Negocjacje na rynku nieruchomości

Jaka jest rola prawnika w trakcie negocjacji?
  • Negocjacje na rynku nieruchomości dotyczą najczęściej warunków zakupu nieruchomości, najmu lokalu lub współpracy przy wspólnej inwestycji.
  • Często nowym przedsięwzięciom towarzyszy pośpiech i entuzjazm związany z powstającymi możliwościami rozwoju lub uzyskania wysokiego zwrotu z inwestycji. Praktyka pokazuje jednak, że nie warto ryzykować i podpisywać umowy przygotowanej przez kontrahenta bez analizy i wprowadzenia własnych poprawek.
  • Zawarcie umowy powinny poprzedzać negocjacje, w trakcie których strony ustalą wszystkie szczegóły danej transakcji. Umowa powinna przewidywać konflikty lub spory, które mogą powstać w przyszłości.
  • Etap negocjacji zazwyczaj jest trudny, ponieważ strony, które najczęściej pozostają w dobrych relacjach muszą ustalić w jaki sposób zabezpieczą swoje interesy na wypadek niewykonania porozumienia przez którąkolwiek z nich. Prawnik, który uczestniczy w negocjacjach posiada odpowiedni dystans do sprawy, dzięki czemu może dostrzec i zaproponować rozwiązania, których strony nie widzą.
  • Negocjacje mogą być bardzo złożone, co powoduje, że nie zawsze rozwiązania wypracowane przez strony są zgodne z prawem i możliwe do wprowadzenia w życie, dlatego rolą prawnika jest również zweryfikowanie zgodności z prawem zaproponowanej treści porozumienia.

Jak powinny przebiegać negocjacje?

  • Przygotowanie do negocjacji: Negocjacje powinny być poprzedzone przygotowaniem stanowiska i odpowiednich argumentów. W trakcie przygotowań ustalamy ewentualne zagrożenia i zakładany rezultat oraz przygotowujemy propozycje, które będą możliwe do zaakceptowania przez drugą stronę.
  • Właściwe negocjacje: W kolejnym etapie wdrażamy wcześniej opracowaną strategię negocjacyjną. Udział profesjonalisty jest rekomendowany również na tym etapie, ponieważ wzmacnia pozycję przedsiębiorcy w oczach parterów biznesowych oraz minimalizuje ryzyko podjęcia pochopnych decyzji, które mogą negatywnie wpłynąć na wynik negocjacji.
  • Przygotowanie umowy: Ostatnim etapem jest sporządzenie umowy, czyli spisanie ustaleń stron w taki sposób, aby zagwarantować ich wykonanie oraz uniknąć jakichkolwiek wątpliwości interpretacyjnych w przyszłości. Wyłącznie poprawnie sformułowana i zgodna z prawem umowa umożliwi jej skuteczne egzekwowanie, gdy jedna ze stron nie będzie jej przestrzegać. Z praktyki wynika, że im więcej postanowień umowy zostanie przedyskutowane w toku negocjacji, tym lepsza będzie umowa oraz współpraca stron.

Na rynku nieruchomości negocjacje dotyczą najczęściej poniższych kwestii:

Negocjacje warunków sprzedaży nieruchomości
  • Negocjacje warunków sprzedaży nieruchomości powinny zostać poprzedzone analizą stanu prawnego nieruchomości, ponieważ wszelkie wykryte nieprawidłowości stanowią kluczowe argumenty w dalszych rozmowach ze sprzedającym
  • Negocjacje warunków sprzedaży nieruchomości dotyczą najczęściej takich kwestii jak:
    • cena nieruchomości
    • termin i sposób zapłaty ceny
    • sposób zabezpieczenia zapłaty ceny
    • termin wydania nieruchomości
  • W przypadku bardziej skomplikowanych transakcji, przedmiotem negocjacji są warunki przeprowadzenia audytu stanu prawnego nieruchomości – w wyniku takich rozmów powinno dojść do zawarcia umowy przedwstępnej, w której strony ustalą ile czasu ma kupujący na przeprowadzenie due diligence nieruchomości oraz na jakich zasadach może wycofać się z zakupu jeśli wykryje jakiekolwiek nieprawidłowości
Negocjacje warunków najmu lokalu użytkowego
  • Umowa najmu lokalu użytkowego zawierana jest najczęściej na wiele lat bez możliwości wcześniejszego wypowiedzenia, dlatego celem negocjacji powinno być szczegółowe określenie warunków najmu, tak aby wynajmujący i najemca dokładnie znali swoje prawa i obowiązki
  • Negocjacje warunków najmu lokalu użytkowego dotyczą najczęściej:
    • wysokości czynszu najmu
    • sposobu zabezpieczenia płatności czynszu poprzez wpłatę kaucji, złożenie weksla lub oświadczenia o poddaniu się egzekucji, udzielenie poręczenia itd.
    • podziału kosztów dostosowania lokalu do działalności najemcy (np. restauracji, biura, sklepu itd.)
    • zasad przeprowadzania remontów, napraw i zmian w lokalu,
    • prawa do wcześniejszego wypowiedzenia umowy najmu w wyjątkowych przypadkach, takich jak brak terminowej płatności czynszu, poważne naruszenie umowy najmu przez jedną ze stron itd.
  • Negocjacje powinny zostać sfinalizowane poprzez sporządzenie umowy najmu, która zabezpieczy prawa obu stron w sposób zgodny z przepisami, ponieważ tylko wtedy zapisy umowy będą skuteczne i możliwe do wyegzekwowania
Negocjacje warunków współpracy
  • Celem negocjacji umowy spółki lub innej umowy współpracy jest zidentyfikowanie wspólnych interesów stron oraz ewentualnych rozbieżności, aby potencjalni partnerzy biznesowi mogli jak najszybciej przystąpić do współpracy
  • Udział profesjonalisty w negocjacjach pozwala szybko zidentyfikować i uzgodnić kwestie drugorzędne, aby następnie skupić uwagę na sprawach istotnych
  • Negocjacje warunków współpracy na rynku nieruchomości dotyczą najczęściej:
    • umowy spółki – prawo handlowe pozostawia wspólnikom dość dużą swobodę w kształtowaniu postanowień umowy spółki, dlatego warto skonsultować umowę ze specjalistą, aby dostosować ją do założeń biznesowych danego projektu
    • umowy z inwestorem zewnętrznym – przygotowanie właściwej umowy na finansowanie inwestycji, która zabezpieczy interesy wszystkich stron oraz umożliwi sprawne procedowanie transakcji, wymaga konsultacji z prawnikiem dobrze zorientowanym w specyfice rynku nieruchomości
    • umowy współpracy przy danym projekcie – bardzo dobra umowa współpracy jest kluczowa dla realizacji przedsięwzięcia biznesowego zgodnie z założeniami stron
Zapraszam do kontaktu
Kontakt