Umowa najmu lokalu użytkowego – 10 kluczowych postanowień w umowie najmu lokalu pod działalność gospodarczą

Zawarcie umowy najmu lokalu użytkowego to ważna decyzja zarówno dla właścicieli nieruchomości, jak i dla przedsiębiorców poszukujących odpowiedniego miejsca do prowadzenia działalności gospodarczej. Dobra umowa to podstawa udanej współpracy – precyzyjnie określone warunki mogą zapobiec przyszłym konfliktom i zapewnić obu stronom poczucie bezpieczeństwa.

W tym artykule omówimy 10 kluczowych postanowień do umowy najmu lokalu użytkowego. Zawarte tu wskazówki pozwolą lepiej zrozumieć proces tworzenia i negocjowania umowy, dzięki czemu unikniesz niepotrzebnych trudności w przyszłości.

Bez względu na to, czy jesteś doświadczonym inwestorem, czy osobą wynajmującą lokal po raz pierwszy, czy planujesz wynająć lokal pod biuro, restaurację, szkołę, sklep – ten poradnik pomoże Ci skutecznie zabezpieczyć swoje interesy i zbudować solidną podstawę dla udanej współpracy. W artykule opisujemy praktyczne kwestie, które są ważne z perspektywy wynajmującego oraz najemcy.

[SPIS TREŚCI]

Co to jest lokal użytkowy?

Lokale użytkowe to pomieszczenia przeznaczone do celów innych niż mieszkalne – najczęściej wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. Mogą one obejmować biura, gabinety lekarskie, sklepy, restauracje, lokale produkcyjne, magazyny czy inne przestrzenie komercyjne.

Z uwagi na specyficzne przeznaczenie wynajmowanego lokali, treść umowy najmu często wymaga dostosowania do charakteru nieruchomości oraz jej funkcji. Na kształt postanowień umowy wpływają:

• przepisy prawa określające wymagania techniczne i funkcjonalne wobec lokalu;

• ograniczenia wynikające z lokalnych regulacji, takich jak plany zagospodarowania przestrzennego;

• interesy i motywacje stron umowy.

Dostosowanie treści umowy najmu do specyfiki lokalu użytkowego pozwala nie tylko spełnić wymagania formalne stawiane takim umowom, ale także skutecznie zabezpieczyć interesy wynajmującego i najemcy. Właściwe określenie przeznaczenia lokalu oraz uwzględnienie potrzeb obu stron to fundament dobrze skonstruowanej umowy.

Umowa najmu lokalu użytkowego – czy tylko przedsiębiorca może ją podpisać?

Odpowiedź brzmi: nie, choć w praktyce umowa najmu lokalu użytkowego jest najczęściej zawierana przez dwóch przedsiębiorców, brak jest jakichkolwiek przeciwwskazań, aby wynajmującym lub najemcą był podmiot nieprowadzący działalności gospodarczej.

Umowa najmu lokalu użytkowego opiera się na dwóch głównych zobowiązaniach:

1. Wynajmujący zobowiązuje się udostępnić lokal najemcy na ustalony czas (na czas oznaczony lub na czas nieoznaczony);

2. Najemca ma obowiązek płacić ustalony czynsz za możliwość korzystania z lokalu.

Obie strony umowy mogą być różnymi podmiotami – mogą to być osoby fizyczne (np. prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą), firmy, spółki, fundacje czy stowarzyszenia.

NR 1 – Umowa najmu lokalu użytkowego: jak opisać wynajmowany lokal użytkowy?

W interesie obu stron leży, by precyzyjnie opisać przedmiot umowy najmu. Kluczowe jest określenie przedmiotu najmu, jego stanu technicznego i zakresu użytkowania, a także warunków adaptacji do potrzeb najemcy i odpowiedzialności za stan lokalu.

Co jest ważne dla wynajmującego?

W umowie strony powinny jasno określić, który lokal jest wynajmowany (np. numer lokalu, piętro, powierzchnia w m²), aby na dalszym etapie współpracy z najemcą uniknąć nieporozumień. Warto dołączyć do umowy plan lokalu lub opis lokalu i i jego położenia, zwłaszcza jeśli lokal znajduje się w większym obiekcie.

Należy szczegółowo opisać stan techniczny lokalu (np. podłogi, ściany, instalacje) oraz wskazać, jakie wyposażenie lub urządzenia są częścią przedmiotu najmu (np. klimatyzacja, meble). Taki opis lokalu pozwala uniknąć sporów dotyczących ewentualnych jego uszkodzeń lub braków przy jego zdawaniu.

Niezwykle ważne jest precyzyjne wskazanie, do jakich celów najemca może wykorzystywać lokal (np. biuro, sklep, gastronomia).

Przykładowe postanowienie z umowy najmu

Najemca może użytkować Lokal zgodnie z przeznaczeniem. Lokal będący przedmiotem najmu przeznaczony jest według wyboru Najemcy na: kawiarnię, restaurację, bar.

Dodatkowo, można wprowadzić zakaz prowadzenia działalności, która mogłaby zagrażać nieruchomości lub wizerunkowi wynajmującego (np. hałaśliwy warsztat, agencja towarzyska).

Nie jest wykluczone wprowadzanie w umowie dodatkowych ograniczeń w korzystaniu z przedmiotu najmu.

Przykładowe postanowienia z umów najmu

W Budynku panuje bezwzględny zakaz palenia papierosów oraz podobnych substancji oraz bezwzględny zakaz przetrzymywania przedmiotów łatwopalnych i wytwarzających dym.

Najemca jest uprawniony do organizowania w lokalu koncertów z muzyką na żywo z zastrzeżeniem, że wydarzenia tego typu mogą być organizowane przez cały tydzień w godzinach 18.00-22.00. Takie wydarzenia muszą być organizowane z zachowaniem wszelkich wymaganych zasad bezpieczeństwa oraz w sposób nieutrudniający działalności innym najemcom.

Można tez zastrzec, że najemca ponosi odpowiedzialność za utrzymanie i naprawy wyposażenia znajdującego się w lokalu.

Jeśli lokal znajduje się w budynku z częściami wspólnymi (np. korytarze, parkingi), wynajmujący powinien określić, które obszary należą do przedmiotu najmu, a które nie.

Co jest ważne dla najemcy?

W interesie najemcy jest, tak jak i w przypadku wynajmującego, precyzyjnie określenie położenia lokalu, jego powierzchni, przeznaczenia itd.

Najemca musi mieć pewność, że lokal nadaje się do prowadzenia planowanej działalności (np. dostęp do wody dla salonu fryzjerskiego). Warto też umieścić w umowie oświadczenie właściciela pozwalające stwierdzić, że lokal spełnia wymagania prawne lub sanitarne niezbędne do rozpoczęcia działalności.

Kiedy najemca ma wątpliwości dotyczące tego, czy ogólne określenie przeznaczenia lokalu będzie przesądzać o tym, czy może wykonywać w lokalu poszczególne czynności, warto tę kwestię jak najbardziej doprecyzować w umowie najmu.

Przykładowe postanowienia z umów najmu

Najemca ma prawo wykorzystywać Przedmiot Najmu wyłącznie na potrzeby prowadzonej działalności edukacyjnej, w tym działalności towarzyszącej polegającej na organizacji przez Najemcę warsztatów, szkoleń, imprez (z wyłączeniem imprez masowych) oraz innych nieuciążliwych dla właścicieli sąsiednich nieruchomości wydarzeń.

Najemca jest zobowiązany przestrzegać zakazu przebywania niebezpiecznych zwierząt w Lokalu czasowo lub w jakikolwiek inny sposób. Pies przewodnik nie może zostać uznany za zwierzę niebezpieczne, chyba że jego zachowanie może wywoływać uzasadnione obawy o swoje życie i zdrowie innych użytkowników Budynku. Najemca ponosi pełną odpowiedzialność za zwierzęta przebywające w Lokalu za jego zgodą.

W interesie najemcy (ale także wynajmującego) leży również sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego, który dokładnie opisze stan lokalu w momencie, gdy wynajmujący wydaje najemcy rzecz (przekazuje lokal). Jest to istotne, aby uniknąć późniejszych zarzutów o uszkodzenia lub zniszczenia lokalu.

Ważne jest także określenie zasad korzystania z powierzchni wspólnych przez najemcę i innych najemców/użytkowników lokali w budynku.

W przypadku, kiedy najemca ma prawo do korzystania z powierzchni przynależnych do lokali, takich jak np. miejsca parkingowe, strefy wyładunku towaru czy magazyny, to również to należy odnotować w umowie najmu.

NR 2 – Umowa najmu lokalu użytkowego: jak określić czynsz najmu (wynagrodzenie wynajmującego)? 

Co jest ważne dla wynajmującego?

Najemca jest zobowiązany płacić wynajmującemu czynsz, którego wysokość strony określają w umowie najmu. Strony umowy mają pełną swobodę w jego ustaleniu.

Czynsz może być ustalony w formie pieniężnej lub, co zdarza się naprawdę rzadko, przybrać inną formę, np. przekazania własności rzeczy czy świadczenia określonych usług na rzecz wynajmującego. W praktyce najczęściej jest to ustalona z góry kwota, niekiedy w walucie innej niż polski złoty, płatna miesięcznie.

Można też określić czynsz jako procent od zysków, dochodów lub obrotu osiąganego przez najemcę z tytułu działalności w wynajmowanym lokalu (tzw. czynsz obrotowy). W praktyce rynkowej niekiedy czynsz składa się z dwóch części: w części z czynszu stałego i w części np. z czynszu obrotowego.

W umowie strony powinny też ustalić, czy czynsz będzie płatny miesięczny czy może na przykład kwartalnie oraz termin jego płatności (np. do 5-tego dnia danego miesiąca kalendarzowego.)

Co jest ważne dla najemcy?

Czynsz może być płatny zarówno gotówką, jak i przelewem. Należy jednak zaznaczyć, że w przypadku umowy najmu lokalu użytkowego zawieranej pomiędzy dwoma przedsiębiorcami, czynsz w wysokości jedynie do kwoty 8 000 zł brutto może być uiszczony w gotówce. Gdy wartość transakcji przekracza wskazaną kwotę, płatność powinna być zrealizowana z wykorzystaniem rachunku płatniczego, np. za pośrednictwem rachunku bankowego, poprzez płatność kartą, czy też przy użyciu platformy internetowej.

Naruszenie powyższej tej zasady spowoduje, że najemca będący przedsiębiorcą nie będzie mógł zaliczyć dokonanej płatności do kosztów uzyskania przychodu. Wyłączenie to dotyczy całej zapłaconej kwoty, a nie jedynie tej ponad ustalony limit 15 000 zł brutto, a od 1 stycznia 2023 r. 8 000 zł brutto.

Jeżeli po podpisaniu umowy najmu, najemca zacznie od razu prowadzić działalności w lokalu, bo np. będzie przeprowadzał w nim prace adaptacyjne (szerzej o nich w dalszej części artykułu), to powinien zadbać o umieszczenie w umowie postanowienia, zgodnie z którym naliczanie kwoty czynszu rozpocznie się wraz z faktycznym rozpoczęciem działalności w lokalu.

NR 3 – Umowa najmu lokalu użytkowego: waloryzacja czynszu najmu i zmiana jego wysokości

Waloryzacja to zasada, która mówi, że jeśli w czasie trwania umowy najmu wartość pieniądza zmieni się (na skutek inflacji lub deflacji), to wynajmujący powinien otrzymać czynsz w takiej kwocie, aby miał on realnie taką samą wartość, jak w chwili zawarcia umowy. Innymi słowy, czynsz jest dostosowywany do zmian siły nabywczej pieniądza.

Waloryzacja czynszu jest rozwiązaniem powszechnie występującym w umowach najmu lokali użytkowych zawieranych na wiele lat.

Co jest ważne dla wynajmującego?

Istotne jest, by w umowie określić:

1. co jaki czas dokonywana jest waloryzacja;

2. w oparciu o jaki wskaźnik będzie waloryzowany czynsz;

3. określić, czy waloryzacja będzie dokonywana automatycznie czy dopiero po złożeniu drugiej stronie oświadczenia;

4. zaznaczyć w umowie, od kiedy będzie obowiązywać nowa wysokość czynszu.

