Bezpieczny najem nieruchomości

Jak bezpiecznie wynająć nieruchomość?
  • Umowa najmu nieruchomości powinna zabezpieczać interesy stron w sposób zgodny z prawem, ponieważ tylko wtedy jej postanowienia będą skuteczne i możliwe do wyegzekwowania.
  • W praktyce okazuje się, że wiele umów najmu zawiera rozwiązania, które są sprzeczne z przepisami, a przez to nieważne, co oznacza, że nie mogą być skutecznie zastosowane. Najczęściej zdarza się to w przypadku zapisów dotyczących wypowiedzenia umowy najmu ze względu na brak płatności najemcy.
  • W umowie najmu mieszkania, jak również w umowie najmu lokalu na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej można zastosować tylko takie rozwiązania, które są zgodnie z obowiązującymi przepisami. Wynajmujący i najemca nie mają pełnej dowolności i nie mogą wpisać do umowy najmu każdego postanowienia – nawet jeśli obie strony wyrażają na nie zgodę. Przykładowo nie można umówić się z najemcą mieszkania, że obie strony mają prawo wypowiedzieć umowę najmu z miesięcznym okresem wypowiedzenia bez żadnej przyczyny – takie postanowienie będzie nieważne.
  • Zadaniem prawnika jest sformułowanie umowy najmu tak, aby w sposób zgodny z prawem zabezpieczyć interesy stron w najpełniejszym możliwym zakresie oraz wyczerpująco uregulować wszelkie kwestie, które mogą pojawić się podczas korzystania z nieruchomości przez najemcę oraz po zakończeniu umowy najmu.

Jaką umowę najmu podpisać?

Wszystko zależy od tego czy wynajmujący prowadzi działalność gospodarczą dotyczącą najmu oraz w jakim celu najemca będzie korzystał z wynajętej nieruchomości.

Inną umowę najmu podpiszemy z najemcą, który wynajmuje lokal mieszkalny, a zupełnie inną z przedsiębiorcą, który zamierza prowadzić w wynajętym lokalu działalność gospodarczą (np. biuro, sklep, restaurację itd.).

Najczęściej po zapoznaniu się ze szczegółami konkretnej sprawy rekomenduję jedną z poniższych umów najmu:
Umowa najmu okazajonalnego
  • dotyczy mieszkania
  • wynajmującym musi być osoba, która nie prowadzi działalności gospodarczej dotyczącej najmu
  • umowa najmu okazjonalnego może być zawarta maksymalnie na 10 lat
  • najemca składa oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego oraz wskazuje lokal, do którego będzie mógł wyprowadzić się w przypadku wypowiedzenia lub wygaśnięcia umowy najmu
  • kaucja może wynosić maksymalnie sześciokrotność miesięcznego czynszu najmu
  • właściciel musi zgłosić zawarcie umowy najmu do urzędu skarbowego
Umowa najmu instytucjonalnego
  • dotyczy mieszkania
  • wynajmującym jest osoba (lub spółka), która prowadzi działalność gospodarczą dotyczącą najmu
  • umowa najmu instytucjonalnego musi być zawarta na czas określony
  • najemca składa oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego
  • kaucja może wynosić maksymalnie sześciokrotność miesięcznego czynszu najmu
Umowa najmu nieruchomości do działalności gospodarczej
  • dotyczy najmu lokalu na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej (np. restauracja, sklep, biuro)
  • wynajmującym może być każda osoba (lub spółka)
  • umowa może być zawarta na czas określony lub nieokreślony
  • strony umowy mogą dość swobodnie ustalać treść umowy najmu i rodzaj zabezpieczeń (np. kaucja, oświadczenie o poddaniu się egzekucji, kary umowne, poręczenia, weksle itd.), ponieważ do takiej umowy nie stosuje się ustawy o ochronie praw lokatorów
Najczęściej zadawane pytania dotyczące najmu nieruchomości
1
Czy "zwykła" umowa najmu mieszkania jest bezpieczna dla wynajmującego (właściciela)?

Nie. Ze względu na obowiązujące w Polsce przepisy, najemca posiada znacznie więcej praw od wynajmującego (właściciela).

Rozwiązaniem, które zabezpiecza interesy wynajmującego jest umowa najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego. Z punktu widzenia wynajmującego (właściciela), umowy te są znacznie bezpieczniejsze od „zwykłej” umowy najmu.

2
Czy korzystanie ze wzorów umów najmu dostępnych w Internecie jest bezpieczne?

Niestety korzystanie ze wzorów umowy najmu bez konsultacji z prawnikiem nie jest bezpieczne. Każda nieruchomość jest inna i wymaga indywidualnego podejścia oraz odpowiedniego dostosowania umowy.

Ponadto, umowa najmu powinna być dostosowana nie tylko do danej nieruchomości, ale również do sytuacji faktycznej i prawnej najemcy oraz wynajmującego – przykładowo: zupełnie inną treść będzie miała umowa najmu mieszkania oraz umowa najmu lokalu przeznaczonego na prowadzenie w nim działalności gospodarczej.

Przepisy dotyczące najmu są skomplikowane i znajdują się w wielu aktach prawnych – w tym w szczególności w Kodeksie cywilnym oraz ustawie o ochronie praw lokatorów. Sporządzenie bezpiecznej oraz prawnie skutecznej umowy najmu wymaga dobrej znajomości powyższych ustaw oraz praktyki orzeczniczej sądów, dlatego przed zawarciem umowy warto skonsultować się z prawnikiem.

3
Ile kosztuje przygotowanie umowy najmu?

Koszt przygotowania umowy najmu zależy od tego jak wiele kwestii ma obejmować umowa najmu oraz czy konieczne będzie przygotowanie lub zaopiniowanie dodatkowych dokumentów takich jak np. oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez najemcę, oświadczenie o wskazaniu lokalu, do którego najemca przeprowadzi się w razie wygaśnięcia umowy najmu, umowa poręczenia, weksel itd.

Dokładne koszty podaję zawsze przed nawiązaniem współpracy, gdy zapoznam się ze szczegółami danej sprawy.

4
W jaki sposób poddanie się egzekucji przez najemcę zabezpiecza interes wynajmującego?

Do umowy najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego najemca składa oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego.

Złożenie takiego oświadczenia zapewnia właścicielowi ułatwioną drogę do przeprowadzenia eksmisji lokatorów, którzy nie płacą czynszu lub innych należnych opłat.

Dzięki temu wynajmujący (właściciel) minimalizuje ryzyko bezprawnego zajmowania nieruchomości przez byłego najemcę po wypowiedzeniu lub wygaśnięciu umowy najmu.

5
Czy możliwe są inne sposoby zabezpieczenia interesów wynajmującego?

Tak. Najczęściej interesy wynajmującego zabezpieczane są poprzez wpłatę kaucji pieniężnej.

Dość często spotykaną praktyką jest również poręczenie przez osobę trzecią za zapłatę czynszu. Zdarzają się też przypadki, w których najemca składa weksel na zabezpieczenie roszczeń wynajmującego.

W zależności od ustaleń stron umowy najmu możliwe jest ustanowienie także innych zabezpieczeń takich jak np. kary umowne.

6
W jaki sposób skutecznie wypowiedzieć umowę najmu?

Wszystko zależy od treści zawartej umowy oraz od konkretnej sytuacji – czyli od tego z jakiego powodu umowa miałaby zostać wypowiedziana.

Należy zadbać o wprowadzenie do umowy najmu odpowiednich zapisów, które umożliwią jej skuteczne wypowiedzenie. Warto upewnić się czy postanowienia zastosowane w danym wzorze umowy są zgodne z prawem – szczególnie z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, ponieważ w praktyce bardzo często spotyka się błędne zapisy, które uniemożliwiają skuteczne wypowiedzenie umowy najmu.

Poprawnie skonstruowana umowa najmu pozwoli uniknąć wielu problemów takich jak brak płatności ze strony najemcy, podnajmowanie nieruchomości osobom trzecim bez zgody właściciela, bezprawne zajmowanie nieruchomości przez najemcę po wygaśnięciu umowy itd.

Niestety większość występujących na rynku umów najmu zawiera postanowienia niezgodne z prawem, które tylko pozornie chronią interes wynajmującego (właściciela), ponieważ są nieważne, a przez to niemożliwe do wyegzekwowania.

Przykładowo – w umowie najmu nie można zapisać, że wynajmujący będzie miał prawo do wypowiedzenia umowy najmu mieszkania ze skutkiem natychmiastowym, gdy najemca nie zapłaci czynszu. Takie postanowienie byłoby sprzeczne z ustawą o ochronie praw lokatorów, a przez to nieważne, co oznacza, że wynajmujący (właściciel) nie mógłby skutecznie wypowiedzieć umowy najmu na tej podstawie.

Procedura rozwiązania umowy jest bardzo sformalizowana, a popełnienie błędu może spowodować bezskuteczność wypowiedzenia, dlatego warto skorzystać z konsultacji prawnej przed wysłaniem pisma z wypowiedzeniem umowy najmu.

7
Na co zwrócić uwagę w umowie najmu nieruchomości na potrzeby działalności gospodarczej?

Umowy najmu na cele prowadzonej działalności gospodarczej są najczęściej bardziej rozbudowane od umów najmu lokalu mieszkalnego oraz pozwalają w większym zakresie zapewnić ochronę interesów wynajmującego (właściciela).

Warto zwrócić uwagę na prawidłowe uregulowanie w umowie najmu lokalu użytkowego poniższych kwestii:

  • zabezpieczenie płatności czynszu,
  • waloryzacja czynszu,
  • prawo do wypowiedzenia umowy najmu w określonych przypadkach (np. w przypadku braku płatności czynszu, w przypadku rażącego naruszenia umowy itp.),
  • zasady przeprowadzania remontów, napraw i zmian w lokalu,
  • zapewnienie partycypowania przez najemcę w kosztach wykończenia lokalu,
  • kary umowne z powodu naruszenia przez najemcę umowy najmu lub regulaminu wspólnoty itd.

Umowa najmu nieruchomości na działalność gospodarczą wymaga dostosowania do rodzaju działalności, jaka będzie prowadzona w danym lokalu oraz do intencji stron. Warto przed zawarciem umowy skonsultować się z prawnikiem, który przygotuje odpowiednią umowę najmu, pomoże w negocjacjach lub dostosuje otrzymany projekt umowy do ustaleń najemcy i wynajmującego.

Zapraszam do kontaktu
Kontakt