Co możesz zbudować na swojej działce objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego?

Jeżeli planujesz budowę domu lub innej inwestycji, najpierw sprawdź, czy Twoja działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). To właśnie plan miejscowy decyduje o tym, co możesz wybudować na swojej działce, a czego nie. MPZP dzieli obszar gminy na strefy o określonym przeznaczeniu – każda działka objęta planem należy do takiej strefy (terenu o konkretnej funkcji). W tym artykule w przystępny sposób wyjaśnimy, co oznaczają poszczególne symbole w planie i co możesz zbudować w zależności od przeznaczenia terenu dla Twojej działki.

Czym jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP)?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to akt prawny mówiący o przeznaczeniu poszczególnych gruntów. Innymi słowy, to oficjalny dokument uchwalany przez radę gminy, który szczegółowo określa, co wolno budować na danym terenie, a czego nie wolno.

Gdzie znajdziesz MPZP? Najłatwiej na stronie internetowej Twojej gminy – wiele gmin udostępnia plany w formie mapy online lub plików PDF. Pomocne są również portale mapowe, takie jak Geoportal (geoportal.gov.pl), gdzie można przeglądać plany wielu gmin. Możesz także poprosić w urzędzie gminy o wypis i wyrys z planu miejscowego dla Twojej działki – otrzymasz wtedy oficjalny dokument w formie papierowej lub elektronicznej z odpowiednim wycinkiem planu i tekstu uchwały.

Każdy miejscowy plan składa się z części graficznej (mapy) oraz części tekstowej (uchwały). Na mapie Twoja działka będzie oznaczona symbolem (skrótem literowym, czasem z liczbą) i zwykle kolorem, które wskazują jej przeznaczenie według planu.

Przykładowo, może to być symbol „30MN” na rysunku planu. Poniżej wyjaśniamy, jak odczytać takie oznaczenia.

Jak odczytać oznaczenie terenu w MPZP?

Oznaczenia w planie miejscowym składają się zazwyczaj z liczby oraz litery (lub liter). Weźmy przykład wspomnianego symbolu 30MN:

• Liczba (np. 30) – to numer porządkowy strefy w obrębie całego planu. Pomaga on odszukać konkretny teren w tekście planu i na mapie, ale nie wpływa na rodzaj zabudowy ani przeznaczenie działki. To tylko techniczne oznaczenie ułatwiające nawigację w dokumencie.

• Litery (np. MN) – to skrót funkcji terenu ustalonej w MPZP. W naszym przykładzie MN oznacza teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Litery zawsze odpowiadają określonej kategorii przeznaczenia (o najczęściej spotykanych kategoriach piszemy szerzej poniżej).

Co oznacza symbol MN w praktyce? Na działce oznaczonej symbolem MN można wybudować domy mieszkalne jednorodzinne – mogą to być domy wolnostojące, domy w zabudowie bliźniaczej, a czasem także domy szeregowe (jeśli plan miejscowy wprost dopuszcza zabudowę szeregową). Nie wolno natomiast na takim terenie stawiać budynków o innym przeznaczeniu, na przykład obiektów usługowych (typu sklepy, biura) ani budynków wielorodzinnych (bloków mieszkalnych).

Poniżej omówimy najczęściej spotykane oznaczenia funkcji terenu w MPZP i wyjaśnimy, co na danym terenie można wybudować. Zaczniemy od terenów mieszkaniowych, bo z nimi właściciele działek mają najczęściej do czynienia.

Tereny zabudowy mieszkaniowej (M)

Symbol M i pochodne (MN, MW, ML itd.) dotyczą terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Plan miejscowy może określać ogólnie teren mieszkaniowy jedną literą M, jednak częściej spotkasz precyzyjniejsze oznaczenia dwuliterowe lub trzyliterowe. Oto, co oznaczają najpopularniejsze symbole związane z budownictwem mieszkalnym:

MN – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Oznacza teren, na którym dopuszczalne jest budowanie domów jednorodzinnych. Mogą to być domy wolnostojące, bliźniaki, a w niektórych przypadkach także segmenty w zabudowie szeregowej (jeżeli plan to wyraźnie dopuszcza). Jest to typowe przeznaczenie gruntów pod osiedla domów z ogródkami i garażami. Przykład inwestycji na terenie MN: klasyczny dom jednorodzinny z użytkowym poddaszem, z tarasem i garażem. Takich działek często szukają moi klienci – zarówno deweloperzy budujący osiedla domów, jak i osoby prywatne chcące zbudować dom dla siebie i swojej rodziny.

Warto dodać, że plan miejscowy może czasem doprecyzować rodzaj zabudowy jednorodzinnej poprzez dodanie trzeciej litery do symbolu MN

• MNW – teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej. Jak wskazuje nazwa, na takiej działce można wybudować wyłącznie dom wolnostojący (ewentualnie dom typu bliźniak, pod warunkiem że formalnie będzie on stanowił jeden budynek jednorodzinny dwulokalowy).

  

• MNB – teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej bliźniaczej. Tutaj dopuszczalne jest postawienie tylko budynku w zabudowie bliźniaczej.

  

• MNS – teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej szeregowej. Na takiej działce można zrealizować wyłącznie zabudowę szeregową, czyli ciąg co najmniej trzech połączonych ze sobą ścianami segmentów mieszkalnych.

  

MW – zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Jest to teren przeznaczony pod budynki wielorodzinne, czyli mówiąc prościej bloki mieszkalne czy apartamentowce. Działki z symbolem MW są przewidziane głównie dla inwestycji deweloperskich – pod osiedla o większej intensywności zabudowy (większa liczba mieszkań na mniejszej powierzchni).

Przykład inwestycji na terenie MW: czteropiętrowe budynki wielorodzinne z podziemnym parkingiem.

Tereny MW również mogą być w planie uszczegółowione dodatkową literą:

• MWK – teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej pierzejowej. Oznacza to, że mogą tu powstać budynki wielorodzinne ustawione w jednym ciągu, przylegające do siebie ścianami (tworzące tzw. pierzeję ulicy).

  

• MWW – teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej wolnostojącej. Na takim terenie można budować wolnostojące bloki lub apartamentowce, niezwiązane bezpośrednio ze sobą ścianami (każdy budynek stoi oddzielnie).

  

ML – teren zabudowy letniskowej (rekreacji indywidualnej). Tak oznaczony teren przeznaczony jest pod domki letniskowe i rekreacyjne, często o charakterze sezonowym. Najczęściej korzystają z takich działek osoby, które chcą postawić niewielki domek dla własnego użytku rekreacyjnego, ale bywają też inwestorzy planujący budowę zespołu domków letniskowych na sprzedaż.

Na działce z symbolem ML można wybudować niewielki domek wypoczynkowy – na przykład drewniany domek letniskowy z tarasem, altanę ogrodową, a nawet tzw. domek na zgłoszenie (mały obiekt do 35 m², niewymagający pozwolenia na budowę). Teren ML służy po prostu zaspokajaniu potrzeb rekreacji i wypoczynku.

Podsumowanie oznaczeń mieszkaniowych: Działka przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową może być oznaczona w planie miejscowym na różnym poziomie ogólności. Możemy spotkać:

• Jedną literę (M) – ogólnie teren zabudowy mieszkaniowej (bez wskazania, czy jedno- czy wielorodzinnej).

• Dwie litery (np. MN, MW) – bardziej precyzyjne oznaczenie rodzaju zabudowy mieszkaniowej (jednorodzinnej, wielorodzinnej, letniskowej itp.). Takie dwuliterowe symbole są najczęściej spotykane.

• Trzy litery (np. MNW) – bardzo dokładne oznaczenie typu zabudowy. Dla przykładu MNW rozszyfrowujemy następująco: M = teren mieszkaniowy, N = zabudowa jednorodzinna, W = zabudowa wolnostojąca. Razem daje to zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wolnostojącą – czyli dopuszczalny jest wyłącznie dom jednorodzinny wolnostojący.

Zawsze czytaj tekst planu – ograniczenia dla zabudowy

Znając oznaczenie swojej działki (np. że jest to teren MN – zabudowy jednorodzinnej), masz już ogólne pojęcie, co zasadniczo można tam budować. Załóżmy, że Twoja działka według MPZP leży w strefie oznaczonej symbolem 1MN (cyfra 1 to numer strefy, litery MN – zabudowa jednorodzinna). Wynika z tego, że możesz postawić tam dom jednorodzinny.

Ale uwaga: to wcale nie oznacza, że możesz wybudować dowolny dom jednorodzinny według własnego uznania. Na tym etapie koniecznie zajrzyj do części tekstowej planu miejscowego!

W tekście uchwały MPZP, dla każdego terenu (strefy) opisane są szczegółowe parametry i wymogi, jakim musi odpowiadać zabudowa. Znajdziesz tam informacje m.in. o maksymalnej wysokości budynków, liczbie kondygnacji, rodzaju dachu (np. czy dach musi być spadzisty, o jakim kącie nachylenia), dopuszczalnej powierzchni zabudowy (jaka część działki może być zabudowana budynkiem), a często także zasady dotyczące budynków towarzyszących (np. garaży, budynków gospodarczych). Niektóre plany miejscowe zawierają nawet tak drobiazgowe ustalenia, jak kolor elewacji czy dachu, podczas gdy inne ograniczają się do podstawowych parametrów budynku. Każda gmina ustala te zasady indywidualnie, więc zapisy planów mogą się od siebie znacznie różnić.

Pamiętaj też, że oprócz wymagań planu miejscowego, Twój budynek musi spełniać ogólne przepisy Prawa budowlanego oraz warunki techniczne. Zawsze więc trzeba brać pod uwagę wszystkie wymogi prawne.

Dodatkowe funkcje w strefach – usługi w budynkach mieszkalnych

Warto wiedzieć, że plan miejscowy często dopuszcza funkcje uzupełniające w ramach podstawowego przeznaczenia terenu. Czyli nawet jeśli działka leży w strefie przeznaczonej formalnie tylko pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną (MW), to nie oznacza to, że nie może tam powstać absolutnie nic innego poza budynkami mieszkalnymi. Bardzo często w planach zapisuje się, że na przykład na parterze budynków wielorodzinnych dopuszcza się lokale usługowe. Oznacza to, że na osiedlu bloków mogą działać np. nieduże sklepy spożywcze, kawiarnie, gabinety czy salony kosmetyczne – oczywiście pod warunkiem, że są to usługi nieuciążliwe dla mieszkańców.

Takie zapisy są dość typowe i pozwalają tworzyć przyjazne, wielofunkcyjne przestrzenie – mieszkańcy osiedla mają dostęp do podstawowych sklepów czy usług na miejscu, mimo że teren na mapie planu oznaczony jest jako czysto mieszkaniowy. Dlatego zawsze warto sprawdzić w tekście planu, czy przewidziano dopuszczalne funkcje uzupełniające na danym terenie (np. usługi w obrębie zabudowy mieszkaniowej).

Tereny o mieszanym przeznaczeniu (obszary wielofunkcyjne)

Kolejną rzeczą, o której warto pamiętać, jest istnienie stref, które mają od razu mieszane przeznaczenie podstawowe. Na mapie planu oznacza się je zwykle za pomocą dwóch skrótów oddzielonych myślnikiem. Przykładowo możesz spotkać symbol 1MW-U. Oznacza on teren, którego przeznaczenie podstawowe jest mieszane i obejmuje zarówno zabudowę mieszkaniową wielorodzinną (MW), jak i usługową (U).

Co to oznacza w praktyce? Na działce leżącej w strefie MW-U plan dopuszcza równorzędnie różne rodzaje inwestycji – możesz wybudować blok mieszkalny, budynek usługowy (np. sklep), albo obiekt mieszany, który będzie łączył funkcje mieszkalne i usługowe (np. budynek z mieszkaniami na piętrach i lokalami użytkowymi na parterze). Dodatkowo plan miejscowy z reguły określa też tzw. przeznaczenie uzupełniające dla takiej strefy – w przypadku terenu MW-U mogą to być np. garaże, parkingi czy inne elementy infrastruktury niezbędne dla zabudowy mieszkaniowej i usługowej.

Na rysunku planu obszary o mieszanym przeznaczeniu często są oznaczone specjalnym znakowaniem graficznym – na przykład zacieniowaniem lub zakreskowaniem w dwóch kolorach, aby pokazać połączenie dwóch funkcji. Dzięki temu od razu widać, że teren jest wielofunkcyjny.

Tereny rolne i zabudowa zagrodowa (R)

Przechodzimy teraz do terenów oznaczonych literą R, czyli gruntów rolnych. Wiele osób zakłada, że jeśli działka ma w planie miejscowym przeznaczenie rolne, to nie można na niej nic wybudować. Nie zawsze jest to prawda – często na terenach rolnych dopuszczalna jest tzw. zabudowa zagrodowa, czyli gospodarstwo rolne z budynkiem mieszkalnym rolnika.

Działki rolne z możliwością zabudowy zagrodowej cieszą się zainteresowaniem nie tylko rolników, ale ostatnio także osób niezwiązanych z rolnictwem, które szukają miejsca na dom poza miastem (często z powodu rosnącego deficytu zwykłych działek budowlanych). Sprawdźmy więc, jakie oznaczenia mogą mieć tereny rolne:

RZ – tereny zabudowy związanej z rolnictwem. Oznacza to ogólnie grunty rolne, na których dopuszcza się zabudowania gospodarcze związane z prowadzeniem gospodarstwa. Zwykle jest to zapis wykorzystywany w kontekście zabudowy zagrodowej (siedliskowej). Jeśli plan miejscowy na to pozwala, rolnik może na takim terenie wybudować swoje gospodarstwo.

RZM – teren zabudowy zagrodowej (zagroda rolnicza). Symbol RZM precyzuje, że na danym obszarze możliwa jest zabudowa zagrodowa, czyli stworzenie siedliska rolnego. W praktyce oznacza to, że możesz postawić dom jednorodzinny wraz z budynkami gospodarczymi potrzebnymi do prowadzenia gospodarstwa rolnego. Dopuszczalne są np. budowa domu mieszkalnego, budowa stodoły, obory, chlewni, magazynu na płody rolne czy garażu na sprzęt rolniczy. Przykład: typowe gospodarstwo na wsi – dom mieszkalny otoczony zabudowaniami gospodarczymi i polami uprawnymi.

Więcej o zabudowie zagrodowej – Jeżeli interesuje Cię temat budowy zabudowy zagrodowej, więcej informacji znajdziesz w osobnym artykule na mojej stronie (dowiesz się m.in., kto może wybudować dom na działce siedliskowej i jakie warunki trzeba spełnić). Zachęcam do lektury: Kto może wybudować dom na działce siedliskowej?

RZP – tereny produkcji w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych. Teren o takim przeznaczeniu jest przewidziany pod rolniczą działalność produkcyjną. Dopuszcza się tu budynki i budowle służące produkcji rolnej – na przykład szklarnie, magazyny na zboże, duże stodoły, chlewnie czy kurniki. Nie jest to jednak teren przemysłowy – nie postawisz tu fabryki niezwiązanej z rolnictwem ani hali produkcyjnej dla działalności innej niż rolna.

RZW – tereny wielkotowarowej produkcji rolnej. Są to obszary przeznaczone pod wielkoskalowe gospodarstwa rolne nastawione na produkcję towarową (na rynek). Możliwe jest tam stawianie dużych obiektów produkcyjnych i magazynowych związanych z rolnictwem, np. przemysłowych chlewni, dużych kurników, ubojni zwierząt, hal sortowni i pakowania warzyw itp. Krótko mówiąc, RZW dopuszcza rolnictwo na skalę przemysłową.

RN – tereny rolnicze z zakazem zabudowy. Symbol RN oznacza, że dany grunt to typowy teren rolny bez prawa wznoszenia jakichkolwiek budynków. Można go wykorzystywać jedynie rolniczo – pod uprawy polowe, łąki, pastwiska itp. Nawet rolnik nie wybuduje tu domu ani stodoły. Jeśli więc działka w planie ma oznaczenie RN, należy ją traktować jako niebudowlaną – wszelka zabudowa jest wykluczona.

Tereny usługowe (U)

Kolejną ważną kategorią przeznaczenia są tereny oznaczane literą U, czyli tereny usług. Grunty o symbolu U są przeznaczone pod szeroko rozumianą działalność usługową – mogą to być np. sklepy, centra handlowe, biura, hotele, restauracje, szkoły, przychodnie, obiekty rekreacyjne i wiele innych. Takie działki najczęściej poszukiwane są przez inwestorów planujących budowę obiektów komercyjnych (przykładowo pod supermarkety albo pod hotele). Zakres możliwej zabudowy zależy od rodzaju usług przewidzianych w planie. Czasami plan pozostawia ogólny symbol U, co oznacza dopuszczenie wszelkiego rodzaju usług, a czasem uszczegóławia przeznaczenie dodając kolejną literę.

Poniżej znajdziesz najczęstsze oznaczenia terenów usługowych i ich znaczenie:

UH – tereny usług handlu. Na takich działkach można budować obiekty handlowe: sklepy , galerie handlowe, hurtownie i inne budynki związane z handlem.

UT – tereny usług turystycznych. Przeznaczone pod inwestycje związane z turystyką. Mogą tu powstać np. hotele, pensjonaty, ośrodki wypoczynkowe, campingi czy inne obiekty nastawione na obsługę turystów.

UG – tereny usług gastronomii. Oznaczają miejsca przeznaczone na działalność gastronomiczną, czyli restauracje, kawiarnie, bary.

UZ – tereny usług zdrowia i pomocy społecznej. Na takich gruntach dopuszcza się obiekty związane z ochroną zdrowia i opieką – np. przychodnie lekarskie, szpitale, kliniki, domy opieki, domy seniora czy inne placówki pomocy społecznej.

UN – tereny usług nauki. Są to obszary przeznaczone pod obiekty takie jak uczelnie wyższe, instytuty badawcze, laboratoria itp. Jeśli w planie Twoja działka ma symbol UN, to prawdopodobnie jest zarezerwowana pod uniwersytet, politechnikę lub podobną instytucję naukową.

UE – tereny usług edukacji. Tereny przeznaczone pod placówki edukacyjne – np. szkoły, przedszkola, żłobki oraz inne obiekty związane z edukacją dzieci i młodzieży.

US – tereny usług sportu i rekreacji. Tutaj można realizować inwestycje sportowe i rekreacyjne: siłownie, sale fitness, boiska, hale sportowe, baseny, parki rozrywki czy inne obiekty służące rekreacji i aktywności fizycznej.

UK – tereny usług kultury i rozrywki. Obejmują obszary pod instytucje kulturalne i rozrywkowe – np. kina, teatry, muzea, galerie sztuki, domy kultury czy nawet sale koncertowe.

UR – tereny usług kultu religijnego. Są to miejsca zarezerwowane pod obiekty takie jak kościoły, kaplice, domy parafialne lub inne budynki związane z praktykami religijnymi .

UB – tereny usług bezpieczeństwa publicznego i porządku. Na tych terenach mogą powstawać obiekty takie jak komisariaty policji, jednostki straży pożarnej, budynki straży miejskiej itp. – słowem wszystko, co wiąże się z zapewnieniem bezpieczeństwa i porządku publicznego.

UA – tereny usług administracji (biurowe). Oznaczenie UA wskazuje tereny przeznaczone pod biurowce i budynki administracji publicznej. Mogą tu powstać np. budynki biurowe, urzędy, siedziby instytucji.

Jak widać, kategoria U (usługi) jest bardzo szeroka, a dodatkowe litery pozwalają dokładniej wskazać, jakiego typu usługi planuje się w danym miejscu. Jeśli plan Twojej gminy oznacza działkę symbolem U bez dodatkowych liter, masz dość dużą swobodę co do rodzaju działalności usługowej (choć i tak plan tekstowy może wykluczać pewne funkcje). Natomiast symbol z dodatkową literą informuje Cię, jaki profil usług jest przewidziany.

Tereny produkcyjne (P)

Symbol P oznacza tereny przeznaczone pod produkcję przemysłową, składy i magazyny oraz inne obiekty związane z działalnością produkcyjno-gospodarczą. Działki z literą P są bardzo pożądane przez inwestorów prowadzących firmy produkcyjne, logistyczne czy magazynowe – zwłaszcza w okolicach dużych miast takie grunty osiągają wysokie ceny. Plan miejscowy również i w tym przypadku może dodać kolejne litery, aby doprecyzować rodzaj produkcji:

PS – tereny produkcyjno-składowe. Oznaczenie PS wskazuje, że dany teren jest przeznaczony głównie pod składy, magazyny i centra logistyczne, a także lekką produkcję. Możesz tu wybudować np. halę magazynową, centrum dystrybucyjne, skład budowlany czy tego typu obiekt.

PP – tereny produkcji przemysłowej. Symbol PP oznacza grunt, na którym można prowadzić produkcję przemysłową w pełnym znaczeniu – a więc budować fabryki, zakłady produkcyjne, hale przemysłowe. Jest to przeznaczenie najbardziej „przemysłowe” z kategorii P, dopuszczające także uciążliwe zakłady (w ramach norm prawa ochrony środowiska).

PE – tereny produkcji energii. Tereny pod symbolem PE są zarezerwowane dla obiektów wytwarzających energię. Mogą to być np. elektrownie (tradycyjne lub odnawialne), w tym również farmy wiatrowe (elektrownie wiatrowe) czy fotowoltaiczne (elektrownie słoneczne). Innymi słowy, jeśli działka ma symbol PE, to możliwe inwestycje to urządzenia i instalacje do produkcji prądu lub ciepła.

Tereny komunikacji (K) – drogi na mapie planu

Litera K w planie oznacza tereny infrastruktury komunikacyjnej, czyli np. drogi, ulice, trasy kolejowe, ciągi pieszo-jezdne itp. Dla właściciela działki szczególnie istotne są oznaczenia dróg publicznych, zwykle opisywane jako KD (teren komunikacji drogowej).

Może to być istniejąca droga albo jedynie projektowana w przyszłości. Sam fakt wpisania drogi do planu nie oznacza, że droga już istnieje w terenie ani nie daje gwarancji, że powstanie szybko. Droga z planu może nie zostać zrealizowana przez kolejne 20, a nawet 100 lat – plan jedynie zabezpiecza korytarz na potencjalną inwestycję drogową.

Dla Ciebie, jako właściciela, ważne są dwie rzeczy:

• Sprawdź stan faktyczny – czy w tym miejscu faktycznie przebiega jakaś droga? Czy jest urządzona i przejezdna? Czy gmina wykupiła (lub przejęła) grunty pod tę drogę od wszystkich właścicieli? Czy pas drogowy ma odpowiednią szerokość według przepisów? Czasem plan wyznacza drogę na prywatnych gruntach, ale formalnie działki wciąż należą do właścicieli – warto wiedzieć, na czym stoisz.

• Konsekwencje prawne – jeżeli część Twojej działki jest przeznaczona pod drogę publiczną (KD), to musisz liczyć się z tym, że gmina kiedyś będzie mogła przejąć ten fragment nieruchomości pod realizację drogi. Zwykle odbywa się to z mocy prawa w momencie, gdy będziesz występował o podział działki – wydzielony pas pod drogę automatycznie stanie się własnością gminy (oczywiście z należnym odszkodowaniem według wartości). Nawet bez podziału, gdy dojdzie do budowy drogi, gmina wywłaszczy potrzebny grunt za odszkodowaniem. W praktyce więc teren oznaczony jako KD nie nadaje się pod Twoją zabudowę – Ty sam nic tam legalnie nie postawisz, bo to zarezerwowany pas drogowy.

Krótko mówiąc, oznaczenia z literą K informują o istniejących lub planowanych ciągach komunikacyjnych. Poza drogami (KD) w planach można też spotkać inne symbole, np. KK (komunikacja kolejowa – tory, stacje) czy KP (komunikacja piesza). Te jednak rzadziej dotyczą bezpośrednio prywatnych działek budowlanych.

Tereny, na których nic nie wybudujesz: lasy (L) i zieleń (Z)

W planie miejscowym znajdziesz również oznaczenia terenów, które nie przewidują żadnej zabudowy, bo pełnią funkcje ochronne lub przyrodnicze. Choć raczej nie będziesz inwestować na takich obszarach, warto wiedzieć, co oznaczają, bo czasem mogą graniczyć z Twoją działką lub nawet obejmować jej część. Do najczęstszych należą:

L – tereny leśne. Oznaczone są tak obszary będące lasami lub przeznaczone do zalesienia. Na terenie L nie wolno budować budynków mieszkalnych ani usługowych – jest to grunt leśny z definicji. Co najwyżej dopuszczalne są urządzenia związane z gospodarką leśną (np. droga leśna, infrastruktura do wyrębu). Jeśli więc Twoja działka lub jej część ma w planie symbol L, oznacza to, że jest traktowana jako las i podlega ograniczeniom jak las.

Z – tereny zieleni. Tereny oznaczone Z to różnego rodzaju zieleniec, parki, skwery, tereny rekreacyjne zielone, rezerwaty przyrody, itp. Również są wyłączone spod zabudowy kubaturowej. Możesz się tam spodziewać co najwyżej alejek, ławek, placów zabaw, ścieżek rowerowych czy małej architektury, ale nie domu czy sklepu. Dla właściciela prywatnego teren Z oznacza zazwyczaj brak możliwości zabudowy (chyba że plan dopuszcza np. obiekty małej architektury parkowej).

Dostęp do drogi i mediów – samo przeznaczenie to nie wszystko

Na koniec podkreślmy bardzo ważną rzecz: samo zgodne z planem przeznaczenie działki to dopiero początek. Ustalenie, co można budować na działce według MPZP, to może 10% sukcesu. To, że przeznaczenie Twojej działki w planie miejscowym jest zgodne z Twoimi zamierzeniami (np. działka jest budowlana, mieszkaniowa), nie gwarantuje jeszcze, że faktycznie będziesz mógł od razu zrealizować swoją inwestycję.

Bardzo często spotykam sytuacje, gdzie działka formalnie ma właściwe przeznaczenie (np. MN – pod budownictwo jednorodzinne), ale w praktyce napotyka inne przeszkody: brak dostępu do drogi publicznej, brak dostępu do mediów (woda, prąd, kanalizacja) czy dodatkowe warunki z planu niemożliwe do spełnienia od ręki.

PRZYKŁAD

Jeden z moich klientów znalazł działkę oznaczoną w MPZP jako teren zabudowy jednorodzinnej (MN). Wszystko wyglądało świetnie – teren mieszkaniowy, więc można budować dom. Jednak po wnikliwej analizie okazało się, że plan miejscowy zawierał zapis warunkowy, iż warunkiem zabudowy mieszkaniowej na tej działce jest podłączenie budynku do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. I tu pojawił się problem: w rzeczywistości w okolicy nie było żadnej sieci wodociągowej ani kanalizacyjnej, do której można by się podłączyć! Lokalny zakład wodociągów potwierdził, że brak infrastruktury i w najbliższym czasie gmina nie planuje budowy wodociągu i kanalizacji w tym rejonie, mimo że działki są według planu przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe. W efekcie nasz klient stanął przed dylematem – jedynym sposobem na spełnienie warunku planu byłoby wybudowanie na własny koszt długiego odcinka sieci wodno-kanalizacyjnej do najbliższego istniejącego punktu, co drastycznie wydłużyłoby i podrożyło całą inwestycję. Oczywiście dla prywatnej osoby było to skrajnie nieopłacalne.

Podobnie bywa z dostępem do drogi – plan może przeznaczać teren pod zabudowę mieszkaniową, ale jeżeli działka nie ma dostępu do drogi publicznej, to nie otrzymasz pozwolenia na budowę, dopóki tego dostępu nie uzyskasz. Często ludzie są zaskoczeni, że działka formalnie budowlana nie może być zabudowana z powodu braku dojazdu lub mediów.

Dlatego zawsze analizując działkę, sprawdzaj nie tylko jej przeznaczenie w MPZP, ale także:

• Czy działka ma dostęp do drogi publicznej? Jeśli nie – czy da się go zapewnić, np. przez ustanowienie służebności lub wykup brakującego odcinka?

• Czy w pobliżu są media: prąd, woda, kanalizacja, gaz? Czy istnieje możliwość techniczna i prawna przyłączenia działki do tych sieci?

• Jakie warunki dodatkowe stawia plan miejscowy dla inwestycji na tym terenie (np. wspomniany wymóg podłączenia do sieci, minimalna szerokość frontu działki, obowiązek zrealizowania dojazdu z konkretnej strony, itp.) i czy jesteś w stanie je spełnić.

To, że działka jest formalnie budowlana (ma przeznaczenie mieszkaniowe), nie oznacza automatycznie, że od razu będziesz mógł na niej budować. Trzeba spełnić jeszcze wiele czynników, aby móc bez przeszkód rozpocząć budowę wymarzonego domu czy innego obiektu.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – pomoc prawna

Mam nadzieję, że ten artykuł pomógł Ci zrozumieć, co możesz wybudować na swojej działce objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Pamiętaj, że znajomość planu miejscowego to kluczowy krok przed zakupem działki lub złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę.

Jeżeli masz jakieś pytanie lub wątpliwości, zapraszam do kontaktu.

Pomożemy Ci:

• dokładnie określić przeznaczenie Twojej działki i ustalić, co możesz na niej wybudować

• wpłynąć na treść powstającego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przed jego uchwaleniem;

• zmienić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który już został uchwalony;

• zaskarżyć istniejący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.