Legalizacja samowoli budowlanej – ile kosztuje i na czym polega uproszczona legalizacja ?

Samowolne wzniesienie budynku bądź rozbudowa już istniejącej konstrukcji bez odpowiedniego zezwolenia może rodzić poważne konsekwencje prawne. Obowiązujące przepisy umożliwiają jednak przeprowadzenie procesu legalizacji, w tym tak zwanego uproszczonego postępowania legalizacyjnego. Poniżej wyjaśniamy, na czym polega samowola budowlana, kiedy można ją zalegalizować, a także jakie koszty i formalności wiążą się z tą procedurą.

Czym jest samowola budowlana?

Samowola budowlana to wzniesienie obiektu budowlanego lub prowadzenie prac dotyczących jego powstania bez wymaganego zgłoszenia, pozwolenia bądź z pominięciem innych przepisów o warunkach zabudowy czy zagospodarowaniu działki lub terenu. 

Samowola budowlana może dotyczyć:

• całego budynku (obiektu);

• jego części;

• prowadzenia działań w celu jego wzniesienia bez dopełnienia odpowiednich formalności.

W takiej sytuacji organ nadzoru budowlanego może wydać decyzję:

• o nakazie rozbiórki obiektu budowlanego;

• o wstrzymaniu budowy obiektu lub jego części do czasu wyjaśnienia sprawy. 

Po jakim czasie samowola budowlana jest legalna?

Samowola budowlana nie ulega przedawnieniu. Przepisy nie przewidują przedawnienia samowoli, które zwalniałoby z konieczności legalizacji obiektu wzniesionego niezgodnie z przepisami.

Jeśli nadzór budowlany wykryje nieprawidłowości, może nakazać rozbiórkę. Jeśli właściciel nie zastosuje się do tej decyzji, sam upływ czasu nie sprawi, że budynek „sam się zalegalizuje”. Każdy obiekt wybudowany bez wymaganych pozwoleń musi przejść oficjalną procedurę legalizacji.

Czas, który upłynął od zakończenia budowy, ma znaczenie. Po 20 latach istnieje możliwość uproszczonej legalizacji, ale nadal trzeba spełnić określone wymagania.

Jak zalegalizować samowolę budowlaną?

Jak już wspomniano, w polskim prawie nie istnieje automatyczne przedawnienie, które prowadziłoby do legalizacji samowoli budowlanej po upływie określonego czasu. Aby zalegalizować taki obiekt, należy przejść procedurę legalizacyjną prowadzoną przez organ nadzoru budowlanego (najczęściej przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego).

Jeśli nadzór budowlany wstrzymał budowę, ma obowiązek poinformować właściciela o możliwości złożenia wniosku o legalizację obiektu budowlanego oraz o konieczności wniesienia opłaty legalizacyjnej. Dopiero po spełnieniu tych warunków możliwe jest uzyskanie decyzji o legalizacji budynku lub jego części.

Jeżeli organ stwierdzi, że budynek nie spełnia wymagań technicznych i nie da się go dostosować do obowiązujących przepisów, zostanie wydana decyzja o jego rozbiórce.

Natomiast jeśli budynek spełnia wymagania Prawa budowlanego, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub innych aktów prawa miejscowego, można przeprowadzić proces legalizacji, który pozwoli na jego pozostawienie w obecnym stanie.

Legalizacja samowoli budowlanej po 20 latach

Istnieje jednak ułatwienie w przypadku, gdy od zakończenia budowy minęło 20 lat. Jeśli z ekspertyzy technicznej wynika, że konstrukcja jest bezpieczna, a użytkowanie obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia, można starać się o legalizacja samowoli budowlanej na uproszczonych zasadach. 

W takiej procedurze sprawdza się m.in. stan techniczny obiektu budowlanego oraz dokumentację. Najpierw trzeba sprawdzić, czy inwestor ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a następnie złożyć wymagane załączniki, takie jak projekt zagospodarowania działki lub projekt architektoniczno-budowlany.

Czym różni się uproszczona legalizacji obiektu budowlanego od zwykłej legalizacji?

W praktyce uproszczone postępowanie legalizacyjne polega na ograniczeniu formalności i zmniejszeniu wymagań co do dokumentów, oczywiście pod warunkiem, że budowa została zakończona co najmniej 20 lat temu. Wtedy Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego, w porozumieniu z Wojewódzkim Inspektorem Nadzoru Budowlanego, może złagodzić pewne wymagania (brak konieczności przedkładania pełnej dokumentacji projektowej, brak obowiązku spełnienia wszystkich aktualnych norm budowlanych), o ile z oceny technicznej wynika, że zachowanie jest zabezpieczenie obiektu budowlanego i nie ma konieczności jego wyburzenia. 

Ile kosztuje uproszczona legalizacja samowoli budowlanej?

W zwykłej procedurze legalizacji samowoli budowlanej ma jednej stałej opłaty. Zasady obliczania tej należności wynikają z przepisów Prawa budowlanego. Ostateczny koszt zależy od:

• rodzaju inwestycji,

• rozmiaru inwestycji,

• tego, czy budowa wymagała pozwolenia czy tylko zgłoszenia,

• zakresu prac niezgodnych z przepisami. 

Porównanie opłat za legalizację samowoli budowlanej

Z kolei uproszczona metoda legalizacji jest zwolniona z opłat urzędowych, jednak cały czas wiąże się z innymi wydatkami. 

Pierwszym kosztem jest inwentaryzacja geodezyjna, polegająca na pomiarze i sporządzeniu dokumentacji kartograficznej budynku. Jej koszt wynosi zwykle od kilkuset złotych do nawet kilku tysięcy złotych, w zależności od rozmiaru budynku. Następnie przeprowadza się ekspertyzę budowlaną, sprawdzającą stan techniczny obiektu oraz jego zgodność z przepisami – tu cena zależy od stopnia skomplikowania konstrukcji budynku.

Łączne koszty przy uproszczonej legalizacji, obejmujący obie te usługi, mieszczą się przeważnie w przedziale 5.500-17.000 złotych brutto.

Warto pamiętać, że legalizacja, choć wiąże się z pewnymi kosztami pozwala uniknąć poważniejszych sankcji administracyjnych i potencjalnie wyższych kosztów w przyszłości.

Uproszczona legalizacja samowoli budowlanej, czyli abolicja budowlana – zasady i wniosek

Zgodnie z przepisami prawa budowlanego, jest uproszczona procedura legalizacji samowoli budowlanej jest wszczynana tylko wobec obiektów starszych niż 20 lat.

Aby móc skorzystać z abolicji budowlanej, należy spełnić dodatkowe wymogi, takiej jak m.in.:

• nie może istnieć żadna prawomocna decyzja administracyjna nakazująca rozbiórkę obiektu;

• nie może toczyć się żadne postępowanie dotyczące tej konkretnej samowoli budowlanej;

• właściciel lub zarządca musi dostarczyć odpowiednie dokumenty, w tym oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane, sporządzoną przez geodetę inwentaryzację powykonawczą oraz ekspertyzę techniczną przygotowaną przez osobę z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi.

Jeżeli wszystkie wymienione warunki zostaną dochowane, legalizacja samowoli pozwali uniknąć konieczności rozbiórki i dostosować samowolnie wzniesiony budynek do aktualnych przepisów.

Istotną rolę odgrywa kompletność dokumentów legalizacyjnych – w przeciwnym razie organ może wydać postanowienia o wstrzymaniu budowy lub odrzucić wniosek o legalizację. Jeśli analiza potwierdzi, że legalizacja obiektu budowlanego jest możliwa, następuje sprawdzenie stanu zgodnego z przepisami lokalnymi i innymi aktami prawa miejscowego, w tym analizę, czy przedsięwzięcie wypełnia normy dotyczące zagospodarowania terenu i wydanie pozytywnej decyzji o legalizacji obiektu budowlanego.

Przykład

Załóżmy, że w 1999 roku wybudowałeś dom jednorodzinny na swojej działce, ale nie uzyskałeś pozwolenia na budowę ani nie zgłosiłeś inwestycji do urzędu. Przez lata normalnie użytkowałeś budynek – mieszkałeś w nim, opłacałeś rachunki, a żadna instytucja nie kwestionowała jego istnienia.

Teraz postanowiłeś uregulować stan prawny nieruchomości, bo chcesz ją sprzedać lub przekazać dzieciom. Sprawdzając dokumenty, okazuje się, że dom formalnie jest samowolą budowlaną i nie został oficjalnie zalegalizowany.

Dobra wiadomość jest taka, że możesz skorzystać z uproszczonej procedury legalizacyjnej, jeśli:

• od zakończenia budowy minęło co najmniej 20 lat,

• nadzór budowlany wcześniej nie prowadził postępowania w sprawie tego budynku,

• budynek jest w dobrym stanie technicznym i nie zagraża bezpieczeństwu,

• zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową, więc budynek nie narusza przepisów.

Wystarczy, że dostarczysz do urzędu:

• dowody, które wykażą, że budynek powstał ponad 20 lat temu,

• ekspertyzę techniczną, która potwierdzi, że dom jest bezpieczny,

• inwentaryzację geodezyjną,

• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Dzięki temu Twój dom może zostać zalegalizowany bez konieczności płacenia opłaty legalizacyjnej. Po zakończeniu procedury budynek stanie się w pełni zgodny z przepisami, co pozwoli Ci go swobodnie sprzedać, przepisać na bliskich lub przeprowadzić większy remont.

Jeśli Twój budynek powstał ponad 20 lat temu, sprawdź, czy kwalifikuje się do uproszczonej legalizacji. Dzięki temu unikniesz problemów prawnych i będziesz mieć pełną kontrolę nad swoją nieruchomością.

Jak udowodnić, że budynek ma ponad 20 lat?

Aby wykazać, że budynek lub samowola budowlana istnieje od ponad 20 lat, możesz wykorzystać różne dowody, takie jak:

• Archiwalne zdjęcia, w tym zdjęcia lotnicze i satelitarne – można je pozyskać z geoportali, archiwów urzędów geodezyjnych lub zasobów prywatnych (np. w portalu mapowym prowadzonym dla Warszawy można znaleźć archiwalne zdjęcia zdjęcia lotnicze i satelitarne),

• Stare mapy ewidencyjne i geodezyjne – stare mapy mogą wskazywać istnienie budynku w określonym czasie,

• Rachunki za materiały budowlane, faktury za roboty budowlane – mogą potwierdzać datę budowy,

• Decyzje administracyjne – np. zezwolenia na przyłącza mediów (woda, prąd, gaz) mogą sugerować, że budynek istniał już wtedy,

• Korespondencja urzędowa – pisma np. z gminy, starostwa, w których wspomniano o istnieniu budynku,

• Zeznania świadków – sąsiedzi, byli właściciele, wykonawcy robót mogą potwierdzić istnienie budynku od danego czasu.

Jak liczyć datę zakończenia budowy?

Przepisy nie precyzują jednoznacznie, jak należy rozumieć „zakończenie budowy”.

Z orzecznictwa wynika, że zakończenie budowy oznacza moment, w którym budynek jest na tyle ukończony, że można z niego korzystać zgodnie z przeznaczeniem. Nie musi być w pełni wykończony – brak niektórych elementów, takich jak prace wykończeniowe czy część wyposażenia, nie przeszkadza w uznaniu budowy za zakończoną.

Chodzi o moment, w którym budynek był w takim stanie, który umożliwiałby dokonanie odbioru przez nadzór budowlany.

Kto ma obowiązek udowodnienia daty budowy?

Ciężar dowodu spoczywa na inwestorze lub właścicielu budynku – to on musi przedstawić dowody potwierdzające, że budowa obiektu została zakończenia co najmniej 20 lat temu.

W razie wątpliwości, urząd może przeprowadzić dodatkowe postępowanie dowodowe, ale to inwestor musi dostarczyć podstawowe dowody.

Legalizacja samowoli budowlanej przed 1995 roku

Właściciele obiektów wzniesionych wiele lat temu często nie dysponują pełną dokumentacji, co utrudnia potwierdzenie zgodności budowy z przepisami.

W przypadku budynków wybudowanych przed 1995 r. nadzór budowlany może zarządzić dodatkowe czynności dowodowe. Jeśli jednak z badań budynku wynika, że nie zagraża on bezpieczeństwu oraz jest zgodny z aktualnym przeznaczeniem nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, nadzór budowlany zwykle odstępuje od decyzji o nakazie rozbiórki.

Legalizacja samowoli budowlanej – pomoc prawna

Nasza kancelaria specjalizuje się w szeroko rozumianym prawie nieruchomości. Wielokrotnie pomagaliśmy naszym Klientom w legalizacji samowoli budowlanej i reprezentowaniu ich przed organami nadzoru budowlanego. Jeśli Twój budynek został wzniesiony bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia, doradzimy Ci, jak przejść przez procedurę legalizacyjną i uniknąć nakazu rozbiórki.

Pomożemy Ci:

• zalegalizować dom, budynek gospodarczy, usługowy lub inne nieruchomości wybudowane bez wymaganych formalności;

• odwołać się od nakazu rozbiórki obiektu budowlanego;

• przeprowadzić uproszczoną legalizację samowoli budowlanej, jeśli budynek istnieje od co najmniej 20 lat;

• sporządzić i skompletować niezbędną dokumentację legalizacyjną (ekspertyzy techniczne, inwentaryzacje geodezyjne, projekty architektoniczne);

• negocjować z organami nadzoru budowlanego i reprezentować Cię w postępowaniu administracyjnym;

• doradzimy Ci w sprawie opłaty legalizacyjnej i podpowiemy, jak jej uniknąć.

Jeśli chcesz zalegalizować samowolę budowlaną i potrzebujesz wsparcia prawnego, zapraszamy do kontaktu. Pomożemy Ci znaleźć najlepsze rozwiązanie i uregulować stan prawny Twojej nieruchomości.