Ulga mieszkaniowa i sprzedaż mieszkania po 5 latach – 2 sposoby na uniknięcie podatku – kompleksowy poradnik

Czy wiesz, że możesz sprzedać swoją nieruchomość i nie zapłacić podatku od tej sprzedaży? W tym artykule poznasz dwa sprawdzone sposoby, jak to zrobić.

Ten poradnik będzie dla Ciebie pomocny, jeśli:

• planujesz sprzedać swoją prywatną nieruchomość – działkę, dom lub mieszkanie i chcesz uniknąć podatku od zysku ze sprzedaży,
• zawodowo zajmujesz się obrotem nieruchomościami i chcesz poznać konsekwencje podatkowe częstych sprzedaży nieruchomości.

SPOSÓB 1: Ulga mieszkaniowa

Ulga mieszkaniowa dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych, którego wysokość w przypadku sprzedaży nieruchomości lub jej części wynosi 19% osiągniętego dochodu.

Ulga mieszkaniowa pozwala znacząco obniżyć lub nawet całkowicie uniknąć tej opłaty.

Warto podkreślić, że jest też inna ulga mieszkaniowa w przypadku podatku od spadku i darowizn – w tym artykule omówię tylko ulgę od sprzedaży nieruchomości, a nie od jej odziedziczenia.

Na czym polega ulga mieszkaniowa? Stawka podatku i zwolnienie z podatku dochodowego

Ogólna zasada jest taka, że jeśli sprzedajesz nieruchomość przed upływem 5 lat od jej nabycia i osiągasz dochód ze sprzedaży, to musisz zapłacić 19% podatku PIT od dochodu.

Ulga mieszkaniowa to zwolnienie z podatku, które przysługuje, gdy sprzedasz nieruchomość i w ciągu 3 lat od sprzedaży przeznaczysz uzyskane środki na własny cel mieszkaniowy.

Jak i kiedy możesz skorzystać z ulgi mieszkaniowej?

Jeśli chcesz z niej skorzystać to powinieneś do 30 kwietnia złożyć zeznanie PIT-39 i zadeklarować w nim chęć skorzystania z ulgi.

Musisz to zrobić w terminie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym sprzedałeś nieruchomość.

Przykład:

Pan Jan 10 lipca 2025 r. sprzedał swój dom. Jeśli chce skorzystać z ulgi mieszkaniowej, musi złożyć zeznanie PIT-39 i zadeklarować w nim chęć skorzystania z ulgi.

Trzyletni termin liczy się od końca 2025 r. i upływa on 31 grudnia 2028 r., zatem Pan Jan musi wydać pieniądze ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe do końca 2028 r.

Przykład:

Pani Agata 7 maja 2021 r. sprzedała swoje mieszkanie. Przed 30 kwietnia 2022 r. złożyła PIT-39, w którym wyraziła chęć skorzystania z ulgi mieszkaniowej.

1 stycznia 2025 r. Pani Agata kupiła nowe mieszkanie, jednak nie zmieściła się ona w trzyletnim terminie, który upłynął 31 grudnia 2024 r.

Z ulgi mieszkaniowej możesz skorzystać, jeśli:

• płacisz podatki w Polsce,
• nabyłeś prawa do całości lub części nieruchomości,
• sprzedałeś nieruchomość przed upływem 5 lat od jej nabycia,
• przeznaczyłeś środki ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe (musisz spełnić łącznie wszystkie ww. warunki).

Jak obliczyć ulgę mieszkaniową?

1. Zbieraj faktury i wszelkie dokumenty potwierdzające wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, w tym umowy z wykonawcami usług.
2. Zsumuj wydatki, które pokryłeś ze środków pochodzących ze sprzedaży nieruchomości.
3. Sumę wydatków pomnóż przez dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości (pomniejszony o opłaty notarialne).
4. Całość podziel przez przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości.
5. Otrzymana kwota to dochód podlegający zwolnieniu z podatku dochodowego.

W skrócie:

• Przychód to cena nieruchomości.
• Koszty uzyskania przychodu to mi.in. koszty pośrednictwa czy opłaty notarialne.
• Dochód = (przychód – koszty uzyskania przychodu) + odpisy amortyzacyjne

• Dochód zwolniony = (dochód x wydatki na cele mieszkaniowe)/przychód

PUŁAPKA NR 1: Co zalicza się do wydatków na własne cele mieszkaniowe?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami w korzystaniu z ulgi chodzi głównie o wydatki na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Przykłady:

1. Zakup nowego mieszkania.

2. Zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

3. Budowa domu na własne potrzeby.

4. Remont lub wykończenie własnego lokalu mieszkalnego.

5. Zakup i montaż sprzętów AGD.

6. Remont własnego budynku mieszkalnego (domu jednorodzinnego).

7. Spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na cele mieszkaniowe.

UWAGA!

Zadbaj o rachunki, żeby wykazać wydatki na własne cele mieszkaniowe – będą one potrzebne do okazania w urzędzie. Sam paragon nie wystarczy, konieczna będzie imienna faktura,

Pamiętaj, że nabywana kub remontowana nieruchomość ma służyć Twojemu osobistemu celowi mieszkaniowemu – to Ty (i Twoja najbliższa rodzina) musisz ją zamieszkiwać. Nie możesz przeznaczyć jej na wynajem, na cele mieszkaniowe Twoich dzieci czy rodziców.

PUŁAPKA NR 2: Czy ulga Ci przysługuje, jeśli masz inną nieruchomość?

Sam fakt posiadania innej nieruchomości nie odbiera Ci możliwości skorzystania z ulgi, jednak musisz być w stanie wytłumaczyć się przed Urzędem Skarbowym, dlaczego nie możesz zamieszkiwać tej pierwszej nieruchomości.

Przykładowe uzasadnienia:

• z powodów zawodowych – gdy pracujesz w innym mieście,

• pierwsza nieruchomość jest zbyt mała dla Twojej rodziny, więc musisz kupić większą.

Posiadanie innego mieszkania nie odbiera Ci automatycznie ulgi, ale kluczowe jest przeznaczenie tego mieszkania – ma ono służyć Tobie jako właścicielowi mieszkania.

Przykład:

Podatnik sprzedał udział w nieruchomości, po czym kupił i wyremontował trzy mieszkania na wynajem. Fiskus uznał, że nie realizował własnych celów mieszkaniowych, a jedynie cel zarobkowy, więc odmówił przyznania ulgi.

PUŁAPKA NR 3: Masz 3 lata na wydanie pieniędzy i przeniesienie własności

Masz 3 lata na przeznaczenie środków ze sprzedaży na cele mieszkaniowe, aby móc skorzystać z ulgi. Samo planowanie budowy czy zawarcie umowy z wykonawcą domu nie oznacza wydania środków w terminie. Chodzi tu o realną datę transakcji, kiedy musisz dokonać zapłaty.

Przeniesienie własności – czy wystarczy umowa, czy potrzebny jest też akt notarialny?

• Umowa deweloperska (czyli umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się wybudować i przenieść na Ciebie własność lokalu mieszkalnego w przyszłości, a Ty wpłacasz środki na poczet ceny) nie przenosi własności mieszkania.
• Samo podpisanie umowy deweloperskiej i wpłacenie pieniędzy to jeszcze nie jest nabycie lokalu.
• Według fiskusa, żeby skorzystać z ulgi – musisz doprowadzić do przeniesienia własności, czyli zawrzeć akt notarialny przenoszący własność mieszkania w wymaganym terminie 3 lat.
• Jeśli tego nie zrobisz w porę, niestety ulga przepadnie.

PUŁAPKA NR 4: Jakie środki powinieneś przeznaczyć na nowy zakup?

Na cele mieszkaniowe powinieneś przeznaczyć środki pochodzące ze sprzedaży poprzedniej nieruchomości.

Nie mogą to być inne środki niż te pochodzące ze sprzedaży – co oznacza, że nie możesz kupić nowej nieruchomości przed sprzedaniem poprzedniej, bo wtedy nie zostanie Ci przyznana ulga.

PUŁAPKA NR 5: Ulga dotyczy tylko sprzedaży o charakterze prywatnym

Ulga nie dotyczy flipowania (kupna mieszkania w celu jej szybkiej odsprzedaży z zyskiem, często po przeprowadzeniu remontu lub modernizacji) czy dewelopera, który sprzedaje zabudowaną działkę.

W praktyce ważne jest, żeby wykazać, że wykorzystywałeś nieruchomość na cele mieszkaniowe.

Co się stanie, jeśli zadeklarujesz ulgę, ale nie wydasz środków w terminie?

Często zdarza się, że ktoś sprzedaje nieruchomość i nie płaci podatku przy sprzedaży deklarując, że skorzysta z ulgi mieszkaniowej. Potem jednak nie udaje mu się spełnić warunków, np. nie znajduje odpowiedniej nieruchomości lub nie finalizuje zakupu w terminie.

W takiej sytuacji trzeba zapłacić zaległy podatek z odsetkami – należy wówczas złożyć korektę zeznania PIT-39 za rok, w którym była sprzedaż, wykazać dochód ze sprzedaży i dopłacić podatek wraz z odsetkami za zwłokę (liczonymi od terminu płatności pierwotnego PIT-39 za tamten rok).

Przykład:

W 2020 r. sprzedałeś mieszkanie przed upływem 5 lat od nabycia, uzyskując 300.000 zł dochodu. Nie zapłaciłeś podatku, ponieważ zadeklarowałeś w PIT-39, że przeznaczysz te środki na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie 3 lat. W 2021 r. podpisałeś umowę deweloperską na nowe mieszkanie i do końca 2022 r. wpłaciłeś deweloperowi całą należność, jednak z przyczyn od Ciebie niezależnych akt notarialny przenoszący własność podpisaliście dopiero w 2024 r. Niestety, warunki przyznania ulgi mieszkaniowej nie zostały spełnione w 2024 r. Musisz więc złożyć korektę PIT-39 za 2020 i zapłacić zaległy podatek 19% od sprzedaży wraz z odsetkami​. 

SPOSÓB 2: SPRZEDAŻ PO 5 LATACH

Drugi sposób na uniknięcie podatku polega na tym, że możesz po prostu poczekać ze sprzedażą aż minie 5 lat od końca roku, w którym nabyłeś nieruchomość. Jeśli sprzedaż nastąpi po upływie tego 5-letniego terminu, w ogóle nie powstaje obowiązek podatkowy – dochód jest zwolniony z mocy prawa​.

Od kiedy powinieneś liczyć okres 5 lat? Korzystna zmiana dla spadkobierców

Zgodnie z przepisami liczymy od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Przykład:

Jeśli kupiłeś mieszkanie w czerwcu 2018 roku, to pięcioletni okres liczony od końca 2018 r. upłynie z końcem 2023 roku. Sprzedaż dokonana 1 stycznia 2024 r. (i później) jest już zwolniona z podatku.

W przypadku spadkobierców pięcioletni okres liczony jest od daty nabycia przez spadkodawcę, a nie od daty otrzymania spadku. Jest to ważny wyjątek od standardowej zasady 5 lat, który dotyczy jedynie osób dziedziczących nieruchomość.

Przykład działania standardowej ulgi 5-letniej:

Klientka kupiła mieszkanie w lipcu 2020 r. Chciałaby je sprzedać jeszcze w 2025 r. – brakuje jej tylko kilku miesięcy do pełnych 5 lat, ale ponieważ termin liczymy od końca roku nabycia (2020 r.), pięcioletni okres upływa z dniem 31.12.2025 r. Zatem dopiero sprzedaż w styczniu 2026 r. będzie już zwolniona z podatku (5 lat minie z końcem 2025)​. Klientka może teraz podpisać umowę przedwstępną, ale powinna wstrzymać się z zawarciem umowy przenoszącej własność mieszkania do stycznia 2026 r.

Przykład działania ulgi dla spadkobiercy:

Klient odziedziczył po ojcu mieszkanie w 2025 r. i zastanawia się, czy musi czekać 5 lat ze sprzedażą. Ojciec Klienta nabył to mieszkanie w 2011 r., a więc miał je przez 14 lat. Pięcioletni termin jest wówczas liczony od końca 2011 r., czyli minął z końcem 2016 r. Sprzedaż mieszkania przez Klienta w 2025 r. będzie więc zwolniona z PIT​. Klient nie musi płacić podatku, mimo że sam był właścicielem tylko przez rok – ważne, że jego ojciec posiadał nieruchomość ponad 5 lat.

Działalność gospodarcza a podatek od nieruchomości

Żadna z powyższych ulg (ulga mieszkaniowa i 5-letnie zwolnienie) nie ma zastosowania, jeśli sprzedaż nieruchomości odbywa się w ramach działalności gospodarczej. Przepisy dotyczące ulg obejmują wyłącznie prywatne zbycie.

Jeżeli organ uzna, że sprzedając nieruchomość działałeś jako przedsiębiorca, to sprzedaż zostanie zakwalifikowana jako pozarolnicza działalność gospodarcza, a wtedy nie skorzystasz ani z ulgi mieszkaniowej, ani z 5-letniego zwolnienia. Ma to ogromne znaczenie dla osób, które sprzedają wiele nieruchomości lub zajmują się tzw. flippingiem.

Kiedy Urząd Skarbowy uzna Cię za przedsiębiorcę? Skutki uznania sprzedaży za działalność gospodarczą

Gdy spełnia definicję działalności gospodarczej, czyli jest zorganizowana, ciągła (powtarzalna) i nastawiona na zysk (zarobkowa).

Organy i sądy badają wszystkie możliwe okoliczności. Do czynników świadczących o tym, że sprzedajesz nieruchomości w ramach działalności gospodarczej, należą: 

• częstotliwość transakcji, czyli sprzedaż kilku mieszkań w krótkich odstępach czasu, 
• zamiar zarobkowy, czyli kupno z zamiarem odsprzedaży z zyskiem, a nie przypadkowa sprzedaż, bo zmieniły się plany życiowe,
• podejmowanie działań przygotowawczych typowych dla handlu nieruchomościami, np. remonty i ulepszanie lokali przed sprzedażą w celu zwiększenia ich wartości, aktywne ogłaszanie ofert sprzedaży w wielu kanałach, wykupywanie reklam itp.,
• profesjonalna organizacja tych działań, czyli korzystanie z usług pośredników, powtarzalny schemat działań.

Jeżeli sprzedaż nie ma charakteru incydentalnego czy okazjonalnego, lecz przypomina zorganizowany zarobkowy handel nieruchomościami, to fiskus kwalifikuje ją jako działalność gospodarczą​.

Jeśli fiskus zakwalifikuje Twoją sprzedaż nieruchomości jako działalność gospodarczą, to:

1. Nie ma zastosowania zwolnienie dot. sprzedaży po 5 latach od nabycia – transakcje dokonywane w ramach działalności gospodarczej są wyłączone z tego zwolnienia. Niezależnie od okresu posiadania nieruchomości, sprzedaż jako działalność gospodarcza zawsze podlega opodatkowaniu.
2. Nie przysługuje ulga mieszkaniowa – dotyczy ona wyłącznie dochodów ze sprzedaży prywatnej. Co więcej, gdy sprzedajesz nieruchomości w ramach działalności, zazwyczaj trudno stwierdzić, czy kupujesz nową nieruchomość na własne cele mieszkaniowe (zazwyczaj jest to towar handlowy lub inwestycja biznesowa). Organy odmawiają wtedy prawa do ulgi.
3. Dochód musisz rozliczyć jako dochód z działalności – czyli w ramach PIT-36 (działalność osobista) albo PIT-36L (podatek liniowy 19%).

W praktyce zapłacisz podatek jak przedsiębiorca: albo podatek liniowy 19% albo według skali podatkowej w zależności od formy opodatkowania działalności​​.

Nie będziesz już mógł skorzystać z prostego, ryczałtowego podatku 19% od sprzedaży prywatnej – dochód trzeba będzie doliczyć do dochodów z działalności gospodarczej.

Możesz za to rozliczyć koszty uzyskania przychodu szerzej niż przy prywatnej sprzedaży (np. koszty remontów, amortyzację).

Przykład: 

Pani Katarzyna w ciągu dwóch lat kupiła, wyremontowała i sprzedała z zyskiem cztery mieszkania. Nie prowadziła zarejestrowanej firmy i uważała te transakcje za prywatne. Sądziła, że po 5 latach mogłaby być zwolniona z PIT albo skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Fiskus jednak uznał inaczej – stwierdził, że Pani Katarzyna działała w sposób ciągły i zorganizowany z zamiarem zysku, a więc prowadziła de facto działalność gospodarczą. Sąd w Rzeszowie zgodził się z fiskusem – wskazał, że kupowanie, remontowanie i szybka sprzedaż lokali to typowe działania przedsiębiorcy, a nie prywatne zarządzanie własnym majątkiem. Podkreślił też, że brak osobistego korzystania z tych mieszkań dowodzi przeznaczenia ich wyłącznie na cele zarobkowe​. Po przegranej w Sądzie Pani Katarzyna złożyła skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego, lecz tu również przegrała. NSA potwierdził, że jej aktywność wypełniła znamiona działalności gospodarczej i że kobieta musi zapłacić podatek na zasadach ogólnych, bez prawa do ulg​. W konsekwencji Pani Katarzyna musiała rozliczyć zyski ze sprzedaży mieszkań jak dochód z firmy i zapłacić 19% podatku liniowego (zgodnie z decyzją urzędu)​.

Flipowanie nieruchomościami a podatek

Flipperzy często kupują kilka mieszkań, szybko je remontują i sprzedają. Organy podatkowe coraz częściej kwalifikują takie działania jako prowadzenie działalności gospodarczej, odbierając flipperom możliwość korzystania z ulg przewidzianych dla prywatnej sprzedaży.

Zdaniem sądów, zakup, remont i sprzedaż czterech mieszkań w krótkim czasie wypełnia znamiona działalności gospodarczej​. Sądy podkreślają zorganizowany i powtarzalny charakter tych transakcji oraz fakt, że właściciel nie wykorzystuje mieszkań osobiście, czyli nie zamieszkał w nich choćby chwilowo, co świadczy o celu czysto zarobkowym​. Właśnie to odróżnia inwestora od zwykłego właściciela sprzedającego swój majątek.

23% VAT od sprzedaży PRYWATNEJ działki? Poznaj 4 pułapki podatkowe przy sprzedaży ziemi

Ustalenie podatku od sprzedaży nieruchomości – pomoc prawna

Pamiętaj, że ten poradnik to ogólne wskazówki, a nie konkretna porada prawna. Zanim zdecydujesz się na konkretny ruch – na przykład zgłoszenie ulgi mieszkaniowej czy szybkie sprzedaże kilku mieszkań – warto skonsultować swoją sytuację z doradcą podatkowym lub prawnikiem. Unikniesz dzięki temu kosztownych błędów.

Nasza kancelaria specjalizuje się w prawie nieruchomości. Analizujemy każdy aspekt transakcji, aby sprawdzić wszystko, co istotne przed sprzedażą działki, domu czy mieszkania. Skorzystanie z naszych usług pozwoli skutecznie zabezpieczyć Twoje interesy.

• Przeprowadzamy analizy podatkowe dla naszych Klientów.
• Uzyskujemy wiążące informacje stawkowe dla deweloperów.
• Sprawdzamy i przygotowujemy bezpieczne umowy sprzedaży nieruchomości.
• Doradzamy Klientom w innych sprawach związanych z nieruchomościami.

Zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią!