Umowa deweloperska – na co zwrócić uwagę? Kompleksowy poradnik dla kupującego przed podpisaniem umowy deweloperskiej i przeniesieniem prawa własności nieruchomości

Poniższy poradnik pomoże Państwu lepiej zrozumieć najważniejsze postanowienia umowy deweloperskiej oraz sprawdzić, czy zaproponowana przez dewelopera umowa jest dla Państwa korzystna i zgodna z prawem. Głównym celem poradnika jest odpowiedź na pytanie – na co zwrócić uwagę w umowie deweloperskiej? 

Należy pamiętać, że poradnik nie zastąpi indywidualnej konsultacji z prawnikiem. Celem tej lektury  jest przybliżenie najważniejszych pojęć związanych z umową deweloperską oraz procesem zakupu mieszkania od dewelopera. 

W tak krótkim poradniku nie da się jednak opisać wszystkich przykładów nieuczciwych postanowień umownych, z którymi spotykamy się w praktyce, dlatego każda umowa deweloperska powinna zostać zweryfikowana posiadającego dobre rozeznanie rynku nieruchomości, który wyjaśni, na co zwrócić uwagę w umowie deweloperskiej, zweryfikuje stan prawny nieruchomości oraz wiarygodność spółki dewelopera.

[SPIS TREŚCI]

Jak wygląda zakup mieszkania od dewelopera w 4 krokach?

I etap – podpisanie umowy rezerwacyjnej

Zgodnie z ustawą deweloperską, umowa rezerwacyjna polega na podpisywaniu umowy przez dewelopera i osobę zainteresowaną ofertą sprzedaży, której przedmiotem jest zobowiązanie dewelopera do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży wybranego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. W umowie rezerwacyjnej deweloper zobowiązuje się wycofać mieszkanie z oferty na określony w umowie czas, w zamian za tzw. opłatę rezerwacyjną. Przedmiotowa opłata nie może przekraczać 1 % ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym, a następnie zaliczana jest na poczet ceny nabycia lokalu lub domu. Należy zwrócić uwagę, iż zgodnie z obowiązującymi przepisami, deweloper (już na etapie zawierania umowy rezerwacyjnej) zobowiązany jest przed zawarciem umowy rezerwacyjnej przekazać zainteresowanemu prospekt informacyjny dla danej inwestycji. 

Umowa rezerwacyjna musi zostać zawarta w formie pisemnej, pod rygorem nieważności.  Podpisywana jest bez obecności notariusza, a dodatkowo jest dużo krótsza i prostsza w formie od umowy deweloperskiej.

Warto jednak zasięgnąć porady prawnej, aby upewnić się, czy umowa rezerwacyjna gwarantuje nam zwrot opłaty rezerwacyjnej w razie odmownej decyzji kredytowej oraz czy nie zawiera innych niezgodnych z prawem postanowień. 

Czy umowa rezerwacyjna zastępuje umowę deweloperską?

Umowa rezerwacyjna nie zastępuje umowy deweloperskiej – nie można stosować ich zamiennie. Zawsze po podpisaniu umowy rezerwacyjnej musi nastąpić zawarcie umowy deweloperskiej. 

Czy umowa rezerwacyjna jest obowiązkowa?

Umowa rezerwacyjna nie jest obowiązkowa, więc nie pojawia się przy każdej inwestycji budowlanej realizowanej przez deweloperów. W pewnych przypadkach umowa ta może być jednak dobrym rozwiązaniem dla kupującego. 

Przykład: Umowa rezerwacyjna – kiedy warto ją zawrzeć?  

Pan Kamil jest zainteresowany zakupem mieszkania oferowanego przez warszawskiego dewelopera, ale nie podjął jeszcze ostatecznej decyzji w sprawie jego nabycia, ponieważ nie wie, czy uzyska zdolność  kredytową. Jednocześnie obawia się, że atrakcyjne mieszkanie będące przedmiotem umowy może „podkupić” ktoś inny. Umowa rezerwacyjna jest w takiej sytuacji dobrym rozwiązaniem, daje czas na uzyskanie kredytu, bowiem banki nie wymagają zawarcia umowy deweloperskiej przed wydaniem decyzji kredytowej. Umowa deweloperska będzie wymagana dopiero na kolejnym etapie realizacji zakupu. Umowa rezerwacyjna, którą podpisuje Pan Kamil, gwarantuje mu również zwrot opłaty rezerwacyjnej w razie negatywnej decyzji banku, więc kupujący nie ryzykuje utratą pieniędzy wpłaconych deweloperowi na poczet opłaty rezerwacyjnej.

II etap – podpisanie umowy deweloperskiej

Kolejnym krokiem do zakupu mieszkania lub domu od dewelopera jest podpisanie umowy deweloperskiej. To właśnie na tym etapie pojawiają się najczęściej pytania: na co zwrócić uwagę? Czy konieczne jest sprawdzenie umowy deweloperskiej przez prawnika?

Zawarcie umowy deweloperskiej jest nieodłącznym elementem zakupu mieszkania od dewelopera. Umowa ta musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Poszczególne kwestie związane z umową deweloperską zostaną przedstawione w dalszej części artykułu.

Umowa deweloperska to skomplikowany i wielostronicowy dokument (zazwyczaj ok. 30-50 stron tekstu). Analizą umowy powinien zająć się prawnik specjalizujący się w prawie nieruchomości, ponieważ zna on praktyczne konsekwencje zapisów zawieranych w tego typu umowach.

III etap – odbiór mieszkania

Klienci niecierpliwie czekają na zakończenie przez deweloperów budowy inwestycji, której część stanowi ich przyszła nieruchomość. Warto jednak pamiętać, że jeszcze przed wizytą u notariusza i podpisaniem umowy sprzedaży mieszkania lub domu (tzw. umowy przyrzeczonej, umowy końcowej, umowy rozporządzającej), powinien odbyć się jego odbiór przeprowadzony zgodnie z przepisami ustawy deweloperskiej. 

Odbiór ten następuje odpowiednio po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego przy braku sprzeciwu ze strony tego organu. Odbiór nieruchomości ma na celu stwierdzenie, czy kupujący akceptuje stan techniczny niedawno ukończonej budowy. Nabywca może na tym etapie zgłosić wady techniczne, które zostają wpisane do protokołu odbioru, a deweloper ma obowiązek w terminie 14 dni od dnia jego podpisania, przekazać nabywcy w wybranej formie pisemnej informację o uznaniu wad albo oświadczenie o odmowie ich uznania oraz o przyczynach takiej decyzji. Jeżeli deweloper uzna wskazane wady, jest obowiązany usunąć je w terminie 30 dni od podpisania protokołu. Po odbiorze mieszkania (lub domu), można rozpocząć prace wykończeniowe.  

IV  etap – podpisanie umowy przeniesienia prawa własności mieszkania

Ostatni etap zakupu nieruchomości od dewelopera polega na dojściu do zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli umowy przenoszącej własność mieszkania lub domu na nabywcę. 

Umowa taka nazywana jest umową przeniesienia prawa własności, umową przyrzeczoną, umową końcową lub umową o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i przeniesieniu jego własności. 

Umowa taka może być zawarta wyłącznie w formie aktu notarialnego. Kupujący i deweloper podpisują umowę końcową (dochodzi do zawarcia umowy przyrzeczonej) najczęściej po kilku miesiącach od dnia odbioru zakupionej nieruchomości. 

Przykład: Umowa deweloperska – ile może trwać procedura zakupu mieszkania od dewelopera?  

Pani Joanna zdecydowała się na zakup mieszkania od dewelopera.

1. Umowę rezerwacyjną podpisała 1 czerwca 2022 r., gdy deweloper dopiero rozpoczynał inwestycję (czyli na etapie tzw. „dziury w ziemi”).

2. Następnie, gdy potwierdziła swoją zdolność kredytową w banku, 20 czerwca 2022 r. zawarła umowę deweloperską.

3. 14 kwietnia 2024 r. deweloper zgłosił Pani Joannie zakończenie budowy i zaprosił na odbiór mieszkania.

