Umowa przedwstępna jako klucz do bezpiecznej transakcji. Sprzedaż działki deweloperowi w praktyce

Sprzedając swoją działkę deweloperowi powinieneś zwrócić szczególną uwagę na treść podpisywanej umowy. Dobrze przygotowana umowa przedwstępna to klucz do bezpiecznej transakcji. Taka umowa nie tylko skutecznie chroni interesy obu stron, ale również pomaga uniknąć opóźnień w uzyskaniu zapłaty.

Z tego artykuły dowiesz się między innymi:

• na co zwrócić uwagę sprzedając działkę deweloperowi, 
• jak sprawdzić wiarygodność dewelopera,
• jakie są skuteczne sposoby zabezpieczenia zapłaty całości ceny przez dewelopera.

Czemu służy umowa przedwstępna? Jakie dodatkowe elementy powinna zawierać?

Umowa przedwstępna musi zawierać wszystkie istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (zwanej również „umową przyszłą”), w szczególności: dane stron, cenę, sposób i termin zapłaty oraz opis sprzedawanej nieruchomości. 

Precyzyjnie sporządzona umowa przedwstępna skutecznie chroni interesy obu stron transakcji – zarówno dewelopera, jak i sprzedającego. Pominięcie pewnych kluczowych zapisów może natomiast wywołać niekorzystne skutki, takie jak: opóźnienia w realizacji transakcji czy utrudnienia w uzyskaniu zapłaty.

Dodatkowo w umowie przedwstępnej warto zawrzeć:

• oświadczenie sprzedającego, że nieruchomość nie jest obciążona żadnymi roszczeniami osób trzecich, jak hipoteki czy służebności,
• warunki, w jakich można odstąpić od umowy przedwstępnej,
• termin planowanego zawarcia umowy przyrzeczonej, 
• warunki, które muszą być spełnione, aby doszło do ostatecznej transakcji,
• wysokość zadatku.

Jak sprawdzić wiarygodność dewelopera?

Zakup nieruchomości od dewelopera wiąże się z poważnym ryzykiem. Transakcja może napotkać liczne komplikacje, których skutki odbiją się na sytuacji sprzedającego. 

Jak uchronić się od negatywnych konsekwencji? Jak upewnić się, że deweloper jest wypłacalny? Warto zweryfikować go w niżej wymienionych rejestrach:

• Krajowy Rejestr Długów (KRD, potrzebna zgoda dewelopera) oraz Krajowy Rejestr Sądowy (KRS, nie wymaga zgody dewelopera) dostarczą odpowiedzi na pytanie: czy deweloper jest zadłużony? Wpisu do KRD dokonuje się w sytuacji, gdy deweloper ma znaczące długi, natomiast KRS umożliwia wgląd w sprawozdania finansowe firmy.
• Chcąc upewnić się, czy deweloper działa na rynku legalnie możesz wyszukać go w bazie internetowej REGON. 
• Z kolei Centralna Ewidencja i Informacja o Działalności Gospodarczej (CEiDG) wskaże Ci: status działalności (aktywny/zawieszony), dane podstawowe, adres oraz rodzaj prowadzonej działalności i datę jej rozpoczęcia. 
• Przynależność dewelopera do Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD) również może stanowić dobry sygnał – oznacza, że nie masz do czynienia z anonimowym deweloperem. Na stronie internetowej PZFD widnieje lista deweloperów będących jej członkami. 

Cena działki – czy warto skorzystać z pomocy rzeczoznawcy przy wycenie gruntu? 

Profesjonalna wycena pozwala na dokładne określenie wartości rynkowej działki. Rzeczoznawca przeprowadza analizę wielu kluczowych czynników, jak:

• lokalizacja działki,
• jej stan techniczny,
• obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego,
• ceny okolicznych nieruchomości.

Wycena sporządzona przez rzeczoznawcę chroni sprzedającego przed sprzedażą działki za zbyt niską cenę. Warto skorzystać z pomocy tego eksperta, w szczególności, gdy sprzedawana działka jest “niestandardowa”. 

Na czym polega prawo odstąpienia od umowy przedwstępnej? Jak zastrzec je na korzyść sprzedającego?

• W przypadku umowy przedwstępnej z zadatkiem – każda ze stron może od niej odstąpić, gdy druga strona umowy nie wykona. 
• W sytuacji, gdy umowa przedwstępna nie przewiduje zadatku – strony mogą od niej odstąpić, tylko gdy takie uprawnienie zostało zawarte w samej umowie.
• Zapraszamy do zapoznania się z naszym artykułem: Jak rozwiązać umowę przedwstępną?

Przykładowe postanowienie z umowy przedwstępnej:

Strony postanawiają, że Sprzedającemu będzie przysługiwało prawo do odstąpienia od niniejszej umowy przedwstępnej w terminie do dnia: … w przypadku braku wpłaty Zadatku przez Kupującego na rzecz Sprzedającego w terminach wskazanych w umowie przedwstępnej, przy czym przed wykonaniem prawa odstąpienia Sprzedający jest zobowiązany wysłać Kupującej na adres mailowy: … wezwanie do zapłaty. 

Możliwe jest zastrzeżenie prawa odstąpienia na korzyść sprzedającego. Polega ono na wprowadzeniu do umowy postanowienia, które da sprzedającemu możliwość wycofania się z transakcji w określonych okolicznościach. 

Przykładowe postanowienie z umowy przedwstępnej:

Strony oświadczają, że warunki o których mowa powyżej są zastrzeżone na korzyść Sprzedającego, co oznacza, że w przypadku niespełnienia któregoś z nich Sprzedający będzie uprawniony do odstąpienia od niniejszych przedwstępnych umów sprzedaży (na zasadach i warunkach określonych w umowie przedwstępnej).

Jakie są skuteczne sposoby zabezpieczenia płatności?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami do przeniesienia własności nieruchomości dochodzi z chwilą podpisania aktu notarialnego. Nie można tym samym ustalić, że do przeniesienia własności dojdzie z chwilą zapłaty ceny. 

Przykład:

Klient sprzedał działkę – podpisał akt notarialny. Kupujący miał w terminie 5 dni przelać środki na konto sprzedającego, jednak tego nie zrobił. Minęło 10 dni, a środki wciąż nie wpłynęły na konto.

Jak zabezpieczyć się przed taką sytuacją? Poniżej przedstawiamy sprawdzone sposoby zabezpieczenia płatności.

SPOSÓB NR 1: Oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez dewelopera

Oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji może zostać zamieszczone w treści aktu notarialnego. Pozwala ono na szybsze wyegzekwowanie należnych środków w sytuacji nieotrzymania zapłaty, bez konieczności kierowania sprawy na drogę sądową. 

Przykładowe postanowienie z umowy przedwstępnej:

Kupujący oświadcza, że w treści umowy sprzedaży podda się egzekucji stosownie do art. 777 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego co do obowiązku zapłaty Ceny na rzecz Sprzedającego.

SPOSÓB NR 2: Depozyt notarialny

Skutecznym sposobem zabezpieczenia transakcji jest również złożenie środków przez kupującego do depozytu notarialnego. Można z tego skorzystać jedynie w sytuacji, gdy kupujący nie wspomaga się kredytem. Notariusz sporządza protokół z przekazania środków, które następnie przechowuje na specjalnym koncie depozytowym. Nabywca może określić warunki wydania pieniędzy sprzedającemu. Przechowywane środki są wypłacane sprzedającemu przez notariusza za pokwitowaniem po spełnieniu określonych warunków, np. podpisaniu aktu notarialnego. 

Przykładowe postanowienie z umowy przedwstępnej:

Kupujący wpłaci część Ceny w wysokości …, powiększoną o ewentualny podatek od towarów i usług od całej Ceny, przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej na notarialny rachunek depozytowy czyniącego notariusza, czyniący notariusz okaże Sprzedającemu protokół z przyjęcia ww. kwoty do depozytu notarialnego, a z protokołu będzie wynikało, iż cała kwota zostanie wydana Sprzedającemu w formie polecenia przelewu na rachunek bankowy Sprzedającego najpóźniej na dwa dni robocze po zawarciu Umowy Przyrzeczonej, a jedynym warunkiem wydania będzie okazanie zawartej Umowy Przyrzeczonej.

Przykładowe postanowienie z umowy przedwstępnej:

Sprzedający postanawia, że warunkiem zawarcia Umowy Przyrzeczonej jest wpłacenie przez Spółkę Ceny sprzedaży do depozytu notarialnego, i dostarczenie, do Umowy Przyrzeczonej odpisu protokołu z przyjęcia ww. kwoty do depozytu notarialnego, z którego wynika, że zlecenie  przelewu tej kwoty na rachunek bankowy Sprzedającego nr …, zostanie wykonane najpóźniej na dwa dni robocze od dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej.

SPOSÓB NR 3: Zadatek 

Zadatek to podstawowy sposób zabezpieczenia umowy sprzedaży nieruchomości. W sytuacji, gdy umowa zostanie wykonana zadatek zostaje zaliczony na poczet ceny. 

Zadatek może zostać:

• zatrzymany przez sprzedającego – jeżeli kupujący nie wywiąże się z umowy,
• zwrócony w podwójnej wysokości na rzecz kupującego – gdy niewykonanie umowy nastąpiło z winy sprzedającego. 

Przykładowe postanowienie z umowy przedwstępnej: 

Strony postanawiają, że zadatek będzie miał następujące znaczenie:

1. w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeśli sama go dała, może żądać kwoty nominalnej wpłaconego zadatku,

2. w razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe zadatek ulega zwrotowi,

3. w razie rozwiązania Umowy zadatek zostanie zatrzymany przez Sprzedającego,

4. w przypadku gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności zadatek zostanie zatrzymany przez Sprzedających, z wyjątkiem, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej wskutek wykonania przez … prawa pierwokupu, w takiej sytuacji zadatek zostanie zwrócony Kupującemu w kwocie nominalnej. 

Wpis roszczenia o przeniesienie własności do księgi wieczystej. Czemu służy wpis do księgi? 

Zawierając umowę przedwstępną kupujący może żądać dokonania wpisu roszczenia o przeniesienie własności do księgi wieczystej. 

Wniosek o wpis roszczenia w księdze wieczystej może zostać złożony przez:

• notariusza podczas zawierania umowy przedwstępnej,  
• strony – osobiście w Sądzie Rejonowym. 

Czemu służy taki wpis? Przykład:

Klient (kupujący) zawarł umowę przedwstępną sprzedaży działki, jednak sprzedający po podpisaniu umowy przedwstępnej, sprzedał działkę innej osobie. Roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości na rzecz Klienta zostało już wcześniej wpisane do księgi, zatem uznaje się, że osoba kupująca działkę od nieuczciwego sprzedawcy o tym wiedziała (księga jest ogólnodostępna), dzięki czemu Klient może żądać uznania umowy zawartej za jego plecami za bezskuteczną. 

Co zrobić w sytuacji, gdy roszczenie zostało wpisane, a deweloper postanowił się wycofać? 

Roszczenie może zostać wykreślone dopiero po upływie roku od dokonania wpisu. Stanowi to znaczne utrudnienie, jeśli sprzedający przed upływem roku zechce sprzedać nieruchomość. Takie wpisy odstraszają potencjalnych nabywców, ponieważ w przypadku sprzedaży nieruchomości innej osobie roszczenie zostanie przeniesione na nowego właściciela. 

Depozyt notarialny jako zabezpieczenie transakcji

W sytuacji, gdy strony zawarły już umowę przedwstępną, jednak okazało się, że transakcja nie dojdzie do skutku (np. wskutek  skorzystania z możliwości odstąpienia od umowy) – pojawia się pytanie: jak usunąć wpis roszczenia z księgi wieczystej? 

Pomocne może okazać się wówczas oświadczenie o wyrażeniu zgody na wykreślenie roszczenia. Oświadczenie to warto złożyć na przechowanie u notariusza już na etapie zawierania umowy przedwstępnej. Usprawni to usunięcie wpisu, który skutecznie odstrasza nowych nabywców – będziesz mógł z niego skorzystać i przyspieszyć wykreślenie roszczenia po tym, jak deweloper zrezygnuje z zawarcia umowy przyrzeczonej.

Przykładowe postanowienie z umowy przedwstępnej: 

Strony zgodnie oświadczają, że Kupujący po zawarciu niniejszej umowy złoży do depozytu notarialnego czyniącego notariusza oświadczenie o wyrażeniu zgody na wykreślenie roszczenia Spółki o przeniesienie własności działki nr …, z podpisami notarialnie poświadczonymi.

Na czym polega instytucja rękojmi? Jakie są korzyści z wyłączenia rękojmi dla sprzedającego?

Rękojmia to odpowiedzialność sprzedawcy za wady rzeczy sprzedanej, która obowiązuje przez 5 lat od momentu wydania nieruchomości. Na sprzedającym spoczywa w tym czasie obowiązek naprawienia zgłaszanych usterek, nawet jeśli nie miał wpływu na ich powstanie lub o nich nie wiedział. 

Wyłączenie rękojmi sprawia, że sprzedający nie będzie odpowiadać za wady rzeczy sprzedanej, aby tego dokonać muszą być spełnione następujące warunki:

• kupujący musi zgodzić się na jej wyłączenie, 
• wyłączenie musi być zawarte w treści umowy,
• sprzedający nie może zataić wad nieruchomości. 

Przykładowe postanowienie z umowy przedwstępnej – wyłączenie rękojmi:

W związku z audytem, który zostanie przeprowadzony przez Kupującego przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej, Strony wyłączają rękojmię i odpowiedzialność Sprzedającego na jakiejkolwiek innej podstawie w zakresie wad Nieruchomości w granicach dopuszczalnych przez przepisy bezwzględnie obowiązujące.

Czy zapłacisz VAT od sprzedaży działki deweloperowi? 

Sprzedaż nieruchomości może wiązać się z koniecznością zapłaty podatku VAT. Co ciekawe, osoby fizyczne niezarejestrowane jako wykonujące działalność gospodarczą również mogą zostać zakwalifikowane jako dokonujące sprzedaży w charakterze podatnika VAT. 

Skutecznym sposobem na ustalenie obowiązku zapłaty konkretnego podatku jest skierowanie wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej do Dyrektora KIS. Interpretacja pozwala rozwiać wszelkie wątpliwości związane z sposobem opodatkowania transakcji. 

Po więcej informacji na temat opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem VAT zapraszamy do artykułu: Jednorazowa sprzedaż nieruchomości a VAT.

Jak sprzedający może uchronić się przed podatkiem VAT? Przykładowe postanowienie:

W przypadku, gdy z uzyskanej przez Sprzedającego indywidualnej interpretacji podatkowej wynikać będzie, że sprzedaż Nieruchomości powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług do Ceny zostanie doliczony podatek od towarów i usług według właściwej stawki, na co Kupujący wyraża zgodę.

Poznaj najczęstsze pułapki podatkowe przy sprzedaży ziemi

Czy sprzedający może upoważnić inną osobę do zawarcia umowy przyrzeczonej? Jaką formę powinno mieć takie pełnomocnictwo?

Sprzedający może upoważnić inną osobę do zawarcia umowy przyrzeczonej. Pełnomocnictwo do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości musi być zawarte w formie aktu notarialnego. Wynika to z faktu, że umowa sprzedaży nieruchomości również ma taką formę – może zatem zostać zawarte w treści umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego lub też w osobnym akcie notarialnym. 

Przykładowe postanowienie z umowy przedwstępnej:

Sprzedający oświadcza, że udziela nieodwołalnego i niewygasającego z jego śmiercią pełnomocnictwa [imię, nazwisko, dane osobowe pełnomocnika] do zawarcia Umowy Przyrzeczonej przenoszącej własność Nieruchomości oraz do jej wydania, na warunkach określonych w niniejszej Umowie.

Czy deweloper może zawrzeć umowę przyrzeczoną w imieniu sprzedającego?

Deweloper może zawrzeć umowę przyrzeczoną w imieniu sprzedającego, gdy posiada do tego stosowne pełnomocnictwo, które można zawrzeć w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości sporządzonej w formie aktu notarialnego. Co więcej, pełnomocnictwo takie może obejmować swoim zakresem umocowanie dewelopera do innych czynności, na przykład do: reprezentowania sprzedającego w urzędach i działania w jego imieniu przy uzyskiwaniu warunków zabudowy. 

Czy deweloper korzysta ze wsparcia innych specjalistów?

Zakup nieruchomości to dla dewelopera element jego codzienności. Jest on podmiotem stale uczestniczącym w obrocie nieruchomościami, więc jego działania podparte są nie tylko bogatym doświadczeniem, ale również wsparciem grupy ekspertów. Rzadko kiedy deweloperzy działają w pojedynkę. Zespół wspierający ich działalność zwykle składa się z: architektów, projektantów, inżynierów czy specjalistów ds. finansów i prawa. 

Sprzedający powinien zadbać o swoje bezpieczeństwo i rozważyć:

• czy postanowienia proponowane przez specjalistów reprezentujących dewelopera są dla niego korzystne?
• co jest faktyczną wadą sprzedawaną nieruchomości (np. służebność zamiast bezpośredniego dostępu do drogi)?
• które z tych wad faktycznie stanowią podstawę do obniżenia ceny?

Pomoc prawna przy zawieraniu umowy sprzedaży z deweloperem

Sprzedaż działki deweloperowi to złożona, wieloetapowa transakcja, wymagająca szczególnej uwagi ze strony sprzedającego. Umowa przedwstępna zabezpiecza interesy obu stron i nakładana na nie określone obowiązki . Brak realizacji tych obowiązków w przewidzianych terminach może wiązać z poważnymi konsekwencjami. 

Nasz zespół posiada bogate doświadczenie związane z obrotem nieruchomościami. Pomożemy Ci zabezpieczyć Twoje interesy poprzez:

• sporządzenie raportu weryfikującego dewelopera,
• negocjacje postanowień umownych z deweloperem, 
• sporządzenie umowy przedwstępnej, 
• sprawdzenie umowy przed jej podpisaniem, 
• wsparcie w procesie odstąpienia od umowy przedwstępnej,
• występowanie z wnioskami o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej,
• uzyskanie profesjonalnej wyceny nieruchomości.

Zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią!