Jednorazowa sprzedaż nieruchomości a VAT. Kiedy przy sprzedaży nieruchomości zapłacimy podatek od towarów i usług?

Jednorazowa sprzedaż nieruchomości a VAT – co warto wiedzieć? Sprzedaż nieruchomości, nawet jednorazowa, może wiązać się z koniecznością zapłaty podatku VAT. W jakich sytuacjach osoba fizyczna lub przedsiębiorca musi odprowadzić ten podatek? Na co należy zwrócić uwagę, by uniknąć problemów z fiskusem?

W tym artykule przyjrzymy się kluczowym aspektom podatku od towarów i usług w kontekście jednorazowej sprzedaży nieruchomości, aby pomóc Państwu zrozumieć, kiedy taka transakcja będzie opodatkowana VAT.

[SPIS TREŚCI]

Sprzedaż nieruchomości a VAT

Sprzedaż nieruchomości nie zawsze będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Podatek VAT od sprzedaży nieruchomości nie będzie należny w przypadku:

• sprzedaży nieruchomości prywatnej przez osobę fizyczną (jednak w pewnych przypadkach może się to zmienić, co wyjaśnimy w dalszej części artykuły);

• sprzedaż niektórych rodzajów nieruchomości nigdy nie jest opodatkowana VAT-em (np. co do zasady sprzedaż mieszkań na rynku wtórnym).

W takich przypadkach (gdy VAT-u nie ma) transakcja taka będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2%.

Czy VAT od sprzedaży nieruchomości zapłaci tylko przedsiębiorca?

Najczęstszym błędem jest uznanie, że podatnikiem podatku VAT jest wyłącznie taka osoba, która zarejestrowała działalność gospodarczą i jest przedsiębiorcą.

Ustawa o VAT przewiduje zasadę tzw. powszechności opodatkowania. Przez tę zasadę należy rozumieć, że zwykle podatkiem VAT jest objęta sprzedaż dokonana w ramach prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej.

Jednak działalność gospodarcza nie zawsze jest warunkiem niezbędnym, aby dana sprzedaż podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Sam fakt prowadzenia działalności gospodarczej nie rozstrzyga o opodatkowaniu sprzedaży podatkiem od towarów i usług. Jeżeli na przykład sprzedający prowadzi działalność gospodarczą, ale jego działalność gospodarcza obejmuje usługi fryzjerskie, to fakt prowadzenia takiej działalności nie będzie stanowił podstaw do uznania sprzedaży nieruchomości za transakcję wykonywaną w ramach prowadzonej działalności.

Przykład ze sprawy prowadzonej przez naszą kancelarię:

Klient nabył nieruchomość do majątku osobistego. Przed podpisaniem umowy przenoszącej własność została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży. W umowie przedwstępnej znajdował się warunek – ówcześni właściciele działki zobowiązali się do przeprowadzenia mediów oraz uzyskania służebności drogowej przechodu i przejazdu przez działki sąsiadujące do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej. Od czasu nabycia nieruchomości klient nie podejmował żadnych dodatkowych czynności mających na celu zwiększenie jej wartości oprócz złożenia wniosku o warunki techniczne przyłączenia mediów i wniosku o przeniesienie pozwolenia na budowę uzyskanego przez poprzednich właścicieli (sprzedających). Klient jest przedsiębiorcą, jednak jego działalność gospodarcza nie dotyczy obrotu lub pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Jednocześnie klient jest wspólnikiem spółki, która prowadzi działalność deweloperską i już na etapie nabycia nieruchomości zakładał, że w przyszłości może dokonać sprzedaży nieruchomości na rzecz jego spółki deweloperskiej.

Żeby rozstrzygnąć, w jaki sposób taka sprzedaż (na rzecz spółki deweloperskiej) powinna być opodatkowana wystąpiliśmy w imieniu klienta o wydanie interpretacji indywidualnej.

W odpowiedzi Dyrektor Krajowej Izby Skarbowej (KIS) wyjaśnił, że w takim stanie faktycznym sprzedaż podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Kluczowym czynnikiem, który zdaniem KIS jednoznacznie przesądzał o tym, że sprzedaż nieruchomości nie odbywa się w ramach zarządu elementami majątku prywatnego był zamiar wykonywania czynności przez klienta. Zdaniem organu, skoro klient już na etapie kupowania nieruchomości zakładał jej późniejszą sprzedaż, to oznaczało, że nie miał zamiaru jej wykorzystywania w ramach majątku prywatnego, tym samym wykonanie danej czynności nastąpiło w sytuacji wskazującej na prowadzenie działalności polegającej na obrocie nieruchomościami. W efekcie Dyrektor KIS stwierdził, że na skutek zawarcia umowy powstanie obowiązek zapłaty podatku VAT.

Trzeba podkreślić, że osoby fizyczne niezarejestrowane jako wykonujące działalność gospodarczą (czyli osoby prywatne, które nie są przedsiębiorcami), również mogą zostać zakwalifikowane przez organy podatkowe jako dokonujące sprzedaży nieruchomości w charakterze podatnika podatku VAT.

Jednorazowa sprzedaż nieruchomości a podatek VAT od sprzedaży nieruchomości

Opodatkowaniu VAT podlega zbycie nieruchomości przez podatnika, który działa w charakterze podatnika VAT, nie podlega natomiast zbycie nieruchomości przez podatnika niedziałającego w takim charakterze.

Oznacza to po prostu, że dla stwierdzenia, czy sprzedaż będzie podlegać opodatkowaniu VAT znaczenie będzie miało:

1. czy zbycie nieruchomości jest dokonywane w ramach zarządu majątkiem prywatnym (np. sprzedaż nieruchomości, którą właściciel odziedziczył lub otrzymał w darowiźnie);

2. czy też stanowi działalność gospodarczą.

Sam fakt, że ktoś dokonał sprzedaży nieruchomości wielokrotnie lub jednorazowo, nie może przesądzać o opodatkowaniu sprzedaży. Zawsze trzeba ustalić, że w odniesieniu do każdej konkretnej sprzedaży nieruchomości sprzedający działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Nawet jednorazowa sprzedaż nieruchomości może zostać uznana przez organ podatkowy za wykonywanie działalności gospodarczej i podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Dlatego też przy każdej sprzedaży trzeba ustalić, czy dana osoba fizyczna, dokonując sprzedaży działki lub innej nieruchomości, jeszcze w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym czy już jako przedsiębiorca zajmujący się sprzedażą nieruchomości.

Warto również zauważyć, że działania, którą mogą świadczyć o tym, że sprzedaż nieruchomości następuje w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, nie zawsze muszą być wykonywane osobiście przez sprzedającego.

Przykład ze sprawy prowadzonej przez naszą kancelarię:

Klientka nie prowadziła nigdy działalności gospodarczej. Działka, którą zamierzała sprzedać nie służyła nigdy do prowadzenia działalności gospodarczej. Klientka sama nie podejmowała działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. W umowie przedwstępnej sprzedaży udzieliła jednak szerokiego pełnomocnictwa kupującej spółce. Na mocy uzyskanego pełnomocnictwa spółka wystąpiła o ustalenie warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, oraz o wydanie decyzji na lokalizację zjazdu publicznego.

Żeby rozstrzygnąć, w jaki sposób taka sprzedaż (na rzecz spółki) powinna być opodatkowana wystąpiliśmy w imieniu klientki o wydanie interpretacji indywidualnej. W odpowiedzi Dyrektor KIS rozstrzygnął, że podatek VAT z tytułu sprzedaży działek będzie należny.

Dyrektor KIS wskazał w interpretacji, że ww. działania nie będą co prawda podejmowane bezpośrednio przez klientkę, ale przez osoby trzecie (spółkę), nie oznacza to jednak, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną klientki. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez spółkę wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej klientki. Na skutek ww. działań, dojdzie do uatrakcyjnienia nieruchomości klientki. Działania te, dokonywane za zgodą klientki, wpłyną przecież na podniesienie atrakcyjności działki jako towaru i wzrost jej wartości. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT, zostaną „wykonane” w sferze podatkowoprawnej klientki. W tym kontekście, zdaniem organu podatkowego, bez znaczenia pozostaje, że wszystkie ww. czynności będą wykonane przez potencjalnego nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie działka o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności działki i ostatecznie jej sprzedaż.

W związku z powyższym, Dyrektor KIS stwierdził, że udzielenie przez klientkę stosownych pełnomocnictw spółce skutkuje tym, że wszystkie ww. czynności, pomimo że były podejmowane przez nabywcę, były jednak podejmowane w imieniu klientki i na jej korzyść, ponieważ to klientka, jako właścicielka działki, była stroną w postępowaniach o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności z nimi związanych.

Biorąc to pod uwagę, Dyrektor KIS stwierdził, że planowana przez klientkę sprzedaż i działki, będzie dostawą towaru dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Tym samym Dyrektor KIS uznał, że skoro w tej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania klientki za podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą, to sprzedaż działki, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Kiedy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą prywatną i nie podlega pod VAT?

Przede wszystkim należy przeanalizować, czy działania podejmowane przez sprzedającego mają charakter zorganizowany, czy wymagają jego inicjatywy i zaangażowania środków podobnych do tych wykorzystywanych przez profesjonalnych „handlowców”.

Dla uznania, że sprzedający działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, znaczenie będzie miało, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Do czynności, które w danych okolicznościach mogą świadczyć o działalności zawodowej w zakresie obrotu nieruchomościami, można zaliczyć:

1. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę;

2. uzbrojenie terenu;

3. wydzielenie dróg wewnętrznych;

4. działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia;

5. uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy;

6. wystąpienie o opracowanie lub zmianę przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego;

7. prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Czynności podejmowane przez sprzedającego muszą mają charakter ciągły i długotrwały. Nie zawsze wystarczy, że sprzedający nabył teren przeznaczony pod zabudowę lub że uzbroił teren działek. Samo wystawienie ogłoszenia w Internecie lub skorzystanie z oferty pośrednika nie będzie automatycznie przesądzać, że dana osoba zamierza prowadzić handlową działalność gospodarczą na rynku nieruchomości.

Podejmowanie przez osobę fizyczną czynności mających na celu podniesienie atrakcyjności działek nie przesądza automatycznie o tym, że jej działalność wykracza poza zwykłe zarządzania swoją prywatną nieruchomością.

Przykład ze sprawy prowadzonej przez naszą kancelarię:

Klientka nie prowadziła nigdy działalności gospodarczej. Działka, którą zamierzała sprzedać, była wykorzystywane tylko na potrzeby mieszkaniowe. Na podstawie umowy przedwstępnej klientka udostępniła potencjalnej nabywczyni (spółce z o.o.) działkę celem jej uprzątnięcia, wycinki drzew, wykonania drogi oraz ogrodzenia sąsiedniej nieruchomości. W przypadku, gdyby nie doszło do zawarcia umowy przeniesienia własności działki, spółka obowiązana była do przywrócenia działki do stanu poprzedniego oraz usunięcia ogrodzenia. Ponadto, celem podniesienia wartości działki klientka przed sprzedażą uzbroiła ją w media.

Żeby rozstrzygnąć, w jaki sposób taka sprzedaż (na rzecz spółki) powinna być opodatkowana wystąpiliśmy w imieniu klientki o wydanie interpretacji indywidualnej. W odpowiedzi DKIS rozstrzygnął, że w takim stanie faktycznym z tytułu sprzedaży podatek VAT nie jest należny.

DKIS uznał, że działania podjęte przez klientkę miały na celu podniesienie wartości nieruchomości przed sprzedażą, nie wykraczały one jednak poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności majątku osobistego. Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez klientkę nieruchomości wypełni przesłanki działalności handlowej.

Powyższe przykłady pokazują, że trzeba zweryfikować szereg okoliczności, żeby ustalić, czy zbycie nieruchomości przez osobę fizyczną będzie podlegać obciążeniu podatkiem VAT. Dopiero indywidualne przeanalizowanie konkretnego przypadku pozwoli określić, czy sprzedaż działki powinna zostać opodatkowana podatkiem VAT.

Konsekwencje błędnego naliczenia podatku w zakresie obrotu nieruchomościami

Sposób opodatkowania sprzedaży nieruchomości nie jest zależny od woli sprzedającego i kupującego. Strony nie mają w tym zakresie wyboru, a błędne zakwalifikowanie transakcji może mieć daleko idące skutki.

Jeśli strony błędnie naliczą PCC, mimo że powinien być naliczony VAT, wtedy sprzedający będzie miał zaległość w płatności VAT wraz z odsetkami oraz będą mu grozić kary przewidziane przez Kodeks karny skarbowy.

Natomiast w odwrotnej sytuacji, gdy naliczony zostanie VAT, mimo że powinien zostać naliczony PCC, powstanie kolei zaległość w płatności PCC, a organy fiskalne będą mogą zakwestionować u kupującego prawo do odliczenia podatku VAT, gdyż został on niesłusznie wykazany. Urząd skarbowy ma 5 lat, żeby zauważyć i skorygować tę pomyłkę. Po tym czasie nie będzie już mógł wydać decyzji nakładającej obowiązek zapłaty.

Warto też zauważyć, że najczęściej cena nieruchomości wskazana w akcie notarialnym, nie zawiera oznaczenia, czy jest to cena netto czy brutto. W takich przypadkach należy przyjąć, że cena nieruchomości określona w umowie stanowi cenę brutto. W takiej sytuacji sprzedający nie będzie miał podstaw do domagania się od kupującego dopłaty kwoty zaległego podatku, który został mu naliczony przez organ podatkowy.

Nawet jeśli sprzedający zabezpieczył swoje interesy i umowa przewiduje sytuację, w której organ podatkowy zakwestionuje sposób opodatkowania, to nie zawsze będzie w stanie uzyskać od kupującego dopłatę zaległego podatku. Może się zdarzyć, że kupujący do tego czasu na przykład zakończy działalność lub ogłosi upadłość.

Wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej

Przed zawarciem umowy sprzedaży powinny zadbać o rozstrzygnięcie wszelkich wątpliwości w zakresie opodatkowania transakcji. Bezpiecznym sposobem rozwiania wątpliwości jest wystąpienie do Dyrektora KIS o wydanie interpretacji indywidualnej. Celem instytucji indywidualnej interpretacji podatkowej jest złagodzenie ryzyka związanego z realizacją przez podatnika czy płatnika praw i obowiązków wynikających z ustaw podatkowych.

Interpretacja podatkowa pozwala uzyskać wiedzę co do prawidłowej wykładni przepisów prawa podatkowego. Równocześnie zapewnia ona podatnikowi ochronę. Jeżeli bowiem w interpretacji indywidualnej zostanie przedstawiony określony sposób interpretacji przepisów, to organ nie może zasadniczo wywodzić negatywnych skutków z zastosowania się przez podatnika do tej interpretacji, nawet jeżeli w toku postępowania podatkowego uzna, że interpretacja ta była nieprawidłowa.

Należy jednak zauważyć, że ochronę daje jedynie interpretacja wydana na skutek prawidłowo złożonego wniosku.

Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości podatkiem VAT – pomoc prawna

Jednym z podstawowych przedmiotów działalności kancelarii jest analiza podatkowa spraw związanych z nieruchomościami, w tym uzyskiwanie interpretacji podatkowych w sprawach związanych ze sprzedażą nieruchomości. Posiadamy bogate doświadczenie, które pozwala nam zabezpieczyć interesy naszych klientów.

• Przeprowadzamy analizy podatkowe dla naszych klientów.

• Występujemy z wnioskami o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej.

• Dla klientów będących deweloperami uzyskujemy wiążące informacje stawkowe dotyczące stawek podatku VAT, jakie powinni naliczyć od sprzedaży lokali w ramach realizowanych przez nic inwestycji.

• Doradzamy klientom w innych sprawach związanych z obrotem nieruchomościami.

Zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią.