Jak zmienić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to dokument, który mówi o tym co można zbudować na Twojej działce oraz na działkach sąsiednich.

Po pewnym czasie obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może się okazać, że dokument ten nie odpowiada już na bieżące potrzeby mieszkańców i inwestorów. Jako akt prawa miejscowego, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określa zasady i kierunki zagospodarowania przestrzennego gminy, decydując o sposobie zabudowy danego terenu. Gdy hamuje rozwój i nie odpowiada realiom, warto go zmienić.

Z tego artykułu dowiesz się, jak:

1. Wpłynąć na treść powstającego planu miejscowego przed jego uchwaleniem;

2. Zmienić plan miejscowego, który już został uchwalony;

3. Zaskarżyć do sądu plan miejscowy.

Czym jest miejscowy plan i co reguluje?

Miejscowy plan to przyjmowany przez radę gminy akt prawny, który precyzuje, w jaki sposób można korzystać z nieruchomości znajdujących się na terenie gminy. Uchwala się go w celu ustalenia przeznaczenia terenów, wskazując różne zasady zagospodarowania i zabudowy. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określa m.in. linie rozgraniczające tereny, dopuszczalne parametry obiektów budowlanych czy zasady ochrony przyrody. 

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to taka mapa, na której gmina określa, gdzie mogą powstawać domy, gdzie bloki, gdzie sklepy, a gdzie fabryki czy parki. Dzięki temu wiadomo, że na przykład na osiedlu domków jednorodzinnych nie wyrośnie nagle ogromne centrum handlowe albo fabryka.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest sporządzany w oparciu o uprzednio przyjęte studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania, które stanowi punkt odniesienia dla aktów planowania przestrzennego.

Każda działka objęta planem miejscowym ma swoje przeznaczenie, na przykład może być przeznaczona pod:

• zabudowę jednorodzinną;

• zabudową wielorodzinną;

• drogi;

• edukację – szkoły, przedszkola;

• tereny sportu i rekreacji;

• tereny zielone.

W planie miejscowym jedna działka może być też przeznaczona na więcej niż jeden cel, np. zarówno na cele zabudowy wielorodzinnej i usługi, co będzie oznaczać, że na tej działce może powstać zarówno blok mieszkalny, jak i supermarket.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego składa się z:

Części graficznej, czyli mapy, na której możesz sprawdzić, do jakiego obszaru są przypisane dane działki, na przykład – do kategorii 5.MN(U).

Części tekstowej, z której wynika, co możesz wybudować na swojej działce. Dodatkowo może ona też określać dodatkowe parametry dopuszczalnej zabudowy – od takich aspektów jak maksymalna wysokość budynków do koloru dachówki czy elewacji.

Każda działka położona w przykładowym planie na obszarze oznaczonym symbolem 5.MN(U) jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z dopuszczeniem usług, przede wszystkim handlu, gastronomii, biur, zdrowia itd.

W artykule „Co możesz zbudować na swojej działce objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego?” opisaliśmy szczegółowo, jak należy czytać plany miejscowe i wyjaśniliśmy, co oznaczają najczęściej występujące w nich symbole.

Dlaczego plan miejscowy jest tak ważny?

Każda inwestycja, dla której pozwolenie na budowę uzyskujesz już po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowanie przestrzennego, musi być zgodna z tym planem.

Jeśli chcesz kupić działkę albo coś na niej wybudować, powinieneś najpierw sprawdzić treść planu miejscowego obowiązującego dla tej działki, żeby upewnić się, że na pewno będziesz mógł tam wybudować planowany budynek. 

Plan miejscowy to nie tylko źródło informacji o twojej działce, ale też o działkach sąsiednich. Dzięki sprawdzeniu planu możesz dowiedzieć się, czy ktoś w przyszłości na sąsiednich działkach będzie mógł wybudować tylko dom jednorodzinny czy może całe osiedle mieszkaniowe albo halę produkcyjną lub supermarket.

Plan możesz sprawdzić w urzędzie gminy, na stronie internetowej gminy i w serwisach mapowych takich jak geoportal.

Musisz też pamiętać, że nie można uzyskać „odstępstwa” od planu miejscowego. Nie możesz dostać pozwolenia na budowę czegoś, co byłoby niezgodne z miejscowym planem zagospodarowania, nawet w drodze wyjątku. Bez przeprowadzenia procedury zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jakiekolwiek odstępstwa są niemożliwe.

Co zrobić, jeśli gmina chce uchwalić niekorzystny plan miejscowy?

Jeżeli dowiedziałeś się, że gmina planuje uchwalić plan miejscowy dla Twojej działki, a dotychczas nie obowiązywał tam żaden plan, albo plan już od jakiegoś czasu obowiązuje, a teraz gmina, bez Twojej inicjatywy, podejmuje decyzję o zmianie planu miejscowego, może to oznaczać, że zapisy nowego planu będą dla Ciebie niekorzystne.

Istnieje ryzyko, że dojdzie do

• zmiany przeznaczenia np. działki mieszkalnej na tereny zielone, przemysłowe lub usługowe;

• obniżenia wartości nieruchomości;

• dopuszczenia uciążliwej zabudowy w Twoim sąsiedztwie (np. fabryki, drogi szybkiego ruchu);

• całkowitego ograniczenia możliwości zabudowy (np. wprowadzenie z jakichś względów zakazu budowy domów na Twojej działce).

Przykład

Nasz klient kupił działki pod inwestycję deweloperską, na których planował wybudować osiedle segmentów. Gmina chciała to ograniczyć i zmienić plan w ten sposób, żeby przyjąć w nim zasadę, że na jednej działce może powstać tylko jeden dom jednorodzinny.

Drugi z naszych klientów kupił działkę, dla której wydano decyzję o warunkach zabudowy od budowę domu jednorodzinnego. Jednak zanim wystąpił o pozwolenie na budowę, gmina uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a teren na którym znajduje się działka został przeznaczony pod tereny zielone.

Jak bronić się przed uchwaleniem niekorzystnego planu miejscowego?

Złóż wniosek do planu miejscowego

1. Żeby rozpocząć prace nad miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub jego zmianą, gmina musi podjąć uchwałę o przystąpieniu do jego sporządzenia.

2. Gmina ogłasza przyjęcie takiej uchwały i rozpoczęcie prac nad zmianą planu miejscowego na swojej stronie internetowej, w biuletynie informacji publicznej oraz na tablicach ogłoszeń.

3. Warto śledzić te informacje i zacząć działać od razu po ich opublikowaniu.

4. W tym ogłoszeniu znajduje się informacja o formie, miejscu i terminie składania wniosków do planu.

5. Masz wtedy co najmniej 21 dni na złożeniu takiego wniosku, choć termin przewidziany na to może być dłuższy.

6. Jest przewidziany formularz urzędowy, który powinieneś wypełnić i dostarczyć do urzędu.

7. Pamiętaj, że Twoje wnioski nie muszą dotyczyć wyłącznie Twojej działki. Może wnieść też wniosek dotyczący innych działek. Na przykład: na swojej działce wybudowałeś dom, masz dookoła cichą okolicę, więc możesz wnioskować o to by na pustych sąsiednich działkach nie dopuszczono budowy bloków ani obiektów usługowych.

Wnieś uwagi do projektu planu miejscowego

1. Projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zostaje udostępniony do wglądu (w Biuletynie Informacji Publicznej i na stronie gminy) przez co najmniej 3 tygodnie.

2. Dodatkowo, w czasie wyłożenia projektu planu do publicznego wglądu gmina organizuje dyskusję publiczną nad rozwiązaniami przyjętymi w projekcie planu. 

3. Możesz wtedy zasięgnąć od urzędników dodatkowe informacje, które przydadzą Ci się w celu wpłynięcia na treść tego dokumentu.

4. Warto aktywnie w tej dyskusji uczestniczyć i prezentować swoje argumenty.

5. Potem, przez co najmniej 2 tygodnie (może to być dłużej – zależy jaki okres ustali gmina), możesz wnosić uwagi do planu.

6. Uwagi, podobnie jak to było na początkowym etapie z wnioskami, składa się na formularzu urzędowym.

7. Powinieneś też swoje uwagi jakoś uargumentować, wyjaśnić, dlaczego planowane zmiany nie powinny zostać wprowadzone, np.:

   • szkodzą rozwojowi osiedla, 

   • są niezgodne z dotychczasowym sposobem zabudowy, 

   • będą burzyć lokalny ład architektoniczny. 

8. Warto tutaj korzystać z pomocy specjalistów – prawników i urbanistów.

9. Następnie gmina rozpatruje uwagi zgłoszone przez mieszkańców, ma na to nie więcej niż 3 tygodnie od końca terminu na ich składanie.

10. Gmina ma obowiązek rozpatrzyć Twoje uwagi, choć nie musi ich uwzględnić. Te uwagi, które są zaakceptowane wprowadza się do projektu planu.

11. Projekt po zmianach uwzględniających uwagi trafia do komisji zajmującej się ładem przestrzennym wraz z listą uwag, które nie zostały uwzględnione.

12. Możesz wziąć udział w posiedzeniu komisji i tam również porozmawiać z radnymi na temat swoich zastrzeżeń.

13. Kolejny krok to uchwała rady gminy, w której decyduje o przyjęciu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Podsumowując, na etapie uchwalania planu masz dwa zasadnicze narzędzia, którymi możesz wpłynąć na treść planu, czyli:

• wnioski, które składa się przed sporządzeniem projektu;

• uwagi do przygotowanego już projektu.

Pamiętaj, żeby działać wspólnie z sąsiadami! Jeśli obawiacie się, że tereny w pobliżu waszego osiedla gmina planuje przeznaczyć budowę pod budowę uciążliwej inwestycji, to im więcej osób sprzeciwi się tej zmianie, tym większa szansa na sukces.

Kiedy my składamy wnioski do planów miejscowych w imieniu naszych klientów, to największą skuteczność mamy, gdy pod pełnomocnictwem dla mnie podpisze więcej właścicieli sąsiednich działek, a nie tylko jedna osoba.

Jak zmienić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Obowiązujący plan miejscowy można zmienić na dwa sposoby:

1. Można go zaskarżyć;

2. Można go zmienić z pomocą gminy.

Zaskarżenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego można zaskarżyć poprzez złożenie skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. 

Najczęstszymi argumentami do zaskarżenia miejscowego planu są:

1. Niezgodność miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ze studium.

   • Przykład: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 24 kwietnia 2024 r., IV SA/Po 208/24:

     W niniejszej sprawie jest poza sporem, że tereny zabudowy zagrodowej w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych oznaczone symbolami 14RM i 15RM, zostały w Planie miejscowym wyznaczone na obszarze określonym w Studium (…) jako tereny zieleni, oznaczone symbolem Z.

     W ten sposób, w ocenie Sądu, doszło do naruszenia jednej z podstawowych zasad sporządzania m.p.z.p., jaką jest wyżej opisany wymóg zachowania zgodności (niesprzeczności) postanowień planu miejscowego z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

2. Naruszenie prawa własności właścicieli działek.

   • Przykład: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 7 listopada 2024 r., sygn. II SA/Wr 346/24:

     Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który przeznacza prywatną nieruchomość wyłącznie pod ogólnodostępną zieleń urządzoną, ograniczając prawo do zabudowy w stopniu niweczącym istotę prawa własności bez proporcjonalnego uzasadnienia, narusza konstytucyjną zasadę proporcjonalności oraz musi być zgodny ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

3. Naruszenie zasad konstytucyjnych, np. zasady równości.

   • Przykład: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 9 grudnia 2024 r., sygn. II SA/Kr 1281/24:

     Nie może być także uzasadnione faktem istnienia Osuwiska i wynikających z tego ograniczeń zabudowy – gdyż w takim wypadku oznaczałoby to, że budowa jest niemożliwa tylko na części Osuwiska, a na części jest możliwa. Nie zostało to jednak poparte żadnymi badaniami przed uchwaleniem Planu Miejscowego. Organ dopuścił się zatem naruszenia zasady równości wynikającej z art. 32 ust. 1 Konstytucji RP.

4. Istotne naruszenie procedury planistycznej, np.:

   • Nieprzeprowadzenie przez gminę konsultacji społecznych,

   • Ograniczenie możliwości zgłaszania uwag do projektu MPZP.

Do wystąpienia ze skargą uprawnione są osoby, których interes prawny został naruszony przez uchwałę rady gminy w sprawie przyjęcia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Najczęściej skargę mogą złożyć:

1. właściciele nieruchomości objętych planem miejscowym;

2. użytkownicy wieczyści nieruchomości;

3. osoby, które dzierżawią działki (w praktyce są to wyjątki);

jeśli zmiana planu bezpośrednio wpływa na ich działki (np. zakaz zabudowy na ich działce)

Jeżeli sąd przyzna Ci rację, to unieważni plan w całości lub w części. Plan przestaje wówczas obowiązywać od momentu jego uchwalenia. Do momentu uchwalenia przez gminę nowego planu, w sposób legalny i prawidłowy, parametry zabudowy na Twojej działce będzie określać nie plan miejscowy, a decyzja o warunkach zabudowy.

Nie masz ograniczenia czasowego na wniesienie skargi – możesz to zrobić w dowolnym momencie jego obowiązywania.

Zmiana istniejącego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Jeżeli masz działkę, której przeznaczenie zostało określone w uchwalonym i obowiązującym już planie, a nie odpowiada Twoim oczekiwaniom – na przykład przewiduje ona usługi, a Ty na działce chcesz postawić dom – możesz złożyć wniosek o zmianę planu.

Warto to rozważyć w szczególności, jeśli:

1. plan miejscowy wprowadzono wiele lat temu i nie przystaje on do obecnych realiów;

2. przeznaczenie Twojej działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest niekorzystne i ogranicza jej wartość rynkową;

3. planowane inwestycje (np. infrastruktura drogowa) sprawiają, że zmiana przeznaczenia Twojej działki staje się zasadna.

Jak krok po kroku zmienić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

1. Sprawdź obowiązujący plan miejscowy.

2. Przeanalizuj, jakie ograniczenia i możliwości przewiduje plan.

3. Przygotuj wniosek o zmianę miejscowego planu.

4. Złóż wniosek w urzędzie gminy.

5. Do takiego wniosku warto dołączyć materiały, które dodatkowo uzasadnią gminie, że taka zmiana planu powinna zostać przeprowadzona, czyli różnego rodzaju operaty i opinie ekspertów.

   • W sprawach wielu naszych klientów występowaliśmy o zmianę przeznaczenie działki z leśnego na cele nieleśne – przede wszystkim mieszkaniowe.

   • Do takich wniosków dołączamy wówczas opinię dendrologiczną zawierającą inwentaryzację drzew i krzewów znajdujących się na działce.

   • Wraz ze współpracującymi z nami ekspertami (w tym wypadku dendrologami, ale również z z geodetami i urbanistami) przygotowujemy takie opinie, które zwiększają szanse na zmianę planu miejscowego zgodnie z zamierzeniami właściciela działki.

     

   • Przykładowa opinia dendrologiczna

6. Rada gminy może przyjąć wniosek do rozpatrzenia lub go odrzucić.

7. Jeśli wniosek zostanie przyjęty, rozpocznie się procedura zmiany planu, co może potrwać nawet kilka lat.

8. Gmina może podjąć uchwałę o przystąpieniu do zmiany planu, ale nie ma obowiązku tego zrobić.

9. Warto regularnie kontaktować się z urzędem, aby sprawdzać status sprawy i po prostu naciskać na urzędników, żeby zajęli się twoją sprawą.

10. Zorganizuj poparcie sąsiadów – większa liczba wnioskodawców może zwiększyć szanse na sukces.

Przykład

Kupiłeś działkę na obrzeżach miasta, gdzie plan przewidywał usługi.

Po analizie planu zauważasz, że w okolicy w ostatnich latach dominowały nowe inwestycje mieszkaniowe, a na swojej działce chciałbyś wybudować dom.

Złóż wniosek o zmianę planu, argumentując, że teren stracił charakter usługowy i lepszym rozwiązaniem byłoby przeznaczenie go pod zabudowę jednorodzinną.

Gmina nie ma obowiązku przyjęcia uchwały o rozpoczęciu prac. Jeśli jednak to zrobi, to jest szansa na to, że po miesiącach prac nad planem. konsultacjach społecznych i przeprowadzeniu całej procedury, zatwierdzi zmianę, co pozwoli rozpocząć budowę domu.

Podejście do zmian planów miejscowych w praktyce będzie różnić się od gminy, na terenie której znajduje się Twoja działka.

Nigdy nie będziesz miał 100-procentowej gwarancji sukcesu, ale odpowiednio sporządzony wniosek zwiększa szansę na skuteczną zmianę planu dla Twojej działki.

Ile kosztuje i jak długo trwa zmiana planu miejscowego?

Najczęściej wydatki na opracowanie i zmianę planu ponosi gmina.

Sama procedura może trwać od kilku miesięcy do nawet kilku lat, w zależności od liczby koniecznych uzgodnień, analiz środowiskowych i ilości zgłoszonych uwag.

Wniosek dotyczący planu miejscowego

Niezależnie od tego, czy składasz wniosek do projektu planu miejscowego, uwagi do przygotowanego już projektu, wniosek o zmianę planu czy może wniosek o sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki, na której tego planu nie ma, to taki wniosek najłatwiej sporządzić będzie na przeznaczonym do tego formularzu urzędowym.

Taki formularz znajdziesz na rządowej stronie internetowej lub stronie urzędu gminy. Możesz go wysłać pocztą lub złożyć elektronicznie.

Wniosek powinien zawierać:

1. Wskazanie organu, do którego jest kierowany – będzie to wójt gminy lub burmistrz albo prezydent w przypadku miast;

2. Określenie rodzaju pisma – czy jest to wniosek do projektu planu czy; może wniosek o zmianę obowiązującego planu;

3. Zaznaczenie jakiego rodzaju aktu dotyczy – tu zaznacz, że chodzi miejscowy plan zagospodarowanie przestrzennego;

4. Twoje dane osobowe;

5. Dokładny opis nieruchomości (numer działki ewidencyjnej, obręb, powierzchnia);

6. Aktualne i postulowane przez Ciebie przeznaczenie działki;

7. Uzasadnienie – tu musisz wykazać, dlaczego gmina powinna ustalić takie przeznaczenie działki, jak wskazujesz we wniosku. Dobra argumentacja jest tutaj podstawą i musi być dostosowana do konkretnej sytuacji i działki. Warto w tym zakresie skorzystać z pomocy profesjonalisty.

8. Możesz też dołączyć do wniosku załączniki, takiej jak np.:

   • ekspertyzy urbanistyczne;

   • analizy wpływu planowanych inwestycji na otoczenie.

Przykładowy wypełniony wniosek do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Czym jest renta planistyczna?

Renta planistyczna to opłata, którą gmina nalicza za to, że wartość Twojej działki wzrosła przez uchwalenie planu miejscowego (np. na skutek przekształcenia działki z rolnej na budowlaną)

Opłata jest pobierana tylko wtedy, jeśli sprzedasz nieruchomość w ciągu 5 lat od wejścia w życie nowego planu lub jego zmiany. Jeśli nie sprzedajesz nieruchomości, nie musisz płacić renty.

Wysokość renty ustala gmina w uchwale – może wynosić maksymalnie 30% wzrostu wartości nieruchomości. Wzrost wartości określa rzeczoznawca majątkowy, który porównuje wartość działki przed i po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Przykład

Twoja działka przed zmianą MPZP była warta 100 000 zł, bo była działką przeznaczoną na tereny leśne.

W nowym planie zmieniono jej przeznaczenie na cele zabudowy mieszkaniowej i teraz jej wartość wynosi 200 000 zł.

Wartość Twojej działki, zgodnie z wyliczeniami rzeczoznawcy, wzrosła więc o 100 000 zł.

Renta planistyczna, którą będziesz musiał zapłacić przy sprzedaży działki w ciągu 5 lat od wejścia w życie nowego planu może wynieść maksymalnie 30 procent, czyli 30 000 zł.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – pomoc prawna

Mam nadzieję, że ten artykuł pomógł Ci zrozumieć, jak możesz wpłynąć na treść miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – zarówno zanim zostanie uchwalony, jak i wtedy, gdy obowiązujący plan ogranicza Twoje możliwości inwestycyjne.

Pamiętaj, że plan miejscowy to kluczowy dokument, który decyduje o tym, co można zbudować nie tylko na Twojej działce, ale też na działkach sąsiednich.

Jeśli potrzebujesz pomocy – jesteśmy do Twojej dyspozycji. Pomożemy ci:

• złożyć wniosek lub uwagi do projektu planu miejscowego;
• przeprowadzić procedurę zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
• przygotować i złożyć skargę do sądu na niekorzystny planu.

Zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią.