Kto może wybudować dom na działce siedliskowej?

Czym jest działka siedliskowa?

Działka siedliskowa to działka rolna, na której:

• znajdują się budynki wchodzące w skład gospodarstwa rolnego (np. dom i budynki gospodarcze)
• lub na której istnieje możliwość wybudowania takich budynków.

Czym jest zabudowa zagrodowa?

Zabudowa zagrodowa to budynki mieszkalne (np. dom jednorodzinny) oraz budynki gospodarcze (służące produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu wchodzące w skład gospodarstwa rolnego, np. stodoły, obory czy garaże przeznaczone do przechowywania pojazdów rolniczych).

Za gospodarstwo rolne w tym wypadku uznaje się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem.

Przykład:

Gospodarstwo rolne może składać się z domu jednorodzinnego, budynku gospodarczego oraz działki rolnej, na której znajdują się ww. budynki.

Czym różni się zabudowa zagrodowa od siedliskowej?

Budynki stojące na działce siedliskowej są określane mianem zabudowy siedliskowej lub zabudowy zagrodowej. Z praktycznego punktu widzenia pojęcia te można uznać za tożsame.

Jak sprawdzić, czy dana działka jest działką siedliskową?

Najważniejsze informacje znajdziemy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego

To, czy dana działka jest działką siedliskową można sprawdzić w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego właściwym dla danej działki, czyli akcie prawa miejscowego przyjmowanego w formie uchwały rady gminy, który określa przeznaczenie oraz warunki zagospodarowania i zabudowy dla danego terenu.

W tym celu należy skierować się do urzędu gminy z prośbą o udostępnienie treści miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (lub wypisu i wyrysu z planu miejscowego dla danej działki). Treść uchwały wraz z załącznikami, w tym mapą przedstawiającą położenie i przeznaczenie działki, można też znaleźć w internetowym Biuletynie Informacji Publicznej danej gminy lub gminnym serwisie mapowym.

W przypadku braku planu miejscowego najważniejsza jest decyzja o warunkach zabudowy

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w celu stwierdzenia, czy możemy mieć do czynienia z działką siedliskową, konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.

W przeciwieństwie do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzja o warunkach zabudowy ma charakter indywidualny (dotyczy konkretnej nieruchomości) i w przypadku nieruchomości rolnych wydawana jest na wniosek osoby będącej rolnikiem.

Działka siedliskowa a działka budowlana

Działka siedliskowa jako działka rolna podlega kryteriom przewidzianym dla gruntów rolnych, a nie działek budowlanych.

Sam fakt, że rolnik stawia na działce rolnej budynek, w tym również mieszkalny, nie powoduje, że staje się ona działką budowlaną – w dalszym ciągu jest to grunt rolny, w związku z czym sprzedaż takiej nieruchomości podlega ograniczeniom, które wynikają z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Co można wybudować na działce siedliskowej?

Na działce siedliskowej można wybudować zarówno budynki o charakterze gospodarczym i produkcyjnym, jak i mieszkaniowym, ale muszą być one związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.

Czy istnieją ograniczenia dot. budynków stawianych na działce siedliskowej?

Ograniczenia dotyczące budynków, jakie mogą powstać na działce siedliskowej, będą wynikać z obowiązującego dla danej działki miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku z decyzji o warunkach zabudowy.

Jaka jest minimalna powierzchnia działki pod zabudowę siedliskową?

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego może być określona minimalna powierzchnia działki, która jest wymagana, aby móc zbudować na niej siedlisko. W przypadku, gdy powierzchnia gruntu będzie mniejsza niż wymagana, organ nie wyda wnioskodawcy pozwolenia na budowę siedliska.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego dla terenu, na którym znajduje się działka, minimalna powierzchnia będzie wynikać z przepisów ogólnych prawa budowlanego (tak samo jak w przypadku działki budowlanej). Oznacza to, że działka siedliskowa nie musi mieć w takim przypadku co najmniej 1 ha.

Czy każdy może kupić działkę siedliskową?

Działka siedliskowa jest gruntem rolnym, w związku z czym do działki siedliskowej zastosowanie mają ograniczenia dotyczące nabywania nieruchomości rolnych.

Osoba niebędąca rolnikiem może kupić działkę siedliskową o powierzchni do 1 hektara. KOWR będzie jednak uprawniony do skorzystania z prawa pierwokupu w stosunku do takiej działki.

O tym, kto może kupić ziemię rolną bez zgody KOWR, pisaliśmy tutaj: ile ziemi można kupić nie będąc rolnikiem

Czy muszę mieć zgodę KOWR na nabycie działki siedliskowej od członka rodziny?

Wyżej wymienione ograniczenia w nabywaniu ziemi rolnej nie mają jednak zastosowania do osób bliskich osoby zbywającej nieruchomość rolną, czyli:

• zstępnych (dzieci, wnuków itd.),
• wstępnych (rodziców, dziadków itd.),
• rodzeństwa,
• dzieci rodzeństwa,
• rodzeństwa rodziców,
• małżonka,
• rodziców małżonka,
• osób przysposabiających i przysposobionych,
• ojczyma, macochy oraz pasierbów.

Czy budowa na działce siedliskowej wymaga pozwolenia na budowę?

Tak, najczęściej zabudowa zagrodowa będzie wymagała pozwolenia na budowę.

Prawo budowlane przewiduje jednak pewne wyjątki.

Zabudowa zagrodowa – zgłoszenie budowlane zamiast pozwolenia na budowę

Uzyskanie pozwolenia na budowę nie będzie konieczne w przypadku poniższych obiektów, które mogą stanowić element zabudowy zagrodowej. Obiekty te wymagają jedynie zgłoszenia budowlanego:

1. wolnostojący dom jednorodzinny (gdy obszar jego oddziaływania mieści się w całości na działce, na której dom ma powstać),
2. obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną (płyty do składowania obornika, zbiorniki na gnojówkę lub gnojowicę, naziemne silosy na materiały sypkie, o pojemności do 250 m3 i wysokości nie większej niż 15 m, silosy na kiszonkę),
3. wolnostojące parterowe budynki gospodarcze, garaże i wiaty, o powierzchni zabudowy do 35 m2,
4. przebudowa domu jednorodzinnego, który już znajduje się na działce (dotyczy to przebudowy przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych domu, pod warunkiem, że przebudowa ta nie prowadzi do zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której dom jest usytuowany).

Zabudowa zagrodowa bez pozwolenia na budowę oraz bez zgłoszenia budowlanego

W przypadku niektórych obiektów nie będzie wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę ani dokonanie zgłoszenia budowlanego. Dotyczy to przede wszystkim poniższych obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną, które uzupełniają zabudowę zagrodową na działce siedliskowej:

• parterowy budynek gospodarczy o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m,
• suszarnia kontenerowa o powierzchni zabudowy do 21 m2.

Wyjątki (np. obszary chronione)

Istnieje wiele wyjątków od wyżej opisanych zasad. Zdarza się, że dana działka graniczy z nieruchomością, która jest objęta ustawową ochroną, ze względu na walory przyrodnicze bądź gospodarcze danego gruntu, co powoduje konieczność uzyskania dodatkowej dokumentacji budowlanej.

Każdą działkę należy zweryfikować indywidualnie i ustalić na tej podstawie, jakie dokumenty będą konieczne dla realizacji zabudowy zagrodowej w przypadku danej nieruchomości.

Kto może uzyskać pozwolenie na budowę domu na działce siedliskowej?

Tylko rolnik może wystąpić z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę na działce siedliskowej budynków stanowiących zabudowę zagrodową.

W ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych, która określa, w jaki sposób należy rozumieć pojęcie zabudowy zagrodowej, nie znajdziemy definicji rolnika. Ocena tego, kto jest rolnikiem, a tym samym, kto może wystąpić z wnioskiem o pozwolenie na budowę na działce siedliskowej, zależy od praktyki danego urzędu.

Zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego, rolnikiem indywidualnym jest osoba która:

1. jest właścicielem, nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia nie przekracza 300 ha (może być również użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą takich nieruchomości),
2. posiada kwalifikacje rolnicze,
3. co najmniej od 5 lat mieszka w gminie, w której jest położona jedna z nieruchomości rolnych, które wchodzą w skład gospodarstwa rolnego i prowadzi przez ten okres osobiście gospodarstwo rolne (więcej na temat warunków statusu rolnika indywidualnego można znaleźć tutaj: kto może kupić ziemię rolną). 

Część urzędów wymaga spełnienia wszystkich wskazanych powyżej warunków z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, niektóre tylko jednego z nich (najczęściej warunku dotyczącego posiadania kwalifikacji rolniczych), a jeszcze inne przedstawienia dokumentu potwierdzającego, że wnioskodawca jest płatnikiem podatku rolnego, zaświadczenia o prowadzeniu działalności rolniczej lub udowodnienia posiadania statusu rolnika w inny sposób (np. poprzez przedstawienie dokumentu potwierdzającego, że wnioskodawca otrzymał dofinansowanie na prowadzenie działalności rolniczej).

Orzecznictwo sądów administracyjnych również nie jest jednolite w tym zakresie. Dominuje pogląd, że inwestycję polegającą na budowie budynku mieszkalnego wraz z budynkami gospodarczymi w ramach powstającego siedliska rolniczego może realizować wyłącznie osoba, która posiada status rolnika indywidualnego w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Jednakże niektóre sądy uważają, że skoro w chwili ubiegania się przez inwestora o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, Prawo budowlane nie nakłada na inwestora obowiązku posiadania statusu rolnika, to brak jest podstaw do uznania, aby brak statusu rolnika mógł skutkować odmową udzielenia pozwolenia na budowę.

Czy rolnik może przenieść pozwolenie na budowę domu na działce siedliskowej na osobę niebędącą rolnikiem?

Organ, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, jest zobowiązany do przeniesienia pozwolenia na wniosek innej osoby, jeżeli do wniosku dołączy ona oświadczenie o przejęciu warunków zawartych w decyzji o pozwoleniu na budowę oraz oświadczy, że ma prawo do dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane.

Wątpliwości wzbudza jednak czy pozwolenie na budowę na działce siedliskowej uzyskane przez rolnika może zostać przeniesione na nabywcę nieruchomości, który nie jest rolnikiem. Z treści przepisu takie ograniczenie wprost nie wynika, jednak organ może odmówić przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę na osobę niebędącą rolnikiem na skutek uznania, że przeniesienie takiej decyzji stanowiłoby obejście przepisów.

Jak przekształcić siedlisko w działkę budowlaną?

Innym rozwiązaniem umożliwiającym wybudowanie domu na takiej działce, choć nie zawsze możliwym do zrealizowania, jest jej odrolnienie i przekształcenie w działkę budowlaną.

Jest to proces składający się z dwóch części:

1. zmiany przeznaczenia gruntu rolnego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (a jeśli plan miejscowy dla danej działki nie został uchwalony – uzyskania decyzji o warunkach zabudowy),
2. uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej.

Należy podkreślić, że może to być bardzo długotrwała procedura i często niemożliwa do przeprowadzenia ze względu na kwestie planistyczne i ustawową ochronę gruntów rolnych. Najłatwiej będzie dokonać odrolnienia gruntów rolnych najniższej klasy, chociaż również nie zawsze jest to możliwe.

Czy można przenieść własność siedliska na osobę niebędącą rolnikiem po wybudowaniu domu?

W sytuacji, gdy rolnik nabędzie działkę siedliskową, uzyska pozwolenie na budowę i wybuduje na niej dom, będzie mógł on przenieść prawo własności tej nieruchomości na osobę niebędącą rolnikiem.

Osoba bliska rolnika będzie mogła nabyć takie siedlisko, gdyż korzysta z wyjątków dotyczących ograniczeń w obrocie gruntami rolnymi.

Osoba trzecia, która nie jest osobą bliską dla właściciela oraz nie jest rolnikiem indywidualnym będzie musiała liczyć na to, że KOWR nie skorzysta z prawa pierwokupu nieruchomości w przypadku, gdy powierzchnia siedliska wynosi poniżej 1 hektara.

Takie rozwiązanie minimalizuje ryzyko związane z odmową wydania pozwolenia na budowę ze względu na uznanie przez organ, że inwestor nie jest rolnikiem.

Przykład:

Zabudowa siedliskowa – pomoc prawna

W przypadku dodatkowych pytań, zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią. Posiadamy wieloletnie doświadczenie w doradztwie prawnym dotyczącym ziemi rolnej. Pomożemy:

• zweryfikować czy na danej nieruchomości można postawić zabudowę zagrodową,
• sprawdzić, czy spełniasz warunki pozwalające na uzyskanie pozwolenia na budowę domu na działce siedliskowej,
• bezpiecznie nabyć nieruchomość rolną (działkę siedliskową),
• uzyskać pozwolenie na budowę siedliska (zabudowę zagrodową),
• oraz we wszelkich innych sprawach dotyczących nieruchomości rolnych.

działka siedliskowa, zabudowa siedliskowa, zabudowa zagrodowa, działka rolna, pozwolenie na budowę