Jak zmienić plan ogólny gminy i odblokować swoją działkę?
Twoja działka znalazła się w niekorzystnej strefie w planie ogólnym? Poznaj sprawdzone metody na korektę planu ogólnego gminy (inaczej: “POG”).
Plan ogólny po 31 sierpnia 2026 r.
Do 31 sierpnia 2026 r. gminy miały ostateczny termin na uchwalenie planu ogólnego.
Większość gmin nie uchwaliła jednak planu ogólnego w terminie, więc Twoja działka może się znaleźć w jednej z trzech sytuacji:
- gmina nie uchwaliła POG – jak najszybciej złóż do gminy uzasadniony wniosek, najlepiej przygotowany przez urbanistę/prawnika
- udostępniono projekt, ale POG nie został uchwalony – jak najszybciej zgłoś uwagi do projektu (najlepiej przed konsultacjami społecznymi, bo wtedy mamy największy wpływ na POG; uwagi można też ponowić na etapie konsultacji społecznych)
- POG został uchwalony – zawnioskuj o korektę POG, a następnie złóż skargę (w dalszej części artykułu omówię jak możesz to zrobić)
Jak sprawdzić strefę planistyczną działki?
Strefę planistyczną sprawdzisz w przeglądarce danych planistycznych, do której należy wgrać plik GML dostępny na stronie gminy. Więcej informacji znajdziesz w filmie na moim kanale:
Korekta planu ogólnego gminy
POG były uchwalane na szybko, więc często zawierają błędy, dlatego teraz będą one poprawiane.
Błąd urzędnika w planie ogólnym – jak zmienić plan ogólny?
Plan ogólny możesz zmienić w dwóch krokach:
I. wniosek do gminy (tzw. wezwanie do korekty planu ogólnego) – uzasadniamy nasz wniosek zgodnie z kryteriami przewidzianymi w ustawie, wskazujemy dlaczego POG powinien zostać zmieniony i wyznaczamy gminie termin miesięczny na odpowiedź
II. skarga – składamy ją, gdy wniosek (wezwanie) nie doprowadzi do porozumienia z gminą (w części spraw od razu składamy skargę)
Dlaczego składamy wezwanie?
Miasto Puszczykowo, które przystąpiło do zmiany planu ogólnego w uzasadnieniu uchwały trafnie wskazało, że oczekiwania mieszkańców wyrażone w złożonych wnioskach stanowią dostateczne uzasadnienie dla zmiany takiego planu.
Czy można zmienić plan ogólny tylko dla jednej działki?
Przystąpienie do zmiany planu zwykle dotyczy jednej lub kilku działek, a nie całego POG.
UWAGA: Jeśli Twoja gmina twierdzi, że nie da się zmienić POG to wiedz, że wiele gmin już przystąpiło do zmian. Jest to tzw. punktowa korekta, bo dotyczy tylko działek, dla których złożono wniosek. Wiele gmin teraz przystępuje do takiej korekty punktowej. Gminy często mówią, że nie zmienią POG, ale jak już wpłynie wniosek to inaczej podchodzą do sprawy.
Oto przykłady takich gmin:
- Gmina Barczewo
- Miasto Bukowno
- Miasto Gliwice
- Gmina Marianowo
- Gmina Kobiele Wielkie – wstępne zbieranie wniosków
- Lubień Kujawski
- Miasto Człuchów
- Miasto Nowy Targ
Jak zmienić plan ogólny gminy w praktyce? 2 etapy korekty POG
I etap: złożenie wniosku i wyznaczenie terminu miesięcznego na udzielenie odpowiedzi przez gminę
2 najważniejsze elementy wniosku:
- rozsądna propozycja – na tym etapie szczególnie istotne jest zaproponowanie gminie rozsądnego rozwiązania
- szczegółowa analiza – gminy często same wskazują, że najlepiej jeśli analizę do wniosku przygotuje i podpisze prawnik lub urbanista, bo to ułatwia i przyspiesza im pracę
Formularz pisma dotyczącego aktu planowania przestrzennego:
WNIOSEK O ZMIANĘ AKTU PLANOWANIA PRZESTRZENNEGO – PRZYKŁAD:
Nie proponujemy 3 ha pod strefę wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową jednorodzinną (SJ), bo strefa SJ jest limitowana, więc lepiej część działki objąć limitowaną SJ, a pozostałą część działki strefą nieobjętą limitem a dopuszczającą zabudowę, np. domami całorocznymi rekreacyjnymi lub strefą usługową.
W zależności od tego gdzie znajduje się działka należy dobrać odpowiednie rozwiązanie również biorąc pod uwagę potrzeby właściciela – zawsze należy szczegółowo sprawdzić konkretny przypadek.
Wniosek o korektę POG powinien zawierać analizę – gdy gmina ma wszystko rozpisane w takim wniosku to nie ma już argumentu, że dużo pracy będzie się wiązało ze zmianą POG. Taki wniosek pokazuje gminie, że masz argumenty do późniejszej skargi.
UWAGA:
Sama strefa dopuszczająca zabudowę nie usuwa innych ograniczeń terenu takich jak np. brak dostępu do drogi lub teren zalewowy.
PRZYKŁAD:
Nasz klient miał dwie działki – na jednej z nich była strefa dopuszczająca zabudowę jednorodzinną (SJ), ale nie miała ona dostępu do drogi, a na drugiej (posiadającej dostęp do drogi) gmina wyznaczyła strefę zagrodową (SZ). Złożyliśmy w imieniu klienta wniosek o zmianę stref między działkami. Gmina zgodziła się na zamianę SZ na SJ pomiędzy działkami tego samego właściciela. W ten sposób klient uzyskał możliwość wybudowania domu jednorodzinnego na tej z działek, która miała dostęp do drogi i spełniała pozostałe kryteria niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę.
WNIOSEK:
Warto sprawdzić swoje działki i ewentualnie przenieść strefę z jednej na drugą, bo zdarza się sytuacja, że na działce jest SJ, a nadal nie możesz jej zabudować. Warto dokładnie przeanalizować wszystkie uwarunkowania danego terenu pod kątem możliwości zabudowy.
Dlaczego warto złożyć wniosek o zmianę POG?
Celem wniosku jest wykazanie, że jeśli gmina nie zmieni POG to będziesz się odwoływać. Po złożeniu wniosku otrzymasz propozycję gminy, np. część działki w SJ, a pozostała część w zakazie zabudowy. Jeśli jako właściciel nie zgodzisz się na propozycję gminy to możesz się odwołać (wnieść skargę – etap II).
II etap korekty: skarga do WSA (sądu administracyjnego) na plan ogólny gminy
Rozpatrzenie takiej skargi trwa kilka miesięcy. Skargę rozpatrują osoby, które nie zajmują się tylko planami, dlatego skarga musi pozwalać na ustalenie, jakie błędy popełniła gmina.
PRZYKŁADOWA SKARGA:
UWAGA:
Jeśli właściciel nie złożył wcześniej wniosku/uwag do POG to najlepiej podzielić korektę w ten sposób, że najpierw składamy wezwanie do gminy, a dopiero później skargę. Chodzi o to, żeby wykazać, że chcieliśmy to załatwić na etapie przedsądowym, ale gmina się nie zgodziła.
Zakaz zabudowy w planie ogólnym gminy
W strefie otwartej (SO) występuje zakaz zabudowy, więc to właśnie SO najczęściej dotyczy korekta. Taki zakaz zabudowy musi być porządnie uzasadniony przez gminę jeśli jest na prywatnej działce – od lat takie stanowisko potwierdzają sądy.
ORZECZENIE (dot. planu miejscowego):
We wniosku i w skardze należy powołać odpowiednie wyroki, aby wskazać jak sądy oceniają takie sprawy. Takich skarg złożyliśmy już wiele w całej Polsce.
Przykładowe błędy gmin w planach ogólnych
Przygotowaliśmy listę najczęstszych błędów gmin w planach ogólnych. To właśnie one mogą pomóc przygotować argumenty do wniosku o zmianę strefy planistycznej:
1. działki – podobne działki i różne ustalenia planu ogólnego
2. strefy – strefa dopuszczająca zabudowę na terenie nieprzydatnym do zabudowy
3. zabudowa – pominięcie istniejącej zabudowy, czyli nadano strefę otwartą na działkę, która jest zabudowana
4. obszar uzupełnienia zabudowy (OUZ) – nieracjonalne rozmieszczenie OUZ, czyli rozległe OUZ na terenach bez zabudowy
5. odpowiedzi na uwagi – odpowiedzi bez odniesienia do konkretnych argumentów
Ostatni błąd już prawie nie występuje, bo wielu wojewodów unieważniło plany ogólne z powodu nieprawidłowo przeprowadzonych konsultacji.
Odrzucenie uwag do planu ogólnego – co dalej?
Jeśli złożyłeś wcześniej uwag lub Twoje uwagi zostały odrzucone (nieuwzględnione w całości) to możesz też przejść przez te 2 etapy:
- wniosek o korektę planu ogólnego do gminy
- skarga do sądu administracyjnego
Gminy niechętnie zmieniają plany po latach, a czasem nawet miesiącach od ich przyjęcia, bo z czasem przybywa decyzji wydawanych na podstawie tego planu. W takich sytuacjach warto od razu napisać odwołanie. Znamy to z praktyki, bo z planami miejscowymi było podobnie.
Pomoc prawna – korekta POG
Nasz zespół złożył już wiele wniosków o zmianę planu ogólnego gminy oraz skarg na plany ogólne w całej Polsce. Specjalizujemy się w zagadnieniach z zakresu prawa nieruchomości i na co dzień:
- analizujemy sytuację właścicieli różnych działek,
- przygotowujemy wnioski do planów ogólnych,
- składamy uwagi do projektów planów ogólnych,
- sporządzamy wnioski o korektę/zmianę planu ogólnego,
- przygotowujemy skargi do sądów administracyjnych na błędne plany ogólne.
Skontaktuj się z nami, jeśli potrzebujesz sprawdzenia, co można zrobić w sprawie Twojej działki.