4. 19 kwietnia 2024 r. Pani Joanna odebrała mieszkanie i rozpoczęła prace wykończeniowe,

5. 1 września 2024 r. Pani Joanna podpisała umowę końcową i została właścicielem mieszkania.  

Cały proces zakupu mieszkania od dewelopera trwał 2 lata i 3 miesiące.

Czy zakup mieszkania od dewelopera jest bezpieczny? 

Zakup mieszkania lub domu od dewelopera niekiedy może wiązać się z pewnym ryzykiem. Zdecydowana większość klientów kupuje takie nieruchomości mieszkalne bez większych komplikacji. Warto jednak przyjrzeć się ryzykom, które mogą wystąpić przy zakupie nieruchomości od dewelopera na podstawie umowy deweloperskiej.

Problemy finansowe dewelopera i upadłość

Upadłość deweloperska jest najbardziej oczywistym zagrożeniem dla klientów. Aktualne przepisy umożliwiają dokończenie inwestycji przez innego dewelopera lub syndyka, niestety oznacza to dodatkowe komplikacje, dlatego ważnym zabezpieczeniem jest system rachunków powierniczych i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. 

Prospekt informacyjny, który wręczany jest osobie zainteresowanej zakupem mieszkania, powinien zawierać informacje o tym, czy firma ma lub miała długi większe niż 100 000 zł oraz czy prowadzone są wobec niej postępowania egzekucyjne. Co więcej, zgodnie z obowiązującymi przepisami, klient ma prawo dostępu do sprawozdań finansowych spółki za ostatnie 2 lata. Sprawozdanie finansowe to dokument, zawierający informacje o sytuacji ekonomicznej przedsiębiorstwa.

Przedłużająca się budowa

Wydłużający się czas trwania budowy domu lub mieszkania również niesie za sobą poważne ryzyko. Powodem takich sytuacji mogą być między innymi niesprzyjające warunki pogodowe lub problemy z wykonawcą inwestycji, któremu deweloper zlecił realizację przedsięwzięcia. Warto wiedzieć, że wydłużony termin zakończenia prac stwarza kłopoty związane nie tylko z przeprowadzką, ale także z kredytem hipotecznym, bowiem do czasu zakupu nowej nieruchomości, kredytobiorca  płaci wyłącznie odsetki od kredytu. 

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej  we wskazanym w niej terminie (również z powodu opóźnienia w zakończeniu budowy), klient ma prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej i taką umowę traktuje się jako niebyłą, w związku z czym deweloper jest zobowiązany do zwrotu wszelkich wniesionych kwot na jego rzecz. Co istotne, należy sprawdzić, czy postanowienia umowy deweloperskiej nie wprowadzały w tym zakresie żadnych ograniczeń. Dlatego też szczególnie ważne jest, by sprawdzenie umowy deweloperskiej przed jej podpisaniem było przeprowadzone przez profesjonalistę

Podobnie sytuacja wygląda w przypadku postanowień umowy deweloperskiej dotyczących kary umownej, którą deweloper powinien zapłacić w razie opóźnienia w przekazaniu nieruchomości klientowi. W praktyce, deweloperzy próbują ograniczyć swoją odpowiedzialność finansową za opóźnienia, co zostało zaprezentowane w poniższym przykładzie.  

Przykład: Kary umowne i umowa deweloperska – na co zwrócić uwagę?

Pani Anna postanowiła kupić mieszkanie na warszawskim Wilanowie, które znajduje się na bardzo wczesnym etapie budowy. Klientka skonsultowała wzorzec umowy deweloperskiej z prawnikiem, gdyż jeszcze nigdy nie kupowała nieruchomości na rynku pierwotnym. Okazało się, że wzór umowy udostępniony przez dewelopera ograniczał maksymalną wysokość kary umownej za opóźnienie w sprzedaży. Deweloper miał zapłacić 0,05% ceny lokalu za każdy dzień zwłoki, lecz nie więcej niż 4,00% ceny. Takie ograniczanie kar umownych jest niedozwolone (zobacz: Decyzja Prezesa UOKiK z 28 czerwca 2019 r. o numerze nr RPZ 5/2019). Pani Anna jednak o tym nie wiedziała i była gotowa zgodzić się na niedozwoloną klauzulę umowną przygotowaną przez dewelopera.

Długotrwałe procedury administracyjne 

Deweloperzy narzekają na przedłużające się procedury administracyjne. Dotyczy to przede wszystkim kwestii związanych z pozwoleniem na budowę i pozwoleniem na użytkowanie budynku.

Wina za opóźnienia nie zawsze leży po stronie urzędu. Warto wiedzieć, że deweloperzy oferują na rynku pierwotnym domy i mieszkania z inwestycji, dla których jeszcze nie uzyskali ostatecznego pozwolenia na budowę. Zakup takich mieszkań i domów jest  o wiele  bardziej ryzykowny.

Konsultacja z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości pomoże ocenić, czy w danym przypadku mogą wystąpić problemy z uzyskaniem ostatecznego pozwolenia na budowę, a także odpowie na pytanie, czy interesy kupującego zostały odpowiednio zabezpieczone. Postanowienia zawarte w treści umowy deweloperskiej powinny przewidywać odpowiednią karę umowną za opóźnienia dewelopera oraz określać zasady jej wypłaty.

Nieruchomości mieszkalne i ich poważne wady

Sama konstrukcja umowy deweloperskiej nie ma oczywiście wpływu na pojawienie się poważnych wad lokalu lub domu.  Umowa ta może jednak odpowiednio zabezpieczać interesy kupującego. W praktyce deweloperzy próbują ograniczyć swoją odpowiedzialność za ewentualne wady nieruchomości. Przykładem takiej sytuacji jest wprowadzenie do umowy zasady, zgodnie z którą deweloper w razie kłopotów z ustaleniem terminu może przeprowadzić jednostronny odbiór mieszkania (bez obecności klienta). 

Szczegółowa analiza treści umowy deweloperskiej pozwoli ocenić, czy prawa klienta w zakresie  odstąpienia od umowy ze względu na istotne wady domu lub mieszkania nie zostały ograniczone. 

Kto wybiera notariusza? Czy deweloper może narzucić swoją kancelarię notarialną do zawarcia umowy deweloperskiej i umowy przenoszącej prawa własności? 

Obecnie obowiązujące przepisy stanowią, iż strony są zobowiązane do zawarcia umowy deweloperskiej oraz umowy przenoszącej własność w formie aktu notarialnego. W związku z powyższym, pojawiają się pytania, czy deweloper ma prawo narzucić klientowi wybór określonego notariusza. Odpowiedź na to pytanie nie wynika wprost z przepisów, bowiem brak jest regulacji prawnych w tym zakresie. Zgodnie ze stanowiskiem Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, deweloper nie powinien jednostronnie narzucać swoim klientom wyboru notariusza. UOKiK w przeszłości kwestionował postanowienia umów zawieranych z deweloperami, które przyznawały takim inwestorom prawo do jednostronnego wyboru notariusza.

Przykład: Umowa deweloperska – prawo klienta do wyboru kancelarii notarialnej

Pan Kamil dowiedział się, że deweloper chce mu narzucić wybór notariusza celem sporządzenia umowy deweloperskiej. Po przeczytaniu tego poradnika i konsultacji z prawnikiem Pan Kamil oświadczył deweloperowi, że takie zachowanie narusza jego interesy jako konsumenta. Klient dewelopera powołał się stanowisko UOKiK-u oraz Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (np. wyrok SOKiK z 2 marca 2016 r. – sygn. akt XVII AmC 1972/14). W odpowiedzi, deweloper zgodził się na wspólny wybór notariusza. Była to osoba, w obecności której Pan Kamil podpisywał umowę sprzedaży poprzedniego lokalu mieszkalnego. 

Czy notariusz zabezpieczy Twoje prawa w umowie deweloperskiej? 

Notariusz, jako osoba zaufania publicznego, dba przede wszystkim o formalną stronę transakcji – umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Jeżeli zatem w umowie deweloperskiej pojawią się sformułowania (klauzule), które są niekorzystne dla kupującego, to nie możemy być pewni, że notariusz zwróci na nie uwagę. Wyjątkiem są klauzule umowne rażąco sprzeczne z przepisami. 

Notariusz nie jest natomiast zobowiązany do ostrzegania klienta firmy deweloperskiej przed rozwiązaniami, które ewentualnie mogłyby zostać uznane za naruszające interesy konsumenta. Praktyka pokazuje, że w obecności notariusza strony podpisały już bardzo wiele umów, w których następnie sąd dopatrzył się niedozwolonych postanowień (tzw. klauzul abuzywnych). Problemem dla kupujących są też regulacje zawarte w umowach, które wprawdzie nie mogą być uznane za klauzule abuzywne, ale wyraźnie faworyzują dewelopera kosztem klienta. 

Przykład: Umowa deweloperska – klauzule w umowie, które są legalne, ale faworyzują dewelopera

Pani Daria otrzymała od dewelopera  wzorzec umowy deweloperskiej. Postanowiła go przesłać prawnikowi do wglądu, po czym ten stwierdził, że umowa nie przewiduje możliwości odstąpienia i zwrotu wpłaconego zadatku w razie negatywnej decyzji kredytowej banku. Podczas negocjacji z deweloperem (prowadzonych przez prawnika orientującego się w sytuacji na rynku nieruchomości) udało się wynegocjować umieszczenie w umowie deweloperskiej odpowiedniej klauzuli. Brak zwrotu zadatku w razie negatywnej decyzji kredytowej banku stanowił problem, bo pani Daria chciała wziąć dość wysoki kredyt w stosunku do swoich dochodów. Trudno oczekiwać, że notariusz zwróciłby klientce uwagę na brak dodatkowej klauzuli, który jest legalny, ale dla niej wyjątkowo niekorzystny.  

Jakie dokumenty deweloper ma obowiązek udostępnić przed zawarciem umowy deweloperskiej?

Deweloper przed zawarciem umowy deweloperskiej powinien doręczyć osobie zainteresowanej jej zawarciem prospekt informacyjny wraz z załącznikami. Prospekt informacyjny to obszerny formularz, który powinien zawierać informacje dotyczące m.in. sytuacji prawno-finansowej dewelopera, jego doświadczenia, obiektów istniejących położonych w sąsiedztwie inwestycji i wpływających na warunki życia, prowadzonej inwestycji, a także wiele innych wymaganych prawem informacji.

O prospekcie będziemy jeszcze dokładniej pisać w dalszej części  poradnika. Warto wiedzieć, że na żądanie osoby zainteresowanej nabyciem prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, deweloper powinien dodatkowo udostępnić jej: 

• odpis z księgi wieczystej nieruchomości;

• dokumenty potwierdzające rejestrację firmy w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG) lub wpis do Krajowego Rejestru Sądowego;

• kopię pozwolenia na budowę;

• sprawozdanie finansowe za ostatnie 2 lata (jeśli inwestycję prowadzi spółka powołana tylko na czas budowy i sprzedaży danej inwestycji, to inwestor musi przedstawić sprawozdanie dla macierzystej spółki);

• projekt budowlany.

Równie istotnym dokumentem jest projekt umowy deweloperskiej, który deweloper powinien przedstawić wcześniej zainteresowanemu. Przedstawione przez dewelopera dokumenty powinny być przedmiotem szczegółowej analizy. 

Przykład: Umowa deweloperska – konsekwencje jej niedokładnego przeanalizowania

Pan Maciej szczegółowo zajrzał do treści umowy deweloperskiej dopiero po jej podpisaniu. Niestety, okazało się, że niektóre postanowienia umowne mu nie odpowiadają. Po długich negocjacjach deweloper niechętnie zgodził się na aneksowanie umowy i zmianę części spornych punktów. Podkreślił jednak, że pełen koszt aneksu będzie ponosił nieuważny klient. Dodatkową uciążliwością była oczywiście konieczność ponownej wizyty u notariusza, ponieważ wszelkie zmiany do umowy zawartej w formie aktu notarialnego również muszą być dokonane w formie aktu notarialnego.

W nawiązaniu do tej sytuacji, warto podkreślić, że umowa deweloperska zawsze zawiera oświadczenie klienta o tym, że zapoznał się z prospektem informacyjnym. 

Czy umowę deweloperską można negocjować? 

Dla dewelopera najbardziej korzystny jest wariant, w którym jego klient akceptuje cały wzorzec umowy bez zastrzeżeń. Oczywiście, klient nie musi się na to godzić, jeżeli umowa zawiera sformułowania wątpliwe prawnie lub nie zabezpiecza jego interesów – negocjacje i korekty są wręcz wskazane. Wzór umowy deweloperskiej nie jest ostateczną wersją umowy. Oznacza to, że klient firmy deweloperskiej może negocjować pewne kwestie samodzielnie lub z pomocą prawnika mającego doświadczenie na rynku nieruchomości.

To drugie rozwiązanie jest bezpieczniejsze, bo gwarantuje, że nowa wersja umowy będzie zabezpieczać interesy kupującego.

Przykład: Umowa deweloperska – negocjacja nieodpowiadających klientowi postanowień

Deweloper z odpowiednim wyprzedzeniem udostępnił Pani Agnieszce wzorzec umowy deweloperskiej. Problem polegał jednak na tym, że firma deweloperska proponowała niski poziom kary umownej za opóźnienie w sprzedaży mieszkania (tylko 0,025% ceny lokalu dziennie). Standardem na rynku są wyższe stawki kar umownych, ale Pani Agnieszka nie mogła tego wiedzieć. Prawnik zwrócił jednak uwagę na problem i pomógł klientce w negocjowaniu wyższej stawki kary umownej (0,06%). Deweloper mimo pewnych oporów ostatecznie zgodził się na zmianę.

Umowa deweloperska – czy wszyscy deweloperzy stosują taki sam wzór? 

Ustawa deweloperska ustala jednolity wzór prospektu informacyjnego. W przypadku umowy deweloperskiej przepisy przewidują jedynie obowiązkowe elementy takiej umowy.

Strony mogą uwzględnić w umowie deweloperskiej dodatkowe ustalenia pod warunkiem, że nie naruszają one podstawowych zasad prawa oraz celu umowy, nie są sprzeczne z dobrymi obyczajami i nie naruszają rażąco interesów konsumenta. W zakresie nieuregulowanym przez ustawodawcę obowiązuje tzw. zasada swobody umów. Jest ona o tyle korzystna dla kupującego, że może on domagać się zastrzeżenia w umowie deweloperskiej np. zwrotu zadatku w razie negatywnej decyzji kredytowej. Co ważne, w przeciwieństwie do kary umownej, zadatek nie jest obowiązkowym elementem umowy deweloperskiej. 

Możliwość dość swobodnego kształtowania treści umowy deweloperskiej jest korzystna również z perspektywy dewelopera. Swoboda umów pozwala na zastosowanie klauzul, które pomimo zgodności z prawem, są niekorzystne dla przyszłego nabywcy, a zabezpieczają jedynie interesy dewelopera. Brak jednolitego wzoru sprawia również, że w praktyce umowy stosowane przez poszczególne firmy deweloperskie dość mocno różnią się między sobą. Można się o tym przekonać pobierając ze stron internetowych deweloperów kilka przykładowych wzorców. Zróżnicowanie wzorów umów deweloperskich utrudnia ich porównywanie. 

Przykład: Umowa deweloperska – ważne różnice pomiędzy różnymi umowami

Małżonkowie z Gdańska porównywali dwie oferty zakupu nowego mieszkania. Wspomniani kupujący, oprócz cech mieszkań, sprawdzili dwa różne wzorce umów deweloperskich. Nie wzbudziły one ich podejrzeń. Mimo to, postanowili skonsultować się w tej kwestii z prawnikiem. Po analizie okazało się, że jeden z deweloperów uzależnia nieobowiązkową gwarancję od sprawowania zarządu nad budynkiem przez powiązaną z nim firmę. Drugi deweloper nie przewidywał takiego ograniczenia gwarancji. 

Umowa deweloperska a kredyt mieszkaniowy – co trzeba wiedzieć?

Stosunkowo niewielu klientów firm deweloperskich może sobie pozwolić na zakup nieruchomości bez pomocy finansowej banku, dlatego podczas analizowania treści umowy deweloperskiej, należy m.in. sprawdzić, czy we wzorze umowy znajdują się sformułowania gwarantujące możliwość odstąpienia od tej umowy i otrzymanie zwrotu pełnego zadatku w razie negatywnej decyzji kredytowej. 

Wspomniane sformułowania są dopuszczalne, ponieważ obowiązujące przepisy pozwalają na wprowadzanie do treści umowy deweloperskiej dodatkowych rozwiązań korzystnych dla nabywcy domu lub mieszkania. Nieakceptowalne będą natomiast klauzule, które chronią interesy dewelopera w zakresie szerszym niż ten przewidziany przez ustawę. Klient w razie odstąpienia od umowy deweloperskiej (np. z powodu decyzji banku), niestety nie odzyska kosztów notarialnych i sądowych związanych z jej zawarciem. To jednak o wiele mniejszy problem w porównaniu z wysokością zadatku, który można stracić w przypadku nieodpowiedniej konstrukcji umowy.

Prawnik powinien ocenić, czy przyjęty przez dewelopera harmonogram budowy jest zgodny z ustawą i nie będzie powodował problemów przy realizacji umowy zawartej z bankiem. To ważna kwestia, ponieważ niektóre banki wymagają, aby klient przed złożeniem wniosku kredytowego miał już podpisaną umowę deweloperską. Jej ewentualna zmiana jest kłopotliwa i jednocześnie kosztowna, gdyż wymaga formy aktu notarialnego. 

Przykład: Umowa deweloperska a negatywna decyzja kredytowa

Deweloper pozwala klientowi na odstąpienie od umowy w razie negatywnej decyzji kredytowej banków. Problem polega na tym, że klient musi potwierdzić odmowę udzielenia kredytu aż w sześciu bankach. To niekorzystne rozwiązanie dla osoby wnioskującej o kredyt, gdyż składanie zbyt wielu wniosków kredytowych w jednym czasie pogarsza scoring BIK. Scoring jest punktową oceną wiarygodności klienta, którą banki biorą pod uwagę przy wydawaniu decyzji o udzieleniu kredytu. Ponadto, składanie wniosku do banków, w których trudniej uzyskać kredyt, nie ma większego sensu, dlatego prawnik stwierdził, że warto negocjować wzór umowy deweloperskiej. Ostatecznie deweloper zgodził się na odstąpienie klienta i zwrot zadatku w razie odmownej decyzji z trzech banków.  

Jak zweryfikować wiarygodność dewelopera? 

Ustawa deweloperska zapewnia kupującemu możliwość zweryfikowania prawno-finansowej sytuacji dewelopera. Prawnik, na życzenie klienta zainteresowanego zakupem nieruchomości, może sprawdzić źródła finansowania budowy w celu realizacji inwestycji, sprawozdania finansowe dewelopera i jego spółek z dłuższego okresu niż ostatnie 2 lata. W razie potrzeby, weryfikacja obejmuje też rejestry nierzetelnych dłużników oraz historię działalności gospodarczej głównych wspólników i członków zarządu danego dewelopera. Dokładna analiza uwzględnia między innymi informacje z Krajowego Rejestru Zadłużonych, biur informacji gospodarczej (np. BIG InfoMonitor), Krajowego Rejestru Sądowego oraz Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. 

Jeżeli osoby zarządzające firmą deweloperską prowadziły wcześniej działalność gospodarczą, która skończyła się bankructwem, to z pewnością można mówić o sygnale ostrzegawczym. Jeszcze poważniejszym ostrzeżeniem jest np. fakt, że wobec jednego ze współwłaścicieli lub członków kierownictwa firmy deweloperskiej toczy się albo toczyło postępowanie o wydanie zakazu prowadzenia działalności gospodarczej. Niestety, takich informacji nie znajdziemy w prospekcie informacyjnym. Ten dokument zawiera tylko wzmiankę o toczących się przeciwko deweloperowi (obecnie lub w przeszłości) postępowaniach egzekucyjnych na kwotę ponad 100 000 zł.    

Do zweryfikowania wiarygodności dewelopera można użyć również powszechnie dostępnych informacji z Internetu. Przykładem są opinie na temat poprzednich inwestycji danej firmy deweloperskiej. Trzeba oczywiście brać pod uwagę fakt, iż zadowoleni klienci deweloperów rzadziej wypowiadają się w Internecie niż ci niezadowoleni. Niemniej jednak, duża liczba negatywnych opinii o danym inwestorze na pewno powinna stanowić ostrzeżenie. 

Przykład: Umowa deweloperska – niepokojące informacje, których nie znajdziemy w prospekcie informacyjnym

Do prawnika zgłosiły się osoby zamierzające wspólnie kupić dom szeregowy. Zaniepokoiło je pochodzące sprzed 9 lat ostrzeżenie jednego z internautów przed kupowaniem domów od firmy prowadzonej przez pana A.K. Po „prześwietleniu” przez prawnika historii działalności gospodarczej wspomnianego przedsiębiorcy okazało się, że osiem lat temu spółka z o.o. zarządzana przez niego oraz jednego wspólnika upadła. Obydwaj deweloperzy otrzymali trzyletnie zakazy prowadzenia działalności gospodarczej z powodu ukrywania majątku. W takiej sytuacji, zakup domu od nowej spółki prowadzonej przez pana A.K. wydaje się być ryzykownym posunięciem. 

Umowa deweloperska – czy przed jej podpisaniem trzeba sprawdzić stan prawny nieruchomości? 

Kancelaria specjalizująca się w zakresie prawa nieruchomości, w swojej ofercie posiada usługę związaną z tzw. audytem prawnym. Jest to analiza stanu prawnego nieruchomości, która ma na celu ustalenie, czy nieruchomość jest wolna od obciążeń i czy właściciel ma prawo do jej sprzedaży. Kwestia ta jest bardzo ważna z perspektywy każdego, kto jest zainteresowany sprzedażą lub zakupem nieruchomości.

Analiza stanu prawnego nieruchomości obejmuje nie tylko kwestie związane z prawem własności dewelopera do gruntu inwestycyjnego oraz ewentualnymi obciążeniami hipotecznymi. Prawnik dowie się również, jak wygląda choćby kwestia dojazdu do działki. Warto o tym wspomnieć, bo w przypadku nowych domów dość często występuje służebność przechodu i przejazdu. Działka zabudowywana przez dewelopera sama może korzystać z takiej służebności (ze względu na brak bezpośredniego dostępu do drogi publicznej) albo być obciążona służebnością potrzebną sąsiadom. Podobna sytuacja dotyczy miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, studiów, planów ogólnych i decyzji o warunkach zabudowy. 

Informacje na temat przeprowadzanych przez naszą kancelarię audytach prawnych nieruchomości znajdziecie Państwo tutaj: Audyt stanu prawnego nieruchomości – sprawdzenie nieruchomości.

Przykład: Umowa deweloperska – znaczenie miejscowego studium zagospodarowania przestrzennego

Pan Andrzej był zainteresowany zakupem domu jednorodzinnego od dewelopera. Przeprowadzona przez prawnika analiza studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego terenu wykazała, że niektóre sąsiednie działki zostały przeznaczone na zabudowę przemysłową. Grunty znajdują się na terenie specjalnej strefy ekonomicznej. Ustalenia ze studium wiążą gminę, która zamierza uchwalić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Po konsultacji prawnej, Pan Andrzej zrezygnował z zakupu domu jednorodzinnego z uwagi na duże prawdopodobieństwo powstania w okolicy zakładu przemysłowego. Co więcej, bliskość wspomnianego zakładu mogłaby negatywnie wpłynąć na wartość domu.

Nieruchomość jest obciążona hipoteką dewelopera – czy umowa deweloperska będzie wystarczającym zabezpieczeniem? 

Finansowanie inwestycji mieszkaniowej wyłącznie przy pomocy własnych środków oraz wpłat klientów (z otwartego rachunku powierniczego) jest rzadkim rozwiązaniem. Deweloperzy chętnie korzystają z kredytów, ponieważ bank może udzielić im wsparcia pod warunkiem zabezpieczenia hipotecznego na zabudowywanej działce. Obecność hipoteki na rzecz banku dewelopera często niepokoi nabywcę własności nieruchomości, ponieważ na ogół korzysta on z kredytu mieszkaniowego, który również jest zabezpieczony hipoteką. Bank wybrany przez klienta firmy deweloperskiej wymaga, aby jego hipoteka była wpisana na pierwszym miejscu w księdze wieczystej. 

W związku z powyższym, ustawa deweloperska wprowadziła przepisy związane z bezobciążeniowym wyodrębnieniem lokalu i sprzedażą działki zabudowanej domem bez obciążenia hipotecznego. Umowa deweloperska powinna zawierać informacje o zgodzie banku finansującego dewelopera na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego lub domu. Odpowiednie klauzule umowne oraz zgody banku powinny też dotyczyć miejsc postojowych, które są kupowane jako udziały w prawie własności hali garażowej (będącej lokalem użytkowym). 

Przykład: Umowa deweloperska a bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego lub domu i kwestia ustanowienia odrębnej własności lokalu

Jeden z klientów znanego dewelopera przyniósł prawnikowi wzór umowy deweloperskiej do sprawdzenia. We wzorze brakowało zgody banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego. Taka zgoda powinna być załącznikiem do umowy deweloperskiej. Po zwróceniu uwagi, deweloper przesłał do wglądu zgodę banku. 

Prospekt informacyjny – czym jest i czego można się z niego dowiedzieć?

Deweloper ma obowiązek udzielić wszelkich informacji na temat nieruchomości oraz inwestycji poprzez przedstawienie podstawowego źródła informacji w postaci prospektu informacyjnego. Jego wzór określa ustawa deweloperska, co ma zapewnić porównywalność informacji dotyczących kilku różnych lokali lub domów. Deweloper powinien bezpłatnie udostępnić prospekt osobie zainteresowanej nieruchomością. Prospekt informacyjny zawiera m.in. następujące elementy:

• część formularza z danymi identyfikacyjnymi dewelopera;

• przykłady wcześniejszej działalności dewelopera;

• szczegółowe informacje dotyczące nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego;

• warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej;

• podpis dewelopera lub reprezentującej go osoby;

• załączniki do prospektu informacyjnego.

Klient może otrzymać wspomniany prospekt w formie papierowej lub cyfrowej. Warto też wiedzieć, że prospekt informacyjny będzie elementem zawieranej później umowy deweloperskiej. Jeżeli w prospekcie konieczne jest naniesienie zmian, to przyszły klient powinien otrzymać aneks do prospektu informacyjnego lub nowy prospekt z wyraźnie zaznaczoną korektą. Deweloper musi przesłać takie sprostowanie w czasie zapewniającym możliwość swobodnego zapoznania się z nimi jeszcze przed zawarciem ostatecznej umowy. Przepisy przewidują możliwość odstąpienia od umowy deweloperskiej przez klienta, gdy prospekt informacyjny zawierał nieaktualne lub błędne informacje albo deweloper nie poinformował odpowiednio o zmianach. 

Sankcja dla dewelopera związana z odstąpieniem klienta od umowy dotyczy też sytuacji, w których prospekt informacyjny nie został w ogóle doręczony, nie zawierał wymaganych prawem informacji lub przekazywał inne dane niż te z umowy deweloperskiej. Odstąpienie od umowy deweloperskiej skutkuje koniecznością zwrotu wszystkich przekazanych wcześniej przez klienta świadczeń (w tym również zadatku). Obowiązki dewelopera związane z wymaganymi informacjami oraz koniecznością ich aktualizacji obejmują także załączniki do prospektu informacyjnego. Mowa tu o rzucie kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i wzorze umowy deweloperskiej.

Przykład: Umowa deweloperska – konsekwencje braków w prospekcie informacyjnym

Pan Konrad zawarł umowę deweloperską dotyczącą zakupu domu. Po jakimś czasie dowiedział się, że w pobliżu inwestycji (ok. 700 metrów od osiedla domów szeregowych) ma niebawem powstać spalarnia odpadów. Decyzja o jej budowie była już ostateczna i publicznie znana w momencie przygotowywania prospektu informacyjnego przez dewelopera. Mimo tego, odpowiednia informacja o kłopotliwych inwestycjach w promieniu 1 km od inwestycji dewelopera nie pojawiła się w prospekcie. Prawnik poinformował klienta, że w zaistniałej sytuacji przysługuje mu prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej. Przepisy przewidują taką możliwość, jeżeli informacje z prospektu informacyjnego lub załączników były niezgodne ze stanem faktycznym (na dzień zawarcia umowy deweloperskiej). 

Czym jest rachunek powierniczy? Czy jest obowiązkowy i w jaki sposób chroni pieniądze kupującego? 

Wprowadzenie obowiązku stosowania rachunków powierniczych przy zakupie mieszkania lub domu było jedną z najważniejszych zmian, jakie weszły w życie wraz z ustawą deweloperską. Rachunek powierniczy stanowi dodatkowe zabezpieczenie dzięki temu, że prowadzi go bank, czyli podmiot będący instytucją zaufania publicznego.

Jeżeli mieszkaniowy rachunek powierniczy ma charakter otwarty, to deweloper może wypłacać z niego pieniądze wpłacone przez kupujących i przeznaczać je na budowę. Przed wypłatą każdej transzy, bank prowadzący taki rachunek weryfikuje jednak postęp prac na budowie.

Jeśli natomiast środki wpłacone przez bank udzielający kredytu i kupującego trafiły na zamknięty rachunek powierniczy, to dopiero zawarcie umowy przenoszącej prawo własności nieruchomości w ramach umowy sprzedaży pozwoli deweloperowi na otrzymanie zabezpieczonej kwoty. Taki wariant jest jednak praktykowany nieco rzadziej.

Deweloperzy preferują otwarte mieszkaniowe rachunki powiernicze zapewniające im możliwość otrzymywania środków w trakcie trwania budowy.

Nawet otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy stanowi solidne zabezpieczenie dla kupującego. Wspomniany rachunek chroni przed sytuacją, w której deweloper zainkasował całość środków, ale wykonał niewiele prac budowlanych. Proporcjonalne uwalnianie pieniędzy dla dewelopera (z otwartego rachunku) zabezpiecza nabywców na wypadek upadłości dewelopera lub firmy budującej mieszkania albo domy – wóczas łatwiej będzie dokończyć inwestycję lub ją sprzedać. Prawo upadłościowe mówi, że dokończenie inwestycji budowlanych jest możliwe z udziałem syndyka lub innego dewelopera. 

Zabezpieczenie środków na mieszkaniowym rachunku powierniczym wiąże się również z faktem, że podlegają one ochronie Bankowego Funduszu Gwarancyjnego. Pieniądze wpłacone przez każdego nabywcę własności nieruchomości korzystają ze standardowej ochrony świadczonej przez BFG. Mowa o gwarancji zwrotu środków w razie upadłości banku obejmującej kwotę do 100 tys. euro. Kolejnym zabezpieczeniem jest stabilność polskiego systemu bankowego, w przypadku którego upadłości zdarzają się rzadko. Deweloperzy, działając również w swoim interesie, wybierają duże i stabilne banki komercyjne.

Niemniej jednak, postanowienia umowy deweloperskiej dotyczące rachunku powierniczego powinny być zweryfikowane przez prawnika przed jej podpisaniem.

Przykład: Umowa deweloperska – wypłata środków z rachunku powierniczego w razie odstąpienia od umowy

Pani Julia po konsultacji z prawnikiem zdecydowała się na odstąpienie od umowy deweloperskiej (przy zachowaniu kary umownej). Przyczyną takiej decyzji było spore opóźnienie ze strony dewelopera. Firma deweloperska nie przeniosła odrębnej własności lokalu w określonym w umowie deweloperskiej terminie. Pani Julia po odczekaniu dodatkowych 120 dni odstąpiła od umowy, ponieważ deweloper borykający się z problemami technicznymi nadal nie przeniósł na nią prawa własności mieszkania. Prawnik poinformował rozczarowaną klientkę, że bank zwróci jej środki znajdujące się na rachunku powierniczym. Pozostałą część pieniędzy (pobranych w związku z kontynuowaniem budowy) będzie musiał zwrócić deweloper. 

Czy Deweloperski Fundusz Gwarancyjny chroni prawa kupującego?

Obowiązujące przepisy przewiduję zobowiązanie dewelopera do dokonywania wpłat na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). Obsługę tego funduszu Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny , który ma obowiązek uruchomić środki z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego w celu pokrycia strat, jakie klienci dewelopera mogą ponieść na skutek bankructwa lub nierzetelności inwestora. DFG zwróci klientom firmy deweloperskiej pieniądze w sytuacji, gdy deweloper nie dokonał stosownej wypłaty w ciągu 30 dni od złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Środki z DFG mogą zostać wykorzystane również wtedy, gdy kontynuacja inwestycji po upadłości dewelopera zostanie uznana za niemożliwą lub nieopłacalną.

Konieczność wpłacenia do funduszu części kwoty uzyskanej od klienta przez firmę deweloperskiej może wpłynąć na cenę mieszkania lub domu, ale nie w sposób znaczący. Wysokość składki na DFG zależy od kwoty, która wpłynęła na rachunek powierniczy. Wspomniana składka nie przekracza 1,0% wpłaty w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Jeżeli deweloper wybierze zamknięty rachunek powierniczy, to podobny limit składki wyniesie tylko 0,1% wpłaty.

Prawnik, przy okazji analizy umowy deweloperskiej, może udzielić Państwu więcej informacji o zasadach działania Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. 

Przykład: Umowa deweloperska – wykorzystanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego do ochrony nabywcy mieszkania lub domu  

Pan Krzysztof zdecydował się na odstąpienie od umowy deweloperskiej w związku z istotną wadą wybudowanego domu. Charakter tej wady został stwierdzony przez rzeczoznawcę budowlanego. Deweloper nie zwrócił jednak pobranych od klienta środków w ciągu 30 dni od daty odstąpienia od umowy. W związku z powyższym, Pan Krzysztof za radą prawnika zgłosił się do Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego i potwierdził odstąpienie od umowy oraz istotny charakter wady (dzięki pisemnej opinii rzeczoznawcy). UFG w ciągu kolejnych 30 dni wypłacił środki z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Deweloper w ramach tzw. regresu, będzie musiał teraz zwrócić Ubezpieczeniowemu Funduszowi Gwarancyjnemu pieniądze przekazane Panu Krzysztofowi wraz z odsetkami. 

Czym są klauzule abuzywne? Klauzule niedozwolone, czyli niezgodne z prawem elementy umowy deweloperskiej – które z nich pojawiają się najczęściej?

Klauzule niedozwolone to temat, który stał się szerzej znany opinii publicznej na skutek sporów “frankowiczów” z bankami. Warto wiedzieć, że w umowach deweloperskich również mogą znaleźć się wspomniane klauzule. Wedle obowiązujących przepisów, klauzula niedozwolona (abuzywna) to postanowienie umowy zawieranej z konsumentem, które kształtuje jego prawa oraz obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco narusza jego interesy. 

Klauzule niedozwolone nie wiążą konsumenta. Klauzula nie posiada niedozwolonego charakteru, jeśli została indywidualnie uzgodniona z konsumentem lub jednoznacznie określa główne świadczenia stron (np. cenę). Umowa może dalej funkcjonować po wyłączeniu klauzul niedozwolonych, które nie wiążą konsumenta. Wyjątkiem jest sytuacja, w której klauzule abuzywne określają główne świadczenia stron. 

Wielu konsumentów obawiających się klauzul abuzywnych pyta, co należy robić z takimi postanowieniami umów. Przede wszystkim należy ich unikać, ponieważ próba późniejszego udowodnienia niedozwolonego charakteru klauzuli przed sądem jest czasochłonna i nie gwarantuje sukcesu. Do przykładów takich wątpliwych klauzul można zaliczyć postanowienia umowne, które: 

• uzależniają od zapłaty ustalonej sumy prawo konsumenta do odstąpienia od umowy w przypadkach przewidzianych przez ustawę deweloperską;

• z góry wymuszają zgodę konsumenta na opóźnienia w sprzedaży nieruchomości;

• nie przyznają klientowi prawa do odstąpienia w razie podwyżki ceny domu/mieszkania wynikającej np. z waloryzacji o inflację lub zmiany stawki podatku VAT;

• wprowadzają możliwość dokonania przez dewelopera jednostronnego odbioru nieruchomości;

• nie zobowiązują dewelopera do rozliczenia ceny, jeśli ostateczna powierzchnia lokum będzie się różniła o mniej niż 2% od wcześniej ustalonej.

Przykład: Umowa deweloperska – klauzula w umowie, która narusza prawa konsumenta 

Małżeństwo zainteresowane ofertą u jednego z mniej znanych deweloperów, postanowiło skonsultować z prawnikiem wzorzec umowy deweloperskiej. Prawnika zaniepokoiła klauzula, w której klient potwierdza, że postanowienia umowy były negocjowane indywidualnie. Takie sformułowanie w umowie deweloperskiej może być później wykorzystane przez dewelopera do kwestionowania odpowiedzialności z tytułu klauzul abuzywnych i dlatego powinno zostać uznane za niedozwolone (zobacz: Decyzja Prezesa UOKiK z 28 czerwca 2019 r., nr RPZ 5/2019). Ekspert odradził zawieranie umowy ze wspomnianą klauzulą. W analizowanym wzorze umowy znalazło się jeszcze kilka wątpliwych postanowień umownych.  

Czy deweloper może wpisać do umowy deweloperskiej kary umowne? W jakiej wysokości? Co z karami zastrzeżonymi na korzyść kupującego? 

Kary umowne nie są obowiązkowym elementem umowy deweloperskiej. Częstą praktyką jest zastrzeganie kar umownych na rzecz nabywcy związanych z opóźnieniem w sprzedaży nieruchomości. Zgodnie ze stanowiskiem UOKiK-u, deweloper nie może naliczać kary umownej w razie odstąpienia od umowy będącej skutkiem nieterminowej płatności klienta (zobacz: decyzja Prezesa UOKiK o numerze RBG – 24/2014 z dnia 12 września 2014 r.). 

Obowiązujące przepisy wskazują, że kary umowne zastrzeżone na rzecz nabywcy nie powinny być mniejsze niż odsetki, które deweloper może naliczyć w razie nieterminowej płatności. Jeżeli zatem odsetki ustawowe za opóźnienie w dniu zawarcia umowy wynoszą przykładowo 7,75% rocznie, to dzienna kara umowna wpłacana przez dewelopera (np. w związku z opóźnieniem w sprzedaży) nie powinna być mniejsza niż 0,02% ceny lokalu lub domu (7,75%/365 = około 0,02%). Jeśli strony ustaliły odsetki za opóźnienie płatności na wyższym poziomie niż stawka minimalna, to najniższa możliwa wysokość kary umownej na rzecz klienta firmy deweloperskiej również wzrośnie. Odsetki dla dewelopera nie mogą być wyższe niż maksymalne za opóźnienie wynoszące dwukrotność odsetek ustawowych. 

