Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości jest konieczne przed dokonaniem zakupu. Audyt należy przeprowadzić zarówno w przypadku zakupu na cele działalności gospodarczej, ale również w razie zakupu pod wynajem lub na cele mieszkaniowe.
Zakres audytu jest dopasowany do danej transakcji. Nie prowadzę niepotrzebnych teoretycznych analiz, które nie pomogą w podjęciu decyzji co do zakupu konkretnej nieruchomości. Analizuję stan prawny tylko w takim zakresie, w jakim jest to konieczne do zminimalizowania ryzyk prawnych określonej transakcji, a następnie wyjaśniam na czym polegają zagrożenia, które zidentyfikowałem oraz wskazuję jakimi sposobami można je wyeliminować, żeby transakcja doszła do skutku.
Dokładna wycena zależy od tego jak skomplikowany jest dany przypadek.
Przed przystąpieniem do pracy ustalam szczegóły dotyczące nieruchomości oraz planowanej transakcji.
Następnie wyjaśniam jaki jest konieczny zakres analizy stanu prawnego nieruchomości, tak aby obejmowała ona wszystkie kwestie, których sprawdzenie jest konieczne dla zapewnienia bezpieczeństwa kupującego, ale jednocześnie, aby audyt ten nie był zbyt rozbudowany, kiedy nie ma takiej potrzeby. Nie każda nieruchomość wymaga skomplikowanego i kosztownego audytu – w takich sytuacjach proponuję audyt podstawowy.
Dokładne koszty audytu podaję zawsze przed nawiązaniem współpracy.
Najczęściej audyt stanu prawnego nieruchomości zlecany jest przez kupującego. Coraz częściej zdarza się jednak, że przygotowanie raportu stanu prawnego nieruchomości zlecają sprzedawcy i pośrednicy nieruchomości.
Okazuje się, że dużo łatwiej jest sprzedać nieruchomość, dysponując audytem prawnym sprzedawanej nieruchomości, ponieważ oferta poparta raportem dotyczącym stanu prawnego jest dużo bardziej wiarygodna dla potencjalnych kupujących.
Ponadto, w trakcie przygotowania audytu może okazać się, że stan prawny nieruchomości wymaga uregulowania przed jej sprzedażą, ponieważ sprzedaż nieruchomości, z którą związane są problemy prawne jest często niemożliwa ze względu na to, że potencjalni kupujący dokładnie sprawdzają nieruchomość przed zakupem.
Nie, w księdze wieczystej nie znajdziemy informacji dotyczących dopuszczalnego przeznaczenia nieruchomości, warunków jej sprzedaży itd.
Audyt stanu prawnego nieruchomości musi obejmować co najmniej zakres wymieniony w wyżej opisanym raporcie podstawowym.
Lista dokumentów i informacji, które potrzebne są do ustalenia stanu prawnego nieruchomości nie zawsze jest identyczna. Po zapoznaniu się z daną sprawą, przygotuję zestawienie potrzebnych danych i dokumentów.
Do najbardziej typowych czynności przy audycie nieruchomości należy analiza księgi wieczystej, na podstawie której można ustalić: kto jest właścicielem nieruchomości, czy na nieruchomości zostały ustanowione hipoteki lub służebności itd.
Jeśli kupujesz niezabudowaną działkę, z myślą o rozpoczęciu na niej budowy, sprawdzam również m.in. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, aby upewnić się czy na danym gruncie można postawić danego rodzaju budynek (np. dom jednorodzinny, halę produkcyjną, osiedle deweloperskie itd.).
Jeżeli natomiast kupujesz działkę z istniejącym budynkiem, to sprawdzam m.in. czy znajduje się on pod ochroną konserwatorską oraz wyjaśniam jakie powoduje to konsekwencje dla nowego właściciela.
Powyższe przykłady to jedynie mały wycinek czynności, które trzeba podjąć, żeby rzetelnie przeanalizować status prawny nieruchomości.
Każda nieruchomość jest unikalna i posiada swoją własną historię, dlatego gdy sprawdzam stan prawny, zawsze podchodzę do sprawy indywidualnie.
Nie da się krok po kroku opisać jak przeprowadzić samodzielnie audyt prawny nieruchomości, ponieważ jest zbyt wiele możliwych konfiguracji dokumentów i okoliczności.
Przykładowo, badanie stanu prawnego nieruchomości może polegać na sprawdzeniu takich kwestii jak:
1) jaki jest stan prawny nieruchomości w księgach wieczystych
2) czy stan prawny nieruchomości w księgach wieczystych jest zgody z tym co wynika z innych dokumentów
3) czy nieruchomość ma zapewniony dostęp do drogi publicznej
4) czy nieruchomość jest obciążona i w jaki sposób można się tych obciążeń pozbyć
5) czy osoby trzecie (np. spadkobiercy) mają jakiekolwiek roszczenia do nieruchomości
6) czy istnieją umowy, które dotyczą nieruchomości (np. umowa dzierżawy, umowa najmu itd.)
7) czy istnieje prawo pierwszeństwa / pierwokupu nieruchomości
8) jaka jest treść miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a szczególnie jakie ustanowiono w nim ograniczenia
9) jaki jest stan podziałów geodezyjnych działki
10) czy zapisy w ewidencji gruntów są zgodne z treścią księgi wieczystej
11) czy nieruchomość jest objęta jakimkolwiek sporem prawnym
12) czy nieruchomość znajduje się na obszarze prawnie chronionym (ochrona środowiskowa, archeologiczna itd.)
13) czy nieruchomość jest objęta specjalną strefą ekonomiczną itd.
Przed nabyciem nieruchomości na potrzeby inwestycyjne, warto dokładnie sprawdzić czy na określonej działce da się zrealizować planowaną inwestycję oraz z jakimi kosztami będzie się to wiązało.
Sprawdzenie stanu faktycznego nieruchomości (połączone z weryfikacją stanu prawnego) obejmuje, w zależności od konkretnego przypadku, takie zagadnienia jak na przykład:
1) jaki jest obecny faktyczny sposób użytkowania nieruchomości
2) jaki jest stan dróg dojazdowych do nieruchomości
3) jakie są faktyczne ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości – czy występują przeszkody, które utrudnią inwestycję
4) czy charakterystyka sąsiednich działek powoduje dodatkowe ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości
5) czy nieruchomość ma dostęp do mediów oraz jakie są to media (uzbrojenie nieruchomości)
6) czy istnieje możliwość przyłączenia nieruchomości do istniejących sieci mediów (jaka jest odległość sieci, jakie są ich parametry techniczne, czy istnieje możliwość rozbudowy sieci i jaki będzie koszt takiej rozbudowy)
Tak, ponieważ analiza, która tylko opisuje stan nieruchomości, ale nie wyjaśnia co robić dalej, nie jest przydatnym narzędziem. Plan dalszych czynności zależy od tego w jakim celu przygotowany był raport
Treść planu działania stanowi przewodnik prowadzący krok po kroku do osiągnięcia zamierzonego rezultatu (np. budowy hali produkcyjnej, realizacji inwestycji deweloperskiej itd.).
