Zniesienie współwłasności nieruchomości – jak uniknąć konfliktów i podzielić nieruchomość?

W praktyce często dochodzi do sytuacji, w której mamy wielu współwłaścicieli jednej nieruchomości (domu, mieszkania, działki czy budynku). Taka sytuacja może mieć miejsce na przykład:

• przy spadku – dziedziczysz nieruchomość razem z rodzeństwem albo innymi krewnymi,
• gdy kupujesz dom, działkę czy mieszkanie wspólnie z kimś – na przykład ze swoim partnerem.

Choć współwłasność na pierwszy rzut oka może wydawać się nieskomplikowana, w praktyce często prowadzi do konfliktów – zwłaszcza gdy współwłaściciele nie są zgodni co do sposobu zarządzania nieruchomością.

W sytuacji, kiedy każdy współwłaściciel ma prawo do nieruchomości należy wspólnie uzgadniać wiele spraw: od korzystania z domu, po decyzję o sprzedaży czy remoncie.

Proces, który pozwala zakończyć taką wspólną własność, bywa różnie nazywany:

• podział nieruchomości,
• zniesienie współwłasności,
• podział majątku.

Niezależnie jednak od użytego określenia, cel zawsze pozostaje ten sam – zniesienie współwłasności.

Jak można znieść współwłasność nieruchomości? 

Kodeks cywilny przewiduje trzy podstawowe sposoby zniesienia współwłasności:

• Podział fizyczny rzeczy, czyli podział nieruchomości na mniejsze części;
• Sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanych środków między współwłaścicieli;
• Przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli. 

Podział fizyczny nieruchomości

Podział fizyczny rzeczy wspólnej polega na faktycznym wydzieleniu części nieruchomości stosownie do udziału współwłaściciela. Po podziale fizycznym każdy współwłaściciel staje się samodzielnym właścicielem wydzielonej części nieruchomości.

Taki podział fizyczny rzeczy jest możliwy przede wszystkim przy gruntach (czyli działkach), a czasem także przy budynkach, jeśli da się je sensownie rozdzielić na niezależne lokale.

Przykłady:

Dwóch braci dziedziczy działkę o powierzchni 10 ha. W wyniku podziału fizycznego każdy z nich otrzymuje po 5 ha gruntu i dochodzi do zniesienia współwłasności w nieruchomości gruntowej.

Kamienica zlokalizowana w centrum Warszawy, składająca się z 12 lokali, stanowi współwłasność sześciu osób. Współwłaściciele podejmują negocjacje w celu zniesienia współwłasności. Po serii spotkań ustalają zasady podziału fizycznego i podpisują stosowną umowę u notariusza.

Podział fizyczny nieruchomości niesie ze sobą wiele korzyści – pozwala ostatecznie zakończyć współwłasność, eliminując ryzyko dalszych sporów. Każdy ze współwłaścicieli otrzymuje swoją wyodrębnioną część i może swobodnie z niej korzystać, zarządzać nią lub rozporządzać wedle własnego uznania. To także często najsprawiedliwsze rozwiązanie, bo każdy zachowuje majątek w naturze (czyli w postaci nieruchomości, a nie pieniędzy). Oczywiście podział musi być możliwy do wykonania – nie da się podzielić na dwie części małego mieszkania w bloku ani sensownie „przeciąć na pół” niewielkiej działki zabudowanej jednym domem. Czasem jednak da się podzielić dom na dwa odrębne mieszkania, na przykład, gdy budynek ma układ bliźniaczy albo da się w nim wyodrębnić dwa lokale z osobnymi wejściami.

Przykładowy projekt podziału nieruchomości:

Minusem podziału fizycznego mogą być koszty i formalności – trzeba wezwać geodetę do podziału działki lub architekta do przygotowania projektu podziału budynku, uzyskać odpowiednie zgody i decyzje administracyjne, a następnie zmienić wpisy w księdze wieczystej. Zdarza się także, że podział wymaga dopłat pieniężnych – jeśli jedna osoba dostanie część wartą więcej niż jej udział, musi wyrównać różnicę drugiemu współwłaścicielowi.

Mimo pojawiających się trudności, preferowanym sposobem zniesienia współwłasności pozostaje podział fizyczny nieruchomość, o ile jest on możliwy, ponieważ uznaje się go za najbardziej naturalne zniesienie współwłasności nieruchomości.

Więcej na temat podziału nieruchomości dowiesz się z mojego filmu:

Przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych

Drugi sposób polega na przyznaniu rzeczy (całej nieruchomości) na własność jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych. W praktyce oznacza to, że jedna osoba staje się jedynym właścicielem domu, mieszkania czy działki, a pozostałe osoby dostają od niej rekompensatę pieniężną za swoje udziały.

Zniesienie współwłasności poprzez przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli na własność jest często stosowane, gdy nie da się sensownie podzielić nieruchomości albo gdy jedna ze stron chce zatrzymać całą nieruchomość dla siebie. Sąd rozstrzygający sprawę dotyczącą przyznania nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli, bierze pod uwagę różne okoliczności sprawy, takie jak:

• to, kto aktualnie korzysta z nieruchomości i czy ma ona dla kogoś szczególne znaczenie (na przykład jest to Twój dom rodzinny, w którym mieszkasz od lat),
• zdolność finansowa – czy osoba, która chce przejąć nieruchomość, jest w stanie spłacić pozostałych współwłaścicieli.

Jeżeli to Ty chcesz zatrzymać cały dom czy mieszkanie, musisz liczyć się z tym, że będziesz musiał zapłacić innym współwłaścicielom sumę odpowiadającą wartości ich udziałów. Wartość nieruchomości ustala się zwykle na podstawie opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego powołanego przez sąd.

Rzeczoznawca ogląda nieruchomość, porównuje ją z cenami rynkowymi i sporządza wycenę, którą posługuje się sąd, by ustalić wysokość spłat. Spłata może zostać rozłożona na raty przez sąd.

Minusem takiego rozwiązania jest konieczność posiadania środków finansowych lub zdolności kredytowej, aby spłacić pozostałych współwłaścicieli. Jeśli nie jesteś w stanie zebrać środków na spłatę, albo gdy nikt nie chce zrezygnować z nieruchomości na rzecz innej osoby, i nie da się fizycznie podzielić nieruchomości, pozostaje trzeci sposób.

Sprzedaż rzeczy i podział środków

Trzeci sposób to sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej ceny pomiędzy współwłaścicieli. Ten sposób zniesienia współwłasności może okazać się jedynym, gdy podział fizyczny nie jest możliwy, a żaden ze współwłaścicieli nie chce lub nie może przejąć nieruchomości na własność ze spłatą pozostałych.

Sprzedaż może nastąpić:

• poprzez zwykłe wystawienie nieruchomości na sprzedaż na wolnym rynku i podział uzyskanej kwoty;
• albo w drodze licytacji (przymusowej sprzedaży organizowanej przez komornika na zlecenie sądu), jeśli współwłaściciele nie potrafią się porozumieć.

W postępowaniu sądowym, gdy sąd zarządza sprzedaż, odbywa się ona właśnie w formie licytacji publicznej. Taka licytacja wygląda podobnie jak typowa egzekucyjna sprzedaż nieruchomości przez komornika. Najpierw biegły sądowy oszacuje wartość nieruchomości, a następnie zostanie wyznaczony termin licytacji i ogłoszone warunki sprzedaży.

Na licytacji nieruchomość kupi ten, kto zaoferuje najwyższą cenę (oczywiście powyżej ustalonej ceny wywoławczej). Po sprzedaży ze środków uzyskanych w pierwszej kolejności pokrywane są koszty procesu i koszty licytacji. Pozostała kwota dzielona jest między byłych współwłaścicieli proporcjonalnie do ich udziałów.

Minusem takiego rozwiązania jest to, że możesz stracić nieruchomość, bo trafi ona w obce ręce, a poza tym licytacje często nie przynoszą pełnej wartości rynkowej (zdarza się, że nieruchomość zostanie sprzedana taniej niż gdybyście sprzedawali ją prywatnie).

Zaletą natomiast jest definitywne zakończenie problemu – każdy dostaje swoją część pieniędzy i współwłasność się kończy, co bywa lepsze niż trwanie w permanentnym konflikcie.

Przykład:

Wyobraź sobie sytuację, w której jesteś współwłaścicielem hali magazynowej wraz ze wspólnikiem, ale nie potraficie dojść do porozumienia co do jej wykorzystania i żaden z Was nie ma środków, żeby spłacić drugiego.

W takiej sytuacji sprzedaż hali może być jedynym wyjściem – możecie spróbować wspólnie wystawić ją na sprzedaż, a jeśli nie dojdziecie do porozumienia, pozostaje droga sądowa i licytacja. Finalnie, po sprzedaży hali, dzielicie się ze wspólnikiem uzyskaną kwotą po połowie lub w innej proporcji zgodnie z Waszymi udziałami.

Jeśli jednak się nie dogadacie i dojdzie do postępowania sądowego, które doprowadzi do licytacji, musisz przygotować się na to, że procedura może potrwać, a cena uzyskana na licytacji może być niższa niż oczekiwana.

Warto więc, o ile to możliwe, porozumieć się ze współwłaścicielem i sprzedać nieruchomość na wolnym rynku na własnych warunkach – wtedy macie większą kontrolę nad ceną i całym procesem sprzedaży.

Gdy jednak dochodzi już do sądowego zniesienia współwłasności poprzez sprzedaż, trzeba pamiętać, że jeśli pierwsza licytacja nie powiedzie się z powodu braku chętnych, sąd zazwyczaj może zarządzić drugą licytację z niższą ceną wywoławczą.

Jeżeli nawet kolejna licytacja nie przyniesie rozstrzygnięcia (czyli nikt nie kupi nieruchomości), współwłasność na razie pozostanie, bo nie udało się znaleźć nabywcy – wtedy albo spróbujecie ponownie, albo będzie trzeba poszukać innego rozwiązania.

Formy zniesienia współwłasności nieruchomości

Zniesienie współwłasności nieruchomości można przeprowadzić umownie (w formie aktu notarialnego) lub na drodze sądowej (sądowe zniesienie współwłasności). Jeśli wszyscy są zgodni, wystarczy umowa współwłaścicieli. W braku porozumienia każdy ma prawo żądania zniesienia współwłasności w sądzie.

Sądowe zniesienie współwłasności

Wniosek do sądu o zniesienie współwłasności nieruchomości może złożyć każdy ze współwłaścicieli – nie potrzebujesz zgody pozostałych, aby wystąpić do sądu z żądaniem zniesienia współwłasności. We wniosku musisz wskazać wszystkich uczestników postępowania (czyli pozostałych współwłaścicieli) oraz opisać nieruchomość (adres, numer księgi wieczystej, orientacyjną wartość). Dobrze jest też od razu napisać, jakiego sposobu zniesienia współwłasności się domagasz – czy chcesz podziału fizycznego, czy przejęcia nieruchomości przez Ciebie ze spłatą na rzecz innych, czy też sprzedaży i podziału pieniędzy.

Przykładowy wniosek o zniesienie współwłasności:

Po złożeniu wniosku sąd wyznaczy termin posiedzenia (rozprawy), na które wezwani zostaną wszyscy współwłaściciele jako uczestnicy postępowania. Na pierwszym posiedzeniu sąd często pyta, czy istnieje szansa na ugodę między współwłaścicielami. Warto wcześniej porozmawiać z drugą stroną, bo ugoda może zaoszczędzić Ci i drugiej osobie sporo czasu i pieniędzy.

Jeśli jednak nie ma porozumienia, sąd przechodzi do ustalenia, jaki sposób zniesienia współwłasności będzie najodpowiedniejszy w Waszej sprawie. W zależności od sytuacji sąd może potrzebować opinii biegłych (ekspertów).

Na przykład, jeśli wnosisz o podział fizyczny działki, sąd prawdopodobnie powoła biegłego geodetę, który opracuje projekt podziału nieruchomości. Taki geodeta określi, jak można podzielić działkę, wytyczy granice nowych działek i oceni, czy podział jest wykonalny zgodnie z przepisami (np. czy nowo powstałe działki spełniałyby minimalne wymagania co do powierzchni).

Jeśli w grę wchodzi podział domu na dwa odrębne lokale, sąd może powołać biegłego z dziedziny budownictwa lub architektury, aby sprawdził, czy da się technicznie dokonać takiego podziału.

Prawie zawsze przyda się też biegły rzeczoznawca majątkowy, który ustali wartość nieruchomości. Taka opinia rzeczoznawcy jest kluczowa do obliczenia wysokości ewentualnych spłat albo do ustalenia ceny wywoławczej, jeśli dojdzie do licytacji. Opinia biegłego jest zwykle kluczowym dowodem – na jej podstawie sąd dowiaduje się, ile warta jest nieruchomość i jakie warianty podziału są możliwe.

Gdy opinie biegłych są już gotowe, sąd doręcza je stronom, aby mogły się z nimi zapoznać i ewentualnie wnieść uwagi lub zastrzeżenia. Jeżeli wszystkie dowody są zebrane, sąd wyznacza termin ostatniej rozprawy, na której nastąpi rozstrzygnięcie sprawy i wydanie orzeczenia o zniesieniu współwłasności.

Na podstawie prawomocnego postanowienia sądu można dokonać odpowiednich zmian wieczystoksięgowych. Przykładowo, jeśli nieruchomość została podzielona na dwie działki, to dla każdej działki osobno będzie prowadzona osobna księga wieczysta z wpisanym jednym właścicielem. Jeśli Ty przejąłeś całą nieruchomość, w księdze wieczystej zostaną wykreśleni pozostali współwłaściciele, a Ty będziesz widniał już jako jedyny właściciel.

Gdy sąd zarządził sprzedaż przez licytację, zwykle zleca jej przeprowadzenie komornikowi sądowemu. Komornik organizuje licytację, a po sprzedaży przekazuje pieniądze do sądu lub bezpośrednio dzieli je między uprawnionych zgodnie z postanowieniem sądu (po potrąceniu kosztów).

Przykładowe postanowienie sądu:

Całe postępowanie o zniesienie współwłasności może trwać od kilku miesięcy do nawet kilku lat. Jeżeli współwłaściciele są zgodni albo szybko dojdą do porozumienia, procedura może zakończyć się dość szybko – czasem nawet na pierwszym lub drugim posiedzeniu, szczególnie gdy przedstawiacie zgodny plan podziału.

Jeżeli jednak jest duży konflikt, potrzebne są opinie biegłych, a strony kłócą się o każdy szczegół, sprawa może ciągnąć się długo, nawet kilka lat. W trakcie postępowania w każdym momencie możesz zawrzeć z pozostałymi współwłaścicielami ugodę – czy to przed sądem (który zatwierdzi ugodę na rozprawie), czy poza sądem.

Na późniejszym etapie współwłaściciele mogą dogadać się, że jedna osoba jednak odkupi udziały od drugiej, albo że razem sprzedacie nieruchomość na wolnym rynku. Jeżeli dojdzie do takiego porozumienia, możecie zakończyć sprawę ugodowo i poprosić sąd o umorzenie postępowania (bo nie jest już potrzebne). Ugoda ma ten plus, że kończy spór według waszych własnych ustaleń i często pozwala też ustalić, jak podzielić koszty postępowania między siebie w sposób dla wszystkich akceptowalny.