Przykład: Umowa deweloperska – konsekwencje braku kary umownej na rzecz kupującego

Pan Kazimierz postanowił skorzystać z porady prawnika, gdyż zaniepokoił go brak we wzorcu umowy deweloperskiej informacji dotyczący kary umownej w razie opóźnienia sprzedaży mieszkania. Ekspert wyjaśnił panu Kazimierzowi, że w razie braku zapisu o karze umownej na rzecz nabywcy, deweloper będzie musiał zapłacić minimalne przewidziane przez prawo odsetki za opóźnienie. Prawnik pomógł wynegocjować panu Kazimierzowi standardową karę umowną, która lepiej ochroni jego interesy w razie spóźnienia ze strony dewelopera. 

Czy cena mieszkania może wzrosnąć po podpisaniu umowy deweloperskiej?

Ustawa deweloperska bezpośrednio nie zabrania deweloperowi uzależnienia ostatecznej ceny mieszkania lub domu na przykład od poziomu inflacji. Informacja na temat takiego rozwiązania powinna zostać jednak uwzględniona w prospekcie informacyjnym. 

Stanowisko UOKiK na temat podwyższania (waloryzowania) ceny lokum ze względu na inflację lub wzrost cen materiałów budowlanych jest natomiast negatywne. Chodzi zwłaszcza o sytuacje, w których deweloper nie zapewnia dodatkowego prawa do odstąpienia od umowy w razie wzrostu ceny. Klient powinien mieć możliwość rezygnacji z lokum, jeśli jego cena wzrośnie również na skutek innych okoliczności niż wyższe koszty budowy czy też inflacja (np. w razie podwyżki podatku VAT). 

Zdarzają się oczywiście pozytywne dla konsumentów wyroki sądów kwestionujące klauzule waloryzacyjne w umowach deweloperskich (przykład: Wyrok Sądu Rejonowego w Gdyni z dnia 12 czerwca 2018 r. – sygn. akt I C 376/17). Niemniej jednak, postanowienia umowy powinny prawidłowo zabezpieczać interesy nabywcy, w sytuacji kiedy deweloperowi przysługuje prawo waloryzacji ceny. 

Przykład: Umowa deweloperska – klauzula waloryzacyjna w umowie i jej możliwe skutki

Klient dewelopera nieświadomie zawarł umowę, która przewidywała waloryzację ceny o wskaźnik inflacji. Korzystając z klauzuli waloryzacyjnej dotyczącej również ceny miejsca parkingowego, deweloper wystąpił o dopłatę dodatkowych 30 000,00 zł. Klient zapłacił żądaną powyżej kwotę, co stanowiło problem, gdyż nie mógł liczyć na zwiększenie kredytu, a pozostałe oszczędności chciał przeznaczyć na wykończenie lokum. Ostatecznie rozwiązaniem okazała się być pożyczka od rodziny. Nabywca mieszkania będzie chciał odzyskać od dewelopera wpłaconą sumę (30 000 zł) i odsetki na drodze cywilnej. To oznacza jednak długotrwały proces i ryzyko poniesienia dodatkowych kosztów w razie porażki. Gdyby interesy nabywcy prawidłowo zabezpieczała umowa deweloperska, klient uniknąłby długotrwałego procesu sądowego.

Powierzchnia mieszkania mniejsza od powierzchni zadeklarowanej w umowie – czy umowa deweloperska powinna przewidywać taką sytuację?

Podczas budowy mieszkania lub domu mogą zdarzyć się niewielkie odchylenia od zadeklarowanej wcześniej powierzchni. Jest to kwestia niedoskonałości pomiarów i samej specyfiki budowy, w przypadku której osiągnięcie zgodności z projektem co do centymetra jest nierealne. Deweloperzy nie mogą jednak wykorzystywać różnic w faktycznej powierzchni nieruchomości na swoją korzyść – taki wniosek płynie z orzecznictwa sądów. 

Orzeczenia sądów potwierdzają, że odchylenie nieprzekraczające 2,00% wcześniej ustalonej powierzchni użytkowej jest dopuszczalne, o ile deweloper odpowiednio zmieni cenę nieruchomości. Większe różnice względem przyjętego wcześniej metrażu mogą stanowić podstawę do odstąpienia od umowy (jako wady istotne nieruchomości). Zasadna wydaje się taka konstrukcja umowy, która potwierdzi, że nawet w razie małych odchyleń metrażu, różnica w cenie zostanie rozliczona z deweloperem. Ważną kwestią jest także sprecyzowanie w umowie deweloperskiej zasad pomiaru powierzchni lokalu i potwierdzenie, że duże odstępstwa będą stanowiły podstawę do odstąpienia przez klienta. 

Przykład: Umowa deweloperska – określenie zasad pomiaru powierzchni

Przyszły nabywca nowego domu jednorodzinnego przesłał prawnikowi do wglądu dokumenty otrzymane od dewelopera. Niepokojący był dla niego fakt, iż zarówno prospekt informacyjny, jak i umowa, nie zawierały informacji o sposobie pomiaru powierzchni użytkowej. Po zwróceniu uwagi, deweloper uzupełnił dokument o brakujące informacje i zadeklarował, że pomiar będzie się odbywał według wskazanej przez przepisy normy PN-ISO 9836:1997. Dodatkowo pomiar powinien uwzględniać przepisy Rozporządzenia Ministra Rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Deweloper niepodający tak ważnych informacji ryzykuje odstąpieniem klienta od umowy.  

Czy deweloper może w umowie deweloperskiej narzucić firmę zarządzającą nieruchomością?

Nabywcy lokali powinni pamiętać, że zawarte w ich umowach klauzule czasem wykraczają poza sprawy dotyczące mieszkania. Najlepszym przykładem są praktyki firm deweloperskich, które próbują zapewnić zarząd nad budynkiem powiązanej spółce. Powodem takiego działania są oczywiście względy finansowe. Czasem chodzi również o to, żeby „zaprzyjaźniona” firma prowadziła korzystną dla dewelopera politykę w zakresie wykorzystywania rękojmi oraz gwarancji na części wspólne budynku.

Właściciele mieszkań należący do wspólnoty mieszkaniowej, mogą na późniejszym etapie w ramach uchwały, podjąć decyzję o zmianie sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Skutkuje to odwołaniem zarządcy wskazanego w akcie notarialnym sprzedaży lokalu. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów już wcześniej kwestionował niektóre klauzule narzucające klientom deweloperów zarządcę budynku.

Przykład: Umowa deweloperska – powiązanie gwarancji i sposobu zarządu nieruchomością wspólną

Podczas analizowania jednego ze wzorców umowy deweloperskiej, prawnik zauważył, że spółdzielnia uzależniała istnienie gwarancji od tego, czy będzie mogła sprawować zarząd nad budynkiem. Takie ograniczenie gwarancji dotyczyło nie tylko części wspólnych, ale również lokali. Osoby zamierzające wcześniej kupić mieszkanie od spółdzielni prowadzącej działalność deweloperską, po ostrzeżeniu przez prawnika, stwierdziły, że wybiorą jednak inną ofertę deweloperską (z bezwarunkową gwarancją). 

Jakie są koszty zawarcia umowy deweloperskiej? Kto powinien je ponieść? Czy mogą wystąpić dodatkowe koszty dla klienta? 

Koszty związane z zawarciem umowy deweloperskiej oraz umowy sprzedaży to przede wszystkim taksa notarialna. Są to koszty ponoszone u notariusza za wykonanie konkretnych czynności prawnych związanych z nabyciem nieruchomości. W przypadku umowy sprzedaży nowego domu lub mieszkania, strony powinny ustalić, w jaki sposób zostaną one podzielone. Jeżeli chodzi o umowę deweloperską, to koszty związane z taksą (wynagrodzeniem) notariusza, opłatą za wypisy i opłatą sądową za wpis roszczenia nabywcy do księgi wieczystej gruntu, muszą być w połowie pokrywane przez obie strony. Taką zasadę wprowadziła ustawa deweloperska.

Koszty umowy deweloperskiej dla nabywcy lokum przedstawiają się następująco:

• połowa taksy notarialnej (podano stawkę dla nieruchomości kosztującej od 60 000,00 zł do 1 000 000,00 zł) = (1/2 x (1/2 x (1 010,00 zł + 0,40% od nadwyżki ceny powyżej 60 000,00 zł))) + 23% VAT;

• połowa opłaty sądowej za wpis roszczenia nabywcy do księgi wieczystej gruntu = 1/2 x 150,00 zł;

• połowa opłaty za wypisy umowy deweloperskiej = (1/2 x (6,00 zł/stronę + 23% VAT)) x liczba stron.

W przypadku umowy sprzedaży nowego mieszkania lub domu, analogiczne koszty wyglądają następująco:

• taksa notarialna za umowę sprzedaży (dzielona według ustaleń stron) = (1/2 x (1 010,00 zł + 0,40% od nadwyżki ceny powyżej 60 000,00 zł)) + 23% VAT;

• opłata za wypisy umowy sprzedaży (dzielona według ustaleń stron) =  (6,00 zł/stronę + 23% VAT) x liczba stron,

• opłata sądowa za założenie księgi wieczystej (100,00 zł) i wpis do księgi prawa własności (200,00 zł);

• opłata sądowa za ewentualny wpis hipoteki na rzecz banku nabywcy (200,00 zł) wraz z podatkiem od czynności cywilnoprawnych (19,00 zł),

Warto podkreślić, że podane stawki notarialne za umowy i wypisy stanowią maksimum wynikające z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości. Notariusze często proponują niższe stawki. Trzeba też wiedzieć, że notariusz może pobrać opłatę na poziomie 200,00 zł + 23% VAT za złożenie przez Internet wniosku o wpis do księgi wieczystej .. 

Przykład: Umowa deweloperska – koszty umowy deweloperskiej i umowy sprzedaży dotyczącej nowego mieszkania o wartości 450 000,00 zł

Pan Krystian zamierza kupić na kredyt od dewelopera mieszkanie o wartości 450 000,00 zł. Koszty związane z zawarciem umowy deweloperskiej będą następujące: 

• połowa taksy notarialnej za umowę deweloperską = do 790,28 zł;

• połowa opłaty sądowej za wpis roszczenia do księgi wieczystej gruntu = 75,00 zł;

• połowa opłaty za wypisy umowy deweloperskiej (3 x 20 stron) = do 221,40 zł.

W przypadku umowy sprzedaży mieszkania, do podziału pozostanie taksa o wysokości do 1580,55 zł. Nie można będzie uniknąć opłaty za wypisy umowy sprzedaży (3 x 15 stron – łączna opłata do 332,10 zł), a także opłat sądowych (założenie księgi wieczystej = 100,00 zł, wpis własności = 200,00 zł, wpis hipoteki z podatkiem PCC = 219,00 zł). 

Kiedy można rozwiązać umowę deweloperską? Czy umowa powinna o tym mówić? 

Odstąpienie od umowy deweloperskiej przez dewelopera jest możliwe wyłącznie na zasadach określonych przez ustawę, czyli w sytuacjach, w których:

1. nabywca nie zapłacił raty w terminie i nie uregulował jej w dodatkowym terminie co najmniej 30 dni od wezwania;

2. nabywca odmówił podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność pomimo wyznaczenia dodatkowego terminu co najmniej 60 dni;

3. nabywca bez uzasadnionej przyczyny odmówił odbioru lokalu lub domu, pomimo wezwania z dodatkowym terminem co najmniej 30 dni.

Odstąpienie od umowy przez kupującego będzie dopuszczalne nie tylko w przypadkach przewidzianych przez ustawę deweloperską, ale również w dodatkowych sytuacjach określonych przez strony, o ile takie klauzule są korzystne dla nabywcy. Przykładem mogą być klauzule zapewniające możliwość odstąpienia od umowy w razie problemów z kredytem mieszkaniowym albo po zapłacie wcześniej ustalonej sumy odstępnego. 

Nawet jeśli umowa deweloperska przewiduje tylko ustawowe warunki odstąpienia przez klienta, to powinny one zostać zawarte w treści. Chodzi o sytuacje związane z: 

• brakiem odpowiednich elementów umowy deweloperskiej;

• niedoręczeniem prospektu informacyjnego;

• niezgodnością informacji z umowy oraz prospektu;

• nieprawdziwością informacji prezentowanych przez prospekt informacyjny;

• brakiem wymaganych informacji w prospekcie informacyjnym;

• nieprzeniesieniem prawa własności domu lub mieszkania po wyznaczeniu przez nabywcę dodatkowego terminu (120 dni);

• nieposiadaniem przez dewelopera zgody banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;

• niezawarciem przez dewelopera nowej umowy rachunku powierniczego na miejsce wypowiedzianej umowy lub w razie upadłości banku;

• nieusunięciem przez dewelopera wady istotnej lub stwierdzeniem wspomnianej wady przez rzeczoznawcę;

• rezygnacją klienta z wykonania umowy deweloperskiej na wypadek upadłości dewelopera i przejęcie kontroli nad inwestycją przez syndyka.

Przykład: Umowa deweloperska – zasady odstąpienia od umowy przez dewelopera 

Warto pamiętać, że deweloperowi również przysługuje prawo do odstąpienia od umowy. Przekonał się o tym Pan Piotr, który mimo pisemnego wezwania do zapłaty i wyznaczenia dodatkowego terminu (30 dni) nie uregulował należności wobec firmy deweloperskiej. Inwestor mógł więc odstąpić od umowy i zatrzymać zadatek, ponieważ Pan Piotr nie udowodnił, że brak zapłaty był skutkiem działania siły wyższej (np. poważnej choroby). Tylko siła wyższa może wykluczyć odstąpienie od umowy przez dewelopera również wtedy, gdy mimo dwóch wezwań wysłanych w odstępie minimum 60 dni, klient nie stawił się do odbioru mieszkania lub podpisania umowy sprzedaży. 

Sprawdzenie umowy deweloperskiej – pomoc prawna

Jak widać, umowa deweloperska i związane z nią kwestią są skomplikowanym zagadnieniem. Osoby, które nabywają nieruchomość na rynku pierwotnym, zdają sobie z tego sprawę i dlatego często korzystają z kompleksowej pomocy prawnej przed zawarciem umowy deweloperskiej.

Fakt, że dotychczas przeanalizowaliśmy już setki różnych umów deweloperskich, powoduje, że wiemy jak zadbać o interes naszych klientów i zapewnić, by nabycie przez nich mieszkania od dewelopera było bezpieczne.

• Szczegółowo przeanalizujemy całą dokumentację od dewelopera.

• Sporządzimy dla Państwa raport weryfikujący dewelopera, od którego planujecie Państwo nabyć mieszkanie będące przedmiotem umowy deweloperskiej.

• Przeprowadzimy audyt prawny nieruchomości.

• Dokładnie sprawdzimy umowę rezerwacyjną, umowy deweloperskiej oraz wszystkie załączniki i ocenimy, czy zawarcie umowy deweloperskiej w formie proponowanej przez dewelopera będzie dla Państwa korzystne.

• Zaproponujemy i wynegocjujemy z deweloperem korzystne dla Państwa zmiany w umowie deweloperskiej.

Zakup mieszkania od dewelopera to poważna inwestycja, której zasady, jak i Państwa prawa, są określone w umowie deweloperskiej. Dlatego też zalecamy indywidualną konsultację w tej sprawie i zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią.