Dojazd do działki budowlanej – służebność drogi koniecznej

Brak bezpośredniego dostępu do drogi publicznej bywa poważnym problemem dla właścicieli działek budowlanych. Jeśli planujesz postawić dom, sklep, galerię handlową lub inny obiekt i nie masz możliwości zorganizowania wjazdu na działkę, istnieje prawne narzędzie, które może w tym pomóc – służebność drogi koniecznej. Poniżej wyjaśniamy, czym jest służebność drogi koniecznej, jakie są jej zasady i jak wygląda jej ustanowienie, abyś mógł cieszyć się bezproblemowym dojazdem do działki budowlanej.

Po co Twojej działce dostęp do drogi publicznej lub służebność drogi koniecznej?

Dostęp do drogi publicznej lub ustanowienie służebności drogi koniecznej są z kilku powodów:

1. Decyzja o warunkach zabudowy – bez dostępu do drogi publicznej gmina może odmówić wydania warunków, co uniemożliwi budowę;

2. Pozwolenie na budowę – aby uzyskać pozwolenie na budowę, działka musi mieć dostęp do drogi publicznej, przynajmniej przez służebność drogi koniecznej;

3. Kredyt hipoteczny – banki zazwyczaj wymagają prawnie uregulowanego dostępu do drogi jako jednego z warunków udzielenia kredytu;

4. Sprzedaż nieruchomości – działka bez dostępu do drogi publicznej jest trudniejsza do sprzedania, a jej wartość jest znacznie niższa.

Kiedy działka ma odpowiedni dostęp do drogi publicznej?

Ważne jest to, żeby działka miała zapewniony zarówno prawny dostęp do drogi publicznej, jaki i dostęp faktyczny.

Dostęp prawny do drogi publicznej

Dostęp prawny oznacza uregulowany prawnie dostęp do drogi publicznej, który może być zapewniony na kilka sposobów.

Jednym z nich, w sytuacji gdy działka nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, a właściciel nie ma udziału we współwłasności drogi dojazdowej, rozwiązaniem jest właśnie służebność drogowa.

Dostęp do drogi publicznej może być zapewniony na parę sposobów:

1. Bezpośredni dostęp z działki, kiedy działka budowlana ma po prostu bezpośredni dostęp do drogi publicznej, bo z nią graniczy (np. masz działkę, która jest przy drodze gminnej).

2. Służebność drogowa: prawo do korzystania z drogi, które jest ustanowione na nieruchomości sąsiedniej na rzecz właściciela działki, która nie ma dostępu do drogi publicznej, czy po prostu jest to prawo do przejeżdżania przez działkę sąsiada.

3. Udział we współwłasności drogi dojazdowej – właściciel działki bez dostępu jest współwłaścicielem drogi wewnętrznej, która łączy działkę z drogą publiczną.

Dostęp faktyczny do drogi publicznej

Dostęp faktyczny oznacza, że istnieje realna możliwość dojazdu do działki z drogi publicznej.

Często zdarza się, że działka bezpośrednio graniczy z drogą publiczną albo że jej właściciel dojeżdża do drogi przez działkę sąsiada. Działka ma w takiej sytuacji dostęp faktyczny – nie oznacza to jednak że ma zapewniony prawny dostęp do drogi publicznej.

Może się również zdarzyć, że zapewniony jest dostęp prawny (np. służebność) jest formalnie zapewniony, ale nie ma dostępu faktycznego, ponieważ droga dojazdowa jest za wąska albo jest w złym stanie technicznym i jest nieprzejezdna.

Ważne jest więc, by Twoja działka miała zarówno prawny, jak i faktyczny dostęp do drogi publicznej.

Jak sprawdzić, czy działka ma dostęp do drogi publicznej?

Pierwszym sposobem na sprawdzenie tego, czy działka może mieć dostęp do drogi publicznej, powinno być zweryfikowanie tego w geoportalu.

W zakładce “warstwy” wybierz “ewidencja gruntów i budynków”, a następnie “numery działek”. Jeżeli Twoja działka sąsiaduje bezpośrednio z działką oznaczoną jako “dr” („dr” – droga publiczna), to oznacza, że działka najpewniej ma dostęp do drogi publicznej.

Dla pewności możesz wystąpić jeszcze do gminy z wnioskiem o wydanie zaświadczenia stwierdzającego, czy dana działka ma dostęp drogi publicznej.

Jednak sam fakt, że działka graniczy z drogą publiczną może nie być wystarczający do uzyskania pozwolenia na budowę – starostwo wydające pozwolenie na budowę w praktyce może wymagać, by działka posiadała zjazd z drogi publicznej ustalony na podstawie zezwolenia na jego lokalizację.

Zjazd to po prostu połączenie jezdni z twoją działką. Jeżeli zjazd nie istnieje, to konieczne może być uzyskanie właśnie prawnego zezwolenia na lokalizację zjazdu. Takie zezwolenie wydaje zarządca drogi, czyli w przypadku drogi gminnej – gmina, w przypadku drogi powiatowej – powiat itd. Za budowę zjazdu odpowiadasz Ty jako inwestor (właściciel działki). 

Jeżeli działka nie graniczy bezpośrednio z drogą publiczną i nie istnieje droga dojazdowa do Twojej działki, w której masz działkę, to wtedy dostęp do drogi publicznej powinien być zapewniony właśnie przez służebność.

To, czy taka służebność została ustanowiona, możesz najłatwiej zweryfikować w dziale III księgi wieczystej.

Powinna być tam wpisana właśnie taka służebność – czyli prawo przejścia i przechodu przez sąsiednią działkę o określonym numerze.

Dla pewności możesz też poprosić właściciela o zapewnienie wglądu do akt księgi wieczystej, żeby zweryfikować podstawę ustanowienia tej służebności, czyli np. umowę zawartą z właścicielem działki sąsiedniej, na której ta służebność została ustanowiona.

Jak szeroka musi być droga dojazdowa?

Minimalna szerokość drogi dojazdowej zależy od kilku czynników, głównie od przepisów prawa budowlanego oraz ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP).

Co do zasady:

• Starostwa zazwyczaj wymagają drogi dojazdowej o szerokości 5 metrów, zwłaszcza gdy pełni ona funkcję ciągu pieszo-jezdnego (czyli jest to droga bez wyznaczonej jezdni, chodników czy miejsc postojowych).

• Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może określać inną minimalną szerokość drogi – warto to sprawdzić przed planowaną inwestycją.

Kiedy droga może być węższa?

• Jeżeli droga ma wydzieloną jezdnię i wydzielony chodnik dla pieszych, to minimalna szerokość jezdni wynosi wtedy 3 metry.

• Jeśli dostęp do budynku zapewniają jedynie dojścia (co w praktyce zdarza się niezwykle rzadko, w miejscach gdzie nie da się wytyczyć drogi dojazdowej, np. wąskie uliczki na miejskich starówkach) muszą one mieć co najmniej 4,5 metra szerokości.

W praktyce warto skonsultować wymagania z lokalnym urzędem, ponieważ przepisy mogą być interpretowane różnie w zależności od konkretnej sytuacji.

Czy notariusz sprawdza dostęp do drogi publicznej?

Notariusz nie weryfikuje, czy kupowana przez Ciebie działka ma dostęp do drogi publicznej. Przy zawieraniu umowy notarialnej notariusz nie sprawdza, czy działka ma faktyczny i prawny dostęp do drogi publicznej.

Jego rola ogranicza się do sporządzenia aktu notarialnego, w którym sprzedający składa oświadczenie o dostępie do drogi.

W praktyce często spotykaliśmy się z sytuacjami, gdy sprzedający składał oświadczenie, że dostęp do drogi jest, a później okazywało się to nieprawdą. W takiej sytuacji nie możesz po prostu unieważnić aktu notarialnego.

Oznacza to, że jako kupujący powinieneś samodzielnie lub z pomocą specjalisty sprawdzić, czy dostęp do drogi publicznej faktycznie istnieje i czy spełnia wymagania urzędowe. Sytuacja, w której działki sprzedawane są bez realnego dostępu do drogi, może prowadzić do poważnych problemów z zabudową i ich użytkowaniem.

Dlaczego przed kupnem działki trzeba sprawdzić dostęp do drogi publicznej?

Brak lub niewłaściwe uregulowanie dostępu do drogi publicznej może skutkować ogromnymi problemami, a nawet uniemożliwić rozpoczęcie budowy. Przeanalizujmy to na podstawie konkretnych przykładów.

PROBLEM 1: Służebność drogi wewnętrznej jest ustanowiona, ale okazało się, że jest zbyt wąska

Nasi klienci kupili działkę, która miała ustanowioną służebność przejazdu po istniejącej drodze wewnętrznej o szerokości 2,5 metra. Wydawało im się, że taki dostęp będzie wystarczający do uzyskania pozwolenia na budowę. Niestety, w trakcie składania wniosku urząd odmówił jego wydania, argumentując, że zgodnie z przepisami planistycznymi minimalna szerokość drogi wewnętrznej musi wynosić 5 metrów.

Aby rozwiązać problem, klienci musieli uzyskać dodatkowe służebności od właścicieli działek, przez które przebiega droga wewnętrzna. Negocjacje z sąsiadami okazały się trudne – niektórzy żądali wysokiego wynagrodzenia, inni w ogóle nie chcieli się zgodzić. Ostatecznie udało się zawrzeć stosowne umowy notarialne, poszerzając drogę do wymaganych 5 metrów, co umożliwiło uzyskanie pozwolenia na budowę. Jednak cała procedura kosztowała łącznie około 70 000 zł.

PROBLEM 2: Sprzedający zapewniał o dostępie do drogi publicznej, a okazało się, że go nie ma

Kupując działkę, klient otrzymał od sprzedającego oświadczenie w akcie notarialnym, że nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej. Wydawało się, że wszystko jest w porządku, ale podczas składania wniosku o warunki zabudowy okazało się, że działka nie ma ustanowionej służebności przejazdu ani udziałów w drodze wewnętrznej.

Klient próbował polubownie uregulować dostęp do drogi, negocjując z właścicielami działki drogowej. Niestety, nie wszyscy byli skłonni do współpracy, a niektórzy zażądali wysokiej opłaty za ustanowienie służebności. W tej sytuacji konieczne było skierowanie sprawy do sądu o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Proces trwał wiele miesięcy, a do czasu jego zakończenia klient nie mógł rozpocząć budowy, co opóźniło jego inwestycję i zwiększyło koszty.

PROBLEM 3: Sąd ustanowił służebność, ale droga była za wąska na potrzeby pozwolenia na budowę

Nasz klient nie miał dostępu do drogi publicznej, więc samodzielnie wystąpił do sądu o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Sąd, analizując sprawę, ustanowił służebność przejazdu po drodze wewnętrznej o szerokości 2 metrów. Problem pojawił się jednak w momencie składania wniosku o pozwolenie na budowę – okazało się, że urzędnicy wymagają drogi o szerokości co najmniej 5 metrów.

Skonsultował się więc z nami w celu rozwiązania problemu. Okazało się, że sąd nie analizował, czy ustanowiona szerokość drogi będzie wystarczająca do spełnienia warunków technicznych. Pomogliśmy klientowi – wnieśliśmy do sądu kolejny wniosek, co generowało dodatkowe koszty i wydłużało cały proces. Ostatecznie udało się rozwiązać problem i zapewnić odpowiednio szeroką drogę dojazdową do działki budowlanej, jednak cała procedura trwała 2,5 roku i kosztowała 65 000 zł.

Moja działka nie ma dostępu do drogi publicznej – co robić? 

Jeśli Twoja działka nie ma dostępu do drogi publicznej masz następujące opcje:

• Negocjacje z sąsiadem – możesz spróbować uzyskać zgodę na ustanowienie w drodze umowy służebności przejazdu i przechodu lub wykupić od niego część działki w celu stworzenia drogi dojazdowej do Twojej działki;

• Służebność drogi koniecznej – jeśli sąsiad odmawia, możesz wystąpić do sądu o ustanowienie służebności drogi koniecznej.

Czym jest służebność drogi koniecznej?

Służebność drogi koniecznej to rodzaj służebności gruntowej, dzięki której właściciel nieruchomości bez odpowiedniego dostępu do drogi może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia przechodu lub przejazdu przez ich grunty.

Podstawę prawną takiego roszczenia znajdziemy w art. 145 Kodeksu cywilnego, który mówi, że właściciel (lub inna osoba uprawniona) nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej może domagać się za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej.

Przy spełnieniu ustawowych przesłanek służebność drogi koniecznej może być ustanowiona nawet wbrew woli właściciela nieruchomości obciążonej, co zdarza się w sytuacjach, gdy w inny sposób nie można zapewnić dojazdu lub dojścia do działki.

Z praktycznego punktu widzenia ma to szczególne znaczenie w sytuacjach, gdy:

• Działka budowlana jest „wciśnięta” między inne działki i nie istnieje możliwość wytyczenia bezpośredniego dojazdu;

• Jedyny dojazd prowadzi przez cudzą nieruchomość, a dotychczasowe ustne ustalenia z sąsiadem nie zapewniają prawnie skutecznej podstawy do korzystania z drogi;

• Ukształtowanie terenu uniemożliwia zapewnienie dojazdu w inny sposób, co w konsekwencji blokuje szybkie rozpoczęcie budowy lub dalsze inwestycje na działce.

Co ważne, służebność drogi koniecznej, to nie to samo co służebność osobista – służebność gruntowa jest ustanawiana na rzecz właściciela innej nieruchomości i „przywiązana” do gruntu. Natomiast służebność osobista przysługuje konkretnej osobie.

Jak ustanowić służebność drogi koniecznej?

Ustanowienie drogi koniecznej może nastąpić na kilka sposobów. Najczęściej spotykane ścieżki to:

Umowa w formie aktu notarialnego

To najszybsze i najmniej konfliktowe rozwiązanie, jeśli strony są w stanie się dogadać. Właściciel nieruchomości obciążonej i właściciel działki bez dostępu do drogi publicznej wspólnie ustalają przebieg drogi koniecznej oraz wysokość wynagrodzenia. Do ustanowieniu służebności gruntowej wymagana jest wówczas forma aktu notarialnego, aby można ją było ujawnić w księgi wieczystej. Taki dokument gwarantuje też stabilność porozumienia.

Przykład ustanowienia służebności drogi koniecznej w formie umowy

Kupiłeś działkę rolną z zamiarem przekształcenia jej w budowlaną. Okazało się jednak, że jedyny wjazd od drogi publicznej prowadzi wąskim przesmykiem przez teren należący do sąsiada. Wcześniej mieliście ustne porozumienie, że możesz tędy przejeżdżać, ale gdy wystąpiłeś o warunki zabudowy, urząd zażądał formalnego uregulowania dojazdu. W tym momencie sąsiad zaczął domagać się wysokiej opłaty za użytkowanie gruntu.

W efekcie zasiedliście do negocjacji, a finalnie udaliście się do notariusza. Tam, w formie aktu notarialnego, zawarliście umowę, w której dokładnie określiliście przebieg służebności drogi koniecznej, ustaliliście jednorazową opłatę i wyznaczyliście szerokość pasa drogi, który może zostać utwardzony. Dzięki temu możesz uzyskać pozwolenie na budowę i korzystać ze swojego gruntu zgodnie ze swoimi zamierzeniami.

Postępowanie sądowe o ustanowienie służebności

Gdy sąsiedzi nie potrafią dojść do porozumienia lub jeden z nich nie chce wziąć udziału w rozmowach dotyczących ustanowienia służebności, konieczne bywa złożenie wniosku do sądu rejonowego właściwego ze względu na lokalizację nieruchomości. Przeprowadzenie drogi koniecznej następuje w trybie postępowania nieprocesowego, a sąd określa jej przebieg z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości władnącej w taki sposób, aby jak najmniej obciążała sąsiedni grunt.

Sąd może się też posiłkować opinią biegłego sądowego – zazwyczaj geodety i rzeczoznawcy. Sąd bierze przy tym pod uwagę, czy przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości i nie naruszy nadmiernie praw właściciela nieruchomości obciążonej.

Zasiedzenie służebności drogi

Możliwe jest zasiedzenie służebności przejazdu i przechodu przez sąsiednią działkę, jeśli dana osoba przez wiele lat faktycznie i nieprzerwanie korzystała z części sąsiedniej nieruchomości jako drogi dojazdowej.

Okres zasiedzenia zależy od dobrej lub złej wiary:

• 20 lat – jeśli korzystający był w dobrej wierze, czyli np. miał podstawy sądzić, że przysługuje mu prawo do przejazdu.

• 30 lat – jeśli działał w złej wierze, czyli wiedział, że korzysta z cudzej nieruchomości bez prawa do tego.

Przykład zasiedzenia służebności

Jeśli Ty i Twoja rodzina od kilkudziesięciu lat regularnie korzystacie z drogi prowadzącej przez sąsiednią, niezagospodarowaną działkę, a jej właściciel nigdy się temu nie sprzeciwiał, może dojść do zasiedzenia służebności. Warunkiem jest wykazanie przed sądem, że korzystanie z drogi było nieprzerwane i trwało przez wymagany okres.

Ile kosztuje służebność drogi koniecznej? Wynagrodzenie i inne koszty

Służebność drogi koniecznej z reguły wiąże się z zapłatą wynagrodzenia na rzecz właściciela nieruchomości obciążonej. Może ono przybrać formę jednorazowej zapłaty lub świadczenia okresowego. Wysokość wynagrodzenia strony mogą ustalić samodzielnie, jednak jeśli nie dojdą do porozumienia, decyduje sąd, który bierze pod uwagę m.in. skalę ingerencji w nieruchomość oraz potrzeby właściciela działki niemającej dostępu do drogi. W niektórych przypadkach sąd może ustanowić służebność bez wynagrodzenia za wyraźną zgodą właściciela nieruchomości obciążanej.

Jeśli sprawa trafia do sądu, konieczne jest poniesienie opłaty od wniosku, która wynosi 200 zł. Dodatkowo mogą pojawić się koszty związane z opinią biegłego – geodety lub rzeczoznawcy. W przypadku sporządzenia umowy w formie aktu notarialnego należy liczyć się z kosztami taksy notarialnej oraz opłatami sądowymi za wpis służebności do księgi wieczystej. Jeśli strona korzysta z pomocy prawnika, może to również wiązać się z dodatkowymi wydatkami.

Zniesienie lub wygaśnięcie służebności

Służebność drogi koniecznej może wygasnąć lub zostać zniesiona, jeśli okaże się, że potrzeba ustanowienia drogi ustała – właściciel uzyskał już inny odpowiedni dostęp do drogi lub doszło do innej czynności prawnej, wskutek której droga nie jest dłużej potrzebna (i na przykład następstwem sprzedaży gruntu sąsiadowi może być wygaśnięcie takiej służebności).

Kodeks cywilny przewiduje również wygaśnięcie w razie niewykonywania służebności przez 10 lat. Możliwe jest też jej sądowe zniesienie za wynagrodzeniem, o ile zmieniły się okoliczności i interes właściciela nieruchomości obciążonej przeważa nad dalszym utrzymaniem przejazdu.

Służebność drogi koniecznej – najważniejsze informacje

• Służebność drogi koniecznej to skuteczny sposób na dojazd do działki budowlanej, nie masz bezpośredniego dostępu do drogi publicznej lub udziału w drodze dojazdowej.

• Ustanowienie służebności drogi może nastąpić na mocy orzeczenia sądu, w drodze zasiedzenia albo w formie aktu notarialnego.

• Wynagrodzenie można ustalić w drodze porozumienia z sąsiadem lub zdać się na wycenę biegłego i decyzję sądu.

• Przy nieruchomościach budowlanych istotna jest szerokość dojazdu, bo musi on spełniać wymogi prawa budowlanego.

• Służebność drogi koniecznej może w pewnych okolicznościach wygasnąć lub być zniesiona.

Służebność drogi koniecznej – pomoc prawna

W przypadku problemów z ustanowieniem służebności drogi koniecznej najlepiej jest skorzystać z profesjonalnej pomocy prawnej, aby całą procedurę przejść możliwie szybko i sprawnie. Dzięki temu unikniesz niepotrzebnych sporów i zyskasz pewność, że inwestycja w budowę domu lub realizację nieruchomości budynków gospodarskich przebiegnie bez komplikacji.

Nasza kancelaria specjalizuje się w prawie nieruchomości, w tym w kwestiach związanych z dostępem do drogi publicznej. Jeśli planujesz zakup nieruchomości lub masz problem z ustanowieniem służebności drogi koniecznej, pomożemy Ci uniknąć komplikacji prawnych i niepotrzebnych sporów.

Oferujemy naszym Klientom kompleksową obsługę prawną, w tym:

• Sprawdzenie, czy działka ma prawnie zagwarantowany dostęp do drogi publicznej;

• Pomoc w ustanowieniu służebności drogi koniecznej – zarówno na drodze ugodowej, jak i sądowej;

• Dochodzenie wynagrodzenia za korzystanie z Twojej działki przez osoby trzecie;

• Wsparcie w sporach związanych z nieuprawnionym przejazdem przez Twoją nieruchomość;

• Analizę ksiąg wieczystych oraz dokumentacji planistycznej pod kątem dostępu do drogi.

Dzięki naszej wiedzy i doświadczeniu zapewnimy Ci bezpieczne i sprawne uregulowanie dostępu do działki. Zapraszamy do kontaktu!