Koszt zniesienia współwłasności w sądzie

Od wniosku o zniesienie współwłasności pobierana jest stała opłata sądowa – obecnie wynosi ona 1000 złotych. Jeżeli jednak Ty i pozostali współwłaściciele jesteście zgodni co do sposobu podziału i zawrzecie to w tzw. zgodnym projekcie zniesienia współwłasności dołączonym do wniosku, opłata będzie niższa i wyniesie 300 zł.

Do kosztów zniesienia współwłasności zalicza się także koszt ewentualnego sporządzenia opinii przez biegłych powołanych przez sąd. Zazwyczaj sąd zobowiązuje wnioskodawcę do pokrycia zaliczki na poczet wynagrodzenia biegłego, ale ostatecznie koszty te mogą zostać rozdzielone między wszystkich współwłaścicieli w orzeczeniu końcowym. Koszt opinii zależy od jej zakresu i od rodzaju nieruchomości – na przykład wycena mieszkania może kosztować około 2000–3500 zł, a skomplikowany projekt podziału gospodarstwa rolnego z wyceną zabudowań nawet kilka tysięcy złotych.

Umowa współwłaścicieli

Jeżeli wszyscy współwłaściciele są zgodni co do sposobu podziału, możecie wspólnie załatwić sprawę u notariusza zamiast iść do sądu. Dochodzi wtedy do umownego zniesienia współwłasności. Jeżeli udało Ci się dogadać z pozostałymi co do podziału, możesz wraz z nimi udać się do notariusza i tam podpisać umowę o zniesienie współwłasności nieruchomości.

Taka umowa musi mieć formę aktu notarialnego (bo dotyczy nieruchomości), ale jest równie skuteczna jak orzeczenie sądu.

Na podstawie aktu notarialnego notariusz złoży wniosek do sądu wieczystoksięgowego o dokonanie odpowiednich wpisów w księdze wieczystej – i z chwilą podpisania aktu współwłasność jest zniesiona zgodnie z Waszymi ustaleniami.

Koszty umownego zniesienia współwłasności

Koszt zniesienia współwłasności u notariusza zależy od wartości nieruchomości oraz stopnia skomplikowania transakcji.

Notariusz pobierze taksę notarialną według stawek określonych w przepisach (np. im droższa nieruchomość, tym wyższa maksymalna taksa, choć często notariusze skłonni są do pewnych upustów przy zgodnej czynności).

Mimo tych kosztów notarialnych polubowne załatwienie sprawy będzie i tak łącznie tańsze i przede wszystkim szybsze niż kilkuletni proces sądowy ze sporem.

Zniesienie współwłasności nieruchomości – pomoc prawna

W przypadku problemów związanych ze współwłasnością nieruchomości warto skorzystać z profesjonalnej pomocy prawnej. Dzięki temu cały proces zniesienia współwłasności można przeprowadzić sprawnie, unikając zbędnych kosztów, opóźnień oraz niekorzystnych rozwiązań formalno-prawnych. To szczególnie ważne przy planach sprzedaży, podziału gruntu, budowy domu lub regulowania statusu prawnego nieruchomości.

Nasza kancelaria specjalizuje się w prawie nieruchomości, w tym w kompleksowej obsłudze spraw dotyczących zniesienia współwłasności – zarówno na drodze polubownej, jak i sądowej.

Oferujemy naszym Klientom kompleksową obsługę prawną, w tym:

• analizę stanu prawnego nieruchomości oraz ustalenie możliwości zniesienia współwłasności;
• przygotowanie projektów umów i porozumień między współwłaścicielami;
• reprezentację w negocjacjach dotyczących zniesienia współwłasności;
• prowadzenie postępowań sądowych o zniesienie współwłasności;
• doradztwo w zakresie skutków podatkowych i formalnych zniesienia współwłasności nieruchomości.

Dzięki naszej wiedzy i doświadczeniu zapewniamy skuteczne i bezpieczne rozwiązanie nawet najbardziej skomplikowanych spraw dotyczących współwłasności. Zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią!