Co można wybudować bez pozwolenia na budowę i zgłoszenia budowy? A co na zgłoszenie? Lex zboże, lex silos

Najczęściej postawienie budynku wymaga pozwolenia na budowę – istnieje jednak katalog wyjątków, które pozwalają zrealizować inwestycję w uproszczony sposób – czasami nawet bez żadnych dokumentów.

Pewne obiekty można postawić bez uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę oraz bez zgłaszania zamiaru ich budowy. Na podstawie tzw. „lex zboże”/”lex silos” do tej listy zostały dodane nowe obiekty związane z produkcją rolną.

Część obiektów możesz zbudować na tzw. zgłoszenie budowy, czyli w nieco prostszej procedurze niż przy pełnym pozwoleniu na budowę.

Z tego artykułu dowiesz się:

1. Jakie są aktualne zasady takiej uproszczonej budowy;
2. Co dokładnie można obecnie budować bez pozwolenia na budowę i zgłoszenia, a co na zgłoszenie;
3. Jakie warunki należy spełnić, aby prace budowlane były legalne i bezpieczne.

Jak budować na lex silos? Dowiesz się z mojego filmu:

Budowa bez pozwolenia – jakie obiekty można budować bez decyzji o pozwoleniu na budowę? Do czego nie będzie potrzebne zgłoszenie robót budowlanych?

Prawo budowlane zawiera szeroką listę obiektów zwolnionych z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, jak i z obowiązku zgłoszenia robót budowlanych.

Zacznijmy od ogólnej listy, a później przejdziemy do tzw. ustawy „lex zboże” (czy „lex silos”), która pozwala na stawianie budynków do 150 m2 bez pozwolenia i zgłoszenia.

Bez jakichkolwiek formalności można m. in. budować:

• wolnostojące altany ogrodowe o powierzchni zabudowy do 35 m2,
• wiaty o powierzchni zabudowy do 50 m2,
• przydomowe oczka wodne i baseny o powierzchni zabudowy do 50 m2,
• ogrodzenia o wysokości do 2,20 m,
• obiekty małej architektury na prywatnej posesji,
• przydomowe tarasy naziemne o powierzchni zabudowy do 35 m2,
• stawy i zbiorniki wodne o powierzchni do 1000 m2 i głębokości nieprzekraczającej 3 m,
• małe budynki gospodarcze związane z produkcją rolną,
• jednokondygnacyjne budynki gospodarcze i wiaty do 150 m2.

1. Altany ogrodowe do 35 m2

Są to niewielkie konstrukcje rekreacyjne, przeznaczone do ustawienia w ogrodzie.

Możemy postawić maksymalnie dwie altany o powierzchni 35 m2 na każde 500 m2 powierzchni działki.

W praktyce oznacza to, że limit obiektów budowlanych zwiększy się dopiero po przekroczeniu pełnego progu 500 m2. 

Na działce która ma powierzchnię 1000 m2 możemy postawić 4 altany, ale na działce, która ma powierzchnię 800 m2 obowiązuje jeszcze limit dwóch altan. 

2. Wiaty do 50 m2

Są to lekkie, niezabudowane ze wszystkich stron konstrukcje z dachem opartym na słupach.

Taka wiata może posłużyć jako wiata garażowa na samochód czy zadaszenie na drewno opałowe.

Wiatę o powierzchni zabudowy do 50 m2 można postawić bez pozwolenia na budowę i bez zgłoszenia pod warunkiem, że stoi ona na działce zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym lub przeznaczonej pod zabudowę mieszkalną.

Działka będzie przeznaczona pod zabudowę mieszkalną, kiedy będzie oznaczona jako mieszkalna w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku – w decyzji o warunkach zabudowy.

Co ważne, jeśli na działce nie znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny albo jeśli nie jest ona przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe – do postawienia wiaty konieczne będzie, abyś dokonał zgłoszenia takiej budowy.

Często pojawiają się pytania, jak dokładnie należy definiować dane obiekty i gdzie jest granica między np. wiatą i altaną.

W przepisach nie znajdziemy konkretnych definicji altany, wiaty. Urzędy i sądy odwołują się do definicji słownikowych i rzeczywistego przeznaczenia danego obiektu. Wiata nie może też mieć więcej niż 3 ścian.

3. Przydomowe oczka wodne i baseny o powierzchni zabudowy do 50 m2

4. Ogrodzenia o wysokości do 2,20 m

5. Przydomowe tarasy naziemne o powierzchni zabudowy do 35 m2

6. Stawy i zbiorniki wodne o powierzchni do 1000 m2 i głębokości nieprzekraczającej 3 m.

Pod warunkiem, że w całości położone są na działkach rolnych.

7. Małe budynki gospodarcze związane z produkcją rolną

• Parterowe (czyli jednokondygnacyjne) budynki gospodarcze o powierzchni do 35 m2 – służą zazwyczaj jako magazyny, składy narzędzi, drobnego sprzętu czy też niewielkie warsztaty – to najczęściej tradycyjne, murowane lub drewniane konstrukcje posadowione na fundamentach.
• Suszarnie kontenerowe do 21 m2 – to takie małe, wydzielone pomieszczenia lub kontenery, w których można suszyć płody rolne, np. zboże albo tytoń to zwykle gotowe moduły lub kontenery wykonane z metalu, wyposażone w systemy wentylacji czy ogrzewania zapewniające odpowiednie warunki do suszenia.

Czy montaż paneli fotowoltaicznych wymaga zgłoszenia?

Panele fotowoltaiczne cieszą się obecnie bardzo dużą popularnością i są powszechnie instalowane w ogródkach lub na dachach domów.

Instalacje o mocy do 150 kW możesz zamontować bez pozwolenia na budowę, a także bez zgłoszenia. 

Co ważne, stelaż takiej instalacji nie może być wyższy niż 3 m, jeśli chcemy uniknąć obowiązku zgłoszenia.

„Lex zboże” – Obiekty niewymagające pozwolenia na budowę i zgłoszenia dodane przez „lex zboże” („lex silos”)

W 2023 roku, na mocy tzw. „lex zboże”, do kategorii obiektów, które nie wymagają pozwolenia na budowę ani zgłoszenia prac budowlanych, dodano nowe budynki. Chodzi o:

Jednokondygnacyjne budynki gospodarcze i wiaty, spełniające następujące warunki:

• mają prostą konstrukcję,
• są związane z produkcją rolną,
• ich powierzchnia zabudowy nie przekracza 150 m2,
• rozpiętość konstrukcji (czyli odległość między podporami) nie przekracza 6 metrów,
• wysokość tych obiektów nie przekracza 7 metrów,
• obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany.

Omówmy teraz sobie, krok po kroku, poszczególne wymagania dot. budynków gospodarczych i wiat, które możesz postawić na podstawie „lex zboże”.

1. Po pierwsze, muszą one być jednokondygnacyjne, czyli nie mogą to być konstrukcje piętrowe czy budynki z piwnicą.
2. Po drugie muszą być związane z produkcją rolną.

Kryterium związania z produkcją rolną nie jest do końca precyzyjne.

W oparciu o to co powiedziały w tym zakresie sądy, trzeba przyjąć, że działalność rolniczą trzeba tu rozumieć jako “działalność wytwórczą polegającą na produkcji roślinnej i zwierzęcej z uwzględnieniem produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej”, czyli po prostu chodzi o faktyczne wykorzystanie obiektu na cele rolnicze – obiekt ma pomagać w uprawie roślin lub hodowli zwierząt.

Obiekt, który nie spełnia wymogu związku z produkcją rolną może zostać przez nadzór zakwestionowany, np. wybudowanie budynku na podstawie “lex zboże”, który w rzeczywistości ma służyć do mieszkania – ważne jest więc, aby związek z produkcją rolną nie budził wątpliwości. 

Jednak trzeba podkreślić, że przepisy nie mówią, że taki obiekt może postawić tylko rolnik.

Nie musisz mieć statusu rolnika indywidualnego, żeby móc taki obiekt postawić.

Co więcej, taki obiekt możesz postawić na działce budowlanej, czyli takiej która nie jest działką rolną – pod warunkiem, że nie będzie tego zabraniał plan miejscowy, jeżeli został uchwalony dla twojej działki!

1. Kolejny warunek to wysokość do 7 m.
2. Rozpiętość konstrukcji do 6 m.

Rozpiętość konstrukcji do 6 m to w praktyce odległość między dwoma wewnętrznymi ścianami nośnymi.

Obiekt, którego obszar oddziaływania jest tylko na Twojej działce.

Oznacza to, że Twój obiekt nie może wpływać i w jakikolwiek sposób ograniczać terenów sąsiednich. 

Sprowadza się to do zachowania odpowiednich odległości od granic sąsiednich działek a także do ograniczenia wysokości, aby np. nie zacieniać innych posesji. 

Wolnostojący budynek musi znajdować się 3 m od granicy działki gdy ściana jest bez okien i drzwi lub 4 m od granicy działki w przypadku ścian z oknami i drzwiami – chociaż niektórzy interpretują przepisy w ten sposób, że budynek na „lex zboże” ma zawsze stać 4 m od granicy działki sąsiedniej. 

Ograniczenia wynikające z przepisów szczególnych:

Chociaż „lex zboże” wyłącza pewne obowiązki administracyjne – takie jak pozwolenie na budowę lub WZ – nie uchyla innych ograniczeń.

Nadal obowiązuje zakaz stawiania obiektów np.:

• w odległości 100 m od linii brzegowej wód,
• na obszarach Natura 2000,
• w rezerwatach przyrody albo strefach parku krajobrazowego.

Dlatego należy dokładnie sprawdzić daną działkę zanim postawimy na niej jakikolwiek budynek na lex zboże.

Budowa bez pozwolenia w praktyce

Czy obiekt budowlany bez pozwolenia i bez zgłoszenia musi być zgodny z planem miejscowym?

Jeżeli planujesz postawić jeden z obiektów, o których napisaliśmy, musisz pamiętać, że budowa bez pozwolenia i bez zgłoszenia nie oznacza, że nie dotyczą go jakiekolwiek przepisy.

Obiekt musi być zgodny z przepisami prawa budowlanego.

Obiekt musi być zgodny z ogólnymi przepisami techniczno-budowlanymi, zasadami bezpieczeństwa czy ochrony środowiska.

Obiekt musi być zgodny z postanowieniami obowiązującego dla Twojej działki miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Np. jeżeli w planie miejscowym, twoja działka jest przeznaczona tylko na cele mieszkaniowe, to nie możesz postawić na niej budynku związanego z produkcją rolną.

Jeżeli w obowiązującym planie miejscowym, jest całkowity zakaz jakiejkolwiek zabudowy, to tym bardziej nie wybudujesz na niej nawet takiego obiektu związanego z produkcją rolną.

Budowa bez pozwolenia i zgłoszenia nie zwalnia Cię od spełniania wymogów z miejscowego planu zagospodarowania przestrzeni.

Niektóre sądy uważają, że w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, do postawienia budynku z „lex zboże”: bez pozwolenia i bez zgłoszenia, powinniśmy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy.

Warto więc rozważyć uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, np. przy braku zabudowy w sąsiedztwie, co mogłoby powodować spór co do zachowania ładu przestrzennego.

Należy także podkreślić, że brak jest jeszcze jednoznacznego stanowiska organów i orzecznictwa w tym zakresie, w praktyce mogą pojawić się interpretacje, które będą wymagały uzyskania decyzji WZ. 

Przykładowe obiekty:

1. Wiata na maszyny i sprzęt rolniczy,
2. Magazyn pasz i płodów rolnych,
3. Pomieszczenie do sortowania i pakowania plonów,
4. Wiata na opał (np. do składowania drewna).

Czy na „lex zboże” można postawić budynek inwentarski?

Bardzo ważne jest, żeby w kontaktach z urzędami precyzyjnie określać budynek, tak jak w ustawie – jako budynek gospodarczy związany z produkcją rolną, a nie jako budynek inwentarski, żeby uniknąć niepotrzebnych problemów.

Przepisy wyraźnie odróżniają budynki gospodarcze od budynków inwentarskich. Sądy jednoznacznie podkreślają, że budynek inwentarski nie korzysta ze zwolnienia od obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę. Budowa budynku inwentarskiego bez pozwolenia może więc być uznana za samowolę budowlaną.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z 4 kwietnia 2024 r., sygn. akt II SA/Go 49/24

Czy na „lex zboże” można stawiać budynek z podpiwniczeniem?

Budynek gospodarczy budowany bez pozwolenia i bez zgłoszenia w oparciu o „lex zboże” musi być budynkiem jednokondygnacyjnym.

