Jak czytać księgę wieczystą mieszkania, działki oraz innych nieruchomości?

Księga wieczysta to publiczny rejestr, z którego dowiesz się, czy lokal lub działka, którą planujesz kupić, jest obciążona hipoteką, kto jest jej właścicielem oraz jaki jest jej stan prawny.

Każda księga wieczysta dotyczy konkretnej nieruchomości – może być ona prowadzona dla działki, mieszkania, lokalu usługowego czy budynku.

Księga wieczysta – dlaczego warto ją sprawdzić?

Przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy dotyczącej nieruchomości powinieneś dokładnie sprawdzić jej księgę wieczystą! Pominięcie tego kroku może prowadzić do poważnych konsekwencji, na przykład do zakupu nieruchomości obciążonej długami.

To właśnie w księdze wieczystej znajdziesz:

• informacje: kto jest właścicielem nieruchomości, kto jest jej współwłaścicielem i komu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
• informację o powierzchni użytkowej lokalu lub powierzchni działki,

• wykaz ograniczonych praw rzeczowych, np. prawo przechodu/przejazdu,

• udziały w nieruchomości wspólnej, czyli w częściach budynku przeznaczonych do wspólnego użytku właścicieli lokali, np. klatki schodowe, windy,
• dane wierzyciela hipotecznego – banku, gdy działka lub lokal są obciążone hipoteką,
• dokładne położenie działki ewidencyjnej – obręb, gmina, miejscowość, ulica.

Księga wieczysta zawiera znacznie więcej danych niezbędnych do bezpiecznej transakcji, które omówię w dalszej części artykułu.

Jak uzyskać numer księgi wieczystej? 3 sposoby

Z treścią księgi wieczystej możesz zapoznać się tylko wtedy, gdy znasz jej numer.

Co powinieneś zrobić, aby uzyskać numer księgi wieczystej? Oto 3 sposoby na ich zdobycie:

1. Zapytaj właściciela nieruchomości.
2. Sprawdź w akcie notarialnym lub wypisie z rejestru gruntów.
3. Złóż wniosek do sądu o udostępnienie numeru KW.

Popularne są też portale internetowe, które umożliwiają znalezienie numeru księgi wieczystej po numerze działki lub adresie.

Tego typu portale łączą dane z różnych źródeł, ale ich działanie nie jest do końca zgodne z prawem. Zgodnie z obowiązującymi przepisami numer ten nie powinien być masowo udostępniany bez wykazania interesu prawego.

Co powinien zawierać wniosek o udostępnienie numeru księgi wieczystej?

Wypełnienie i złożenie wniosku nie gwarantuje, że sąd udostępni Ci numer – musisz jeszcze udowodnić, że masz ku temu ważny powód (tzw. interes prawny).

Twój interes może wynikać z faktu, że:

• jesteś współwłaścicielem/właścicielem nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta,
• jesteś wierzycielem i chcesz zabezpieczyć roszczenie hipoteką na nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta,
• jesteś spadkobiercą i w skład spadku wchodzi działka lub lokal, dla którego prowadzona jest księga wieczysta,
• składasz pozew o zasiedzenie nieruchomość, dla której prowadzona jest księga wieczysta.

W każdej z wyżej wymienionych sytuacji możesz domagać się od sądu, aby udostępnił Ci numer księgi. Wystarczy, że dokładnie opiszesz sytuację, w której się znajdujesz.

Innymi słowy – we wniosku powinieneś opisać, że np. jesteś spadkobiercą i wiesz, że zmarły posiadał działkę, ale nie znasz numeru księgi prowadzonej dla tej działki. Pamiętaj o załączeniu do wniosku dokumentów na wykazanie tych faktów, np. postanowienia spadkowego.

Przykład:

Zgłosił się do nas Klient nieznający numeru księgi wieczystej prowadzonej dla działek, które nabył w drodze dziedziczenia. Oto przykład wniosku, jaki złożyliśmy w jego imieniu do sądu:

Jak uzyskać dostęp do księgi wieczystej?

SPOSÓB NR 1: Złóż wniosek o wgląd do księgi wieczystej

akta księgi wieczystej możesz przeglądać w sądzie rejonowym, który zajmuje się sprawami dotyczącymi konkretnej działki/lokalu – wystarczy, że złożysz wniosek o wgląd i uzyskasz od sądu odpowiedź z terminem wglądu. W celu dokonania wglądu również (jak przy wniosku o udostępnienie numeru księgi wieczystej) musisz wykazać, że masz ku temu ważny powód (interes prawny).

Zamówienie wglądu może przebiegać w różnych formach (telefonicznie/mailowo/poprzez złożenie wniosku w wydziale ksiąg wieczystych), dlatego warto wcześniej zweryfikować to na stronie sądu rejonowego, który zajmuje się sprawami dotyczącymi konkretnej działki/lokalu.

Czas oczekiwania na wgląd wynosi zwykle kilka dni roboczych.

SPOSÓB NR 2: Online – przez stronę: EUKW, w zakładce: Przeglądanie księgi wieczystej

Do wyszukania księgi wieczystej na tej stronie potrzebujesz tylko jej numeru, na przykład WA1M/12345678/1, składającego się z trzech części:

1. WA1M – kod sądu,
2. 12345678 – numer księgi,
3. 1 – cyfra kontrolna.

Czym jest EKW? Czego się z nich dowiesz?

EKW (Elektroniczne Księgi Wieczyste) to portal, który umożliwia bezpłatne przeglądanie treści ksiąg wieczystych online.

Księga wieczysta składa się z czterech działów, a każdy z nich dostarcza przeglądającemu szczegółowych informacji dotyczących danej nieruchomości.

Jak uzyskać bezpłatny dostęp do księgi wieczystej przez Internet? Jakie wersje księgi wieczystej są dostępne na stronie i czego się z nich dowiesz?

Po wpisaniu w zakładce Przeglądanie księgi wieczystej numeru księgi wieczystej i naciśnięciu przycisku „WYSZUKAJ KSIĘGĘ” – zostaniesz przekierowany do strony, gdzie możesz wejść zarówno w aktualną, jak i zupełną treść księgi. Na początku warto zapoznać się z aktualną treścią księgi, a jeśli potrzebujesz informacji związanych z historią księgi (w tym związanych z wykreślonymi już wpisami) powinieneś zajrzeć też do zupełnej treści księgi.

Czym różni się wersja zupełna od wersji aktualnej?

Jakie informacje znajdziesz w księdze wieczystej?

Każdy z czterech działów zawiera inne dane na temat danej nieruchomości, a ich nazwy wskazują na to, jakie konkretnie informacje w nich znajdziemy.

Sprawdź, co się w nich kryje:

• Dział I-O – oznaczenie nieruchomości;
• Dział I-Sp – spis praw związanych z własnością;
• Dział II – własność;
• Dział III – prawa, roszczenia i ograniczenia;
• Dział IV – hipoteka.

Jak czytać księgę wieczystą dla działki – czego się z niej dowiesz i na co powinieneś zwrócić uwagę?

Dział I-O – oznaczenie nieruchomości

Co zawiera?

• dane o oznaczeniu działek ewidencyjnych składających się na nieruchomość,
• numer działki/działek i jej/ich położenie (gmina, ulica, miejscowość),
• identyfikator działki/działek,
• sposób korzystania z działki/działek,
• obszar całej nieruchomości oraz obszar poszczególnych działek,
• dokumenty będące podstawą wpisu (np. wypis z rejestru gruntów).

Na co powinieneś zwrócić uwagę?

• Powinieneś sprawdzić poprawność wpisów dotyczących działki z danymi ujętymi w ewidencji gruntów i budynków (z wypisem i wyrysem z rejestru gruntów) – dane z księgi mogą się różnić od danych z wypisu/wyrysu, np. gdy dokonano podziału nieruchomości i nie wprowadzono zmian do księgi wieczystej.
• Czy działka, którą sprawdzasz w księdze wieczystej to ta sama działka, którą oglądałeś na żywo? Upewnij się, czy właściciel podał Ci poprawny numer księgi wieczystej.

Dział I-Sp – spis praw związanych z własnością

Co zawiera?

• prawa związane z własnością – ich wyliczenie oraz opis,
• prawo użytkowania wieczystego – określa termin jego wygaśnięcia oraz sposób korzystania z nieruchomości.

Na co powinieneś zwrócić uwagę?

• W dziale I-sp nie ujawnia się służebności osobistych (np. służebności mieszkania) ani służebności przesyłu (polegającej, np. na postawieniu słupów wysokiego napięcia na Twojej działce), ponieważ służebności osobiste są związane z określoną osobą, a służebności przesyłu z konkretnym przedsiębiorcą.

• W przypadku służebności – prawa ujawnione w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości obciążonej powinny być ujawnione w dziale I-Sp innej księgi wieczystej – prowadzonej dla nieruchomości władnącej.
• Na przykład: jeśli działka nie posiadała dostępu do drogi publicznej, a służebność drogowa została ustanowiona, to w dziale I-Sp (spis praw związanych z własnością) znajdziesz opis tego prawa (przejazdu) oraz numer księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości obciążonej (nieruchomości przez którą został ustanowiony przejazd).

Dział II – własność

Co zawiera?

• dane właściciela/współwłaścicieli (imiona, nazwisko, imię ojca i matki, PESEL),
• dane użytkownika wieczystego,
• udziały poszczególnych współwłaścicieli,
• podstawę nabycia prawa do działki.

Na co powinieneś zwrócić uwagę?

• W pierwszej kolejności powinieneś sprawdzić, czy osoba, która podaje się za właściciela faktycznie figuruje w dziale II księgi wieczystej.
• Czy działka ma kilku współwłaścicieli? Jeśli tak – to każdy ze współwłaścicieli musi wyrazić zgodę na sprzedaż. Jeżeli natomiast jeden ze współwłaścicieli sprzedaje jedynie swój udział – to zgoda pozostałych współwłaścicieli nie jest wymagana.

Dział III – prawa, roszczenia i ograniczenia

Co zawiera?

• ograniczone prawa rzeczowe, z wyjątkiem hipoteki (np. służebność przechodu/przejazdu, czyli prawo do przejeżdżania czy przechodzenia przez działkę, dla której prowadzona jest ta księga wieczysta),
• ograniczenia w rozporządzaniu działką (np. prawo pierwokupu czy ostrzeżenie o toczącym się postępowaniu sądowym),
• inne prawa i roszczenia, z wyjątkiem roszczeń dot. hipoteki (np. użytkowanie wieczyste, prawo najmu/dzierżawy, prawo dożywocia, roszczenie z umowy przedwstępnej).

Na co powinieneś zwrócić uwagę?

• Czy w dziale III jest wpisana służebność? Jeśli kupujesz działkę obciążoną służebnością przechodu/przejazdu to musisz wiedzieć, że służebność ta nie wygasa w chwili sprzedaży, czyli przechodzi na nowego właściciela – na Ciebie.
• Czy w dziale III widnieje roszczenie o przeniesienie własności (inaczej: roszczenie z tytuł zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży działki)? Takie roszczenie powinno stanowić sygnał ostrzegawczy. Kupujący, z którym zawarto umowę przedwstępną ma pierwszeństwo zakupu tej działki, więc jeśli w księdze działki znalazłeś takie roszczenie – powinieneś wycofać się z transakcji.
• Powinieneś sprawdzić, czy w tym dziale widnieje jakieś ostrzeżenie, np. o wszczęciu egzekucji czy o nieujawnionych spadkobiercach (tzw. niezgodność treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym).
• Ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji przez komornika świadczy o tym, że właściciel nie spłacał swoich długów przez co działka została zajęta i przeznaczona do sprzedaży przez komornika.
• Z kolei ostrzeżenie o niezgodności treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym występuje w sytuacji, gdy zmarł właściciel działki, notariusz sporządził już akt poświadczenia dziedziczenia i zawiadomił sąd o nowych właścicielach (spadkobiercach) – wówczas sąd odnotowuje to w formie ostrzeżenia, które widnieje w księdze do momentu, gdy nowi właściciele zwrócą się do sądu z wnioskiem o wpisanie ich jako współwłaścicieli w dziale II księgi wieczystej.

Dział IV – hipoteka

Co zawiera?

• wpisy hipotek,
• informacje o tym, na jakiej podstawie wpisano obciążenie hipoteczne (np. umowa kredytu).

Na co powinieneś zwrócić uwagę?

• Do działu IV może zostać wpisana zarówno hipoteka umowna (powstająca na skutek dobrowolnej umowy, służąca np. zabezpieczeniu kredytu udzielanego przez bank), jak i przymusowa (do ustanowienia hipoteki przymusowej nie jest potrzebna zgoda dłużnika, a jej celem jest wyegzekwowanie należności).

Jak czytać księgę wieczystą dla lokalu/mieszkania – czego się z niej dowiesz i na co powinieneś zwrócić uwagę?

Dział I-O – oznaczenie nieruchomości

Co zawiera?

• położenie lokalu (adres, numer, kondygnacja),
• przeznaczenie lokalu (lokal mieszkalny/użytkowy),
• opis pomieszczeń przynależnych (np. piwnica, komórka lokatorska)
• opis lokalu – z jakich pomieszczeń się składa?
• czy lokal stanowi odrębną własność?
• opis spółdzielni mieszkaniowej – jeśli księga prowadzona jest dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
• informację o powierzchni użytkowej lokalu.

Na co powinieneś zwrócić uwagę?

• Sprawdź poprawność wpisów dotyczących lokalu z danymi ujętymi w wypisie z kartoteki lokali. W razie nieścisłości spróbuj wyjaśnić sprawę z aktualnym właścicielem lokalu.
• Czy lokal, który sprawdzasz w księdze wieczystej to ten sam lokal, który zamierzasz kupić? Upewnij się, co do zgodności adresu i numeru lokalu.

Dział I-Sp – spis praw związanych z własnością

Co zawiera?

• prawa związane z własnością – ich wyliczenie oraz opis (np. udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej – czyli korytarzach, windach itp.),
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jeśli to dla niego prowadzona jest konkretna księga,
• prawo użytkowania wieczystego – określa termin jego wygaśnięcia oraz sposób korzystania z nieruchomości.

Na co powinieneś zwrócić uwagę?

• Czy wielkość udziału została prawidłowo wskazana? Powinieneś upewnić się, czy w księdze jest wskazany udział równy temu, który przysługuje właścicielowi w rzeczywistości (np. 50/100).

Dział II – własność

Co zawiera?

• dane właściciela/współwłaścicieli,
• wielkość udziałów każdego z współwłaścicieli,
• podstawę wpisu, czyli dokument na podstawie, którego właściciel nabył własność (np. akt notarialny, umowa darowizny.

Na co powinieneś zwrócić uwagę?

• Czy osoba, która podaje się za właściciela faktycznie została wpisana do księgi wieczystej? Możesz sprawdzić dane właściciela ujawnione w księdze z danymi w jego dowodzie osobistym. Jeśli natrafisz na jakąś nieścisłość – postaraj się to wyjaśnić. Istnieje szansa, że w księdze znajduje się nieaktualny wpis, który opóźni zakup mieszkania.
• Jeśli w księdze ujawnionych zostało kilku współwłaścicieli – upewnij się, że każdy z nich wyraża zgodę na sprzedaż mieszkania/lokalu.
• Wzmianka – jest sygnałem, że ktoś złożył do sądu wniosek dotyczący własności lokalu/mieszkania. W dalszej części artykułu wyjaśnimy, czym są wzmianki i czy należy na nie uważać.

Dział III – prawa, roszczenia i ograniczenia

Co zawiera?

• ograniczone prawa rzeczowe (np. służebność osobista mieszkania czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu),

• ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością (np. roszczenia współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności – współwłaściciele mogą się umówić, że nie będą znosić współwłasności przez okres 5 lat),
• użytkowanie wieczyste (np. w odniesieniu do mieszkania),
• inne prawa i roszczenia z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek (np. roszczenie o opłatę przekształceniową – wnoszoną w związku z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności do lokalu/mieszkania).

Na co powinieneś zwrócić uwagę?

• Roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości (roszczenie z tytułu umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania/lokalu) – kupujący, z którym zawarto umowę przedwstępną ma pierwszeństwo zakupu tego mieszkania/lokalu, więc jeśli w księdze działki znalazłeś takie roszczenie – powinieneś wycofać się z transakcji.
• Ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji – pojawia się w księdze wieczystej, gdy wszczęta została egzekucja komornicza lub w sytuacji, gdy syndyk zajął lokal/mieszkanie. Zakup takiego lokalu/mieszkania powinien zostać przeprowadzony z udziałem doświadczonego pośrednika lub prawnika.
• Ostrzeżenie o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym – często pojawia się po śmierci właściciela mieszkania/lokalu i widnieje aż do wpisu nowych właścicieli (spadkobierców).
• Czy w tym dziale został wskazany udział właściciela w nieruchomości wspólnej? Zdarza się, że właściciel twierdzi, że ma prawo do korzystania np. z części strychu, ale nie ma na potwierdzenie tego faktu żadnego dokumentu, ani w księdze wieczystej nie widnieje wpis związany z tym prawem.
• Wpis roszczenia o opłatę przekształceniową – nie powinien Cię martwić, jednak przed zakupem warto upewnić się jaka jest wysokość opłaty i czy poprzedni właściciel już ją uiścił. Opłata przekształceniowa obciąża każdoczesnego właściciela nieruchomości przez okres 20 lat, licząc od dnia przekształcenia (począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lokalu/mieszkania).
• Roszczenie z umowy deweloperskiej – powinieneś się upewnić, że nie został już zawarta inna umowa deweloperska dotycząca interesującego Cię mieszkania. Jeśli w księdze wieczystej widnieje takie roszczenie – deweloper powinien przedstawić Tobie dokumenty potwierdzające, że umowa została rozwiązana.
• Prawo pierwokupu – np. wynikające z umowy i wpisane do KW – co do zasady sprzedaż zawarta z pominięciem uprawnionego będzie ważna, ale może być uznana za bezskuteczną względem uprawnionego , co otwiera mu drogę do wykonania pierwokupu „przeciwko” Tobie jako nabywcy. W księdze wieczystej nadal będzie widnieć prawo pierwokupu.
• Prawo dożywocia – jeżeli w księdze wieczystej jest ujawnione prawo dożywocia, to jako kupujący będziesz zobowiązany do świadczenia na rzecz osoby uprawnionej z tytułu dożywocia (np. do zapewnienia utrzymania, dostarczania wyżywienia, ubrania, mieszkania). Jeśli osoba uprawniona nie żyje właściciel nieruchomości powinien zadbać o wykreślenie tego prawa z księgi wieczystej – składając wniosek i załączając do niego akt zgonu.
• Prawo najmu lub dzierżawy – jeżeli umowa najmu lub dzierżawy jest wpisana do księgi wieczystej, to jako kupujący będziesz zobowiązany do dochowania postanowień umowy do końca jej trwania. Sama umowa najmu/dzierżawy nie stanowi przeszkody w nabyciu nieruchomości – powinieneś jednak przed zakupem dokładnie przeanalizować treść takiej umowy i upewnić się, czy odpowiadają Tobie wszystkie jej postanowienia.
• Zakaz zbywania/obciążania – jest to środek orzekany w postępowaniach cywilnych/karnych, który uniemożliwia zakup lokalu/mieszkania.

Dział IV – hipoteka

Co zawiera?

• określenie rodzaju hipoteki (np. umowna, przymusowa),
• wskazanie sumy hipoteki (wyrażona słownie suma hipoteki) i waluty (np. polski złoty, frank szwajcarski),
• podstawę wpisu – oznaczenie stosunku prawnego (np. kredyt hipoteczny),
• dane wierzyciela hipotecznego (np. wskazanie nazwy banku, siedziby, REGON, KRS).

Na co powinieneś zwrócić uwagę?

• Hipoteka przymusowa – jest wpisywana do działu IV na podstawie tytułu wykonawczego (np. wyroku sądu, decyzji administracyjnej z klauzulą wykonalności) i stanowi zabezpieczenie (zwykle w odniesieniu do spłaty długu). Ryzyko związane z zakupem mieszkania/lokalu obciążonego hipoteką przymusową jest dosyć spore – w razie niespłacania długów egzekucja z lokalu/mieszkania może być prowadzona nawet po zmianie właściciela. Wykreślenie takiej hipoteki może być czasochłonne. Jeśli jednak kupisz lokal na licytacji komorniczej, to po przeniesieniu własności wszystkie wcześniejsze obciążenia wygasają.
• Hipoteka umowna – jest również pewnym znakiem ostrzegawczym. Jako kupujący powinieneś zapoznać się z umową kredytową i poprosić sprzedającego o uzyskanie zaświadczenia z banku zawierającego zgodę na wykreślenie hipoteki z działu IV po spłacie.
• W przypadku zakupu mieszkania/lokalu obciążonego hipoteką umowną stosuje się postanowienie w umowie sprzedaży o podziale kwoty uzyskanej ze sprzedaży na dwie transze: pierwsza transza to spłata kredytu, a druga to zapłata na rzecz sprzedającego.
• Po dokonaniu zapłaty i podpisaniu aktu notarialnego powinieneś wystąpić do sądu wieczystoksięgowego z wnioskiem o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, dołączając oświadczenie banku potwierdzające spłatę kredytu.

Czy księga wieczysta zawiera aktualne informacje?

Elektroniczna księga wieczysta jest zazwyczaj odzwierciedleniem stanu prawnego nieruchomości. Możesz założyć, że ujawnione w niej informacje są aktualne. Jednak nie jest pewne, gdy w którymś z działów księgi wieczystej znajduje się wzmianka lub ostrzeżenie. Wzmianki i ostrzeżenia w księdze wieczystej świadczą o tym, że wkrótce jej treść może się zmienić. W praktyce oznacza to, że kupujący przyjmuje na siebie ryzyko związane z nieaktualnymi lub nieznanymi mu informacjami.

Wzmianki i ostrzeżenia to znak, że powinieneś przeprowadzić głębszą analizę przed zakupem działki, lokalu czy mieszkania.

Ostrzeżenia

Ostrzeżenia stanowią dla kupującego sygnał, że występuje niezgodność pomiędzy treścią księgi, a rzeczywistym stanem prawnym działki, lokalu czy mieszkania. W dziale III księgi wieczystej znajdziesz informację, czego dotyczy konkretne ostrzeżenie. Jeśli kupisz nieruchomość, której księga wieczysta zawiera ostrzeżenie i po zakupie okaże się, że treść tej księgi uległa zmianie na Twoją niekorzyść – nie możesz się powołać na poprzedni (bardziej korzystny) stan.

Ostrzeżenie może dotyczyć:

• wszczęcia egzekucji przez komornika,
• nieujawnionych spadkobierców,
• umowy przedwstępnej sprzedaży tej nieruchomości,
• toczącego się postępowania sądowego (np. sporu o ustalenie prawa własności).

Ostrzeżenie będzie widnieć w księdze do momentu, gdy właściciel (lub spadkobierca) złoży wniosek o jego wykreślenie do sądu wieczystoksięgowego. Do wniosku powinien załączyć dokument potwierdzający możliwość wykreślenia (np. sporządzony przez notariusza akt poświadczenia dziedziczenia). Wykreślenie ostrzeżenia przez sąd może trwać od kilku tygodni do kilku miesięcy.

Wzmianki – jak szybko się pojawiają i o czym świadczą?

Pojawienie się wzmianki wskazuje na to, że do sądu wpłynął wniosek dotyczący wpisu w dziale, w którym widnieje wzmianka. Wzmianki pojawiają się w księdze wieczystej natychmiastowo po złożeniu wniosku do sądu wieczystoksięgowego.

Mogą to być wzmianki dotyczące:

• wniosku o wpis właściciela (np. po podpisaniu umowy sprzedaży mieszkania) – w dziale II,
• rozpoczęcia egzekucji komorniczej lub wpisu roszczenia o przeniesienie własności (z umowy przedwstępnej sprzedaży) – w dziale III,
• wniosku o wpis/wykreślenie hipoteki – w dziale IV.

Wzmianka widnieje w księdze wieczystej do momentu rozpatrzenia wniosku przez sąd – znika dopiero kiedy sąd dokona wpisu/wykreślenia lub odrzuci wniosek.

Jak sprawdzić czego dotyczy wzmianka lub ostrzeżenie ujawnione w księdze? Czy wzmianka/ostrzeżenie stanowi przeszkodę w sprzedaży nieruchomości?

Gdy w księdze wieczystej znajduje się wzmianka jako kupujący powinieneś podjąć następujące kroki:

1. Kontakt z sprzedającym i notariuszem pozwoli Ci ustalić, czego konkretnie dotyczy wzmianka/ostrzeżenie (np. kredyt, umowa przedwstępna czy toczące się postępowanie spadkowe).
2. Uzyskaj wgląd w akta księgi wieczystej – ma do nich dostęp właściciel, notariusz oraz osoba posiadająca interes prawny.
3. Dodaj do umowy przedwstępnej lub ostatecznej zapisy – możesz ustalić z sprzedającym, że umowa ostateczna zostanie zawarta po usunięciu wzmianki/ostrzeżenia.
4. Skorzystaj z pomocy prawnika, który wyjaśni Ci:
5. co oznacza dana wzmianka/ostrzeżenie?
6. jak można je sprawnie usunąć?
7. jak zabezpieczyć się w umowie sprzedaży?
8. co oznacza dana wzmianka/ostrzeżenie?
9. jak można je sprawnie usunąć?
10. jak zabezpieczyć się w umowie sprzedaży?

Jak przyspieszyć wpis do księgi wieczystej?

Sądy zwykle rozpoznają wnioski według kolejności ich wpływu. Istnieją jednak pewne wyjątki – zgodnie z obowiązującymi przepisami pierwszeństwo mają:

• wnioski o wpis/wykreślenie hipotek,
• wnioski o wpis ostrzeżeń,
• wnioski zabezpieczające roszczenia,
• wpisy o toczącym się postępowaniu egzekucyjnym w stosunku do nieruchomości.

Praktyka sądów również wskazuje na szybsze rozpatrywanie wniosków dotyczących hipotek.

Możesz też złożyć do sądu wniosek o przyspieszenie, w którym wykażesz, że masz ważny interes w szybszym rozpoznaniu sprawy. Taki wniosek powinieneś złożyć do wydziału ksiąg wieczystych po złożeniu wniosku o wpis. Nie podlega on żadnej opłacie sądowej i może go złożyć zarówno wnioskodawca, jak i uczestnik postępowania. Nie ma konieczności przedkładania załączników do tego wniosku, jednak jeśli posiadasz dokumenty, które mogą przekonać sąd do szybszego załatwienia sprawy to możesz je załączyć. Ważne, aby były to oryginały tych dokumentów, a nie ich kopie.

Przykładowe uzasadnienie wniosku o przyspieszenie:

• wpis warunkuje uruchomienie kredytu hipotecznego (transakcja jest całkowicie uzależniona od wpisu),
• opóźnienie wpisu uniemożliwia sprzedaż, a Ty potrzebujesz pilnie zbyć nieruchomość,
• każdy dzień opóźnienia skutkuje naliczaniem dodatkowych kosztów (np. związanych z kredytem).

Pomoc prawna – kiedy warto skonsultować treść księgi wieczystej z prawnikiem?

Tylko dogłębna analiza księgi wieczystej pozwoli dokładnie poznać stan prawny nabywanej nieruchomości. Z pozoru prosty wpis może nieść za sobą poważne konsekwencje, które dostrzeże jedynie specjalista zajmujący się nieruchomościami. W razie wątpliwości powinieneś skonsultować się z prawnikiem.

Nasza kancelaria specjalizuje się w prawie nieruchomości. Oferujemy naszym Klientom kompleksową pomoc prawną, w tym między innymi:

• badanie stanu prawnego nieruchomości,
• analizę ksiąg wieczystych i identyfikację ryzyk,
• sporządzenie i złożenie wniosku do sądu wieczystoksięgowego,
• weryfikację i przygotowanie umowy sprzedaży,
• uregulowanie stanu prawnego nieruchomości,
• wsparcie w zakupie nieruchomości obciążonej.

Zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią!