Co może zrobić kupujący, gdy właściciel chce sprzedać wynajmowane mieszkanie? Czy można je kupić i wypowiedzieć umowę najmu? Czy można bezpiecznie kupić mieszkanie z lokatorem?

Sprzedaż mieszkania, które jest już wynajęte lub zamieszkałe przez lokatora, jest możliwa i w pełni legalna. W takiej sytuacji osoba nabywająca lokal mieszkalny staje się jego nowym właścicielem, ale zobowiązana jest przestrzegać obowiązków wynikających z umowy najmu zawartej między poprzednim właścicielem a lokatorem.

[SPIS TREŚCI]

Kiedy kupujący może trafić na zamieszkały lokal / lokal z lokatorem?

Najczęściej występującym przypadkiem jest sprzedaż nieruchomości, którą dotychczasowy właściciel wynajął na rzecz osoby trzeciej. Potencjalnym nabywcom często przedstawiane są oferty sprzedaży takich zamieszkałych nieruchomości jako tzw. „gotowiec inwestycyjny”.

Innym przypadkiem, w którym dochodzi do nabycia zamieszkałej nieruchomości, jest dalsze pozostawanie w lokalu dotychczasowych właścicieli lub ich bliskich. Stan ten najczęściej będzie występował w razie nabycia lokalu na licytacji komorniczej, ale zdarza się, że po prostu sprzedający i kupujący umawiają się na późniejszą wyprowadzkę sprzedającego z lokalu, np. dopiero po trzech miesiącach od dnia jego sprzedaży.

Możemy też mieć do czynienia z sytuacją, w której osoby zamieszkujące lokal nie dysponują żadnym skutecznym tytułem prawnym do lokalu. Dzieje się tak np. kiedy umowa najmu została im skutecznie wypowiedziana i dalej zamieszkują lokal lub też po prostu samowolnie go zajęły.

Jakie ryzyka wiążą się z nabyciem zamieszkałego lokalu?

Nabycie zamieszkałego lokalu w niektórych sytuacjach może być korzystne dla nowego właściciela – np. gdy nieruchomość jest nabywana w celach inwestycyjnych, pozwala to wówczas uniknąć straty czasu i środków przeznaczonych na działania prowadzące do wynajęcia lokalu.

W tym miejscu nie należy jednak zapominać o ryzykach prawnych, które wiążą się z nabyciem zamieszkałej nieruchomości. W najgorszych z punktu widzenia kupującego przypadkach, gdy ograniczona będzie możliwość wypowiedzenia umowy najmu lub też najemcom przysługiwać będzie prawo do najmu lokalu socjalnego, może dojść do sytuacji, w której kupujący nawet przez kilka lat nie będzie mógł czerpać dochodów z najmu ani też zamieszkać w mieszkaniu, które jest jego własnością.

Z doświadczenia wiemy, że przy zakupie zamieszkałego lokalu pojawia się wiele pytań, takich jak chociażby:

• Czy nowy właściciel może wypowiedzieć umowę najmu?

• Czy najemca musi wpuścić nowego właściciela do mieszkania?

• Czy nowy właściciel mieszkania może eksmitować najemcę?

Aby odpowiedzieć na te i inne pytania, warto wskazać, że z zakupem zamieszkałego lokalu wiążą się następujące ryzyka i ograniczenia.

Ograniczenie w zakresie dysponowania lokalem

W przypadku sprzedaży nieruchomości, która jest zamieszkała, kupujący nie może nią w pełni dysponować. Jego prawo własności doznaje istotnych ograniczeń z uwagi na prawa najemców i lokatorów. W skrajnym przypadku nierespektowanie przez nabywcę tych praw może narazić go na odpowiedzialność karną i pomimo faktu że osoby zajmowałyby lokal bez skutecznego względem właściciela tytułu prawnego (np. gdy umowa najmu wygasła lub samowolnie zajęli oni lokal).

Dla przykładu warto wskazać, że zgodnie z obowiązującymi przepisami, nowy właściciel zamieszkałego lokalu:

• nie może uporczywie utrudniać najemcy korzystania z lokalu – w tym np. nie może wymienić zamków w mieszkaniu, nie może odciąć niezbędnych mediów do lokalu itp.;

• nie może „dokwaterować” najemcy innych lokatorów;

• poza określonymi sytuacjami, nie może wchodzić do lokalu bez zgody najemcy.

Zmiana treści umowy najmu z lokatorem

Z chwilą nabycia wynajętej nieruchomości kupujący wstępuje z mocy prawa w miejsce sprzedającego i staje się wynajmującym bez potrzeby zawierania nowej umowy. Oznacza to, żewiążą go również zapisy zawartej przez poprzedniego właściciela umowy najmu.

Co więcej, nawet jeśli umowa taka przewiduje pewne uprawnienia wynajmującego do jej modyfikacji, to nie zawsze takie zapisy będą skuteczne. Dzieje się tak z uwagi na przepisy chroniące lokatorów – postanowienia umowy najmu lokalu mieszkalnego, które dla najemcy są mniej korzystne niż wynikające z ustawy o ochronie lokatorów, są nieważne (nie są wiążące prawnie).

Wypowiedzenie umowy najmu z lokatorem

Nabywca nieruchomości, która jest przedmiotem umowy najmu, wstępuje w stosunek najmu na miejsce dotychczasowego właściciela.

Nowy właściciel mieszkania może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, ale tylko wtedy, gdy lokal nie został jeszcze wydany najemcy.

Jeszcze poważniejsze ograniczenia praw kupującego pojawiają się, gdy lokator jest chroniony przez ustawę o ochronie praw lokatorów, czyli bardzo często. Ustawa ta chroni najemców, którzy są osobami fizycznymi oraz korzystają z lokalu w celach mieszkaniowych.

Jeśli zatem umowa najmu będzie zawarta z osobą fizyczną i będzie ona korzystać z lokalu w celach mieszkaniowych, to sprzedaż takiego mieszkania nie będzie uzasadniać wypowiedzenia najmu.

Wówczas kupujący może wypowiedzieć umowę najmu jedynie w przypadkach określonych w ustawie o prawach lokatorów, na przykład, gdy najemca:

• używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo narusz porządek domowy, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali – po uprzednim, pisemnym upomnieniu najemcy;

• zalega z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela (tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług) za co najmniej trzy pełne okresy płatności (np. za 3 miesiące) – po uprzednim pisemnym poinformowaniu go o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty należności.

Trudna eksmisja lokatora

Należy podkreślić, że niezależnie na jakiej podstawie dana osoba zamieszkuje lokal, a nawet w razie braku jakiejkolwiek podstawy, nowy właściciel nieruchomości nie jest uprawniony do samodzielnego prowadzenia eksmisji bez wyroku sądu (w szczególności przy eksmisji w takiej sytuacji nie pomoże Policja ani tym bardziej nie można przeprowadzać jej na własną rękę, ponieważ grozi za to odpowiedzialność karna).

Osoba zajmująca lokal korzysta z ochrony posiadania oraz ochrony praw najemcy i lokatora. Prawa te działają zarówno wobec poprzedniego, jak i nowego właściciela (czyli kupującego).

W polskim porządku prawnym eksmisji dokonać może tylko komornik sądowy, który dysponuje skutecznym tytułem wykonawczym.

Tytułem wykonawczym może być:

• wyrok lub postanowienie sądu (posiadający klauzulę wykonalności),

• akt notarialny posiadający klauzulę wykonalności, w którym dana osoba poddała się egzekucji w zakresie opróżnienia i wydania lokalu w trybie art. 777 § 4 kodeksu postępowania cywilnego,

• prawomocne postanowienie sądu o przysądzeniu własności kupującemu mieszkania, w przypadku kupił je na licytacji komorniczej.

Samodzielne podejmowanie próby dokonania eksmisji może okazać się nieskuteczne – sąd może przywrócić posiadanie eksmitowanemu, a kupującemu może grozić odpowiedzialność karna.

Co może zrobić kupujący, gdy dotychczasowy właściciel chce sprzedać wynajmowane mieszkanie?

Weryfikacja nieruchomości (mieszkania z lokatorem)

Po pierwsze, przed zawarciem umowy przedwstępnej czy też umowy sprzedaży nieruchomości należy sprawdzić, czy lokal jest zamieszkały, kto go zamieszkuje i na jakiej podstawie prawnej. Nie warto więc wierzyć właścicielowi czy pośrednikowi „na słowo” i samodzielnie lub przy pomocy prawnika dokonać wizji lokalu i sprawdzenia dokumentów.

Jeżeli lokal jest zamieszkały przez inne osoby niż właściciel, należy zweryfikować, na jakiej podstawie zamieszkują one ten lokal.

Jeżeli z osobą zamieszkującą lokal została wcześniej zawarta umowa (np. najmu), niezbędne jest zapoznanie się z postanowieniami tej umowy.

Analiza umowy najmu – na co zwrócić uwagę?

Weryfikując umowę, warto skupić się w szczególności na poniższych kwestiach:

• Rodzaj umowy najmu – czy jest to umowa najmu lokalu mieszkalnego, umowa najmu okazjonalnego lub najmu instytucjonalnego;

• Forma umowy najmu – czy zawarto ją z zachowaniem formy pisemnej, z zachowaniem formy pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi czy też z zachowaniem formy aktu notarialnego (może się również zdarzyć, że umowa została zawarta w zwykłej formie dokumentowej np. mailowo, ustnie, a nawet w sposób dorozumiany);

• Strony umowy najmu – kto zawarł umowę, czy był to właściciel lokalu, czy w lokalu zamieszkuje tylko najemca czy też inne osoby;

• Czas trwania umowy najmu – na jaki okres została zawarta umowa, w szczególności, czy umowa została zawarta na czas określony czy też na czas nieokreślony;

• Dotychczasowe zmiany umowy najmu – czy umowa była przedłużana lub zmieniana i w jakiej formie;

• Forma szczególna umowy najmu – jeżeli zawarto umowę najmu okazjonalnego lub najmu instytucjonalnego – czy dochowano wszystkich formalności przewidzianych dla tych form umowy najmu, które zostały przedstawione w poniższej tabeli.

  

Należy również zweryfikować, czy:

• Mieszkanie faktycznie zostało najemcy wydane;

• Umowa najmu dalej obowiązuje – czy nie wygasła lub nie została wypowiedziana, a jeśli została wypowiedziana, to czy wypowiedzenie zostało dokonane w skuteczny sposób;

• Jaki jest stan rozliczeń między najemcą a sprzedającym – w szczególności: czy lokator zalega z opłatami oraz czy sprzedający przedstawił dowody płatności czynszu;

• Jeżeli zawarto umowę najmu okazjonalnego, to czy lokal wskazany przez najemcę w akcie notarialnym zawierającym jego oświadczenie o poddaniu się egzekucji jest dalej dostępny dla najemcy (czy właściciel tego mieszkania nie cofnął zgody lub też, czy nie postanowił w międzyczasie sprzedać mieszkanie).

Powyższy katalog zawiera przykładowe zagadnienia, które warto sprawdzić przed nabyciem zamieszkałego lokalu – w naszej ocenie te elementy powinny podlegać weryfikacji w pierwszej kolejności.

Bezpieczny zakup mieszkania z lokatorem

Jeżeli przeprowadzona w powyższy sposób weryfikacja ujawni jakieś zagadnienia, które mogą stanowić pole do pojawienia się w przyszłości problemów obciążających nabywcę nieruchomości, to warto uzależnić zawarcie umowy sprzedaży od podjęcia odpowiednich kroków przez poprzedniego właściciela.

Przykładami działań, których nabywca może oczekiwać od sprzedającego przed zawarciem umowy sprzedaży, są:

• Uregulowanie podstawy prawnej zamieszkiwania lokatorów w lokalu – np. w sytuacji, kiedy umowa została zawarta w formie ustnej, a powinna zostać zawarta co najmniej w formie pisemnej;

• Zmiana rodzaju umowy najmu – zmiana umowy najmu lokalu mieszkalnego na umowę najmu okazjonalnego lub najmu instytucjonalnego,

• Wypowiedzenie najmu przez poprzedniego właściciela – w sposób skuteczny i zgodny z prawem, z zachowaniem ustawowych terminów;

• Opróżnienie lokalu – w sposób skuteczny i zgodny z prawem.

  Przykład ze sprawy prowadzonej przez naszą kancelarię:

  Klient planował nabycie budynku, który wedle deklaracji ówczesnego właściciela stanowił budynek usługowy i był użytkowany jako hotel pracowniczy. Po dokładnej analizie okazało się, że wobec osób zamieszkujących budynek zastosowanie znajdą przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Stwarzało to istotne ryzyko, że kupujący, pomimo zakupu nieruchomości, przez lata nie będzie mógł realizować zaplanowanej przez siebie inwestycji. W celu uniknięcia takiego ryzyka, na mocy umowy przedwstępnej zobowiązaliśmy dotychczasowego właściciela do uregulowania stosunków prawnych łączących go z zamieszkującymi budynek i zawarcia z nimi w tym celu umów najmu instytucjonalnego. Dzięki temu kupujący w przyszłości będzie w stanie uniknąć długotrwałego dochodzenia opróżnienia i wydania lokali w budynku na drodze sądowej.

Jak zabezpieczyć interesy kupującego w umowie sprzedaży?

Istotne elementy, które warto zawrzeć w umowie sprzedaży w celu zabezpieczenia interesów kupującego, to:

• Oświadczenia sprzedającego na temat aktualnego stanu zamieszkania lokalu i okoliczności z tym związanych;

• Oświadczenie sprzedającego o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 kodeksu postępowania cywilnego co do obowiązku wydania opróżnionego lokalu, z zastrzeżeniem, że pod pojęciem opróżnionego lokalu strony rozumieją lokal wolny od jakichkolwiek ruchomości i osób;

• Postanowienie o uzależnieniu zapłaty części ceny nabycia lokalu, np. w wysokości 10%, od wydania opróżnionego lokalu w ustalonym terminie, z zastrzeżeniem, że sprzedający będzie musiał zapłacić karę umowną z tytułu zwłoki za każdy dzień opóźnienia, z prawem kupującego do potrącania jej ze wskazanej części ceny, która pozostała do zapłaty (czyli np. tych 10% ceny).

Nabycie lokalu mieszkalnego – pomoc prawna

Nabycie każdej nieruchomości jest obarczone pewnym ryzykiem. W przypadku lokalu mieszkalnego istotne ryzyko może być związane z nabyciem lokalu zamieszkałego – warto więc to ryzyko zminimalizować.

Dlatego też, kiedy decydujecie się Państwo na nabycie nieruchomości, w szczególności kiedy jest to lokal mieszkalny, warto skorzystać z usług profesjonalnego pełnomocnika – adwokata lub radcy prawnego, który specjalizuje się w prawie nieruchomości.

Pomożemy Państwu:

• przeprowadzić audyt stanu prawnego lokalu;

• przygotować lub przeanalizować umowę sprzedaży lub umowę przedwstępną;

• uregulować sytuację z lokatorem poprzez zawarcie bezpiecznej umowy najmu;

• zminimalizować ryzyka związane z nabywaniem nieruchomości.

Zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią.