Plan ogólny – jak zgłosić wniosek, jak uzyskać warunki zabudowy? Wszystko co powinien wiedzieć właściciel działki
Osoby fizyczne oraz inwestorzy komercyjni, którzy przymierzają się do budowy obiektów na starych zasadach, muszą się spieszyć. Od 1 stycznia 2026 r. decyzje o warunkach zabudowy nie będą wydawane bezterminowo. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego ma zastąpić plan ogólny. Każda gmina ma obowiązek sporządzenia planu ogólnego do 31 grudnia 2025 r. Nie są to jedyne zmiany, jakie czekają inwestorów.
[SPIS TREŚCI]
Spis treści
- 1 Zmiany w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
- 2 Czym jest plan ogólny?
- 3 Jak wygląda sporządzenie projektu planu ogólnego?
- 4 Zintegrowany plan inwestycyjny w odniesieniu do kierunków zagospodarowania przestrzennego
- 5 W jaki sposób mieszkańcy mogą wpłynąć na treść planu ogólnego?
- 6 Czym jest Rejestr Urbanistyczny?
- 7 Obszar uzupełnienia zabudowy – jak go rozumieć?
- 8 Plany ogólne – pomoc prawna
Zmiany w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
24 września 2023 r. weszła w życie zmiana ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Reforma planistyczna zobowiązuje gminy do sporządzenia planu ogólnego.
Plan ogólny zastępuje dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.
Zmiany, które zostaną wprowadzone wraz z obowiązującą ustawą, dotyczyć będą:
Uchwalenia planu ogólnego;
Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego (ZPI);
Rejestru Urbanistycznego;
Partycypacji społecznej;
Obszaru uzupełnienia zabudowy.
Czym jest plan ogólny?
Plan ogólny jest dokumentem planistycznym, który będzie warunkował sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Wszystkie gminy będą musiały posługiwać się planami ogólnymi.
Dokument ten ma składać się z formy tekstowej, w której znajdować się będą jego ustalenia oraz uzasadnienia, a także z formy cyfrowej. Forma cyfrowa zawierać będzie dane przestrzenne. Plan ogólny gminy będzie składać się z dwóch części:
określenia stref planistycznych – w tej części, jaką ma zawierać plan ogólny, znajdują się uzasadnienia dotyczące tego, w jakim obszarze gminy mają znajdować się m.in. osiedla mieszkaniowe, tereny zielone, tereny przemysłowe, tereny rekreacyjne, biurowce, obiekty o charakterze usługowym itp.;
określenia gminnych standardów urbanistycznych – wśród wytycznych znajdą się m.in. warunki dotyczące wysokości budowanych obiektów, ich powierzchni zabudowy czy też minimalnej powierzchni biologicznie czynnej.
Jak wygląda sporządzenie projektu planu ogólnego?
Każda gmina ma obowiązek stworzyć plan ogólny gminy. Samorządy będą go tworzyć w oparciu o ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Drugim aktem prawnym branym pod uwagę przy opracowywaniu projektu planu ogólnego będzie rozporządzenie ministra rozwoju i technologii w sprawie projektu planu ogólnego gminy, dokumentowania prac planistycznych w zakresie tego planu oraz wydawania z niego wypisów i wyrysów.
Pierwszym, głównym etapem w uchwaleniu planu ogólnego, jest etap składania wniosków przez mieszkańców danej gminy oraz inwestorów, którzy planują inwestycję na terenie danej gminy. Wnioski może złożyć tak naprawdę każdy zainteresowany, nie musi to być nawet podmiot związany z daną gminą. Funkcjonuje gotowy formularz takiego wniosku do pobrania, który wystarczy uzupełnić odpowiednimi danymi. Dzięki temu interesariusze mają wpływ na wygląd planu ogólnego. We wniosku znajduje się miejsce na określenie postulatów dotyczących stref planistycznych, wskaźników urbanistycznych czy też zasięgu obszarów uzupełnienia zabudowy.
Po zebraniu wniosków do planu ogólnego, w jednostkach samorządowych odbywają się prace projektowe. Taki projekt planu ogólnego musi zawierać prognozę oddziaływania na środowisko naturalne. Dopiero wtedy projekt może zostać przekazany do dalszych prac polegających na opiniowaniu oraz doprecyzowaniu pod względem obowiązującej ustawy.
Kolejnym etapem są konsultacje społeczne projektu planu ogólnego. Jeżeli pojawiają się jakiekolwiek uwagi, są one rozpatrywane. Następnie skorygowany projekt planu ogólnego zostaje skierowany do uchwalenia.
Jakie funkcje pełnią strefy planistyczne?
Aby lepiej zrozumieć, na czym polegają odbywające się konsultacje społeczne dotyczące planu ogólnego i zagospodarowania terenu, należy odnieść się do 13 rodzajów stref planistycznych określonych w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jest to jeden z głównych elementów, który musi znaleźć się w uchwalonym planie ogólnym. Oprócz tego konieczne jest ujęcie w nim gminnych obszarów urbanistycznych.
Zgodnie z przepisami ww. ustawy, gmina może wyznaczyć następujące strefy planistyczne:
Strefę wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową wielorodzinną (SW);
Strefę wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową jednorodzinną (SJ);
Strefę wielofunkcyjną z zabudową zagrodową (SZ);
Strefę usługową (SU);
Strefę handlu wielkopowierzchniowego (SH);
Strefę gospodarczą (SP);
Strefę produkcji rolniczej (SR);
Strefę infrastrukturalną (SI);
Strefę zieleni i rekreacji (SN);
Strefę cmentarzy (SC);
Strefę górnictwa (SG);
Strefę otwartą (SO);
Strefę komunikacyjną (SK).
Istotne jest to, że strefy planistyczne są traktowane rozłącznie, co oznacza, że nie mogą one na siebie nachodzić pod względem terytorialnym. Konkretny obszar może być przypisany tylko jednej strefie planistycznej.
Ponadto, każda strefa planistyczna musi mieć przypisany konkretny profil funkcjonalny, który jest określany przy uwzględnieniu poszczególnych klas przeznaczenia terenu. Pod tym względem należy wyodrębnić:
Profil podstawowy – do każdej strefy planistycznej przypisane są obowiązkowe profile podstawowe, które są narzucone przez ustawę i rozporządzenie. Na przykład w strefie wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową jednorodzinną będą musiały się znaleźć takie klasy przeznaczenia terenu z profilu podstawowego jak: teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, teren usług, teren komunikacji, teren zieleni urządzonej oraz teren infrastruktury technicznej;
Profil dodatkowy – do każdej strefy planistycznej można dodać jedną lub kilka nieobowiązkowych klas przeznaczenia terenu. Przykładowo dla strefy wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową jednorodzinną w profilu dodatkowym mogą znaleźć się obligatoryjnie poszczególne klasy przeznaczenia terenu: teren zabudowy letniskowej lub rekreacji indywidualnej, teren ogrodów działkowych, teren zieleni naturalnej, teren lasu oraz teren wód.
Gminy będą mogły mieć indywidualny wpływ na charakter poszczególnych stref planistycznych. Takie ustalenia zostaną zawarte w dokumencie o nazwie gminne standardy urbanistyczne. Dokument ten również może spełniać zadanie dotyczące określenia gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej, o których mowa w art. 13e oraz 13f ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw.
Szczegółowy wykaz stref planistycznych i profili funkcjonalnych, jakie powinien zawierać plan ogólny:, przedstawią się następująco:
Strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną
Profil podstawowy
Teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej
Teren usług
Teren komunikacji
Teren zieleni urządzonej
Teren infrastruktury technicznej
Profil dodatkowy
Teren zabudowy mieszkaniowej i jednorodzinnej
Teren handlu wielkopowierzchniowego
Teren zieleni naturalnej
Teren ogrodów działkowych
Teren lasu
Teren wód
Strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną
Profil podstawowy
Teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej
Teren usług
Teren komunikacji
Teren zieleni urządzonej
Teren infrastruktury technicznej
Profil dodatkowy
Teren zabudowy letniskowej lub rekreacji indywidualnej
Teren ogrodów działkowych
Teren zieleni naturalnej
Teren lasu
Teren wód
Strefa wielofunkcyjna z zabudową zagrodową
Profil podstawowy
Teren zabudowy zagrodowej
Teren produkcji w gospodarstwach rolnych
Teren akwakultury i obsługi rybactwa
Teren komunikacji
Teren zieleni urządzonej
Teren infrastruktury technicznej
Profil dodatkowy
Teren wielkotowarowej produkcji rolnej
Teren rolnictwa z zakazem zabudowy
Teren biogazowni
Teren usług
Teren zieleni naturalnej
Teren lasu
Teren wód
Strefa usługowa
Profil podstawowy
Teren usług
Teren komunikacji
Teren zieleni urządzonej
Teren infrastruktury technicznej
Profil dodatkowy
Teren składów i magazynów
Teren elektrowni słonecznej
Teren zieleni naturalnej
Teren lasu
Teren wód
Strefa handlu wielkopowierzchniowego
Profil podstawowy
Teren handlu wielkopowierzchniowego
Teren komunikacji
Teren zieleni urządzonej
Teren infrastruktury technicznej
Profil dodatkowy
Teren usług
Teren składów i magazynów
Teren elektrowni słonecznej
Teren zieleni naturalnej
Teren lasu
Teren wód
Strefa gospodarcza
Profil podstawowy
Teren produkcji
Teren komunikacji
Teren zieleni urządzonej
Teren infrastruktury technicznej
Profil dodatkowy
Teren usług
Teren zieleni naturalnej
Teren lasu
Teren wód
Strefa produkcji rolniczej
Profil podstawowy
Teren produkcji w gospodarstwach rolnych
Teren wielkotowarowej produkcji rolnej
Teren akwakultury i obsługi rybactwa
Teren komunikacji
Teren infrastruktury technicznej
Profil dodatkowy
Teren rolnictwa z zakazem zabudowy
Teren biogazowni
Teren elektrowni słonecznej
Teren elektrowni wiatrowej
Teren elektrowni wodnej
Teren zieleni urządzonej
Teren zieleni naturalnej
Teren lasu
Teren wód
Strefa infrastrukturalna
Profil podstawowy
Teren infrastruktury technicznej
Teren komunikacji
Profil dodatkowy
Teren usług
Teren produkcji
Teren zieleni urządzonej
Teren zieleni naturalnej
Teren lasu
Teren wód
Strefa zieleni i rekreacji
Profil podstawowy
Teren zieleni urządzonej
Teren plaży
Teren wód
Teren komunikacji
Teren infrastruktury technicznej
Profil dodatkowy
Teren usług sportu i rekreacji
Teren usług kultury i rozrywki
Teren usług handlu detalicznego
Teren usług gastronomii
Teren usług turystyki
Teren usług nauki
Teren usług edukacji
Teren usług zdrowia i pomocy społecznej
Teren ogrodów działkowych
Teren zieleni naturalnej
Teren lasu
Strefa cmentarzy
Profil podstawowy
Teren cmentarza
Teren komunikacji
Teren zieleni urządzonej
Teren infrastruktury technicznej
Profil dodatkowy
Teren usług kultu religijnego
Teren usług handlu detalicznego
Teren zieleni naturalnej
Teren lasu
Teren wód
Strefa górnictwa
Profil podstawowy
Teren górnictwa i wydobycia
Teren komunikacji
Teren infrastruktury technicznej
Profil dodatkowy
Teren produkcji
Teren usług handlu
Teren usług rzemieślniczych
Teren usług gastronomii
Teren usług biurowych i administracji
Teren usług nauki
Teren zieleni urządzonej
Teren zieleni naturalnej
Teren lasu
Teren wód
Strefa otwarta
Profil podstawowy
Teren rolnictwa z zakazem zabudowy
Teren lasu
Teren zieleni naturalnej
Teren wód
Teren komunikacji
Teren infrastruktury technicznej
Profil dodatkowy
Teren elektrowni wiatrowej
Teren elektrowni słonecznej
Teren elektrowni geotermalnej
Teren elektrowni wodnej
Teren biogazowni
Teren zieleni urządzonej
Strefa komunikacyjna
Profil podstawowy
Teren autostrady
Teren drogi ekspresowej
Teren drogi głównej ruchu przyspieszonego
Teren drogi głównej
Teren komunikacji kolejowej i szynowej
Teren komunikacji kolei linowej
Teren komunikacji wodnej
Teren komunikacji lotniczej
Teren obsługi komunikacji
Teren infrastruktury technicznej
Profil dodatkowy
Teren drogi zbiorczej
Teren usług handlu detalicznego
Teren usług gastronomii
Teren usług turystyki
Teren zieleni urządzonej
Teren lasu
Teren zieleni naturalnej
Teren wód
Wyznaczanie stref planistycznych a plan ogólny
Nowe przepisy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym regulują nie tylko rodzaje stref planistycznych i wygląd całego planu ogólnego. Wskazują również, w jaki sposób takie strefy mają być wyznaczane.
Przepisy nakazują, aby prace polegające na wyznaczaniu stref planistycznych do planu ogólnego w pierwszej kolejności uwzględniły obszary, na których możliwe będzie realizowanie funkcji mieszkaniowej. Ponadto, uwzględniane mają być obszary uzupełnienia zabudowy w ramach istniejącej zabudowy.
Dla strefy wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową wielorodzinną, strefy wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową jednorodzinną oraz strefy wielofunkcyjnej z zabudową zagrodową suma chłonności terenów niezabudowanych nie może być mniejsza niż 70%. Dotyczy to całego terenu gminy. W sumę chłonności terenów niezabudowanych wlicza się luki w zabudowie, która już istnieje. Natomiast wskaźnik ten nie może być większy niż 130% wartości zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową w całej gminie.
Gdy suma chłonności terenów niezabudowanych w trakcie wyznaczania stref planistycznych przekracza 130%, wtedy dopuszcza się wyznaczenie wcześniej wymienionych stref planistycznych na tych obszarach. Jednocześnie na pozostałych obszarach gminy, takie strefy nie mogą już zostać wyznaczone.
Jaką rolę mają gminne standardy urbanistyczne?
Ustawa reguluje również gminne standardy urbanistyczne, które opcjonalnie mogą obejmować gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej. Głównym zadaniem gminnych standardów urbanistycznych jest regulowanie profilu funkcjonalnego we wszystkich strefach planistycznych uchwalenia planu ogólnego. Ponadto, określone zostają wartości maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy, maksymalnej wysokości zabudowy oraz maksymalnego udziału powierzchni zabudowy. Gminne standardy urbanistyczne warunkują również wartości minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej.
W kontekście gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej zostają uchwalone decyzje związane z zapewnieniem dostępu mieszkańców gminy do szkoły podstawowej i obszarów zieleni publicznej. Ustawa narzuca maksymalną odległość dostępnych szkół podstawowych, która nie powinna być większa niż 1500 metrów na terenie miejskim. Natomiast poza miastem ta odległość nie powinna przekraczać 3000 metrów. Przy czym jest ona liczona jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych od granicy działki ewidencyjnej do budynku szkoły podstawowej.
Takie same założenia dotyczą dostępu do obszarów zieleni publicznej. Odległość maksymalna od działki ewidencyjnej powinna być nie większa niż 1,5 km od terenu zieleni publicznej, który nie powinien być mniejszy niż 3,0 ha. Natomiast ta odległość wydłuża się do maksymalnie 3,0 km od obszaru zieleni publicznej, którego powierzchnia nie powinna być mniejsza niż 20 ha.
Będzie miało to wpływ na wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla budynku, jeżeli ma on pełnić funkcję mieszkaniową. Dopiero po spełnieniu gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej, taka decyzja będzie mogła być wydana. Ustalenia dotyczą nie tylko dostępności do szkół podstawowych oraz obszarów zieleni publicznej. W tym dokumencie mogą znaleźć się również ustalenia dotyczące dostępności do przedszkola i żłobka, biblioteki, domu kultury, domu pomocy społecznej, ambulatorium podstawowej opieki zdrowotnej, posterunku policji, przystanku publicznego transportu zbiorowego, czy też jednostki ochrony przeciwpożarowej.
Jak plan ogólny gminy wpłynie na wydawanie decyzji o warunkach zabudowy?
Teraz decyzje WZ są wydawane bezterminowo. Ponadto, obszary analizy na potrzeby sporządzenia decyzji o warunkach zabudowy nie są ograniczone terytorialnie, natomiast jest uzależniony od szerokości frontu terenu, na którym ma zaistnieć inwestycja. Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest, gdy teren inwestycyjny nie został określony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Po 1 stycznia 2026 r. wszystkie wydawane decyzje WZ będą ograniczone terminem ważności 5 lat od momentu uprawomocnienia się decyzji. Plan ogólny przyczyni się do zmiany obszaru analizy do sporządzenia WZ, który zostanie ograniczony do 200 m. Nowelizacja obejmuje także ujęcie terenu inwestycyjnego w planie ogólnym, który będzie warunkować wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
Więcej na ten temat pisaliśmy w tym artykule: Decyzja o warunkach zabudowy – jakie zmiany czekają nas od 2026 roku?
Zintegrowany plan inwestycyjny w odniesieniu do kierunków zagospodarowania przestrzennego
Zintegrowany plan inwestycyjny jest nową instytucją, której zadaniem będzie dopuszczenie oraz prowadzenie inwestycji w okolicznościach, w których wydanie decyzji o warunkach zabudowy będzie niemożliwe. Zintegrowany plan inwestycyjny będzie mógł zostać uchwalony przez radę gminy na wniosek inwestora.
Przepisy prawne mówią o tym, że uchwalony zintegrowany plan inwestycyjny obejmuje obszar inwestycji głównej, a także inwestycji uzupełniającej, tym samym pełniąc rolę planu miejscowego.
Jak ZPI wpłynie na plan miejscowy?
Od momentu przyjęcia planu ogólnego, gdy zintegrowany plan inwestycyjny wchodzi w życie, do tej pory obowiązujące plany miejscowe tracą swoją moc. Dotyczy to całości lub części obszaru, dla którego zintegrowany plan inwestycyjny został uchwalony. Jeżeli jednak pojawią się pewne nieścisłości lub braki we wniosku, np. brak projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego, to inwestor ma 14 dni na uzupełnienie dokumentacji. Po upłynięciu tego terminu wniosek o uchwalenie zintegrowanego planu inwestycyjnego zostaje pozostawiony bez rozpoznania.
Wydanie zintegrowanego planu inwestycyjnego dotyczy nie tylko prywatnych inwestycji, ale również dużych inwestycjach komercyjnych lub pożytku publicznego. Takie inwestycje opierają się nie tylko na zebraniu podstawowej dokumentacji, ale na ścisłej współpracy z jednostką samorządową.
Czym jest umowa urbanistyczna?
Uchwalenie zintegrowanego planu inwestycyjnego będzie wiązać się również z koniecznością zawarcia z gminą umowy urbanistycznej. Jest to narzędzie, które stanowi część zintegrowanego planu inwestycyjnego. Najczęściej umowę urbanistyczną podpisuje inwestor komercyjny, który będzie w dużym stopniu oddziaływać na obszar gminy. Umowa urbanistyczna nie musi ograniczać się tylko do jednego inwestora, ponieważ może być ich kilku w ramach jednej procedury.
Składając wniosek o projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego obowiązkowe jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego.
Jakie zobowiązania mogą obejmować inwestora podpisującego umowę urbanistyczną? Przede wszystkim może być w nich mowa o tym, że inwestor jest zobowiązany do:
Przekazania nieruchomości na rzecz gminy, która stanowi część głównej inwestycji;
Pokrycia kosztów związanych z realizacją inwestycji uzupełniającej. W zależności od ustaleń może to być cała kwota lub tylko jej określona część. W tym przypadku inwestor może zapłacić za nieruchomość, która zostanie przekazana na rzecz gminy od osoby trzeciej;
Pokrycia całości lub części kosztów, które wiążą się z uchwaleniem zintegrowanego planu inwestycyjnego. Takie koszty znajdują się po stronie gminy, jednak w umowie urbanistycznej może znaleźć się zapis, że zostaną one pokryte przez inwestora.
Umowa urbanistyczna nie jest zobowiązaniem jednostronnym, ponieważ gmina również zobowiązuje się do realizacji wyszczególnionych zadań. Zaliczyć do nich można m.in. zobowiązanie do realizacji inwestycji uzupełniającej. Ponadto, samorząd może zwolnić inwestora z opłaty pobieranej od wzrostu wartości nieruchomości.
Wyliczana jest ona na podstawie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia lub zmiany planu miejscowego. Gdy jej właściciel dokona jej zbycia to pobierana jest opłata w stosunku procentowym do wzrostu nieruchomości, jednocześnie stanowiąc dochód własny gminy. Wysokość tej opłaty nie może przekroczyć 30% wzrostu wartości nieruchomości. Podpisana umowa urbanistyczna może zwolnić właściciela nieruchomości z tej opłaty.
W jaki sposób mieszkańcy mogą wpłynąć na treść planu ogólnego?
Nowymi przepisami wprowadzono też zmiany partycypacji społecznej. Zmiany te mają zwiększyć wpływ interesariuszy, czyli mieszkańców gminy lub zainteresowanych inwestorów na zmiany w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym danego terenu. Pozwoli to na położenie większego nacisku na konsultacje społeczne, a także dostępność obywateli do aktów planowania przestrzennego.
Kolejnym zadaniem pełnionym w ramach partycypacji społecznej, jest poznanie potrzeb osób fizycznych, osób prawnych, organów władzy publicznej, jednostek samorządu terytorialnego i ich jednostek organizacyjnych, jednostek organizacyjnych, które nie są osobami prawnymi, a także jednostek pomocniczych gminy, organów doradczych i konsultacyjnych gminy w odniesieniu tworzenia polityki przestrzennej.
Wyżej wymienione osoby oraz jednostki będą miały prawo do przedstawienia swoich pomysłów oraz stanowisk, a także prowadzenia dialogu z samorządem. Partycypacja społeczna ma być przeprowadzona w taki sposób, aby była ona dostępna dla każdego, nawet jeżeli posiada określone ograniczenia. Ponadto, partycypacja społeczna ma być prowadzona w niespecjalistycznym języku informacji, zachowując pewną jawność. Interesariusze w ramach partycypacji społecznej mają mieć dostęp do wyjaśnienia konsekwencji aktów planowania przestrzennego, które są aktualnie sporządzane.
Nowe przepisy zakładają większą dostępność interesariuszy do udziału w konsultacjach społecznych. Niestety nie jest wiadome, czy jednostki samorządowe będą w jakikolwiek sposób weryfikowane oraz rozliczane z ułatwiania dostępu do informacji dotyczących prac nad dokumentami planistycznymi.
W ramach partycypacji społecznej samorząd gminny lub prezydent miasta zobowiązuje się do poinformowania mieszkańców o przeprowadzanych konsultacjach społecznych nie później niż w dniu rozpoczęcia tych konsultacji. W tym celu informacje muszą zostać zamieszczone w prasie, przez wywieszone w widocznym miejscu na terenie gminy lub w jej siedzibie. Informacja o tym, że rozpoczynają się spotkania konsultacyjne gminy, powinna zostać zamieszczona na stronie internetowej, a także w Biuletynie Informacji Publicznej.
Zmiany w ustawie dotyczą również sposobu przeprowadzania konsultacji społecznych. Jedną z istotnych zmian jest to, aby konsultacje społeczne odbywały się po godzinach pracy, dzięki czemu staną się one dostępne dla wszystkich zainteresowanych. Ponadto, powinny one odbywać się w miejscu, które będzie dostosowane do potrzeb osób ze szczególnymi potrzebami. Ustawa nie wyklucza możliwości przeprowadzania konsultacji społecznych za pomocą środków, które umożliwiają porozumiewanie się na odległość.
W jakiej formie przeprowadzane są konsultacje społeczne?
Gdy zostanie przygotowany projekt planu ogólnego, pojawi się obowiązek przygotowania konsultacji społecznych. Przeprowadzane konsultacje społeczne mogą przybierać różne formy. Wśród nich wymienia się najczęściej spotkania otwarte, panele eksperckie, a także prezentacje projektu aktu planowania przestrzennego. Ustawa zakłada również przeprowadzanie ankiet, geoankiet lub wywiadów.
Ciekawą formą konsultacji społecznych będą spotkania plenerowe lub spacery studyjne po obszarze, którego mają dotyczyć zmiany w akcie planowania przestrzennego. Interesariusze, którzy chcą wziąć udział w konsultacjach społecznych, mogą być zobowiązani do podania swoich szczegółowych danych łącznie z adresem zamieszkania. Ponadto ustawa wskazuje, że konsultacje społeczne mają przybrać formę dialogu między interesariuszami a lokalnym samorządem. W związku z tym zainteresowani mają prawo do zadawania pytań oraz zgłaszania uwag.
Przepisy ustawy regulują również termin przeprowadzania poszczególnych form konsultacji społecznych. W przypadku wybranych form konsultacji takich jak:
Zbieranie uwag oraz przeprowadzanie ankiet oraz geoankiet – konsultacje powinny być przeprowadzane przez przynajmniej 28 dni;
Spotkania otwarte i spotkania plenerowe – konsultacji mogą odbyć się nie wcześniej niż po upływie 7 dni od momentu rozpoczęcia konsultacji społecznych. Jednak ten termin nie może być późniejszy niż 7 dni przed upływem zakończenia konsultacji.
Przed rozpoczęciem konsultacji społecznych powinien zostać przygotowany wykaz wniosków do projektu aktu planowania przestrzennego. Natomiast po odbyciu konsultacji społecznych sporządzany jest raport podsumowujący.
Czym jest Rejestr Urbanistyczny?
Wszystkie informacje oraz dane z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego, będą widoczne oraz aktualizowane w nowym narzędziu, jakim jest Rejestr Urbanistyczny. Dzięki temu każdy zainteresowany będzie miał nieodpłatny dostęp do informacji i danych, które są jawne, z wyłączeniem danych osobowych. Wglądu do Rejestru Urbanistycznego będzie można dokonać za pomocą środków komunikacji elektronicznej.
Informacje zawarte w Rejestrze Urbanistycznym
W Rejestrze Urbanistycznym będą zawarte dane pochodzące m.in. z:
Uchwał dotyczących przystąpienia do sporządzania aktów planowania przestrzennego, jak i również gminnego programu rewitalizacji;
Wniosków, które dotyczą sporządzenia lub zmiany planów ogólnych;
Wniosków mających na celu uchwalanie nowych planów miejscowych lub ich zmiany;
Wniosków dotyczących uchwalenia zintegrowanych planów inwestycyjnych;
Uchwał dotyczących opracowania projektu strategii rozwoju gminy, bądź strategii rozwoju ponadlokalnego;
Uchwał, które dotyczą wyznaczenia obszarów zdegradowanych i obszarów rewitalizacji;
Uchwał, które zostały zatwierdzone w odniesieniu przyjęcia gminnych programów rewitalizacji;
Uchwał zatwierdzonych w odniesieniu ustanowienia na obszarze rewitalizacji Specjalnej Strefy Rewitalizacji;
Uchwał dotyczących przyjęcia strategii rozwoju gminy, bądź strategii rozwoju ponadlokalnego;
Wniosków, jakie są składane o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (z tego wymogu będą zwolnione tereny zamknięte);
Wydanych decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (w tym kontekście również są wyłączone wyżej wymienione tereny zamknięte);
Uchwał dotyczących aktualności planu ogólnego i planów miejscowych;
Zarządzeń zastępczych wojewody, które dotyczą uchwalenia aktu planowania przestrzennego;
Rozstrzygnięć nadzorczych wojewody, w których następuje stwierdzenie nieważności aktów planowania przestrzennego;
Wyroków sądów administracyjnych, które dotyczą decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a także aktów planowania przestrzennego.
Oprócz tego w Rejestrze Urbanistycznym będą udostępniane takie dokumenty jak:
Projekty aktów planowania przestrzennego;
Projekty gminnych programów rewitalizacji;
Projekty uchwał w sprawie wyznaczenia obszarów zdegradowanych i obszarów rewitalizacji;
Projekty uchwał odnoszących się do ustanowienia Specjalnej Strefy Rewitalizacji na obszarze rewitalizacji;
Projekty uchwał strategii rozwoju gminy lub rozwoju ponadlokalnego;
Projekty aktów planowania przestrzennego, które są przygotowane do konsultacji społecznych lub przedstawiane radzie gminy, bądź sejmikowi województwa. Projekty te muszą posiadać raporty, uzasadnienia oraz prognozy oddziaływania na środowisko;
Informacje oraz dane, które są niezbędne w procedurze planistycznej.
Ponadto, do Rejestru przekazywane są następujące dokumenty przekazane do konsultacji społecznych wraz z uzasadnieniem, raportem (jeżeli są one wymagane):
Projekty gminnych programów rewitalizacji;
Projekty uchwał dotyczących wyznaczenia obszarów zdegradowanych i obszarów rewitalizacji;
Projekty uchwał dotyczących ustanowienia Specjalnych Stref Rewitalizacji.
Rejestr Urbanistyczny pozwoli na jawny i klarowny dostęp do informacji dotyczących polityki przestrzennej. Dzięki temu każdy obywatel będzie mógł w każdej chwili sprawdzić, jakie aktualnie zamierzenia urbanistyczne są planowane, co zostało uchwalone, a także na czym skupiają się aktualne konsultacje społeczne. Pozwoli to na aktywną współpracę z jednostkami samorządowymi.
Niestety do tej pory wiele inwestycji odbywało się bez dokładnego informowania wszystkich zainteresowanych. O zmianach w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w wyniku konkretnych inwestycji, nierzadko mieszkańcy gminy dowiadywali się przypadkowo. Informacje o wszczętych postępowaniach znajdowały się na niezbyt czytelnych stronach Biuletynu Informacji Publicznej. W ten sposób samorządy teoretycznie wypełniały swój obowiązek o informowaniu mieszkańców o zmianach w MPZP, jednak w praktyce, te informacje nie docierały do wszystkich interesariuszy. Plan ogólny gminy oraz dostępne narzędzia, mają temu zapobiec. Wprowadzenie narzędzia, jakim jest Rejestr Urbanistyczny, ma wyeliminować niejasności i brak transparentności, a także aktywizować mieszkańców w życie gminy.
Obszar uzupełnienia zabudowy – jak go rozumieć?
Informację na temat tego, w jaki sposób definiować, a także jak ustalać obszary uzupełnienia zabudowy regulowane są przepisami prawnymi zawartymi w Ustawie o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych ustaw i w Rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 2 maja 2024 r. w sprawie sposobu wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy.
Art. 13a ust. 4 ww. ustawy jasno określa, że obszary uzupełnienia zabudowy znajdują się w planie ogólnym. Oprócz takich obszarów plan ogólny zawiera wyznaczone obszary zabudowy śródmiejskiej.
Objęte obszarem uzupełnienia zabudowy mogą zostać wyłącznie poszczególne rodzaje budynków, które zostały określone według Klasyfikacji Środków Trwałych:
Budynki przemysłowe o symbolu 101
Budynki handlowo-usługowe o symbolu 103;
Budynki biurowe o symbolu 105;
Budynki szpitali i inne budynki opieki zdrowotnej o symbolu 106;
Budynki oświaty, nauki i kultury oraz budynki sportowe o symbolu 107;
Pozostałe budynki mieszkalne o symbolu 109;
Budynki mieszkalne o symbolu 110.
Jak zostaną wyznaczone obszary uzupełnienia zabudowy?
W tym celu muszą być spełnione określone warunki znajdujące się w rozporządzeniu. Budynki, które zostały określone wg Klasyfikacji Środków Trwałych, muszą znajdować się w zgrupowaniu wynoszącym nie mniej niż 5 obiektów. Ponadto odległość między obrysem sąsiadujących ze sobą budynków wynosi nie więcej niż 100 m.
Do tak wyznaczonego obszaru, wykonuje się obrys zgrupowanych budynków. Odległość obrysu od granicy budynków powinna wynieść 50 m. Następnym krokiem jest dodanie obszaru o jednostkowej powierzchni, która jednak nie przekroczy 5 tys. m2. Natomiast od granicy tak wyznaczonego obszaru, wydziela się obrys z każdej strony krzywą, która skraca dystans o 40 m. W ten sposób zostaje ostatecznie wyznaczony obszar uzupełnienia zabudowy.
Gmina ma prawo rozszerzyć granice obszarów uzupełnienia zabudowy, jednak obszar wyznaczonego obszaru nie może przekroczyć powierzchni, która jest określona wzorem:
Pp = 25 % * (Pb – Pu)
przy czym:
Pp – oznacza maksymalną powierzchnię powiększenia obszaru uzupełnienia zabudowy, która została wyznaczona w wyniku rozszerzania tego obszaru
Pb – oznacza obszar uzupełnienia zabudowy, który nie przekracza powierzchni 5 tys. m2, mający obrys z każdej strony zaznaczoną krzywą
Pu – oznacza minimalną powierzchnię obszaru uzupełnienia zabudowy, która spełnia minimalne warunki: tj. zgrupowanie wynoszące nie mniej niż 5 budynków, między którymi odległość wynosi maksymalnie 100 m.
Wyliczenie powierzchni obszaru uzupełniania zabudowy może zostać rozszerzone jeszcze nie więcej niż 50% obszaru, który został wyliczony z powyższego wzoru.
Plany ogólne – pomoc prawna
Jak widać, zmiany w przepisach planowania przestrzennego mogą mieć istotny wpływ na plany wielu osób planujących wybudowanie domy czy budynki komercyjne. Warto zainteresować się polityką przestrzenną gminy i już teraz podjąć konkretne działania.
Nasza kancelaria pomaga osobom fizycznym oraz przedsiębiorcom w następujących sprawach:
zgłoszenie uwag oraz wniosków do opracowywanego planu ogólnego;
udział w posiedzeniu komisji rady gminy zajmującej się projektem planu ogólnego dla danej działki;
uzyskanie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji;
odwołanie się od negatywnej decyzji o warunkach zabudowy;
odrolnienie działki.
Zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią.
