Negocjacje na rynku nieruchomości dotyczą najczęściej warunków zakupu nieruchomości, najmu lokalu lub współpracy przy wspólnej inwestycji.
Często nowym przedsięwzięciom towarzyszy pośpiech i entuzjazm związany z powstającymi możliwościami rozwoju lub uzyskania wysokiego zwrotu z inwestycji. Praktyka pokazuje jednak, że nie warto ryzykować i podpisywać umowy przygotowanej przez kontrahenta bez analizy i wprowadzenia własnych poprawek.
Zawarcie umowy powinny poprzedzać negocjacje, w trakcie których strony ustalą wszystkie szczegóły danej transakcji. Umowa powinna przewidywać konflikty lub spory, które mogą powstać w przyszłości.
Etap negocjacji zazwyczaj jest trudny, ponieważ strony, które najczęściej pozostają w dobrych relacjach muszą ustalić w jaki sposób zabezpieczą swoje interesy na wypadek niewykonania porozumienia przez którąkolwiek z nich. Prawnik, który uczestniczy w negocjacjach posiada odpowiedni dystans do sprawy, dzięki czemu może dostrzec i zaproponować rozwiązania, których strony nie widzą.
Negocjacje mogą być bardzo złożone, co powoduje, że nie zawsze rozwiązania wypracowane przez strony są zgodne z prawem i możliwe do wprowadzenia w życie, dlatego rolą prawnika jest również zweryfikowanie zgodności z prawem zaproponowanej treści porozumienia.
Jak powinny przebiegać negocjacje?
Przygotowanie do negocjacji: Negocjacje powinny być poprzedzone przygotowaniem stanowiska i odpowiednich argumentów. W trakcie przygotowań ustalamy ewentualne zagrożenia i zakładany rezultat oraz przygotowujemy propozycje, które będą możliwe do zaakceptowania przez drugą stronę.
Właściwe negocjacje: W kolejnym etapie wdrażamy wcześniej opracowaną strategię negocjacyjną. Udział profesjonalisty jest rekomendowany również na tym etapie, ponieważ wzmacnia pozycję przedsiębiorcy w oczach parterów biznesowych oraz minimalizuje ryzyko podjęcia pochopnych decyzji, które mogą negatywnie wpłynąć na wynik negocjacji.
Przygotowanie umowy: Ostatnim etapem jest sporządzenie umowy, czyli spisanie ustaleń stron w taki sposób, aby zagwarantować ich wykonanie oraz uniknąć jakichkolwiek wątpliwości interpretacyjnych w przyszłości. Wyłącznie poprawnie sformułowana i zgodna z prawem umowa umożliwi jej skuteczne egzekwowanie, gdy jedna ze stron nie będzie jej przestrzegać. Z praktyki wynika, że im więcej postanowień umowy zostanie przedyskutowane w toku negocjacji, tym lepsza będzie umowa oraz współpraca stron.
Na rynku nieruchomości negocjacje dotyczą najczęściej poniższych kwestii:
Negocjacje warunków sprzedaży nieruchomości
Negocjacje warunków sprzedaży nieruchomości powinny zostać poprzedzone analizą stanu prawnego nieruchomości, ponieważ wszelkie wykryte nieprawidłowości stanowią kluczowe argumenty w dalszych rozmowach ze sprzedającym
Negocjacje warunków sprzedaży nieruchomości dotyczą najczęściej takich kwestii jak:
cena nieruchomości
termin i sposób zapłaty ceny
sposób zabezpieczenia zapłaty ceny
termin wydania nieruchomości
W przypadku bardziej skomplikowanych transakcji, przedmiotem negocjacji są warunki przeprowadzenia audytu stanu prawnego nieruchomości – w wyniku takich rozmów powinno dojść do zawarcia umowy przedwstępnej, w której strony ustalą ile czasu ma kupujący na przeprowadzenie due diligence nieruchomości oraz na jakich zasadach może wycofać się z zakupu jeśli wykryje jakiekolwiek nieprawidłowości
Umowa najmu lokalu użytkowego zawierana jest najczęściej na wiele lat bez możliwości wcześniejszego wypowiedzenia, dlatego celem negocjacji powinno być szczegółowe określenie warunków najmu, tak aby wynajmujący i najemca dokładnie znali swoje prawa i obowiązki
Negocjacje warunków najmu lokalu użytkowego dotyczą najczęściej:
wysokości czynszu najmu
sposobu zabezpieczenia płatności czynszu poprzez wpłatę kaucji, złożenie weksla lub oświadczenia o poddaniu się egzekucji, udzielenie poręczenia itd.
podziału kosztów dostosowania lokalu do działalności najemcy (np. restauracji, biura, sklepu itd.)
zasad przeprowadzania remontów, napraw i zmian w lokalu,
prawa do wcześniejszego wypowiedzenia umowy najmu w wyjątkowych przypadkach, takich jak brak terminowej płatności czynszu, poważne naruszenie umowy najmu przez jedną ze stron itd.
Negocjacje powinny zostać sfinalizowane poprzez sporządzenie umowy najmu, która zabezpieczy prawa obu stron w sposób zgodny z przepisami, ponieważ tylko wtedy zapisy umowy będą skuteczne i możliwe do wyegzekwowania
Celem negocjacji umowy spółki lub innej umowy współpracy jest zidentyfikowanie wspólnych interesów stron oraz ewentualnych rozbieżności, aby potencjalni partnerzy biznesowi mogli jak najszybciej przystąpić do współpracy
Udział profesjonalisty w negocjacjach pozwala szybko zidentyfikować i uzgodnić kwestie drugorzędne, aby następnie skupić uwagę na sprawach istotnych
Negocjacje warunków współpracy na rynku nieruchomości dotyczą najczęściej:
umowy spółki – prawo handlowe pozostawia wspólnikom dość dużą swobodę w kształtowaniu postanowień umowy spółki, dlatego warto skonsultować umowę ze specjalistą, aby dostosować ją do założeń biznesowych danego projektu
umowy z inwestorem zewnętrznym – przygotowanie właściwej umowy na finansowanie inwestycji, która zabezpieczy interesy wszystkich stron oraz umożliwi sprawne procedowanie transakcji, wymaga konsultacji z prawnikiem dobrze zorientowanym w specyfice rynku nieruchomości
umowy współpracy przy danym projekcie – bardzo dobra umowa współpracy jest kluczowa dla realizacji przedsięwzięcia biznesowego zgodnie z założeniami stron
