Odstąpienie od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości – jak rozwiązać umowę przedwstępną?

Odstąpienie od umowy przedwstępnej to zagadnienie, którym od wielu lat zajmujemy się w codziennej praktyce kancelarii. Nasi klienci często zadają pytania – jak odstąpić od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości? Jak wycofać się z umowy przedwstępnej? Jak uwolnić się od umowy przedwstępnej? Odpowiedzi na wszystkie pytania znajdziesz w naszym artykule. W przypadku dodatkowych pytań, zapraszam do kontaktu!

Czy można rozwiązać umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości?

Umowa przedwstępna z zadatkiem

Prawo do odstąpienia od umowy przedwstępnej przysługuje stronom, gdy umowa przedwstępna przewiduje zadatek.

W przypadku umowy przedwstępnej z zadatkiem, każda ze stron może od niej odstąpić w przypadku, gdy druga strona umowy tej nie wykona. Wynika to z art. 394 Kodeksu cywilnego.

Odstąpienie od umowy przedwstępnej („zerwanie umowy przedwstępnej”) na podstawie art. 394 k.c. jest najczęściej możliwe dopiero po upływie terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej, który powinien wynikać z umowy przedwstępnej.

Należy mieć na uwadze, że nawet jeśli zadatek został przewidziany w umowie przedwstępnej, nie zawsze jest to jednoznaczne z istnieniem prawa do odstąpienia od umowy. Kupujący i sprzedający mogli postanowić, że prawo do odstąpienia przewidziane przez art. 394 k.c., nie będzie przysługiwało w odniesieniu do danej umowy przedwstępnej. Strony mogły również zmienić w zawartej umowie zasady korzystania z prawa do odstąpienia lub skutki odstąpienia od umowy przedwstępnej.

Oznacza to, że niezależnie od tego, czy dana umowa przedwstępna przewiduje zadatek, czy też nie, przed odstąpieniem od tej umowy należy skonsultować umowę z prawnikiem oraz dopiero na tej podstawie podjąć decyzję o ewentualnym odstąpieniu.

Umowa przedwstępna bez zadatku

W pozostałych przypadkach, czyli w sytuacji, w której umowa przedwstępna nie przewiduje zadatku, strony umowy przedwstępnej mogą od niej odstąpić, gdy takie uprawnienie zostało zawarte w samej umowie przedwstępnej.

Oznacza to, że już na etapie tworzenia umowy przedwstępnej, strony powinny przewidzieć prawo do odstąpienia np. na wypadek nieuzyskania kredytu na zakup nieruchomości. Strony powinny dodać odpowiednie postanowienia dotyczące prawa do odstąpienia do treści umowy przedwstępnej.

Przykład postanowienia o odstąpieniu z umowy przedwstępnej:

Strony zgodnie oświadczają, że Kupującym przysługuje uprawnienie do odstąpienia od niniejszej umowy przedwstępnej – w terminie do dnia 31 grudnia 2024 roku, o ile do tej daty nie uzyskają oni w 3 (trzech) różnych bankach z siedzibą na terenie Polski, kredytu z przeznaczeniem na pokrycie części ceny przedmiotu niniejszej umowy, która nie będzie finansowana z ich środków własnych. Wraz z oświadczeniem o odstąpieniu od niniejszej umowy, Kupujący zobowiązani są doręczyć Sprzedającym dokumenty z 3 różnych banków z siedzibą na terenie Polski, potwierdzające brak decyzji pozytywnej dotyczącej kredytu z przeznaczeniem na pokrycie części ceny przedmiotu niniejszej umowy, która nie będzie finansowana ze środków własnych.

W praktyce w umowach przedwstępnych pojawiają się również inne przyczyny, które uprawniają jedną ze stron do odstąpienia od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości (np. jeśli wynik audytu stanu prawnego nieruchomości okaże się negatywny, jeśli kupujący nie zdąży sprzedać innej nieruchomości, a przez to nie będzie w stanie sfinansować nabycia nowej nieruchomości itp.).

W jakiej formie można odstąpić od umowy przedwstępnej?

Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w formie zwykłej pisemnej (bez udziału notariusza)

Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta bez udziału notariusza od umowy można odstąpić w formie dokumentowej, czyli na piśmie lub np. w wiadomości elektronicznej (e-mail, SMS), na podstawie której można zidentyfikować osobę, która złożyła oświadczenie o odstąpieniu (art. 77 § 2 k.c.).

Dana umowa przedwstępna może przewidywać inną formę odstąpienia.

Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego

Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego, odstąpienie od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości powinno być stwierdzone pismem (co wynika z art. 77 § 3 k.c.).

Oznacza to, że najlepszym rozwiązaniem w przypadku takiej umowy jest podpisanie pisma z oświadczeniem o odstąpieniu od umowy przedwstępnej oraz nadanie go przesyłką pocztową na adres drugiej strony umowy.

W obu przypadkach, ze względów dowodowych, zalecamy składanie oświadczeń o odstąpieniu od umowy przedwstępnej na piśmie za pośrednictwem przesyłki rejestrowanej.

Z powyższego wynika, że w żadnym przypadku oświadczenie o odstąpienie od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości nie musi zostać złożone w formie aktu notarialnego.

W jakim terminie można odstąpić od umowy przedwstępnej?

W przypadku, gdy składamy odstąpienie od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 394 k.c. (umowa z zadatkiem) złożenie oświadczenia o odstąpieniu jest najczęściej możliwe dopiero po upływie ustalonego w umowie przedwstępnej terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej.

Jeżeli składamy odstąpienie od umowy na podstawie uprawnienia przewidzianego przez strony w umowie przedwstępnej, termin na jego złożenie powinien wynikać z samej umowy przedwstępnej.

Jednocześnie należy pamiętać, że roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Oznacza to, że nawet jeśli złożymy oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej po upływie ww. terminu, druga strona może powołać się na przedawnienie roszczenia o rozliczenie zadatku.

Przykład ze sprawy prowadzonej przez naszą kancelarię:

Strony zawarły umowę przedwstępną, w której zobowiązały się do zawarcia umowy przyrzeczonej do dnia 25 marca.

26 marca umowa przedwstępna nadal obowiązywała (nie wygasła), a każda ze stron mogła wezwać drugą stronę do zawarcia umowy przyrzeczonej, w związku z czym, w imieniu naszego Klienta wezwaliśmy sprzedającego do zawarcia umowy przyrzeczonej w dniu 12 kwietnia. Sprzedający pojawił się u notariusza we wskazanym terminie i podpisał umowę przyrzeczoną.

Z jakich przyczyn można odstąpić od umowy przedwstępnej?

Przyczyny odstąpienia od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości mogą być bardzo różne. Należą do nich m.in. niewywiązanie się z warunków umowy przedwstępnej przez drugą stronę, istotne zmiany okoliczności, które uniemożliwiają lub znacznie utrudniają wykonanie umowy przedwstępnej np. brak udzielenia kredytu hipotecznego na sfinansowanie zakupu nieruchomości.

Przykład ze sprawy prowadzonej przez naszą kancelarię:

Strony zawarły umowę przedwstępną, w której zobowiązały się do zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie do dnia 30 maja. Strony wspólnie ustaliły datę wizyty u notariusza w celu podpisania umowy przyrzeczonej, która przypadała na dzień 30 maja. Kupujący nie stawił się na akt notarialny w wyznaczonym terminie. Skierowaliśmy do kupującego wezwanie, w którym wyznaczyliśmy dodatkowy termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Kupujący ponownie nie stawił się u notariusza, w związku z czym notariusz sporządził protokół niestawiennictwa. W imieniu sprzedającego złożyliśmy oświadczenie o odstąpieniu od umowy oraz zatrzymaniu zadatku wpłaconego przez kupującego.

Przykład ze sprawy prowadzonej przez naszą kancelarię:

Strony zawarły umowę przedwstępną, na mocy której sprzedający zobowiązał się do przeniesienia własności nieruchomości lokalu mieszkalnego za cenę w wysokości 850.000 zł. Następnie sprzedający wezwał kupującego do zawarcia aneksu do umowy przedwstępnej podnoszącego cenę nabycia nieruchomości o 20% w stosunku do pierwotnej ceny nieruchomości z uwagi na znaczący wzrost cen nieruchomości. W tej sytuacji kupujący, po skonsultowaniu sprawy z kancelarią, zdecydował się na odstąpienie od umowy przedwstępnej oraz wystąpienie na drogę sądową o zwrot dwukrotności wpłaconego zadatku, jak również kosztów postępowania.

