Zmiana planu ogólnego – w praktyce
31 sierpnia 2026 r. minął termin na przyjęcie przez gminy planów ogólnych (inaczej: POG).
Plan ogólny zadecyduje co możesz wybudować na swojej działce.
Większość gmin nadal nie uchwaliła tych planów, co daje właścicielom działek możliwość wpłynięcia na niekorzystne zapisy planu (np. usunięcie zakazu zabudowy).
Jak zmienić niekorzystny projekt planu ogólnego gminy?
Jedynym sposobem na zmianę projektu planu ogólnego jest złożenie wniosku lub uwag, więcej na ten temat w artykule: Plan ogólny – jak zgłosić wniosek, jak uzyskać warunki zabudowy? Wszystko co powinien wiedzieć właściciel działki
Ważne, żeby takie pismo zawierało dokładną analizę działki i rozbudowane argumenty prawne (odniesienia do orzecznictwa i przepisów).
Uwagi do planu ogólnego gminy – przykłady zmian w POG
Nasz zespół każdego dnia przygotowuje uwagi i wnioski do planów ogólnych w całej Polsce. Udało nam się zmienić przeznaczenie wielu działek i odzyskać możliwość ich zabudowy.
Poniżej publikujemy przykłady zmian, które udało nam się wynegocjować z gminami.
I przykład: zmiana strefy otwartej (SO) na strefę wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową jednorodzinną (SJ) i wyznaczenie obszaru uzupełnienia zabudowy (OUZ)
Wyjaśnienie: Działka leżała w strefie otwartej (SO) z zakazem zabudowy. Po zmianie działka znalazła się w strefie pozwalającej na budowę domów jednorodzinnych (SJ) oraz w obszarze uzupełnienia zabudowy, który umożliwia uzyskanie warunków zabudowy dla tej działki (na terenie bez miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego).
Przed: SO
Po: SJ i OUZ
II przykład: zmiana strefy usługowej (SU) na strefę wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową wielorodzinną (SW) i wyznaczenie obszaru uzupełnienia zabudowy (OUZ) dla całego terenu działki
Wyjaśnienie: Przed zmianą działka leżała w strefie przeznaczonej pod usługi. Właściciel planował na niej budowę budynków wielorodzinnych, dlatego wynegocjowaliśmy zmianę na strefę, która poza usługami dopuści też zabudowę wielorodzinną (SW) i OUZ.
Przed: SU i OUZ dla części działki
Po: SW i OUZ dla całej działki
III przykład: zmiana strefy otwartej (SO) na strefę wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową jednorodzinną (SJ)
Wyjaśnienie: Przed zmianą działka znajdowała się w strefie otwartej (SO) z zakazem zabudowy. Po zmianie działka znalazła się w strefie pozwalającej na budowę domów jednorodzinnych (SJ).
Przed: SO dla całej działki
Po: SJ dla części działki
IV przykład: zmiana strefy otwartej (SO) na strefę zieleni i rekreacji (SN)
Wyjaśnienie: Przed zmianą działka leżała w strefie otwartej z zakazem zabudowy. Po rozpatrzeniu naszego wniosku gmina objęła działkę strefą zieleni i rekreacji (SN), która pozwala na realizację zabudowy rekreacyjnej (w tym domków rekreacyjnych).
Przed: SO
Po: SN
Plan ogólny a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Plan ogólny może odblokować możliwość zabudowy działki, którą blokuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego:
Co jeśli gmina uchwali niekorzystny plan ogólny?
Niekorzystny plan ogólny może wprowadzić zapisy, które zupełnie zmienią przeznaczenie Twojej działki.
PRZYKŁAD 1:
Kupiłeś działkę, dla której planowałeś uzyskać warunki zabudowy i rozpocząć budowę domu. Gmina przyjęła plan ogólny, w którym Twoja działka znalazła się w strefie otwartej, czyli w strefie, w której obowiązuje zakaz zabudowy.
Nie wybudujesz już na niej domu ani nawet domku na zgłoszenie do 70 m2.
UWAGA:
Do momentu uchwalenia planu możesz złożyć wniosek lub uwagi do projektu planu ogólnego i zmienić przeznaczenie działki. Po uchwaleniu planu ogólnego wprowadzenie zmian może okazać się trudniejsze i bardziej czasochłonne.
PRZYKŁAD 2:
Kupiłeś działkę po to, aby za jakiś czas ją sprzedać i zarobić na tej inwestycji. Gmina uchwaliła plan ogólny, w którym działka znalazła się w strefie otwartej, czyli w strefie, w której obowiązuje zakaz zabudowy. Tym samym Twoja działka straciła na wartości, bo nie uzyskasz już dla niej warunków zabudowy ani pozwolenia na budowę.
Podsumowując, konsekwencje przyjęcia przez gminę niekorzystnego planu ogólnego to:
- spadek wartości nieruchomości,
- utrata możliwości uzyskania warunków zabudowy (WZ) i pozwolenia na budowę (PnB),
- utrata możliwości postawienia domku do 70 m2 na zgłoszenie.
Jak sprawdzić na jakim etapie jest plan ogólny w Twojej gminie?
Ustal na jakim etapie jest plan ogólny w Twojej gminie i działaj odpowiednio do sytuacji:
- sprawdź stronę gminy lub skontaktuj się z wydziałem planowania przestrzennego – ustal, czy gmina opublikowała projekt planu ogólnego lub czy już go uchwaliła,
- Gmina nie uchwaliła jeszcze planu ogólnego – złóż wniosek lub uwagi do projektu planu,
- Gmina ma już uchwalony plan ogólny – złóż wniosek o korektę planu ogólnego lub skargę do sądu administracyjnego.
PRZYKŁAD:
W uwagach możesz wskazać, że nie chciałbyś, żeby twoja działka była przeznaczona na strefę produkcji rolniczej, tylko na strefę wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową jednorodzinną.
Co jeśli gmina zdążyła uchwalić plan ogólny? Jak wnioskować o zmianę POG?
Pomoc prawna – plan ogólny, zmiana stref planistycznych, plan miejscowy
Zmiany w przepisach dotyczących planowania przestrzennego mogą mieć istotny wpływ na Twoją działkę.
Skontaktuj się z nami, jeśli potrzebujesz pomocy w:
- sprawdzeniu przeznaczenia Twojej działki w planie ogólnym,
- sporządzeniu uwag do projektu planu ogólnego,
- przygotowaniu wniosku do projektu planu ogólnego
- korekcie uchwalonego planu ogólnego,
- złożeniu skargi na plan ogólny.
