Decyzja o warunkach zabudowy – jakie zmiany czekają nas od 2026 roku?

1 stycznia 2026 roku wejdą w życie nowe przepisy o zagospodarowaniu przestrzennym. Jednak już teraz warto sprawdzić, jak wpłyną one na wydawanie decyzji o warunkach zabudowy i jakie będą tego skutki dla inwestorów.

Co to jest decyzja o warunkach zabudowy (decyzja WZ)?

W obowiązującym jeszcze stanie prawnym decyzje o warunkach zabudowy są dokumentem wydawanym w sytuacji, gdy dla danego terenu nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Decyzje WZ, które uprawomocnią się przed wejściem w życie nowych przepisów, czyli do końca 2025 roku, będą ważne bezterminowo.

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin – czy z niego skorzystać przed 2026 r.?

Do czasu uchwalenia planu ogólnego w gminie dalej obowiązuje dokument planistyczny nazywany studium. Obecnie nie uchwala się już studium, jednak uchwalone dotychczas zachowuje swoją moc aż do końca 2025 roku – na jego podstawie można uzyskiwać warunki zabudowy, ale tylko do czasu uchwalenia planu ogólnego.

Plan ogólny – czym jest?

Jedną z najważniejszych zmian po uchwaleniu nowych przepisów jest obowiązek ustanowienia przez gminę planu ogólnego. Jest to nowy dokument planistyczny, który zastąpi dotychczas istniejące studium.

To właśnie od ustaleń znajdujących się w planie ogólnym, który ma zostać wprowadzony w każdej gminie do 1 stycznia 2026 roku, będzie zależeć wydanie decyzji o warunkach zabudowy na nowych zasadach.

Plan ogólny będzie dzielił gminę na strefy planistyczne, a także określał gminne standardy urbanistyczne.

Czym plan ogólny będzie się różnił od studium?

Główna różnica polega na odmiennym układzie i szczegółowości tych dokumentów. Dodatkowo, plan ogólny będzie aktem prawa miejscowego, którego postanowienia staną się obowiązujące zarówno dla miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, jak i dla decyzji o warunkach zabudowy.

Strefy planistyczne w planie ogólnym – mieszkaniowa, rolnicza, usługowa itd.

Głównym celem wydzielenia stref planistycznych na terenie całej gminy, jest wprowadzenie ładu w planowaniu przestrzennym. Każda działka zostanie przypisana do jednej z trzynastu stref planistycznych. Istotne jest to, że dana działka może być objęta tylko jedną strefą. Dodatkowo, każdej strefie zostanie przypisany minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej.

Plan ogólny będzie dzielił gminę na trzynaście stref planistycznych, takich jak:

1. Strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną;

2. Strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną;

3. Strefa wielofunkcyjna z zabudową zagrodową;

4. Strefa usługowa;

5. Strefa handlu wielkopowierzchniowego;

6. Strefa gospodarcza;

7. Strefa produkcji rolniczej;

8. Strefa infrastrukturalna;

9. Strefa zieleni i rekreacji;

10. Strefa cmentarzy;

11. Strefa górnictwa;

12. Strefa otwarta;

13. Strefa komunikacyjna.

Profile funkcjonalne, czyli doprecyzowanie przeznaczenia stref planistycznych

Do każdej z powyższych stref planistycznych został przypisane profile funkcjonalne: podstawowy i dodatkowy.

Aby zobrazować, jak wygląda przypisany profil funkcjonalny do konkretnej strefy planistycznej, warto posłużyć się przykładami.

Przykład 1:

Dla strefy wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową jednorodzinną:

• profil funkcjonalny podstawowy obejmuje: teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, teren usług, teren komunikacji, teren zieleni urządzonej, teren infrastruktury technicznej;
• profil funkcjonalny dodatkowy obejmuje: teren zabudowy letniskowej lub rekreacji indywidualnej, teren ogrodów działkowych, teren zieleni naturalnej, teren lasu, teren wód

Przykład 2:

Dla strefy usługowej:

• profil funkcjonalny podstawowy obejmuje: teren usług, teren komunikacji, teren zieleni urządzonej, teren infrastruktury technicznej;
• profil funkcjonalny dodatkowy obejmuje: teren składów i magazynów, teren elektrowni słonecznej, teren zieleni naturalnej, teren lasu, teren wód.

Jaką część działki ma stanowić powierzchnia biologicznie czynna?

Dla każdej ze stref planistycznych została określona wartość minimalnego udziału powierzchni czynnej w powierzchni działki.

Strefa planistyczna	Minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej [%]
Strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną (SW)	30
Strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną [SJ]	30
Strefa wielofunkcyjna z zabudową zagrodową [SZ]	30
Strefa usługowa [SU]	30
Strefa handlu wielkopowierzchniowego [SH]	30
Strefa gospodarcza [SP]	20
Strefa produkcji rolniczej [SR]	30
Strefa infrastrukturalna [SI]	20
Strefa zieleni i rekreacji [SN]	50
Strefa cmentarzy [SC]	30
Strefa górnictwa [SG]	–
Strefa otwarta [SO]	–
Strefa komunikacyjna [SK]	–

Wyjątkowo udział powierzchni biologicznej dla danej strefy może być niższy niż wskazano powyżej w sytuacji, gdy dany obszar strefy planistycznej będzie objęty już obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W takiej sytuacji wartość udziału powierzchni biologicznie czynnej nie będzie mogła być niższa niż najwyższa wartość, jaka dla danego została wskazana w obowiązującym planie miejscowym.

Czy plany ogólne zastąpią plany miejscowe?

Inwestorzy często zastanawiają się, czy plany ogólne zastąpią miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Odpowiedź brzmi: nie.

Plan ogólny zastąpi jedynie studium. To oznacza, że dotychczas obowiązujące plany miejscowe nadal będą obowiązywać. Ustalenia wprowadzanych planów ogólnych będą więc wiążące wyłącznie w odniesieniu do planów miejscowych uchwalanych po wejściu w życie planu ogólnego. Zanim jednak to nastąpi, czyli do końca 2025 roku, uchwalane miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego nadal będą uzależnione od postanowień studium.

Uchwalenie planów ogólnych – jak wygląda procedura? Kiedy można zgłosić uwagi i wnioski?

Procedura uchwalania planu ogólnego została podzielona na kilka etapów:

1. Podjęcie przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu ogólnego.

2. Składanie wniosków do projektu planu ogólnego.

3. Przygotowanie projektu planu ogólnego wraz z uzasadnieniem i prognozą oddziaływania na środowisko.

4. Opiniowanie projektu planu ogólnego przez instytucje państwowe i organy administracji publicznej.

5. Uzgadnianie projektu planu ogólnego z instytucjami państwowymi i organami administracji publicznej.

6. Konsultacje społeczne.

7. Przedstawienie radzie gminy finalnego projektu i przyjęcie planu ogólnego.

Mieszkańcy gminy i zainteresowani inwestorzy mają więc zapewniony udział w uchwalaniu planu ogólnego. Z ich punktu widzenia szczególnie istotny powinien być etap polegający na składaniu wniosków do projektu planu, które brane są pod uwagę przy tworzeniu wyjściowego pierwotnego projektu. Po podjęciu uchwały przez radę gminy, wójt, burmistrz lub prezydent miasta ogłasza podjęcie uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu ogólnego i określa sposoby i miejsce składania wniosków do projektu planu ogólnego oraz termin ich składania, który nie może być krótszy niż 21 dni od dnia ogłoszenia.

Należy jednak odnotować, że w wielu gminach nie rozpoczęto jeszcze procesu przygotowania projektu planu ogólnego. Warto więc zorientować się, jak wygląda sytuacja w gminie, na terenie której planujemy inwestycję.

Czym jest zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI)?

Kolejnym nowym narzędziem, które zostało wprowadzone nowymi przepisami, jest zintegrowany plan inwestycyjny.

Stanowi on szczególną formę planu miejscowego i będzie uchwalany przez radę gminy na wniosek inwestora, po przeprowadzeniu negocjacji i zawarciu z gminą umowy urbanistycznej. Co istotne, ZPI będzie można uchwalić również na obszarze, który jest już objęty planem miejscowym – w takiej sytuacji ZPI zastąpi plan miejscowy.

Umowa urbanistyczna nałoży inwestora określone zobowiązania względem gminy, takie jak:

• pokrycie kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej w całości lub części;

• pokrycie poniesionych przez gminę kosztów uchwalenia ZPI w całości lub części;

• przekazanie nieruchomości stanowiących część przedmiotu inwestycji głównej na rzecz gminy.

ZPI jest więc rozwiązaniem, które może być przydatne w szczególności dla inwestorów realizujących większe przedsięwzięcia deweloperskie.

Warunki zabudowy a plan ogólny gminy

Istotną kwestią, która aktualnie najbardziej interesuje obecnych oraz przyszłych inwestorów, jest wpływ planu ogólnego na wydawanie warunków zabudowy. Co zatem dokładnie zmieni się od 1 stycznia 2026 roku?

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy a wprowadzenie planów ogólnych – co się zmieni od 2026 r.?

Zgodnie z nowymi przepisami, od 1 stycznia 2026 r. decyzja WZ będzie mogła zostać wydana tylko w sytuacji, gdy w gminie, w której planowana jest inwestycja, został uchwalony plan ogólny. Jeżeli natomiast inwestycja planowana będzie na terenie kilku gmin, to plan ogólny będzie musiał być uchwalony na terenie każdej z nich. Wydanie decyzji WZ będzie też poprzedzone bardziej szczegółową niż dotychczas analizą urbanistyczną.

W teorii, gminy mają czas na uchwalenie planu ogólnego do końca 2025 r. W praktyce, szansa na to, że plany ogólne zostaną uchwalone we wszystkich gminach, jest niewielka. Może to skutkować tym, że wraz z początkiem 2026 roku w wielu gminach w Polsce nowe inwestycje będą mogły powstawać wyłącznie na terenach, na których obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

W Polsce jedynie około 32% powierzchni kraju jest pokryte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Dlatego, chcąc mieć gwarancję, że będziemy mogli zrealizować inwestycję na po 31 grudnia 2025 r. na działce nieobjętej planem miejscowym, powinniśmy pospieszyć się z uzyskaniem decyzji WZ.

Czy decyzję WZ będzie można uzyskać dla każdej działki po uchwaleniu planu ogólnego?

Oprócz obowiązkowych stref planistycznych i gminnych standardów urbanistycznych, plan ogólny może obejmować także obszary uzupełnienia zabudowy oraz obszary zabudowy śródmiejskiej. To właśnie dla obszarów uzupełnienia zabudowy będzie istniała możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy.

W przypadku, gdy gminy nie podołają temu zadaniu i obszarów uzupełnienia zabudowy nie wyznaczą lub wyznaczą je w ograniczonym zakresie, to może to oznaczać brak możliwości uzyskania decyzji WZ.

Powodem kłopotów z określeniem obszarów uzupełnienia zabudowy może być zbiór odrębnych przepisów, które mają wpływ na wyznaczenie obszaru uzupełnienia zabudowy. Zostały one ujęte w Rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 2 maja 2024 r. w sprawie sposobu wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy. Akt prawny określa dokładnie, jak powinny zostać wyznaczone granice obszarów uzupełnienia zabudowy.

Zatem obszar uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym powinien:

• Obejmować zgrupowanie przynajmniej 5 budynków, przy czym obrys każdego z tych budynków musi się znajdować w odległości wynoszącej maksymalnie 100 m od obrysu sąsiedniego budynku zaliczanego do tego samego obszaru.

• Obejmować budynki wymienione według Klasyfikacji Środków Trwałych: budynki przemysłowe, budynki handlowo-usługowe, budynki biurowe, budynki szpitali i inne budynki opieki zdrowotnej, budynki oświaty, nauki i kultury oraz budynki sportowe, pozostałe budynki niemieszkalne, budynki mieszkalne;

• Mieć wyznaczoną granicę określoną w Rozporządzeniu: Od obrysów budynków znajdujących się w zgrupowaniu wyznacza się krzywą w  odległości 50 metrów. Następnie dodaje się obszar, którego jednostkowa powierzchnia nie przekracza 5000 m2. Tak wyznaczony obszar jest ograniczony z każdej strony krzywą. Kolejnym krokiem jest wyznaczenie krzywej w odległości 40 metrów od granicy obszaru, kierując się do wewnątrz, tym samym stanowi ona nową granicę obszaru uzupełnienia zabudowy.

Istnieje możliwość ograniczenia powierzchni na obszarze uzupełnienia zabudowy, jeżeli znajdują się ku temu przesłanki uregulowane w polityce przestrzennej gminy oraz w lokalnych uwarunkowaniach. Ponadto rozporządzenie przewiduje możliwość rozszerzenia granic obszarów uzupełnienia zabudowy. Wyznaczony obszar musi spełnić warunek maksymalnej powierzchni, która jest określona wzorem: (Pp = 25 % * (Pb – Pu);

przy czym:

Pp –  oznacza łączną maksymalną powierzchnię powiększenia obszaru uzupełnienia zabudowy;

Pb – oznacza łączną powierzchnię obszaru, którą wylicza się przez dodanie do krzywej powierzchni nie większej niż 5000 m2;

Pu – oznacza łączną powierzchnię obszaru, która została wyliczona po odjęciu od powierzchni Pb odległości 40 metrów wewnątrz wyznaczanego obszaru.

Gminne standardy urbanistyczne – jaka jest ich rola?

Gminne standardy urbanistyczne to wytyczne określające minimalne wymagania dotyczące zagospodarowania przestrzennego na terenie gminy.

Składają się nie:

• gminny katalog stref planistycznych (element obowiązkowy);

• gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej (element nieobowiązkowy).

Jeśli gmina zdecyduje się ustalić standardy dostępności infrastruktury społecznej, to obowiązkowo muszą one dotyczyć dostępu do publicznej szkoły podstawowej i obszarów zieleni publicznej. Gmina może też wyznaczyć standardy dostępności do innych obiektów, np. żłobków, przedszkoli, aptek, obiektów kultury itd.

Przykład:

W gminnych standardach urbanistycznych wskazano, że „przez zapewnienie dostępu do szkoły podstawowej rozumie się położenie działki ewidencyjnej w odległości nie większej niż 1500 m od budynku szkoły podstawowej„.

Jakie parametry zabudowy są określone w decyzji WZ?

Zgodnie z nowymi przepisami, w decyzji WZ muszą zostać następujące parametry dla planowanej zabudowy:

• linia zabudowy;

• maksymalna intensywność zabudowy oraz maksymalna i minimalna nadziemna intensywności zabudowy (z tolerancją 20 %);

• udział powierzchni zabudowy;

• szerokość elewacji frontowej (z tolerancją 20%);

• wysokość zabudowy;

• geometria dachu (kąta nachylenia i układu połaci dachowych);

• minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej;

• minimalna liczba miejsc do parkowania.

Dla jakich obszarów wydawane będą decyzje WZ?

Decyzje WZ będą wydawane jedynie na obszarze uzupełnienia zabudowy wskazanym w planie ogólnym.

Dotychczas decyzje WZ były wydawane dla obszarów, dla których nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Czy decyzje WZ wydane po uchwaleniu planu ogólnego będą musiały być z nim zgodne?

Tak, decyzje WZ będą musiały być zgodne z planem ogólnym.

Będzie to zmiana w porównaniu do aktualnego stanu prawnego – teraz decyzje WZ nie muszą być zgodne z obowiązującym studium.

Czy można wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o WZ w czasie opracowywania przez gminę planu ogólnego?

Tak, do momentu wejścia w życie planu ogólnego decyzje WZ wydawane są na dotychczasowych zasadach.

Czy można wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji WZ po wejściu w życie planu ogólnego?

Tak, ale trzeba pamiętać, że decyzje WZ będą wydawane jedynie na obszarze uzupełnienia zabudowy wskazanym w planie ogólnym.

Decyzje po wejściu w życie będą musiały być zgodne z planem ogólnym w zakresie funkcji zabudowy oraz parametrów i wskaźników urbanistycznych.

Decyzje WZ, które staną się prawomocne po wejściu w życie planu ogólnego będą terminowe, tzn. będą ważne przez 5 lat od daty kiedy staną się prawomocne.

Czy po wejściu w życie planu ogólnego wygasną dotychczasowe decyzje WZ?

Wszystkie decyzje WZ, które staną się prawomocne do końca 2025 r. będą ważne bezterminowo.

Ich wygaśnięcie nastąpi w przypadku uchwalenie planu miejscowego dla terenu objętego decyzją o warunkach zabudowy.

Z kolei decyzje WZ, które przed 1 stycznia 2026 r. nie staną się prawomocne, będą ważne przez 5 lat od dnia, w którym stały się prawomocne. Po upływie 5 latach od dnia uprawomocnienia będą one wygasać.

Decyzja prawomocna to taka decyzja, na którą nie można już wnieść skargi do sądu. Decydująca będzie zatem data uprawomocnienia się decyzji WZ, a nie data jej wydania.

Jaki wpływ na uzyskanie pozwolenia na budowę będzie mieć plan ogólny?

Wśród przyszłych inwestorów pojawia się również pytanie: czy pozwolenie na budowę będzie wydawane na podstawie planu ogólnego?

Odpowiedź brzmi: nie. Pozwolenie na budowę będzie wydane, jeśli planowana inwestycja będzie zgodna z planem miejscowym, a w przypadku jego braku – z decyzją WZ.

Czy inwestor będzie miał możliwość zabudowy działki po wprowadzeniu planu ogólnego?

Nasuwa się więc pytanie, czy inwestor, po wejściu w życie nowych przepisów, może mieć pewność uzyskania decyzji WZ.

Biorąc pod uwagę, że będą one wydawane tylko dla obszarów uzupełnienia, a także fakt, że większość gmin nie jest przygotowana na wprowadzenie planów ogólnych, uzyskanie decyzji o warunkach nie będzie łatwe. Może się więc okazać, że za sprawą nowych przepisów o planowaniu przestrzennym wiele planowanych inwestycji nie będzie już możliwych do zrealizowania.

Nowe przepisy o zagospodarowaniu przestrzennym – pomoc prawna

Reforma planowania przestrzennego będzie miała bardzo duży wpływ na rynek inwestycyjny. Wiele przedsięwzięć może być zablokowanych m.in. przez brak możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy czy niekorzystne postanowienia nowo uchwalonych planów ogólnych. Dlatego warto zorientować się jak wyglądają prace na planem ogólnym w danej gminie i nie zwlekać z uzyskaniem warunków zabudowy.

W przypadku dodatkowych pytań, zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią. Posiadamy wieloletnie doświadczenie w doradztwie prawnym dotyczącym zagospodarowania terenu. Pomożemy:

• uzyskać warunki zabudowy dla planowanej inwestycji na obowiązujących jeszcze zasadach;

• odwołać się od negatywnej decyzji o warunkach zabudowy;

• złożyć uwagi do opracowywanego w danej gminie planu ogólnego;

• odrolnić działkę.