Najczęściej wskazywane w umowach najmu wskaźniki waloryzacji czynszu to:

• Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem ogłaszany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego;

• Wskaźnik wzrostu cen towarów i usług HICP (Harmonized Indices of Consumer Prices) ogłaszany przez Eurostat.

Wskaźnik waloryzacji może być jednak przez strony określony dowolnie – może być nim też na przykład cena złota lub kurs dolara.

W interesie wynajmującego jest zawarcie w umowie postanowienia, by waloryzacja następowała wyłącznie wtedy, gdy spowoduje wzrost wartości czynszu.

Przykładowe postanowienie z umowy najmu

Czynsz najmu będzie podlegał waloryzacji. Waloryzacja dokonywana będzie w każdym roku obowiązywania Umowy w miesiącu lutym oraz ze skutkiem od miesiąca lutego, a pierwsza waloryzacja nastąpi w lutym 2025 roku. Podstawą waloryzacji czynszu najmu będzie średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem ogłaszany przez Prezesa GUS w Monitorze Polskim za poprzedni rok kalendarzowy. Waloryzacja następuje automatycznie, nie stanowi zmiany niniejszej Umowy i nie wymaga formy pisemnej. Waloryzacja będzie następowała wyłącznie wtedy, gdy spowoduje wzrost wartości Czynszu. W przypadku zaprzestania ogłaszania Wskaźnika GUS zostanie on automatycznie zastąpiony wskaźnikiem, który będzie ogłaszany w jego zastępstwie.

Wynajmujący powinien też pamiętać, że waloryzacja czynszu to nie podwyżka czynszu, tylko jego dostosowanie do aktualnej wartości pieniądza.

Jeżeli wynajmujący dojdzie wniosku, że jego lokal stał się z różnych względów atrakcyjniejszy lub jest więcej wart niż zakładały jego pierwotne założenia, to może również również podjąć decyzję o podwyżce czynszu. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Dla skuteczności tak złożonego wypowiedzenia, nie jest wymagana zgoda najemcy, niemniej brak akceptacji zaproponowanych warunków spowoduje, że umowa najmu wygaśnie po upływie miesiąca. 

Przykład

Pan Jacek wynajął lokal użytkowy spółce Pizza di Italia z przeznaczeniem na działalność gastronomiczną na okres 10 lat. Zgodnie z umową najmu, czynsz jest co roku waloryzowany o wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszany przez Prezesa GUS.

Po 5 latach trwania najmu doszedł do wniosku, że lokalizacja lokalu stała się dużo bardziej atrakcyjna niż w była w momencie zawarcia umowy. Tuż obok lokalu powstały nowe osiedla mieszkaniowe oraz aquapark.

Umowa najmu, poza postanowieniem dotyczącym waloryzacji, nie zawierała żadnych postanowień dotyczących podwyżki czynszu, więc domyślnie zastosowanie będzie miał kodeks cywilny. Pan Jacek 15 listopada informuje najemcę o podwyżce czynszu. Podwyżka może wejść w życie dopiero od pierwszego dnia miesiąca, który następuje po miesiącu wypowiedzenia. Nowa stawka czynszu może zacząć obowiązywać dopiero od 1 stycznia (po miesiącu wypowiedzenia, którym jest grudzień), jeśli zostanie zaakceptowane przez najemcę.

Co jest ważne dla najemcy?

Z punktu widzenia najemcy może być istotne, by w umowie znalazło się postanowienie, by waloryzacja następowała również w sytuacji, gdy powodowałaby obniżkę czynszu.

Dobrym zabezpieczeniem najemcy może być również ustalenie w umowie limitów wzrostu czynszu, w tym górnego limitu (np. nie więcej niż 5% rocznie), aby uniknąć nieprzewidzianych, bardzo wysokich podwyżek.

Przykładowe postanowienie z umowy najmu

Po upływie pierwszego i każdego kolejnego roku trwania stosunku najmu czynsz będzie podlegał waloryzacji zgodnie ze wskaźnikiem wzrostu cen towarów i usług HICP (Harmonized Indices of Consumer Prices) opublikowanym przez Eurostat za poprzedni rok kalendarzowy, lecz w żadnym wypadku nie mniej niż 2% i nie więcej niż 10%.

Trzeba również zaznaczyć, że strony mogą w umowie dokonać wyłączenia możliwości jednostronnego wypowiedzenia wysokości czynszu i jego podwyższenia przez wynajmującego i zastrzec, że podlega on jedynie waloryzacji na zasadach opisanych w umowie. Wyłączenie możliwości innych podwyżek z pewnością będzie korzystna opcją dla najemcy.

NR 4 – Umowa najmu lokalu użytkowego: opłaty eksploatacyjne i inne dodatkowe koszty – jak to zapisać?

Korzystanie z lokalu ściśle wiąże się z występowaniem kosztów administracyjnych czy też opłat za media, z tytułu zużycia wody, gazu, wywozu śmieci, za energię elektryczną itd. Ich wysokość jest zmienna, dlatego ważne jest, by sposób rozliczania się stron w tym zakresie został określony w umowie najmu.

Dobrze sformułowana umowa najmu lokalu użytkowego powinna uwzględniać interesy obu stron, precyzując wszystkie zasady dotyczące dodatkowych opłat.

Co jest ważne dla wynajmującego?

Dla wynajmującego kluczowe jest minimalizowanie własnych kosztów i zabezpieczenie przed rosnącymi wydatkami.

Z punktu widzenie wynajmującego, najkorzystniej, byłoby, gdyby wszystkie dodatkowe opłaty były uiszczane przez najemcę.

Ważne, aby w umowie jasno określić, które opłaty pokrywa najemca (np. media, wywóz śmieci), a które są wliczone w czynsz lub pozostają w gestii wynajmującego. Zapobiega to późniejszym nieporozumieniom i sporom o odpowiedzialność za poszczególne koszty.

Umowa najmu powinna zawierać sposób rozliczania opłat za media (np. określenie, czy są one rozliczane według zużycia czy jest to uiszczana stała kwota miesięczna – zaliczka – z rozliczeniem na koniec roku po przedstawieniu przez wynajmującego zestawienia kosztów za cały rok i faktur). W przypadku budynków wielolokalowych warto określić, jak będą dzielone opłaty za części wspólne budynku (np. ogrzewanie czy oświetlenie części wspólnych).

Warto też ustalić, kto pokrywa poszczególne koszty związane z utrzymaniem nieruchomości (np. kto pokrywa koszty sprzątania lub napraw). Należy pamiętać, że pewne koszty, takie jak podatki od nieruchomości, mogą być trudniejsze do przerzucenia na najemcę – konieczne jest ich wyraźne wskazanie w umowie.

Wynajmujący w niektórych sytuacjach (np. długotrwały najem dużych obiektów) może też rozważyć dokonanie cesji umów zawartych z dostawcami mediów i przeniesienie praw i obowiązków wynikających z tych umów na najemcę. Wówczas najemca będzie rozliczał się bezpośrednio z dostawcami mediów – z pominięciem wynajmującego w procesie płatności.

Przykładowe postanowienie z umowy najmu

Najemca najpóźniej od 1 stycznia 2025 r. przejmie prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Wynajmującego umów z dostawcami mediów oraz usług wymienionych poniżej lub zawrze nowe umowy jeśli Wynajmujący takich umów nie zawarł:

1. energii elektrycznej,

2. energii cieplnej,

3. wody i odprowadzenia ścieków,

4. gazu,

5. ochrony,

6. wywozu odpadów.

Prawidłowe oznaczenie wysokości opłat eksploatacyjnych i ich wyraźne oddzielenie od czynszu najmu stanowiącego przychód wynajmującego, ma również istotne znaczenie z perspektywy opodatkowania środków uzyskiwanych z najmu i ich rozliczania w formie ryczałtu ewidencjonowanego. Pozwoli bowiem na przyjęcie, że jedynie kwota czynszu najmu wskazana w umowie, zawartej pomiędzy właścicielem lokalu a najemcą stanowi przysporzenie majątkowe po stronie wynajmującego, podlegające opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Różnego rodzaju opłaty eksploatacyjne, związane z wynajmowanym lokalem i ponoszone przez najemcę, nie zostaną zakwalifikowane jako przysporzenie majątkowe wynajmującego, a co za tym idzie – nie będą wliczane do podstawy opodatkowania z tytułu najmu. 

Wymaga to właściwego skonstruowania umowy najmu. Jeśli postanowienie w tym zakresie będzie wadliwe bądź niejasne dla organu skarbowego, opodatkowaniu podlegać będzie czynsz najmu powiększony o uiszczane przez najemcę opłaty eksploatacyjne.

Co jest ważne dla najemcy?

Dla najemcy najważniejsza jest przejrzystość, kontrola kosztów i zabezpieczenie przed nieprzewidzianymi wydatkami.

Najemca powinien upewnić się, że umowa najmu lokalu użytkowego jasno precyzuje, jakie opłaty będzie musiał ponosić. Dla najemcy korzystniejsze będzie rozliczanie opłat eksploatacyjnych oparte na rzeczywistym zużyciu, a nie na ryczałcie, który może być zawyżony.

Jeśli lokal znajduje się w budynku wielolokalowym, ważne jest, aby udział w kosztach wspólnych był proporcjonalny do zajmowanej przez lokal powierzchni.

Najemca powinien zwrócić uwagę, jakie prace konserwacyjne ma prowadzić na własny koszt, np. czy ma odpowiadać za drobne naprawy w lokalu czy również za większe awarie.

W przypadku, gdy wysokość comiesięcznych opłat eksploatacyjnych nie jest ustalana wyłącznie na podstawie przedstawianych przez wynajmującego faktur, najemca powinien domagać się precyzyjnego określenia zasad, na jakich opłaty mogą być podnoszone (np. coroczna waloryzacja lub zgodnie z rzeczywistym wzrostem kosztów).

Z ostrożności, warto w umowie najmu umieścić uprawnienie najemcy do wglądu w faktury za media i opłaty administracyjne, aby zweryfikować, czy płaci adekwatne kwoty.

NR 5 – Umowa najmu lokalu użytkowego: dostosowanie lokalu do działalności najemcy, czyli prace adaptacyjne

W umowie najmu powinno znaleźć się postanowienie określające, czy najemca może wprowadzać zmiany w lokalu (tzw. prace adaptacyjne – np. remonty, zmiana układu pomieszczeń), a jeśli tak, to na jakich zasadach.

Co jest ważne dla wynajmującego?

Choć przepisy prawa wskazują, że wynajmujący ma obowiązek wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku, w praktyce najczęściej to najemca wykonuje w lokalu wszelkie prace adaptacyjne, jeśli wynajmujący zgadza się na ich przeprowadzenie, które następnie mogą być rozliczane, np. poprzez czasowe zmniejszenie wysokości czynszu, choć w interesie wynajmującego jest, by zgodnie z umową wszystkie koszty związane z pracami adaptacyjnymi poniósł najemca.

Z punktu widzenia wynajmującego istotne jest precyzyjne określenie zakresu prac, które w lokalu może przeprowadzić najemca, a także wskazanie, że wszystkie prace adaptacyjne w lokalu mogą być wykonywane po uprzedniej akceptacji ze strony wynajmującego.

Korzystne będzie także umieszczenie w umowie postanowienia mówiącego, że to najemca ponosi odpowiedzialność za przeprowadzane przez niego prace adaptacyjne w lokalu, a wszystkie prace muszą być przeprowadzane pod nadzorem osoby wyznaczonej przez wynajmującego przez wykonawcę zaakceptowanego przez wynajmującego posiadającego ubezpieczenie od wszystkich ryzyk budowlanych.

Przykładowe postanowienie z umowy najmu

Warunkiem rozpoczęcia przez Najemcę prac jest uprzednie pisemne uzgodnienie z Wynajmującym rodzaju, zakresu oraz harmonogramu prac Najemcy, uzyskanie wszelkich wymaganych (ostatecznych i prawomocnych) decyzji administracyjnych, oraz przedłożenie Wynajmującemu polisy ubezpieczeniowej wraz z dowodem jej opłacenia. Przed podjęciem takich prac Strony podpiszą protokół dotyczący stanu technicznego Przedmiotu Najmu, który jednocześnie potwierdzać będzie prawo Najemcy do rozpoczęcia własnych prac adaptacyjnych.

W sytuacji przeprowadzenia przez najemcę prac ważne jest też określenie, czy adaptacje dokonane przez najemcę mają być usunięte po zakończeniu najmu na koszt najemcy czy pozostają w lokalu.

W przypadku braku w umowie postanowień dotyczących praca adaptacyjnych i ich rozliczania, najemca zmuszony będzie mógł dochodzić zwrotu poczynionych przez siebie nakładów zgodnie z ogólną regulacją przewidzianą przez kodeks cywilny. Jeśli ulepszył on wynajęty lokal, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Ulepszeniem są wszystkie korzystne zmiany w lokalu, które zwiększają jego wartość, z pominięciem napraw czy też czynności konserwacyjnych, będących naprawami drobnymi. 

Co jest ważne dla najemcy?

W interesie najemcy jest, by zawierana przez niego umowa najmu lokalu użytkowego gwarantowała mu przeprowadzenie prac potrzebnych do rozpoczęcia w lokalu działalności zgodnej z jego zamierzeniami – czyli dopasowanie lokalu do własnych potrzeb.

Przykładowe prace adaptacyjne najczęściej wykonywane przez najemców:

• Malowanie ścian i sufitów – dostosowanie kolorystyki do identyfikacji wizualnej firmy lub poprawa estetyki wnętrza;

• Montaż sufitów podwieszanych – w celu instalacji oświetlenia, poprawy akustyki lub ukrycia instalacji technicznych;

• Modernizacja instalacji elektrycznej – zwiększenie liczby gniazdek, dostosowanie do urządzeń wymagających większej mocy;

• Modyfikacja instalacji wodno-kanalizacyjnej – szczególnie w lokalach gastronomicznych, fryzjerskich czy medycznych;

• Montaż wentylacji i klimatyzacji – zapewnienie komfortu użytkownikom lokalu i spełnienie wymogów sanitarnych;

• Kładzenie nowych podłóg – np. montaż płytek ceramicznych, paneli czy wykładzin, dostosowanych do charakteru działalności;

• Montaż specjalistycznego oświetlenia – dopasowanego do rodzaju lokalu, np. ekspozycji towarów lub biura;

• Zmiana układu pomieszczeń – wyburzanie lub stawianie ścianek działowych, aby dostosować przestrzeń do potrzeb działalności.

W interesie najemcy jest, by w okresie przeprowadzenia prac adaptacyjnych czynsz nie był naliczany lub by czynsz był w tym okresie obniżony – tzn. żeby czynsz w pełnej wysokości był przez wynajmującego naliczany dopiero od momentu faktycznego rozpoczęcia działalności w lokalu, a nie od dnia, w którym uzyskał dostęp do lokalu.

NR 6 – Umowa najmu lokalu użytkowego: wady i usterki lokalu – kto odpowiada za ich naprawy?

Co jest ważne dla wynajmującego?

W momencie wydawania lokalu najemcy, a także w czasie trwania umowy, wynajmujący ma obowiązek zapewnić właściwy stan lokalu, tak by był zdatny do używania go przez najemcę w ustalony sposób. Tym samym, w razie wystąpienia jakichkolwiek zdarzeń, które powodują, że najemca nie może korzystać z lokalu zgodnie z umową, np. uszkodzenie się okien lub drzwi, to wynajmujący ma obowiązek podjąć kroki zmierzające do przywrócenia stanu umówionego, chyba że nie ponosi on za nie odpowiedzialności.

O potrzebie wykonania napraw, najemca powinien niezwłocznie zawiadomić wynajmującego i wyznaczyć mu odpowiedni termin do ich wykonania, a wynajmujący powinien wówczas podjąć stosowne czynności naprawcze. Za odpowiedni uważa się termin potrzebny do wykonania naprawy, uwzględniający m.in. rodzaj rzeczy, rozmiar wady, sposób naprawy, jak również możliwość uzyskania materiałów potrzebnych do usunięcia usterki. Jeśli wezwanie zostanie pozostawione bez odpowiedzi, najemca może sam dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.

Istnienie wad lokalu świadczących o jego nieprzydatności do umówionego użytku, ma również istotny wpływ na obowiązek najemcy w zakresie płatności czynszu. Może on bowiem żądać jego stosownego obniżenia, a nawet zwolnienia z uiszczania czynszu przez czas trwania wady. 

Wynajmujący nie odpowiada jednak za dokonywanie drobnych nakładów na lokal połączonych ze zwykłym używaniem go. Obciążają one najemcę i związane są z obowiązkiem ogólnej dbałości o rzecz. Przez czas trwania najmu powinien on używać lokalu w sposób w umowie określony, ewentualnie w sposób odpowiadający jego właściwościom i przeznaczeniu, dokonywać bieżących konserwacji i utrzymania prawidłowego stanu technicznego lokalu, jego urządzeń i instalacji, np. polegającej na udrażnianiu rur w zlewach. 

Dlatego przed oddaniem lokalu najemcy należy sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy, szczegółowo opisujący stan lokalu i jego wyposażenie. Brak protokołu może utrudnić dochodzenie roszczeń związanych z uszkodzeniami powstałymi w trakcie najmu.

Co jest ważne dla najemcy?

Wynajmujący jest zobowiązany zapewnić, by lokal był w stanie umożliwiającym jego użytkowanie zgodnie z umową. W razie usterek, takich jak uszkodzenie okien czy drzwi, wynajmujący musi je naprawić, chyba że nie ponosi odpowiedzialności za ich powstanie.

Zgłaszanie usterek wynajmującemu:

1. Najemca powinien natychmiast powiadomić wynajmującego o potrzebie naprawy;

2. Należy wyznaczyć odpowiedni termin na wykonanie naprawy, uwzględniając jej specyfikę;

3. Jeśli wynajmujący nie zareaguje, najemca może dokonać napraw na jego koszt.

W przypadku wad uniemożliwiających korzystanie z lokalu zgodnie z umową, najemca ma prawo żądać obniżenia czynszu, a w niektórych przypadkach może być zwolniony z opłaty czynszu za czas trwania wady.

Obowiązki najemcy:

• Drobne naprawy wynikające z codziennego użytkowania są obowiązkiem najemcy (np. udrażnianie rur czy wymiana żarówek);

• Najemca powinien dbać o lokal i korzystać z niego zgodnie z jego przeznaczeniem.

Przed przekazaniem lokalu warto sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy, dokumentujący jego stan i wyposażenie. Brak takiego protokołu może utrudnić rozstrzyganie kwestii spornych związanych z uszkodzeniami.

Kluczowe wskazówki dla najemcy: Zawsze należy zgłaszać wynajmującemu usterki na piśmie, zachowywać dokumentację i dbać o lokal, aby uniknąć dodatkowych kosztów.

NR 7 – Umowa najmu lokalu użytkowego: jak zabezpieczyć prawa właściciela nieruchomości (wynajmującego) w umowie najmu?

Co jest ważne dla wynajmującego?

W umowie najmu to po stronie wynajmującego skupia się większe ryzyko. Oddaje on najemcy posiadaną swój lokal, nie mając przy tym pewności, że będzie on terminowo uiszczał należności za czynsz i opłaty eksploatacyjne, a także czy nie zniszczy lokalu bądź w inny sposób świadomie nie obniży jego wartości lub przydatności. Opisane poniżej zabezpieczenia mają zmniejszyć wynajmującemu ryzyko płynące z oddania lokalu w najem. 

Kaucja

Najpowszechniejszym rodzajem zabezpieczenia jest kaucja, którą najemca wpłaca wynajmującemu przy zawieraniu umowy, dla zabezpieczenia jego ewentualnych,  przyszłych roszczeń.

To, jakie roszczenia będzie zabezpieczać kaucja, powinno zostać określone w umowie, w której powinny zostać również wskazane zasady, na jakich, w razie uchybień ze strony najemcy, możliwe jest zaspokojenie się wynajmującego z kaucji. Najlepiej dla wynajmującego będzie, gdy kaucja będzie zabezpieczać nie tylko ewentualne uszkodzenia lokalu, ale też płatność czynszu przez najemcę.

Wysokość kaucji powinna być określona proporcjonalnie do możliwości wystąpienia potencjalnego ryzyka (zaległości czynszowych, zniszczeń lokalu). Kaucja nie może przekraczać 12-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Najczęściej jednak kaucja stanowi 1-krotność czynszu.

Istotne jest również określenie w umowie najmu zasad uzupełnienia kaucji przez najemcę w razie zmiany wysokości podstawy do jej obliczania (np. zmiany wysokości czynszu, gdy kaucja stanowi jego jednokrotność) bądź w sytuacji częściowego lub całościowego zaspokojenia się z niej przez wynajmującego. Wynajmujący może również oczekiwać zastrzeżenia w umowie odpowiedniej negatywnej konsekwencji dla najemcy, np. możliwości rozwiązania umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia, gdy ten nie uzupełni kaucji w terminie.

Gwarancja bankowa

W przypadku wynajmu lokali o dużej powierzchni, związanych z koniecznością uiszczania wysokiego czynszu, powszechnym zabezpieczeniem wynajmującego jest dostarczana przez najemcę gwarancja bankowa. Po jej udzieleniu, gdy w czasie trwania umowy najemca nie dokona na rzecz wynajmującego płatności wynikającej z umowy najmu, bank zobowiązany jest do jej zapłaty. Aby była ona skuteczna, musi ona szczegółowo określać:

1. rodzaj i zakres zobowiązań najemcy, które są zabezpieczone gwarancją;

2. kwotę, do jakiej zabezpiecza gwarancja;

3. termin jej obowiązywania, do którego wynajmujący może zgłosić do banku żądanie wypłaty;

4. okoliczności, w których ma nastąpić wypłata – bank zrealizuje gwarancję wyłącznie, jeżeli wszystkie warunki określone w niej zostaną spełnione i dowiedzione przez wynajmującego. 

Oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji

Alternatywną metodą zabezpieczenia ewentualnych, przyszłych roszczeń wynajmującego, może okazać się złożenie przez najemcę oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przed notariuszem, który to oświadczenie utrwala w formie aktu notarialnego. Z perspektywy wynajmującego istotne jest to, by najemca poddał się egzekucji zarówno co do obowiązków o charakterze pieniężnym (zapłaty czynszu i kar umownych), jak i niepieniężnym (m.in. wydania lokalu po zakończeniu najmu).

W razie konieczności, pozwoli ono wynajmującemu na szybsze uzyskanie zaległych środków i opuszczenie lokalu przez najemcę, bez konieczności występowania z pozwem na drogę sądową, a jedynie z wnioskiem o opatrzenie oświadczenia klauzulą wykonalności. Po jej nadaniu, taki może stanowić tytuł wykonawczy i zostać skierowany do komornika jako podstawa do wyegzekwowania pożądanego zachowania – uiszczenia określonej kwoty bądź opuszczenia lokalu. Rozwiązanie te pozwala uniknąć wieloletnich sporów sądowych i w krótkim czasie dokonać wzajemnych rozliczeń z najemcą, ewentualnie odzyskać bezprawnie zajmowany lokal użytkowy.

Polisa OC najemcy

Powszechnie stosowanym zabezpieczeniem wynajmującego jest ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej – w postaci przedstawianej wynajmującemu przez najemcę polisy OC.

Polisa powinna obejmować ryzyka związane z użytkowaniem lokalu przez najemcę, takie jak:

• Szkody powstałe w wyniku pożaru, zalania, eksplozji czy innych zdarzeń losowych;

• Zniszczenia wynikające z nieprawidłowego użytkowania lokalu przez najemcę;

• Odpowiedzialność cywilną za szkody wyrządzone osobom trzecim w związku z użytkowaniem lokalu.

Wynajmujący powinien wymagać, aby w umowie najmu zawrzeć postanowienia dotyczące:

• Obowiązku wykupienia przez najemcę polisy OC;

• Przedłożenia kopii polisy przez najemcę przed rozpoczęciem najmu;

• Kar umownych za brak wymaganej polisy.

Poręczenie

Często spotykane przy wynajmie lokali mieszkalnych, a niekiedy stosowane również przy wynajmie lokali użytkowych, jest zabezpieczenie roszczeń wynajmującego wobec najemcy w drodze poręczenia.

Obok stron umowy najmu, przy udzieleniu poręczenia, wskazuje się w niej również stronę trzecią zwaną poręczycielem. Ponosi ona pełną odpowiedzialność za ogół zobowiązań najemcy wynikających z umowy, jeśli on sam nie wywiąże się z nich w przewidzianym na ten cel terminie. Według własnego uznania, wynajmujący może domagać się spłaty zaległego zobowiązania bezpośrednio od najemcy lub też wyłącznie od poręczyciela. Jeśli w odpowiedzi na skierowane wezwanie, nie zaspokoją oni istniejących roszczeń, niezbędne będzie wystąpienie z powództwem na drogę sądową zarówno przeciwko najemcy, jak i poręczycielowi.

Weksel

Możliwym sposobem zabezpieczenia roszczeń wynajmującego, choć obecnie coraz rzadziej stosowanym, jest także wystawienie przez najemcę weksla in blanco na zabezpieczenie długów powstałych w czasie trwania umowy najmu lokalu użytkowego.

Weksel może zostać sporządzony na zwykłej kartce, spisany odręcznie, nie wymaga wizyty u notariusza, nie determinuje również powstania obowiązku podatkowego w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. Jest tym samym rozwiązaniem bezkosztowym, co w odróżnieniu od wskazanych wyżej sposobów będzie jego istotną zaletą dla najemcy.

W praktyce, weksel nie jest jednak równie skutecznym sposobem zabezpieczenia umowy. Weksel sam w sobie nie zapewnia natychmiastowej zapłaty. Aby go wyegzekwować, wynajmujący musi przeprowadzić proces sądowy, co jest czasochłonne i kosztowne. Weksel nie jest powiązany z konkretnym majątkiem (np. nieruchomością lub kontem bankowym). W przypadku niewypłacalności najemcy, wynajmujący nie ma żadnej gwarancji, że długi najemcę

zostaną pokryte z weksla.

NR 8 – Umowa najmu lokalu użytkowego: czy najemca może podnająć lokal innej osobie lub firmie?

Prowadząc działalność gospodarczą w wynajętym na ten cel lokalu, część przedsiębiorców postanawia o podnajęciu lokalu lub jego części innemu przedsiębiorcy. W praktyce najemcy czynią to, często nie mając nawet świadomości, że oddanie rzeczy najętej w całości lub w części osobie trzeciej do używania na podstawie umowy podnajmu wymaga zgody wynajmującego.

Zgoda może być ona wyrażona już w treści umowy najmu lub każdorazowo udzielana na potrzeby zawarcia przez najemcę konkretnej umowy podnajmu. Nieuzyskanie zgody nie unieważnia umowy zawartej przez najemcę z osobą trzecią, stanowi jednak naruszenie postanowień pierwotnej umowy najmu, poprzez używanie rzeczy najętej w sposób sprzeczny z jej treścią i uzasadnia wypowiedzenie najmu przez wynajmującego bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Co jest ważne dla wynajmującego?

Z perspektywy wynajmującego istotne jest, by w umowie najmu precyzyjnie określić, czy wyraża zgodę na podnajem:

• jeśli wyraża, to warto wpisać w umowie, że wynajmujący każdorazowo musi wyrazić zgodę na podnajem na piśmie;

• jeśli nie wyraża, to warto wskazać to wprost w umowie.

Wynajmujący powinien również pamiętać, że podnajem lokalu trwa najpóźniej do chwili zakończenia obowiązywania umowy najmu z najemcą, który podnajął lokal osobie trzeciej.

Przykładowe postanowienia z umów najmu

W Budynku panuje bezwzględny zakaz palenia papierosów oraz podobnych substancji oraz bezwzględny zakaz przetrzymywania przedmiotów łatwopalnych i wytwarzających dym.

Najemca jest uprawniony do organizowania w lokalu koncertów z muzyką na żywo z zastrzeżeniem, że wydarzenia tego typu mogą być organizowane przez cały tydzień w godzinach 18.00-22.00. Takie wydarzenia muszą być organizowane z zachowaniem wszelkich wymaganych zasad bezpieczeństwa oraz w sposób nieutrudniający działalności innym najemcom.

Co jest ważne dla najemcy?

Jeżeli najemca przewiduje, że w przyszłości może chcieć podnająć komuś część lokalu, to najlepiej uzyskać zgodę wynajmującego już na samym początku i wpisać ją do umowy albo ustalić w umowie sposób wyrażania zgody przez wynajmującego.

Z perspektywy najemcy najbezpieczniejszą opcją będzie, jeśli wynajmujący zgodę na podnajem wyrazi na piśmie – pozwoli to uniknąć nieporozumień i potencjalnych sporów z tym związanych.

NR 9 – Umowa najmu lokalu użytkowego: sprzedaż wynajmowanego lokalu – jaki ma to wpływ na umowę najmu? 

Co jest ważne dla wynajmującego?

Mimo trwającego stosunku najmu lokalu użytkowego, wynajmujący jest w pełni uprawniony do zbycia go innej osobie.  Jeśli do tego dojdzie, nabywca, co do zasady wstąpi, w stosunek najmu na miejsce zbywcy, stając się nowym właścicielem lokalu, a zarazem nowym wynajmującym, nabywając ogół praw i obowiązków dotychczasowego właściciela, np. związanych z zapłatą czynszu.

Wynajmujący powinien jednak poinformować najemcę o sprzedaży i przekazaniu praw nowemu właścicielowi.

Wynajmujący musi również przekazać kaucję wpłaconą przez najemcę nowemu właścicielowi lub rozliczyć ją z najemcą przed sprzedażą.

Co jest ważne dla najemcy?

Zbycie lokalu przez wynajmującego nie powoduje, że dotycząca go umowa najmu lokalu użytkowego ulega automatycznie rozwiązaniu i dalej obowiązuje.

Nowy właściciel może wypowiedzieć umowę najmu jedynie wtedy, gdy:

1. wynika to bezpośrednio z umowy najmu lokalu użytkowego;

2. umowa najmu lokalu użytkowego nie ma daty pewnej.

Data pewna polega na oficjalnym potwierdzeniu daty zawarcia umowy najmu przez organ publiczny. Dzięki temu jej istnienie staje się trudne do podważenia. Data pewna może być nadana w następujący sposób:

• Sporządzenie umowy u notariusza (forma aktu notarialnego);

• Poświadczenie daty zawarcia umowy przez notariusza;

• Rejestracja dokumentu w urzędzie, np. wpis w księdze wieczystej czy rejestracja w urzędzie skarbowym;

• Data wynikająca z urzędowego poświadczenia (np. pieczęć na umowie).

Ważne jest to, aby data pewna był wcześniejsza niż data umowy sprzedaży wynajmowanego lokalu.

Warto też zauważyć, że w umowie najmu strony (zwłaszcza w przypadku lokali, które stanowią niejako znak rozpoznawczy danego przedsiębiorcy, np. restauracji) mogą zastrzec przysługujące najemcy prawo pierwokupu lokalu, na wypadek podjęcia przez wynajmującego decyzji o jego zbyciu. W takim wypadku, w przypadku chęci sprzedaży lokalu przez wynajmującego, najemca może złożyć wynajmującemu oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu.

NR 10 – Umowa najmu lokalu użytkowego: jak ją wypowiedzieć?

Kiedy zawierana jest umowa najmu lokalu użytkowego, strony czasem zapominają o określeniu w niej zasad jej wypowiadania.

Zasady i terminy wypowiadania umowy najmu mogą stanowić efekt porozumienia stron i być zawarte w jej treści. Z uwagi na fakt, że w praktyce stronami umowy najczęściej są przedsiębiorcy, posiadają oni niemal nieograniczoną swobodę kształtowania postanowień w tym zakresie. 

W braku stosownych ustaleń stron, terminy wypowiedzenia umowy najmu będą regulowane przepisami prawa. Najem zawarty na czas oznaczony kończy się z upływem tego czasu.

Natomiast zakończenie najmu zawartego na czas nieokreślony następuje w wyniku złożenia przez jedną ze stron oświadczenia o wypowiedzeniu umowy z zachowaniem terminu wypowiedzenia:

1. Gdy czynsz jest płatny co miesiąc, wypowiedzenie może nastąpić najpóźniej na trzy miesiące naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

2. Gdy płatność czynszu następuje w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód, na koniec kwartału danego roku kalendarzowego.

3. Gdy czynsz jest płatny w krótszych niż miesiąc odstępach czasu, umowę najmu można wypowiedzieć na trzy dni naprzód, lub na jeden dzień naprzód, gdy najem jest dzienny.

Strony mogą jednak w umowie najmu ukształtować te zasady w inny sposób.

Co jest ważne dla wynajmującego?

Wynajmujący musi mieć na uwadze okresy wypowiedzenia przy wypowiadaniu umowy najmu. Nieprzestrzeganie okresu wypowiedzenia może skutkować uznaniem wypowiedzenia za nieważne.

Wypowiedzenie musi być złożone w formie pisemnej, aby było ważne, chyba że umowa najmu lokalu użytkowego przewiduje inną formę.

Wynajmujący powinien pamiętać, by w umowie najmu wskazać konkretne sytuacje, umowa najmu lokalu użytkowego może być wypowiedziana ze skutkiem natychmiastowym ze względu na rażące naruszenia.

Przykładowe postanowienie z umowy najmu

1.         Wynajmujący może wypowiedzieć Umowę Najmu ze skutkiem natychmiastowym bez zachowania okresu wypowiedzenia, jeżeli:

1)       Najemca zalega z płatnością Czynszu w wysokości równej lub większej niż suma Czynszu za dwa pełne miesięczne okresy rozliczeniowe i nie zapłaci zaległości w terminie miesiąca od dnia otrzymania dodatkowego pisemnego wezwania od Wynajmującego do uiszczenia zaległości,

2)       Najemca zalega z płatnością opłat eksploatacyjnych za dwa pełne miesięczne okresy rozliczeniowe i nie zapłaci zaległości w terminie miesiąca od dnia otrzymania dodatkowego pisemnego wezwania od Wynajmującego do uiszczenia zaległości,

3)       Najemca uszkadza Przedmiot Najmu lub używa go w sposób niezgodny z Umową lub zaniedbuje go w sposób powodujący niebezpieczeństwo uszkodzenia Przedmiotu Najmu i nie zaprzestaje takich działań oraz nie przywraca Przedmiotu Najmu do odpowiedniego stanu w terminie 7 (siedmiu) dni od dnia otrzymania odpowiedniego pisemnego zawiadomienia od Wynajmującego precyzującego działania, których Najemca winien zaprzestać lub działania, które Najemca winien podjąć (…).

Co jest ważne dla najemcy?

Najemca powinien się w szczególności upewnić, czy umowa najmu lokalu użytkowego dopuszcza możliwość wcześniejszego wypowiedzenia (szczególnie zawarta na czas określony). Brak takiej możliwości może wiązać się z koniecznością opłacania czynszu do końca okresu najmu.

Należy też pamiętać, że wypowiedzenie powinno być złożone pisemnie (lub w formie przewidzianej w umowie). Najemca powinien też zachować dowód dostarczenia wypowiedzenia wynajmującemu.

Najemca powinien pamiętać o okresie wypowiedzenia określonego w umowie lub przepisach prawa. Zbyt późne wypowiedzenie może skutkować koniecznością zapłaty czynszu za dodatkowy okres.

Pomoc prawna przy zawarciu umowy najmu lokalu użytkowego

Zawarcie umowy najmu lokalu użytkowego to ważny krok dla każdego przedsiębiorcy, który wymaga precyzyjnego określenia praw i obowiązków obu stron. Niewłaściwie sformułowane postanowienia mogą prowadzić do sporów, strat finansowych lub problemów z egzekucją zobowiązań. Skorzystanie z usług naszej kancelarii pozwoli skutecznie zabezpieczyć Państwa interesy.

Pomożemy:

• Przygotować umowę najmu lokalu użytkowego uwzględniającej specyfikę wynajmowanej nieruchomości;

• Sprawdzić umowę najmu przed jej podpisaniem;

• Przeprowadzić negocjacje;

• Wprowadzić zabezpieczenia do umowy.

Zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią.