Sprawdzenie umowy deweloperskiej

Kiedy konieczne jest sprawdzenie umowy deweloperskiej?
  • Przed zawarciem umowy z deweloperem konieczne jest sprawdzenie wszystkich dokumentów, stanu prawnego nieruchomości, wiarygodności i sytuacji finansowej dewelopera oraz historii jego inwestycji.
  • Sprawdzenie umowy deweloperskiej oraz samego dewelopera jest konieczne w każdej sytuacji, niezależnie od tego czy na pierwszy rzut oka inwestycja wzbudza wątpliwości.
  • Istnieje wiele potencjalnych problemów prawnych dotyczących nieruchomości, których nie da się zidentyfikować po pobieżnym zapoznaniu się z umową deweloperską, czy też księgą wieczystą.

Na co zwrócić uwagę w umowie deweloperskiej?

Analiza umowy deweloperskiej może polegać na sprawdzeniu podstawowych parametrów (raport podstawowy) albo na kompleksowej analizie wszystkich aspektów inwestycji (raport pełny).

Standardowe warianty współpracy wyglądają następująco:
Raport podstawowy

Raport podstawowy obejmuje następujące czynności:

  • Analizuję treść księgi wieczystej nieruchomości
  • Sprawdzam prawa dewelopera do działki / budynku / lokalu, którego dotyczy umowa deweloperska
  • Weryfikuję czy nieruchomość jest obciążona i wyjaśniam co w związku z tym zrobić
  • Opisuję wszystkie ryzyka prawne oraz wyjaśniam, jak można je wyeliminować lub zminimalizować
  • Sprawdzam umowę deweloperską i odpowiadam na pytania:
    • czy w umowie deweloperskiej znajdują się zapisy niekorzystne dla kupującego?
    • czy istnieje potrzeba zmiany treści umowy, aby zabezpieczyć interes kupującego?
    • w jaki sposób zmienić treść umowy deweloperskiej?
    • jak wprowadzić zmiany do umowy deweloperskiej?
  • Sprawdzam pozostałe dokumenty – w zależności od danej umowy z deweloperem mogą to być m.in.:
    • umowa rezerwacyjna
    • umowa sprzedaży miejsca postojowego lub udziału w drodze dojazdowej
    • umowa o prowadzenie rachunku powierniczego
    • prospekt informacyjny
    • harmonogram płatności
  • Jeżeli posiadasz własne propozycje zmian w umowie deweloperskiej – proponuję w jaki sposób najlepiej je sformułować, żeby były skuteczne
  • Szczegółowo wyjaśniam telefonicznie lub na spotkaniu wszystkie proponowane zmiany w dokumentach oraz odpowiadam na pytania, które pojawią się po przeczytaniu raportu
  • Jeżeli pojawią się dodatkowe wątpliwości w trakcie dalszych rozmów z deweloperem – odpowiadam na wszystkie pytania aż do zawarcia umowy deweloperskiej
Raport pełny

Raport pełny zalecany jest w razie wątpliwości co do stanu prawnego nieruchomości lub co do wiarygodności dewelopera albo w razie zakupu większej liczby lokali oraz obejmuje on następujące czynności:

  • Analizuję treść księgi wieczystej nieruchomości
  • Sprawdzam prawa dewelopera do działki / budynku / lokalu, którego dotyczy umowa deweloperska
  • Weryfikuję czy nieruchomość jest obciążona i wyjaśniam co w związku z tym zrobić
  • Opisuję wszystkie ryzyka prawne oraz wyjaśniam, jak można je wyeliminować lub zminimalizować
  • Sprawdzam umowę deweloperską i odpowiadam na pytania:
    • czy w umowie deweloperskiej znajdują się zapisy niekorzystne dla kupującego?
    • czy istnieje potrzeba zmiany treści umowy, aby zabezpieczyć interes kupującego?
    • w jaki sposób zmienić treść umowy deweloperskiej?
    • jak wprowadzić zmiany do umowy deweloperskiej?
  • Sprawdzam pozostałe dokumenty – w zależności od danej umowy z deweloperem mogą to być m.in.:
    • umowa rezerwacyjna
    • umowa sprzedaży miejsca postojowego lub udziału w drodze dojazdowej
    • umowa o prowadzenie rachunku powierniczego
    • prospekt informacyjny
    • harmonogram płatności
  • Jeżeli posiadasz własne propozycje zmian w umowie deweloperskiej – proponuję w jaki sposób najlepiej je sformułować, żeby były skuteczne
  • Szczegółowo wyjaśniam telefonicznie lub na spotkaniu wszystkie proponowane zmiany w dokumentach oraz odpowiadam na pytania, które pojawią się po przeczytaniu raportu
  • Jeżeli pojawią się dodatkowe wątpliwości w trakcie dalszych rozmów z deweloperem – odpowiadam na wszystkie pytania aż do zawarcia umowy deweloperskiej
  • Sprawdzam wiarygodność dewelopera (a szczególnie – jakie inwestycje zrealizował z sukcesem, jak zakończyła się działalność jego poprzednich spółek)
  • Weryfikuję sytuację finansową dewelopera (analizuję sprawozdania finansowe dewelopera za 2 lata wstecz oraz sprawdzam czy deweloper jest wpisany w rejestrach długów)
  • Uzyskuję z instytucji publicznych i analizuję dodatkowe dokumenty, których nie udostępnił deweloper
  • Weryfikuję przeznaczenie nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego
  • Ustalam czy istnieją niepokojące informacje dotyczące okolicy nieruchomości
  • Sprawdzam czy w okolicy nieruchomości planowane są kontrowersyjne inwestycje (jak np. wysypiska śmieci, oczyszczalnie ścieków, spalarnie śmieci, cmentarze)
  • Weryfikuję inne zagrożenia i ryzyka prawne (dostosowuję zakres raportu pełnego w zależności od potrzeb i wątpliwości co do konkretnej nieruchomości)
Raport pełny oraz negocjacje

Raport pełny oraz negocjacje obejmuje następujące czynności:

  • Analizuję treść księgi wieczystej nieruchomości
  • Sprawdzam prawa dewelopera do działki / budynku / lokalu, którego dotyczy umowa deweloperska
  • Weryfikuję czy nieruchomość jest obciążona i wyjaśniam co w związku z tym zrobić
  • Opisuję wszystkie ryzyka prawne oraz wyjaśniam, jak można je wyeliminować lub zminimalizować
  • Sprawdzam umowę deweloperską i odpowiadam na pytania:
    • czy w umowie deweloperskiej znajdują się zapisy niekorzystne dla kupującego?
    • czy istnieje potrzeba zmiany treści umowy, aby zabezpieczyć interes kupującego?
    • w jaki sposób zmienić treść umowy deweloperskiej?
    • jak wprowadzić zmiany do umowy deweloperskiej?
  • Sprawdzam pozostałe dokumenty – w zależności od danej umowy z deweloperem mogą to być m.in.:
    • umowa rezerwacyjna
    • umowa sprzedaży miejsca postojowego lub udziału w drodze dojazdowej
    • umowa o prowadzenie rachunku powierniczego
    • prospekt informacyjny
    • harmonogram płatności
  • Jeżeli posiadasz własne propozycje zmian w umowie deweloperskiej – proponuję w jaki sposób najlepiej je sformułować, żeby były skuteczne
  • Szczegółowo wyjaśniam telefonicznie lub na spotkaniu wszystkie proponowane zmiany w dokumentach oraz odpowiadam na pytania, które pojawią się po przeczytaniu raportu
  • Jeżeli pojawią się dodatkowe wątpliwości w trakcie dalszych rozmów z deweloperem – odpowiadam na wszystkie pytania aż do zawarcia umowy deweloperskiej
  • Sprawdzam wiarygodność dewelopera (a szczególnie – jakie inwestycje zrealizował z sukcesem, jak zakończyła się działalność jego poprzednich spółek)
  • Weryfikuję sytuację finansową dewelopera (analizuję sprawozdania finansowe dewelopera za 2 lata wstecz oraz sprawdzam czy deweloper jest wpisany w rejestrach długów)
  • Uzyskuję z instytucji publicznych i analizuję dodatkowe dokumenty, których nie udostępnił deweloper
  • Weryfikuję przeznaczenie nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego
  • Ustalam czy istnieją niepokojące informacje dotyczące okolicy nieruchomości
  • Sprawdzam czy w okolicy nieruchomości planowane są kontrowersyjne inwestycje (jak np. wysypiska śmieci, oczyszczalnie ścieków, spalarnie śmieci, cmentarze)
  • Weryfikuję inne zagrożenia i ryzyka prawne (dostosowuję zakres raportu pełnego w zależności od potrzeb i wątpliwości co do konkretnej nieruchomości)
  • Negocjuję z deweloperem warunki umowy deweloperskiej
Pobierz przykładowy raport z analizy umowy, nieruchomości i dewelopera:
Najczęściej zadawane pytania dotyczące umów deweloperskich
1
Czy sprawdzenie umowy deweloperskiej jest zawsze konieczne?

Zawarcie umowy z deweloperem to poważna decyzja o inwestycji wartej co najmniej kilkaset tysięcy złotych, często finansowana kredytem, dlatego zawsze powinna być poprzedzona analizą umowy deweloperskiej.

2
Ile kosztuje sprawdzenie umowy deweloperskiej?

Koszt analizy umowy z deweloperem zależy od tego ile czasu zajmie analiza oraz poprawienie dokumentów. Dokładne koszty podaję zawsze przed nawiązaniem współpracy, gdy poznam szczegóły sprawy i wzór danej umowy deweloperskiej.

Standardowe warianty współpracy:

  1. Raport podstawowy

Raport podstawowy obejmuje wszystkie konieczne czynności pozwalające na zminimalizowanie ryzyk prawnych, które występują najczęściej w umowach z deweloperami.

  1. Raport pełny

Raport pełny zapewnia dokładniejsze sprawdzenie stanu prawnego inwestycji deweloperskiej, dlatego wariant ten jest rekomendowany szczególnie w przypadku wątpliwości co do stanu prawnego nieruchomości, co do inwestycji planowanych w pobliżu lub co do wiarygodności danego dewelopera.

Dokładna analiza będzie również dobrym rozwiązaniem w przypadku zakupu większej ilości lokali albo gdy okaże się, że dany deweloper ma za sobą nieudane inwestycje.

  1. Raport pełny + negocjacje

Raport pełny + negocjacje obejmuje dokładne sprawdzenie inwestycji deweloperskiej oraz negocjacje ceny i warunków umowy z deweloperem.

3
Jak wygląda przygotowanie raportu oraz współpraca?

Po sprawdzeniu umowy deweloperskiej przesyłam:

  1. umowę z deweloperem wraz z wprowadzonymi zmianami,
  2. raport, w którym wskazuję, w jakim celu została wprowadzona każda z proponowanych zmian, jaki jest stan prawny nieruchomości (w tym jej obciążenia) oraz jakie są pozostałe wnioski z wykonanej analizy.

Następnie (telefonicznie lub na spotkaniu) wyjaśniam wprowadzone zmiany oraz odpowiadam na dodatkowe pytania.

4
Czy analizę umowy z deweloperem można zlecić zdalnie (mailowo lub telefonicznie)?

Tak, cały proces sprawdzenia dokumentów może odbywać się zdalnie (telefonicznie i mailowo).

5
Jak uzyskać umowę deweloperską i inne dokumenty od dewelopera?

Każdy deweloper udostępnia na prośbę kupującego projekt umowy deweloperskiej, prospekt informacyjny oraz wszystkie inne dokumenty, ponieważ jest to jego ustawowy obowiązek.

Wystarczy zwrócić się do dewelopera z prośbą o przekazanie umowy deweloperskiej oraz pozostałych dokumentów do wglądu.

6
Czy deweloper zgodzi się na zaproponowane zmiany w umowie deweloperskiej?

Najczęściej deweloperzy nie robią większych problemów z wprowadzeniem zmian do umowy deweloperskiej. Wszystko zależy od tego jakie zmiany zaproponujemy oraz w jaki sposób uzasadnimy konieczność ich wprowadzenia.

7
Ile czasu trwa analiza umowy deweloperskiej?

Najczęściej dokumenty sprawdzone są w 2 dni robocze. Dokładny termin realizacji uzgadniany jest indywidualnie.

Zdarzają się sytuacje, w których analiza umowy deweloperskiej i negocjację z deweloperem nie mogą czekać nawet 2 dni. W razie pilnych przypadków, po wcześniejszym uzgodnieniu, istnieje możliwość realizacji zlecenia w krótszym terminie.

8
Jak zlecić sprawdzenie umowy deweloperskiej?

Zapraszam do kontaktu, wyjaśnię wszystkie szczegóły oraz przekażę listę niezbędnych dokumentów.

Zapraszam do kontaktu
Kontakt