Wykupienie nieruchomości z użytkowania wieczystego – jak to zrobić?

Tylko do 31 sierpnia 2024 roku użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej mógł złożyć wniosek do właściwego organu z żądaniem sprzedaży tej nieruchomości na jego rzecz na preferencyjnych warunkach.

Kto może złożyć taki wniosek? Do jakiego organu wystąpić? Czy termin 31 sierpnia 2024 r. jest ostateczny? Co zrobić jeśli nie zdążyliśmy w tym terminie? Jakie kryteria muszą być spełnione, żeby wniosek nie został odrzucony? Jaką cenę będzie trzeba zapłacić? Wszystkich niezbędnych informacji dowiesz się z tego artykułu.

Jak wykupić nieruchomość z użytkowania wieczystego w 2025 r. za 1% wartości?

W dalszej części artykułu zaprezentujemy standardowe sposoby na przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność, ale na wstępie artykułu zwracamy uwagę na inny sposób, który w przypadku niektórych nieruchomości może okazać się znacznie korzystniejszy.

Polega on na zmianie sposobu użytkowania budynku na cele mieszkaniowe, co w rezultacie prowadzi do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu.

Warto podkreślić, że do momentu wydania przez Naczelny Sąd Administracyjny wyroku z 14 marca 2024 r. (sygn. akt I OSK 2120/22) sama zmiana sposobu użytkowania budynku nie była uznawana za przesłankę wystarczającą do przekształcenia prawa użytkowania nieruchomości w prawo własności.

Sposób ten dotyczy tylko nieruchomości, w przypadku których istnieje możliwość przerobienia istniejących budynków na mieszkalne.

Jakie są warunki?

1. Na gruncie muszą się znajdować:
   • budynki mieszkalne jednorodzinne lub
   • budynki mieszkalne wielorodzinne, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne.
2. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego musi dopuszczać istnienie na działce zabudowy mieszkaniowej.
3. W przypadku, gdy dla działki nie uchwalono planu miejscowego, trzeba uzyskać decyzję o warunkach zabudowy pod zabudowę mieszkaniową.
4. Musisz dokonać zmiany sposobu użytkowania budynku. Taką zmianę zgłszasz do odpowiedniego starosty, prezydenta miasta na prawach powiatu albo wojewody.
   • Jeśli zmiana sposobu użytkowania wymaga przeprowadzenia robót budowlanych, dla których potrzebne jest pozwolenie na budowę, to złóż wniosek o pozwolenie na budowę obejmujący zmianę sposobu użytkowania.
   • Jeżeli zmiana sposobu użytkowania wymaga przeprowadzenia robót budowlanych, dla których potrzebne jest ich, to urząd zajmując się twoim zgłoszeniem zmiany sposobu użytkowania uzna je za zgłoszenie budowy lub robót budowlanych.

Ile kosztuje przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność?

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego zabudowanego na cele mieszkaniowe w prawo własności wiąże się z obowiązkiem wnoszenia opłaty przekształceniowej na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu. Opłata w wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego obowiązującej w dniu przekształcenia, wnoszona jest przez okres 20 lat od daty przekształcenia.

Można jednak zawnioskować o możliwość jednorazowej spłaty. Wtedy, w przypadku wniesienia opłaty jednorazowo, urząd może udzielić nam znacznej bonifikaty.

Przykład

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności

W Warszawie bonifikata dla osób fizycznych wynosi 98% od opłaty jednorazowej. W przypadku osób, które wniosły już opłatę za co najmniej 50-letni okres użytkowania wieczystego, bonifikata będzie wynosić 99% od opłaty jednorazowej.

Załóżmy, że nasza nieruchomość, która znajduje się w Warszawie i jest zabudowana budynkiem przekształconym w budynek mieszkalny, jest warta 1 milion złotych. Stawka za użytkowanie wieczyste wynosi 1% wartości nieruchomości (sygnalizujemy, że po zmianie sposobu użytkowania budynku mogą się jednak pojawić komplikacje dot. stawki opłaty rocznej i tego, czy nieruchomość jest użytkowana zgodnie z celem, na jaki ustanowiono prawo użytkowania wieczystego).

Opłata przekształceniowa, którą powinniśmy wnosić każdego roku, przez 20 lat, powinna wynieść 10 000 zł (roczna opłata przekształceniowa jest w wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego obowiązującej w dniu przekształcenia).

W ciągu 20 lat za przekształcenie w teorii powinniśmy zapłacić więc w sumie 200 000 zł.

Jeżeli jednak zapłacimy za przekształcenie jednorazowo, to otrzymamy bonifikatę w wysokości co najmniej 98% opłaty jednorazowej (czyli będziemy zwolnieni z zapłaty w sumie 196 000 zł) i zapłacimy zaledwie 4 000 zł.

Jest to dużo korzystniejsza opcja niż skorzystanie z przewidzianej w ustawie o gospodarce nieruchomościami opcji sprzedaży nieruchomości użytkownikowi wieczystemu, która została opisana poniżej.

Wykup nieruchomości na podstawie art. 32 ustawy o gospodarce nieruchomościami

Jeżeli nie dokonamy zmiany sposobu użytkowania budynku na mieszkalny, będziemy mogli skorzystać tylko z wykupu nieruchomości przewidzianego w art. 32 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W tym trybie cena naszej nieruchomości jest ustalana jako dwudziestokrotność kwoty, która jest iloczynem dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, czyli:

20 x 3 % x 1 000 000 zł = 600 000 zł.

Jak widać, tak obliczona opłata wyniesie 600 tysięcy złotych. Od tej kwoty bonifikata będzie przysługiwać wyjątkowo, w bardzo rzadko występujących wypadkach.

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności jest więc najkorzystniejszą opcją.  Oczywiście, należy pamiętać, że wysokość bonifikat może się różnić w zależności od gminy, na której znajduje się działka.

Każda nieruchomości wymaga indywidualnej analizy pod kątem możliwości przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w wyżej opisany sposób.

W naszej praktyce przekształcaliśmy prawo użytkowania wieczystego w prawo własności, między innymi, kiedy:

• na działce znajdował się dom rekreacyjny, a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewidywał na działce zabudowę mieszkaniową jednorodzinną – dokonaliśmy zmiany sposobu użytkowania budynku;
• na działce znajdował się budynek gospodarczy – uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy pod zabudowę mieszkaniową i zmieniliśmy przeznaczenie budynku;
• działka była niezabudowana – uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy, a następnie Klient wybudował na niej dom jednorodzinny.

Wykup nieruchomości z użytkowania wieczystego do 31 sierpnia 2024 r.

Użytkownik wieczysty do dnia 31 sierpnia 2024 roku może złożyć wniosek o wykup nieruchomości z użytkowania wieczystego.

Jeżeli użytkownik wieczysty złoży wniosek przed tą datą, organ będzie zobowiązany do zbycia nieruchomości na jego rzecz.

Oczywiście nie każda nieruchomość gruntowa będzie podlegała sprzedaży użytkownikowi wieczystemu, o czym mowa w dalszej części artykułu.

Kto może wystąpić z wnioskiem o wykupienie z użytkowania wieczystego?

Prawo do złożenia wniosku właściwemu organowi przysługuje wyłącznie użytkownikowi wieczystemu, niezależnie czy jest to użytkownik pierwotny (na rzecz którego zostało ustanowione użytkowanie wieczyste), czy wtórny (który nabył użytkowanie wieczyste od poprzednika).

Właściwość organu zależy od tego, kto jest właścicielem nieruchomości:

Jakie nieruchomości gruntowe podlegają wykupieniu?

Niektórych nieruchomości nie da się wykupić z użytkowania wieczystego:

• nieruchomości oddane w użytkowanie wieczyste po 31 grudnia 1997 roku,

• grunty, na których użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej,

• gruntów położonych na terenie portów i przystani morskich,

• grunty, które są wykorzystywane na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego

• nieruchomości niezabudowane.

Dodatkowo, nieruchomość nie będzie podlegać sprzedaży, jeżeli toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

Cena wykupu nieruchomości, której właścicielem jest Skarb Państwa

W odniesieniu do nieruchomości gruntowych stanowiących własność Skarbu Państwa sposób zapłaty będzie mieć wpływ na cenę nieruchomości.

W przypadku płatności jednorazowej – cenę ustala się jako dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej w dniu zawarcia umowy sprzedaży.

W przypadku rozłożenia ceny na raty – cenę ustala się jako dwudziestopięciokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej w dniu zawarcia umowy sprzedaży.

Jeżeli w dniu wystąpienia z żądaniem zawarcia umowy nie obowiązywała opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo toczy się postępowanie w sprawie aktualizacji stawki procentowej opłaty rocznej, cena zostanie ustalona stosownie do celu wynikającego ze sposobu korzystania z nieruchomości gruntowej.

Inaczej cena wykupu ustalana jest w przypadku, gdy doszło do zmiany wysokości opłaty rocznej. W takim przypadku do ustalenia ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej użytkownikowi wieczystemu przyjmuje się wartość nieruchomości, która była podstawą ustalenia zaktualizowanej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

Ma to miejsce w przypadku gdy w okresie 12 miesięcy przed dniem wejścia w życie ustawy zmieniającej, użytkownik wieczysty przyjął ofertę nowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego zawartą w wypowiedzeniu albo właściwy organ nie odmówił aktualizacji tej opłaty na żądanie użytkownika wieczystego.

Wyżej wymieniony sposób ustalania ceny nieruchomości gruntowej stosuje się również w sytuacji, gdy w okresie 12 miesięcy przed dniem wejścia w życie ustawy zmieniającej wartość nieruchomości została określona na potrzeby ustalenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

Cena wykupu nieruchomości, której właścicielem jest jednostka samorządu terytorialnego

Inaczej ustawodawca postanowił ustalić warunki sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz użytkowników wieczystych, których właścicielami są jednostki samorządu terytorialnego.

W tym przypadku przyznano większą autonomię władzy lokalnej i to właściwa rada gminy, powiatu lub sejmik województwa zobowiązane są do określenia szczegółowych warunków sprzedaży na rzecz użytkowników wieczystych ewentualnie do zobowiązania organów wykonawczych do indywidualnego określenia tych warunków.

Oznacza to, że każda gmina, powiat lub województwo mogą mieć inne zasady dotyczące między innymi ustalania ceny wykupu nieruchomości.

W sytuacji, gdy właściwy organ w wyznaczonym terminie nie określił warunków sprzedaży nieruchomości gruntowej na rzecz użytkownika wieczystego cena zostaje określona:

1. W przypadku zapłaty ceny jednorazowo – jako dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży;

2. W przypadku rozłożenia ceny na raty – jako dwudziestopięciokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

Bonifikata od ceny nieruchomości

Na wniosek użytkownika wieczystego będącego osobą fizyczną (niezależnie od tego czy prowadzącą działalność gospodarczą czy też nie), któremu w użytkowanie wieczyste została oddana nieruchomość Skarbu Państwa, właściwy organ tj. starosta lub prezydent miasta udziela bonifikaty w wysokości 90% od ceny nieruchomości gruntowej.

Osoba występująca z wnioskiem o bonifikatę musi spełniać co najmniej jeden z poniższych warunków:

1. w stosunku do tej osoby orzeczono niepełnosprawność w stopniu umiarkowanym lub znacznym lub przed ukończeniem 16 roku życia;

2. w dniu wystąpienia z żądaniem sprzedaży zamieszkuje z osobami, o których mowa w punkcie 1 i jednocześnie jest opiekunem prawnym lub przedstawicielem ustawowym tych osób;

3. jest członkiem rodziny wielodzietnej w rozumieniu art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 5 grudnia 2014 r. o Karcie Dużej Rodziny i jest uprawniona do posiadania Karty Dużej Rodziny.

Bonifikaty dla użytkowników wieczystych nieruchomości będących własnością jednostek samorządu terytorialnego udziela właściwy organ na podstawie uchwały podjętej przez radę gminy, powiatu lub sejmik województwa.

Pomoc de minimis dla przedsiębiorcy

W sytuacji, gdy użytkownicy wieczyści będący przedsiębiorcami wykupią nieruchomość po preferencyjnej cenie może to być uznawane za otrzymanie pomocy de minimis.

Regulacje dotyczące wyżej wymienionej pomocy publicznej zawarte są w Rozporządzeniu Komisji (UE) 2023/2831 z dnia 13 grudnia 2023 r. w sprawie stosowania art. 107 i 108 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej do pomocy de minimis.

Maksymalna kwota pomocy, jaką Państwo udzielić może jednemu podmiotowi gospodarczemu na przestrzeni 3 lat, określona w rozporządzeniu wynosi 300 tys. EUR brutto. Oznacza to, że przedsiębiorca, który w wyżej wymienionym okresie skorzystał już ze wskazanej formy pomocy, będzie ponadto musiał  uiścić opłatę wynoszącą różnicę pomiędzy wartością danej nieruchomości i rzeczywistą ceną uiszczoną za nieruchomość a limitem, który wynika z przepisów o pomocy de minimis.

Czy jest ustalony wzór wniosku i załączników, które musi złożyć użytkownik wieczysty?

Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie reguluje jakie warunki powinien spełniać wniosek o wykup nieruchomości z użytkowania wieczystego.

W ustawie nie ma również listy wymaganych dokumentów.

Mając to na uwadze, najlepiej przed złożeniem wniosku skontaktować się z organem, do którego będzie kierowany i ustalić czy należy załączyć do niego dodatkowe dokumenty.

Sprzedaż gruntu użytkownikowi wieczystemu na podstawie art. 32 u.g.n. – po 31 sierpnia 2024 r.

A co z użytkownikami wieczystymi, którzy nie zdążyli złożyć wniosku przed 31 sierpnia 2024 roku lub ustawa uniemożliwia złożenie takiego wniosku?

Czy istnieje możliwość nabycia nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste na podstawie innych przepisów?

Odpowiedź brzmi TAK, a podstawę stanowi art. 32 u.g.n.

Procedura i warunki, jakie należy spełnić są nieco bardziej skomplikowane niż w przypadku procedury obowiązującej do 31 sierpnia 2024 r.

Czy organ ma obowiązek sprzedać nieruchomość gruntową użytkownikowi wieczystemu jeżeli wniosek zostanie złożony po 31 sierpnia 2024 r. na podstawie art. 32 u.g.n.?

Sprzedaż gruntu użytkownikowi wieczystemu ma charakter uznaniowy i publiczni właściciele (Skarb Państwa i jednostki samorządu terytorialnego) według własnego uznania mogą decydować czy zgodzić się na wykup nieruchomości.

Warunki, jakie muszą zostać spełnione, aby nieruchomość podlegała sprzedaży po 31 sierpnia 2024 r.

W art. 32 u.g.n. wprost wskazane zostały kryteria, jakie muszą być spełnione, aby nieruchomość gruntowa podlegała sprzedaży, tj.:

• z wnioskiem może wystąpić jedynie użytkownik wieczysty,

• nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste co najmniej 10 lat wcześniej,

• zgoda wojewody w przypadku nieruchomości Skarbu Państwa lub właściwej rady/sejmiku, gdy nieruchomość jest własnością j.s.t.

Cena wykupu gruntu przez użytkownika wieczystego

Cena wykupu gruntu przez użytkownika wieczystego uzależniona jest od tego czy na tym gruncie prowadzona jest działalność gospodarcza.

Jeżeli nie, to cenę ustala się jako dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej w dniu zawarcia umowy sprzedaży. Dodatkowo użytkownik wieczysty nieprowadzący działalności na tym gruncie może uzyskać bonifikatę określoną w art 68 lub 68a u.g.n.

Jeżeli tak, to cenę ustala się w wysokości nie niższej niż dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej w dniu zawarcia umowy sprzedaży, jednak nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży. Sprzedaż gruntu użytkownikowi wieczystemu prowadzącemu działalność na tym gruncie stanowić może pomoc publiczną.

Cena za wykup gruntu może zostać rozłożona na raty. W takim przypadku cena podlega oprocentowaniu.

Porównanie nabycia nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste na podstawie art. 198g u.g.n. (do 31 sierpnia 2024 r.) a art. 32 u.g.n. (po 31 sierpnia 2024 r.)

Nie złożyłem wniosku o wykup do 31 sierpnia 2024 r. – co można zrobić?

W takiej sytuacji wniosek o wykup nadal można złożyć, ale na innej podstawie prawnej. Zapraszam do kontaktu. Zweryfikujemy czy w przypadku Państwa nieruchomości wykup będzie nadal możliwy.

Podniesienie opłaty za użytkowanie wieczyste – czy można zakwestionować podwyżkę?

Aktualnie otrzymujemy sygnały od naszych klientów z całego kraju, że w wielu gminach dochodzi do drastycznego podniesienia opłat za użytkowanie wieczyste. Szczególnie dotyczy to nieruchomości, w stosunku do których nie złożono wniosków o wykup do końca sierpnia 2024 r.

W takich sytuacjach warto zweryfikować czy tak duża podwyżka opłaty jest uzasadniona oraz zakwestionować podwyżkę. W wielu sprawach naszych klientów podwyżka była kilkukrotna lub nawet kilkunastokrotna.

W celu zweryfikowania zasadności podwyżki, zapraszam do kontaktu z kancelarią: kontakt.

Sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego – pomoc prawna

Ustawa z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw, wprowadziła do ustawy o gospodarce nieruchomościami przepisy epizodyczne dające użytkownikowi wieczystemu roszczenie o sprzedaż nieruchomości gruntowej, na preferencyjnych warunkach.

Prawo do złożenia wniosku wygaśnie po 31 sierpnia 2024 r. Po tym terminie możliwy jest wykup nieruchomości na podstawie innych przepisów (art. 32 u.g.n.).

Nasza kancelaria pomaga w następujących sprawach związanych z wykupem nieruchomości z użytkowania wieczystego:

• konsultacje dotyczące warunków wykupu danej nieruchomości z użytkowania wieczystego w prawo własności,

• przygotowanie i pozyskanie dokumentów koniecznych do wykupu nieruchomości z użytkowania wieczystego,

• postępowania o wyrażenie zgody na wykup nieruchomości z użytkowania wieczystego, które prowadzimy dla naszych Klientów na podstawie pełnomocnictwa – również, gdy wniosek nie został złożony do końca sierpnia 2024 r.,

• zakwestionowanie podwyżki opłaty za użytkowanie wieczyste.

Zapraszamy do kontaktu: kontakt