Przykład ze sprawy prowadzonej przez naszą kancelarię:

Strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z postanowieniami umowy kupującemu przysługiwało uprawnienie do odstąpienia od umowy przedwstępnej – w terminie do dnia 27 kwietnia, jeżeli do tej daty nie uzyska w 3 różnych bankach kredytu hipotecznego. Po uzyskaniu przez kupującego trzech odmownych decyzji kredytowych sprzedający nie chciał zwrócić zadatku. Kupujący zlecił kancelarii sporządzenie formalnego oświadczenia o odstąpieniu od umowy wraz z wezwaniem do zapłaty. Co ważne, w tym przypadku kupujący musiał złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy najpóźniej do dnia 27 kwietnia.

Czy przed odstąpieniem od umowy przedwstępnej należy podjąć jakiekolwiek dodatkowe czynności?

Co do zasady – nie, ale postanowienia umowy przedwstępnej mogą nakładać na stronę odstępującą obowiązek podjęcia dodatkowych czynności.

Jeśli jedna ze stron odmawia zawarcia umowy przyrzeczonej, można zastosować przyjęte w praktyce kroki prawne w celu zabezpieczenia swoich interesów.

W takiej sytuacji możemy skierować do strony, która uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej wezwanie do zawarcia umowy przyrzeczonej we wskazanym przez nas terminie w kancelarii notarialnej.

Co do terminu, który należy wyznaczyć, powinien być on rozsądny i powinien umożliwiać stronom przygotowanie się do zawarcia umowy przyrzeczonej.

W przypadku, gdy druga strona nie stawi się u notariusza na podpisanie umowy sprzedaży nieruchomości, notariusz może sporządzić protokół niestawiennictwa, który będzie przydatny na dalszym etapie sprawy.

Przykład ze sprawy prowadzonej przez naszą kancelarię:

Z umowy przedwstępnej wynikało, że umowa przyrzeczona miała zostać zawarta do dnia 11 stycznia, jednak sprzedający utracił kontakt z kupującym. Sprzedający wyznaczył kupującemu termin na zawarcie umowy przyrzeczonej na 29 stycznia. Sprzedający stawił się u notariusza i zlecił sporządzenie protokołu niestawiennictwa, a następnie złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej sporządzone przez naszą kancelarię. Kupujący nawiązał kontakt ze sprzedającym po kolejnych trzech miesiącach i wyjaśnił, że potrzebował więcej czasu na podjęcie decyzji. Sprzedający oświadczył, że sprawa sprzedaży jest nieaktualna, a zadatek nie zostanie zwrócony.

Jak rozliczyć zadatek po odstąpieniu od umowy przedwstępnej?

W przypadku odstąpienia od umowy przedwstępnej dla rozliczenia zadatku nie ma znaczenia kto pierwszy złożył oświadczenie o odstąpieniu.

W takiej sytuacji należy zweryfikować z jakich przyczyn nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej:

• jeżeli umowy przyrzeczonej nie zawarto z przyczyn, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony – sprzedający powinien zwrócić zadatek kupującemu,
• jeżeli umowy przyrzeczonej nie zawarto z przyczyn leżących po stronie sprzedającego – kupujący może żądać zwrotu dwukrotności zadatku,
• jeżeli umowy przyrzeczonej nie zawarto z przyczyn leżących po stronie kupującego – sprzedający może zatrzymać zadatek.

Istotne jest, aby przeanalizować postanowienia umowy dotyczące zadatku oraz odstąpienia. Czasami umowa może zawierać postanowienia określające odmienne sposoby rozliczenia zadatku w przypadku odstąpienia od umowy.

Jak rozliczyć zaliczkę po odstąpieniu od umowy przedwstępnej?

W przeciwieństwie do zadatku, zaliczka zawsze powinna zostać zwrócona, jeżeli umowa nie zostanie wykonana. Nie jest przy tym istotne, z jakiego powodu nie doszło do wykonania umowy przedwstępnej.

Co ważne, jeżeli z umowy przedwstępnej nie wynika wprost, że wpłacana kwota stanowi zadatek, to będzie ona traktowana jako zaliczka.

Jeśli umowa nie zostanie wykonana, zaliczka stanowi świadczenie nienależne, ponieważ zamierzony cel umowy nie został osiągnięty (art. 410 § 2 k.c.). W takim przypadku sprzedający, który otrzymał zaliczkę, powinien ją zwrócić.

Jeżeli jednak sprzedający poniósł dodatkowe koszty w związku z niewykonaniem umowy np. koszt wizyty u notariusza, może złożyć oświadczenie o potrąceniu swojej wierzytelności z otrzymanej zaliczki. To samo dotyczy sytuacji, w której umowa przedwstępna przewidywała karę umowną w związku z odstąpieniem od umowy przedwstępnej.

Czy od umowy przedwstępnej może odstąpić zarówno kupujący, jak i sprzedający?

Zarówno kupujący, jak i sprzedający mogą odstąpić od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, o ile umowa zawiera odpowiednie postanowienia umożliwiające złożenie oświadczenia o odstąpieniu.

Uprawnienie do odstąpienia od umowy przedwstępnej na podstawie art. 394 k.c. (umowa z zadatkiem), również przysługują obu stronom umowy przedwstępnej.

Możliwość odstąpienia od umowy przedwstępnej może być ograniczona przez postanowienia umowy oraz przepisy prawa. W niektórych przypadkach umowy przedwstępne mogą zawierać klauzule dotyczące kar umownych w przypadku odstąpienia od umowy przez jedną ze stron.

Co dzieje się z roszczeniem kupującego wpisanym do księgi wieczystej nieruchomości po odstąpieniu od umowy przedwstępnej?

W umowie przedwstępnej strony mogą uzgodnić, że informacja o zawarciu umowy przedwstępnej (roszczenie kupującego) zostanie wpisana do księgi wieczystej nieruchomości.

Wniosek o wpis do księgi wieczystej może być złożony przez notariusza lub przez strony umowy, pod warunkiem że ich podpisy zostały poświadczone notarialnie. Notariusz jest uprawniony do sporządzenia i złożenia stosownego wniosku w imieniu stron umowy.

Ujawnienie roszczenia o przeniesienie własności w księdze wieczystej chroni interesy kupującego – np. w sytuacji, gdy sprzedający chciałby podjąć próbę sprzedaży nieruchomości osobie trzeciej w trakcie obowiązywania umowy przedwstępnej.

Zgodnie z art. 19 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, gdy po upływie roku od wpisu do księgi wieczystej roszczenia wynikającego z umowy przedwstępnej nie dojdzie do przeniesienia własności (zawarcia umowy przyrzeczonej), roszczenie to może zostać wykreślone na jednostronne żądanie właściciela nieruchomości.

Oznacza to, że jeśli po roku od wpisu roszczenia wynikającego z umowy przedwstępnej nie nastąpi przeniesienie własności nieruchomości, właściciel nieruchomości ma prawo zażądać wykreślenia tego roszczenia z księgi wieczystej. Wykreślenie roszczenia będzie skutkować usunięciem wszelkich informacji o zawartej umowie przedwstępnej z księgi wieczystej nieruchomości.

W praktyce zdarza się, że już z chwilą podpisania umowy przedwstępnej kupujący składa w depozycie notarialnym zgodę na wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej nieruchomości. W takiej sytuacji notariusz wyda sprzedającemu oświadczenie kupującego ze zgodę na wykreślenie roszczenia po spełnieniu warunków wskazanych w protokole przyjęcia do depozytu (np. gdy sprzedający okaże notariuszowi oświadczenie o odstąpieniu wraz z potwierdzeniem nadania do kupującego).

Co się stanie, gdy druga strona nie odbierze naszego pisma z odstąpieniem od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości?

Oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią (co wynika z art. 61 § 1 k.c.).

Możliwość zapoznania się z treścią oświadczenia przez osobę, do której jest skierowane, nie musi oznaczać faktycznego zapoznania się z nim.

W praktyce oznacza to, że nawet jeśli ktoś nie przeczytał oświadczenia, ale miał realną możliwość to zrobić (np. oświadczenie doszło do niego w odpowiedni sposób, ale nie odebrał przesyłki pocztowej), to oświadczenie to jest skuteczne.

