwestora będącego przedsiębiorca z kupującym, który posiada status konsumenta. W takim przypadku wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności nie jest możliwe.

Istnieją również inne rozwiązania, które pozwalają na ograniczenie odpowiedzialności za wady sprzedawanej nieruchomości. Warto uwzględnić powyższe kwestie w planie planie inwestycyjnym, ponieważ skala odpowiedzialności inwestora może okazać się bardzo duża. Przykładowo straty związane z zalaniem sprzedanego mieszkania na skutek błędnego montażu rury wymienionej przez inwestora w trakcie remontu mogą okazać się bardzo znaczące.

3
3. Czy można bezpiecznie kupić nieruchomość bez księgi wieczystej?

Tak. Nie wszystkie nieruchomości w Polsce muszą posiadać księgę wieczystą. Jeżeli  dla danej nieruchomości nie założono księgi wieczystej, to przed jej zakupem należy dokładnie przeanalizować stan prawny.

Koniecznie należy w takim przypadku zweryfikować dokumenty, które potwierdzą, że aktualny właściciel nieruchomości prawidłowo nabył jej własność. W zależności od konkretnej sytuacji może to być: akt notarialny, na podstawie którego aktualny właściciel nabył prawa do danej działki czy lokalu, decyzja administracyjna, która przyznaje prawa do nieruchomości czy dokument, który potwierdza nabycie spadku.

W praktyce często dobrym rozwiązaniem będzie zawarcie umowy przedwstępnej z odpowiednimi postanowieniami, które pozwolą na wycofanie się z zakupu w przypadku, gdy analiza stanu prawnego nieruchomości wykaże jakiekolwiek nieprawidłowości.

4
4. Czy umowa przedwstępna musi być zawarta w formie aktu notarialnego?

Nie, umowę przedwstępną można zawrzeć w zwykłej formie pisemnej, jednak wiąże się to z pewnymi konsekwencjami.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości w praktyce najczęściej zawierana jest w formie aktu notarialnego lub w zwykłej formie pisemnej.

Różnica między aktem notarialnym a umową na piśmie ujawnia się w momencie, gdy jedna ze stron zmienia zdanie i nie chce zawrzeć umowy końcowej. Najczęściej dotyczy to sytuacji, w której pojawia się nowy inwestor zainteresowany zakupem nieruchomości, który oferuje wyższą cenę. Zdarza się również, że kupujący utraci finansowanie (np. nie otrzyma kredytu), w związku z czym chce zrezygnować z zawarcia umowy końcowej.

W przypadku, gdy umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego, każda ze stron może skierować sprawę do sądu oraz zażądać zawarcia umowy końcowej. Wyrok sądu zastępuje umowę końcową i pozwala na wpisanie nowego właściciela do księgi wieczystej nieruchomości.

Jeżeli jednak umowa przedwstępna została zawarta w zwykłej formie pisemnej, to droga sądowa nie jest możliwa. Strona poszkodowana może natomiast skorzystać z innych zabezpieczeń, które przewiduje dana umowa przedwstępna (np. kary umowne, obowiązek zwrotu podwójnej wartości zadatku itd.).

Nie oznacza to jednak, że zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego jest zawsze dobrym rozwiązaniem. Akt notarialny oznacza dodatkowe koszty, a ponadto na podstawie umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego każda ze stron może skierować do sądu sprawę do zawarcie umowy sprzedaży, co oznacza, że jest to rozwiązanie, które może okazać się niebezpieczne dla kupującego, jak i sprzedającego.

Zapraszam do kontaktu
Kontakt