Sądy i urzędy uznają piwnicę za dodatkową kondygnację, tyle że podziemną. Budynek gospodarczy z piwnicą budowany bez zgłoszenia i bez pozwolenia nie będzie spełniał wymogu „jednokondygnacyjności” – będzie stanowił samowolę budowlaną. Dlatego też budynek stawiany na „lex zboże” nie może być podpiwniczony.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 28 maja 2024 r., sygn. akt II SA/Ol 217/24

Jak ustalić, czy obszar oddziaływania budynku wykracza poza naszą działkę?

Budowa obiektów na „lex zboże” bez zgłoszenia i bez pozwolenia jest dopuszczalna tylko, jeśli obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane.

Inwestorzy budujący na „lex zboże” często zapominają o wymogu dot. obszaru oddziaływania obiektu. Obszar oddziaływania obiektu to teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych wprowadzających związane z tym obiektem wszelkiego rodzaju ograniczenia w zabudowie tego terenu (np. Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie; obowiązującego dla działki miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; przepisów dot. ochrony środowiska, z których może wynikać, że działka na znajduje się na obszarze objętym ścisła ochroną i w obrębie zakazu nowej zabudowy).

Standardowo osobą odpowiedzialną za prawidłowe wyznaczenie obszaru oddziaływania obiektu jest projektant budynku. Problem pojawia się, kiedy stawiamy obiekt na „lex zboże” i nie robimy takiego projektu – samemu będzie nam ciężko ustalić obszar oddziaływania obiektu. Podstawą wyznaczania zasięgu obszaru oddziaływania obiektu jest właściwe przypisanie przepisów prawnych, które mogą mieć zastosowanie dla konkretnego zamierzenia inwestycyjnego. Nieprawidłowe wyznaczenie obszaru oddziaływania budynku może spowodować, że postawiony przez nas budynek będzie samowolą budowlaną. Dlatego też warto w tym zakresie skorzystać z profesjonalnej pomocy (architekta/prawnika).

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 28 maja 2024 r., sygn. akt II SA/Ol 217/24

Co to znaczy, że rozpiętość konstrukcji ma wynosić 6 metrów?

Budynki gospodarcze i wiaty budowane na „lex zboże” muszą mieć rozpiętość konstrukcji nie większą niż 6 metrów i wysokość nie większą niż 7 metrów.

To, jak należy definiować rozpiętość konstrukcji, wyjaśniały sądy.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 lutego 2020 r., sygn. akt II OSK 1069/18:

„Rozpiętość konstrukcji to „szerokość obiektu budowlanego” w osiach konstrukcyjnych bez ocieplenia bądź innych okładzin„.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 21 stycznia 2025 r., II SA/Bk 733/24:

„Rozpiętość konstrukcji wynosi 8,90 m i jest to odległość pomiędzy skrajnymi elementami konstrukcji, które w sprawie niniejszej stanowią ściany zewnętrzne kontenerów”.

Wybudowanie obiektu o większej rozpiętości bez pozwolenia i bez zgłoszenia będzie stanowić samowolę budowlaną.

Czy na „lex zboże” można wybudować domki letniskowe?

Jak już wspominaliśmy, „lex zboże” wprowadziło możliwość budowania budynku gospodarczego do 150 m2 bez pozwolenia i zgłoszenia.

Niektórzy inwestorzy zastanawiają się, czy nie jest to dobra furtka np. do wybudowania domków letniskowych w celach komercyjnych.

Z pozoru może się to wydawać naprawdę korzystne – nie dość, że nie musisz uzyskiwać PnB i robić zgłoszenia, to jeszcze w przypadku, kiedy nie ma planu miejscowego, nie musisz uzyskiwać warunków zabudowy.

Mniej formalności i możliwość budowy tam, gdzie na normalnych procedurach byłoby o to dużo ciężej.

Jednak te budynki muszą być związane z produkcją rolną, nie mogą być przeznaczone do pobytu ludzi i najmu krótkoterminowego.

Taki inwestor ryzykuje tym, że nadzór budowlany może przeprowadzić kontrolę – zarówno na etapie budowy, jak i późniejszego użytkowania obiektu.

Jeśli okaże się, że obiekt budowlany wzniesiony bez uzyskania pozwolenia i zgłoszenia nie spełnia warunków, które uprawniają go do tego zwolnienia – może to zostać uznane za samowolę budowlaną.

Gdy nadzór budowlany wykryje, że prowadzimy taką budowę – może natychmiast ją wstrzymać i wszcząć procedurę legalizacyjną, a także nałożyć na ciebie kary.

Chociaż z jednej strony mamy przepisy, a z drugiej strony praktykę rynkową – wystarczy wpisać w wyszukiwarkę „lex zboże projekty” i zobaczymy projekty nie tylko budynków gospodarczych. 

W praktyce też często trudno jest wykazać niezgodność z przepisami, ponieważ PINB musiałby wykazać, że budynek jest wykorzystywany w inny sposób niż budynek gospodarczy.

„Lex zboże” a plan ogólny

Nie wiadomo jeszcze jak plany ogólne uchwalane aktualnie przez wszystkie gminy w Polsce wpłyną na możliwość budowy bez pozwolenia na budowę. Niestety jest prawdopodobne, że urzędy będą interpretowały przepisy w ten sposób, że stawianie budynków bez pozwolenia na budowę na „lex zboże”/”lex silos” będzie możliwe tylko, gdy plan ogólny będzie korzystny – w związku z tym zadbaj o odpowiednie zabezpieczenie swojej działki zanim będzie za późno.

Jak wygląda procedura budowy obiektu niewymagającego pozwolenia na budowę ani zgłoszenia budowy?

1. Sprawdź plan miejscowy.
2. Przed rozpoczęciem budowy sprawdź czy na określonym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i czy zabudowa, którą planujesz jest dopuszczalna.
3. Warto przygotować projekt lub plan budynku. 
4. Przepisy tego od Ciebie nie wymagają, ale warto mieć uproszczony plan.
5. Rozrysuj układ obiektu i jego wymiary, upewnij się, że konstrukcja będzie stabilna. 
6. Jeśli masz wątpliwości – skontaktuj się z fachowcem. 
7. Przeprowadzasz budowę. 
8. Nie potrzebujesz do tego kierownika budowy.
9. Nie jest także wymagane prowadzenie dziennika budowy. 
10. Nie ma wymogu informowania nadzoru o rozpoczęciu robót.
11. Możesz samodzielnie rozpocząć prace budowlane, ale musisz pamiętać, że odpowiedzialność za przebieg budowy spoczywa na Tobie. 
12. Zakończenie budowy.
13. Nie masz obowiązku zgłaszania nigdzie zakończenia budowy. 
14. Nie musisz także uzyskać decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. 
15. Obiekt, do którego nie potrzebujesz PnB ani zgłoszenia, możesz zacząć użytkować od razu po zakończeniu budowy.

Co wybudujesz bez pozwolenia i zgłoszenia na rodzinnym ogródku działkowym?

Na rodzinnym ogródku działkowym bez pozwolenia i bez zgłoszenia będziesz mógł postawić:

1. Altanę działkową
2. Tutaj jednak w przeciwieństwie do altan, o których mówiliśmy wcześniej, przepisy precyzują, co będzie uznane za altanę działkową.
3. Należy przez to rozumieć wolno stojący budynek rekreacyjno-wypoczynkowy lub inny obiekt budowlany spełniający taką funkcję, położony na terenie działki w rodzinnym ogrodzie działkowym, o powierzchni zabudowy do 35 m2 oraz o wysokości do 5 m przy dachach stromych i do 4 m przy dachach płaskich, przy czym do powierzchni zabudowy nie wlicza się tarasu, werandy lub ganku, o ile ich łączna powierzchnia nie przekracza 12 m2
4. Obiekt gospodarczy 
5. O powierzchni zabudowy nieprzekraczającej 35 m2 oraz o wysokości nieprzekraczającej 5 m przy dachach stromych i 4 m przy dachach płaskich.

W praktyce więc na r.o.d. bez pozwolenia i zgłoszenia postawisz domki – rekreacyjne i gospodarcze do 35 m2.

Budowa na zgłoszenie – czym jest zgłoszenie budowy i co możesz wybudować? 

Zgłoszenie budowy to uproszczona procedura, która polega na tym, że zgłaszasz zamiar budowy w starostwie – jest ona krótsza i mniej skomplikowana niż uzyskanie pozwolenia na budowę. 

Polega na tym, że:

1. Zawiadamiasz urząd, że zamierzasz coś wybudować.
2. Składasz podstawowe dokumenty, żeby urząd mógł sprawdzić, czy inwestycja jest zgodna z przepisami.
3. Czekasz na ewentualną reakcję urzędu – jeśli jej nie będzie, to możesz rozpocząć budowę. Nie dostajesz oficjalnej „zgody”, brak sprzeciwu oznacza zielone światło.

W porównaniu z pozwoleniem na budowę, zgłoszenie jest:

1. Szybsze (brak formalnej decyzji, czekasz jedynie na brak sprzeciwu ze strony urzędu),
2. Tańsze i mniej biurokratyczne (mniej dokumentów i formalności budowlanych).

Co można wybudować na zgłoszenie?

Dom jednorodzinny o powierzchni 70 m2.

Taki dom możesz postawić w ramach uproszczonej procedury.

70 m² dotyczy powierzchni zabudowy (czyli obrysu budynku na gruncie), co oznacza, że powierzchnia użytkowa może być większa Taki dom może być maksymalnie 2-kondygnacyjny.

Dom jednorodzinny o powierzchni większej niż 70 m2.

Taki dom możesz postawić w ramach bardziej skomplikowanej procedury. Nadal jednak nie jest ona tak skomplikowana jak uzyskanie pozwolenia na budowę.

Domek letniskowy (do 35 m2 lub do 70 m2 powierzchni zabudowy).

Czym różni się dom rekreacyjny (letniskowy) od domu jednorodzinnego?

Budynek rekreacyjny służy wyłącznie do tymczasowego pobytu (np. weekendowego czy wakacyjnego) i nie spełnia wszystkich wymagań stawianych budynkom mieszkalnym (np. w zakresie stałego ogrzewania czy izolacji termicznej). 

Dom jednorodzinny musi zapewniać warunki do całorocznego zamieszkania, co wiąże się z wyższymi wymaganiami technicznymi.

Budynek gospodarczy.

O powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki.

Przykład:

Jeśli masz działkę 1000 m2, to możesz postawić maksymalnie 4 takie budynki.

Taki budynek powinien być przeznaczony  do celów gospodarczych, np. do przechowywania sprzętu czy materiałów. 

Jednokondygnacyjny budynek gospodarczy związany z produkcją rolną, o powierzchni zabudowy do 300 m.

Jest to budynek dodany przez „lex zboże”/”lex silos”, może to być np. duża wiata na maszyny rolnicze.

Garaż o powierzchni zabudowy do 35 m2.

Łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki.

Wiata o powierzchni zabudowy do 35 m2.

Łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki.

Przydomowy taras naziemnych o powierzchni powyżej 35 m2.

Oranżeria (ogród zimowy) o powierzchni zabudowy do 35 m2.

Jak przebiega procedura zgłoszenia budowy?

Trzeba zacząć od tego, że budynek, który planujemy postawić na zgłoszenie musi być zgodny z MPZP. Jeśli nie ma MPZP – trzeba uzyskać decyzję WZ, z którą będzie zgodny. Nie ma obowiązku, żeby taki obiekt powstał na gruncie rolnym.

Zgłoszenia dokonuje się w wydziale architektury i budownictwa starostwa:

1. W formie papierowej;
2. W formie dokumentu elektronicznego za pośrednictwem portalu e-Budownictwo.

Takiego zgłoszenia dokonuje się na formularzu urzędowym. Są dwa różne wzory takiego formularza do zgłoszeń – inny dla budynków mieszkalnych i inny dla innych obiektów. Tak wygląda właściwy formularz:

Zgłoszenie powinno zawierać:

1. określenie rodzaju planowanych robót, 
2. określenie zakresu planowanych robót, 
3. określenie sposobu ich wykonywania,
4. termin rozpoczęcia planowanych robót.

Do zgłoszenia należy dołączyć odpowiednią dokumentację:

1. Oświadczenie o posiadanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, 
2. w zależności od sytuacji i tego jaki rodzaj obiektu stawiasz na działce szkice oraz rysunki, 

a także, o ile są wymagane: 

1. dodatkowe pozwolenia, dokumenty (np. decyzję środowiskową, projekt zagospodarowania działki), 
2. uzgodnienia i niezbędne opinie, jeśli są wymagane.

To co jeszcze musisz dołączyć zależy od typu obiektu, który chcesz postawić.

Zgłoszenia musisz dokonać przed terminem, w którym planujesz rozpocząć roboty budowlane. 

Urząd w terminie 21 dni od dnia doręczenia mu zgłoszenia, może, w drodze decyzji, wnieść sprzeciw od twojego zgłoszenia. 

Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli organ nie wniesie sprzeciwu w tym terminie.

Urząd może wnieść sprzeciw, jeśli:

1. Dla przeprowadzanych przez ciebie robót nie jest wystarczające zgłoszenie, tylko powinieneś uzyskać pozwolenie na budowę;
2. Budowa narusza miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, decyzję o warunkach zabudowy lub inne przepisy;
3. Roboty budowlane zostały rozpoczęte przed wskazanym w zgłoszeniu terminem ich rozpoczęcia.

Urząd wnosząc sprzeciw może nałożyć na Ciebie obowiązek uzyskania pozwolenia na wykonanie określonego obiektu lub robót budowlanych (do których wystarczające jest zgłoszenie), jeżeli ich realizacja może spowodować pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków.

Powinieneś rozpocząć roboty budowlane przed upływem 3 lat od wskazanej daty planowanego rozpoczęcia. Jeżeli tego nie zrobisz, będziesz musiał potem ponownie dokonać zgłoszenia przed rozpoczęciem prac. 

Budowa domu na zgłoszenie

Możemy wyróżnić dwie procedury budowy domu na zgłoszenie:

1. Uproszczoną – dla domów o powierzchni do 70 m2, maksymalnie 2-kodygnacyjnych – warunkiem jest to, że budowa musi być prowadzona w celu zaspokojenia twoich własnych potrzeb mieszkaniowych.
2. Standardową procedurę zgłoszeniową – bez ograniczeń w metrażu.

W obu wypadkach obszar oddziaływania budynku musi mieścić się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany dom – budowany przez Ciebie dom nie może naruszać przepisów dotyczących odległości od granic działki, nasłonecznienia czy przepisów przeciwpożarowych.

W przypadku zgłoszenia budowy budynku do 70 m2:

1. musisz złożyć oświadczenie, że dom jest budowany w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych,
2. nie jest wymagane prowadzenie dziennika budowy, 
3. nie trzeba ustanawiać kierownika budowy.

W przypadku domu realizowanego na standardowym zgłoszeniu:

1. jego powierzchnia może być większa niż 70 m2,
2. nie ma wymogu, aby był to dom na własne potrzeby – może być również budowany w celu wynajmu czy sprzedaży,
3. jest potrzebny kierownik budowy,
4. trzeba prowadzić dziennik budowy.

Jakie są konsekwencje samowoli budowlanej?

Samowola budowlana to sytuacja, w której:

• obiekt został wybudowany bez pozwolenia lub bez zgłoszenia, mimo, że było to wymagane,
• budynek, który formalnie nie wymagał pozwolenia ani zgłoszenia, nie spełnia warunków określonych w przepisach (np. jest wyższy, większy, użytkowany w innym niż deklarowany celu).

Przykłady samowoli budowlanej:

• postawienie domu 70 m2 bez zgłoszenia do urzędu,
• wybudowanie obiektu na podstawie „lex zboże”, który w rzeczywistości nie służy produkcji rolnej,
• przekroczenie określonych wymiarów np. altany czy tarasu.

Gdy nadzór budowlany wykryje, że prowadzimy taką budowę może natychmiast ją wstrzymać i wszcząć procedurę legalizacyjną. Jeśli okaże się, że obiekt nie spełnia wymaganych przez przepisy warunków, możesz zostać zobowiązany do jego rozbiórki, a dodatkowo może zostać nałożona na Ciebie grzywna lub opłata legalizacyjna.

Co to oznacza i jakie mogą być tego konsekwencje dowiesz się z naszego artykułu: Legalizacja samowoli budowlanej – ile kosztuje i na czym polega uproszczona legalizacja ?

Budowa bez pozwolenia – pomoc prawna

Jeżeli rozważasz postawienie obiektu bez pozwolenia na budowę, bez zgłoszenia robót budowlanych lub na zgłoszenie i zastanawiasz się:

1. czy taki obiekt może znajdować się na Twojej działce,
2. czy w Twojej sytuacji można postawić budynek na zgłoszenie,
3. czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza taką zabudowę

albo jeśli masz inne pytania w tym zakresie – zapraszam do kontaktu z naszą kancelarią.