Jeśli przesyłka polecona została dwukrotnie awizowana, uważa się, że istniała rzeczywista możliwość zapoznania się przez adresata z treścią przesyłki. W rezultacie, to adresat musi udowodnić, że nie miał możliwości zapoznania się z treścią oświadczenia, a nie nadawca.

Innymi słowy, ważne jest, żeby strona miała szansę zapoznać się z treścią oświadczenia, niekoniecznie żeby to rzeczywiście zrobiła. W związku z powyższym, jeżeli oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej zostanie wysłane na adres drugiej strony wskazany w umowie przedwstępnej, a druga strona celowo nie podejmuje przesyłki, oświadczenie uważa się za skutecznie złożone.

Jakie są konsekwencje niezgodnego z prawem rozwiązania umowy przedwstępnej?

Jeżeli strona umowy złożyła odstąpienie od umowy przedwstępnej pomimo braku podstaw do jego złożenia, złożone oświadczenie najczęściej nie wywoła skutków prawnych.

Oznacza to, że bezpodstawne odstąpienie od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości nie prowadzi do jej rozwiązania. W związku z tym obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej dalej istnieje.

Jeśli umowa przedwstępna spełnia wszystkie warunki, które są konieczne do tego, aby umowa przyrzeczona była ważna (czyli w szczególności jeśli umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego), to każda ze stron umowy przedwstępnej może domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. Innymi słowy, jeśli umowa przedwstępna jest zgodna z wymogami umowy przyrzeczonej, to sąd może zastąpić brakujące oświadczenie woli o zawarciu umowy przyrzeczonej swoim orzeczeniem.

To rozwiązanie ma na celu zapewnienie ochrony dla stron umowy przedwstępnej, które mogą znajdować się w sytuacji, w której druga strona unika zawarcia umowy ostatecznej, mimo że warunki zostały już ustalone i spełnione przez jedną ze stron. Dzięki takiemu postępowaniu sądowemu strona, która wywiązała się ze swoich zobowiązań, może egzekwować swoje prawa.

Jeżeli odstąpienie zostało złożone bezpodstawnie, a umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości została zawarta w formie aktu notarialnego, druga strona może domagać się jej zawarcia na drodze postępowania sądowego.

Przykład ze sprawy prowadzonej przez naszą kancelarię:

W umowie przedwstępnej ustalono cenę sprzedaży w kwocie 1.500.000 zł. Sprzedający oświadczył, że rozmyślił się i nie sprzeda nieruchomości za mniej niż 1.700.000 zł. Wystąpiliśmy w imieniu naszego Klienta do sądu. Sąd przyznał rację kupującemu, który na skutek wydanego wyroku stał się właścicielem nieruchomości.

Czy sprzedający może odstąpić od umowy przedwstępnej, gdy kupujący nie zapłacił zadatku lub nie spełnił innych warunków?

Sam fakt, że kupujący nie zapłacił zadatku nie jest wystarczającym powodem do odstąpienia od umowy. Sprzedający może na tej podstawie „zerwać umowę przedwstępną” z powodu braku wpłaty zadatku, gdy umowa przedwstępna przewiduje taką możliwość.

Brak zapłaty zadatku nie oznacza również, że sprzedający może odmówić podpisania umowy przyrzeczonej. Sprzedający może natomiast odmówić podpisania umowy przyrzeczonej w przypadku, gdy z umowy przedwstępnej wynika, że zapłata zadatku była warunkiem przystąpienia do umowy przyrzeczonej.

Pomoc prawna przy odstąpieniu od umowy przedwstępnej

Nasza kancelaria wielokrotnie pomagała rozwiązywać spory związane z odstąpieniem od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Pomagamy zarówno na etapie sporządzenia umowy przedwstępnej, jak również w przypadku konieczności odstąpienia od umowy przedwstępnej. Ponadto, prowadzimy sprawy sądowe, które dotyczą sporów związanych z odstąpieniem od umowy przedwstępnej.

Niniejszy artykuł nie stanowi porady prawnej, a ma jedynie charakter informacyjny. Należy pamiętać o tym, że każda sprawa jest inna i nie ma czegoś takiego jak „standardowa umowa przedwstępna”. Przed odstąpieniem od umowy przedwstępnej należy skonsultować się z prawnikiem, ponieważ nieprawidłowe odstąpienie od umowy może spowodować nieodwracalne skutki.