Deweloper nie musi być właścicielem ziemi, na której buduje

Deweloperzy mieszkaniowi najczęściej budują na gruntach, które wcześniej kupili. Okazuje się jednak, że nie jest to jedyne dopuszczalne rozwiązanie. 

Budowa mieszkań i domów na działce, do której deweloper posiada prawo własności traktowana jest jako rynkowy standard. Zdarzają się jednak inwestycje deweloperskie, w których deweloper nie jest właścicielem działki. Warto wyjaśnić, jakie skutki powoduje takie rozwiązanie – głównie z perspektywy dewelopera oraz jego klientów. 

Czy inwestycja deweloperska na cudzym gruncie jest zgodna z prawem?

Ustawa deweloperska to z pewnością najważniejszy akt prawny, który reguluje zasady funkcjonowania deweloperów i prowadzenia inwestycji mieszkaniowych w Polsce. Warto zatem sprawdzić czy ten akt prawny w jakiś sposób ogranicza możliwość budowania nowych mieszkań oraz domów na działce, której deweloper nie jest właścicielem.

Co ważne, pod pojęciem ustawy deweloperskiej rozumiemy teraz dwa akty prawne. Chodzi o: 

• ustawę z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
• ustawę z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Pierwsza z wymienionych ustaw wciąż dotyczy inwestycji deweloperskich, w których przed datą wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej (1 lipca 2022 r.) miała miejsce sprzedaż co najmniej jednej nieruchomości udokumentowana umową deweloperską.

Taki stan przejściowy będzie trwał przez dwa lata (do 1 lipca 2024 roku) lub dłużej – w odniesieniu do sprzedaży, która została rozpoczęta w okresie przejściowym i nie zakończy się do połowy 2024 r.

Przepisy nie zabraniają budować „na cudzym”

Zarówno dawna, jak i nowa ustawa deweloperska nie zabrania budowy mieszkań i domów na gruncie, który nie stanowi własności dewelopera. Co więcej, nowa ustawa deweloperska wyraźnie wskazuje, że deweloper wcale nie musi być właścicielem działki lub użytkownikiem wieczystym gruntu. 

Zgodnie z artykułem 17 ust. 4 pkt 1 lit. a nowej ustawy deweloperskiej, bank prowadzący rachunek powierniczy powinien sprawdzić, czy „deweloper posiada tytuł własności albo prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie lub zadanie inwestycyjne, albo zgodę właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości na wpis roszczeń nabywcy, o których mowa w art. 38 ust. 2, w przypadku gdy deweloper nie jest właścicielem albo użytkownikiem wieczystym nieruchomości”.

Powyższy przepis jednoznacznie potwierdza, że ustawodawca przewidział możliwość realizacji inwestycji mieszkaniowej na gruncie, który nie należy do dewelopera. 

Na co powinien zwrócić uwagę nabywca mieszkania?

Z punktu widzenia nabywcy mieszkania lub domu jednorodzinnego, bardzo ważne jest to, aby deweloper posiadał i przedłożył przed podpisaniem umowy deweloperskiej zgodę właściciela gruntu na wpis do księgi wieczystej roszczenia nabywcy, które wynika z umowy deweloperskiej.

Prawo o notariacie nakłada na notariusza dodatkowe obowiązki w przypadku sporządzania aktu notarialnego (tutaj – umowy deweloperskiej) w sytuacji, gdy deweloper nie jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu.

Deweloper powinien w takiej sytuacji przy okazji zawierania umowy deweloperskiej okazać notariuszowi zgodę właściciela działki na wpis roszczenia nabywcy nowego domu albo lokalu (art. 92 § 9 Prawa o notariacie).

Roszczenie nabywcy zostanie wpisane do działu III księgi wieczystej, zabezpieczając prawo do nabycia nieruchomości:

Zgoda właści­ciela na ujawnienie roszczeń z umowy deweloperskiej w księdze wieczy­stej nie jest jednak wystarczająca, aby mieć pewność, że po ukończeniu budowy, przeniesienie prawa własności nastąpi w umówionym terminie.

W związku z tym, oprócz sprawdzenia zgody właściciela na ujawnienie roszczeń z umowy deweloperskiej, nabywca powinien zweryfikować, czy właściciel nieruchomości, na której buduje deweloper zobowiązał się do przeniesienia własności nieruchomości na dewelopera np. na podstawie umowy przedwstępnej sprzedaży. 

Deweloper musi posiadać zgodę na dysponowanie działką

Zgoda właściciela albo użytkownika wieczystego gruntu na zabudowanie działki przez dewelopera jest bardzo ważna również na etapie wnioskowania o pozwolenie budowlane.

Warto pamiętać, że deweloper wnioskujący o pozwolenie na budowę, powinien pod rygorem odpowiedzialności karnej złożyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. O wymogu złożenia oświadczenia odnośnie prawa do dysponowania działką mówi artykuł 32 ustęp 4 punkt 2 Prawa budowlanego.

Warto pamiętać, że informacje o posiadaniu przez dewelopera prawomocnego pozwolenia budowlanego powinny zawsze znaleźć się w prospekcie informacyjnym. Taką zasadę wprowadziła już starsza ustawa deweloperska z 2011 r. Nowsza ustawa uchwalona w 2021 r. również przewiduje konieczność poinformowania klienta dewelopera o ewentualnym braku pozwolenia budowlanego lub wydaniu pozwolenia, które nie jest jeszcze prawomocne. 

Jeżeli chodzi o nowszą ustawę deweloperską z 2021 roku, to nowością jest obowiązek przekazania prospektu informacyjnego jeszcze przed zawarciem umowy rezerwacyjnej. Obie ustawy deweloperskie dodatkowo wskazują, że klient może odstąpić od umowy deweloperskiej i otrzymać zwrot zadatku jeśli deweloper podał nieprawdziwe informacje – na przykład odnośnie posiadania pozwolenia na budowę. Jeżeli deweloper twierdzi, że uzyskał pozwolenie na budowę (również na gruncie nienależącym do niego), to powinien umożliwić zapoznanie się z takim dokumentem w siedzibie swojej firmy. 

Gdzie można sprawdzić czy deweloper jest właścicielem gruntu?

Prawa dewelopera do gruntu, na którym powstaje inwestycja deweloperska można zweryfikować w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.

Numer księgi wieczystej najczęściej można znaleźć w prospekcie informacyjnym, umowie rezerwacyjnej lub deweloperskiej.

Po ustaleniu numeru księgi, wystarczy skorzystać z wyszukiwarki dostępnej na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości: Wyszukiwanie Księgi Wieczystej

Należy wpisać numer księgi w pustych polach:

Po przejściu do treści księgi, należy otworzyć dział II, w którym wpisany będzie aktualny właściciel nieruchomości:

Czy można bezpiecznie kupić mieszkanie od dewelopera, który nie jest właścicielem gruntu?

Tak, jest to możliwe, jednak wszystko zależy od szczegółów danej inwestycji.

Ustawa deweloperska oraz Prawo o notariacie niestety nie zabezpiecza kupujących w sposób wystarczający. Przykładowo, przepisy te dopuszczają zawieranie umów deweloperskich z deweloperem, który nie jest właścicielem nieruchomości oraz nie posiada zgody właściciela działki na wpis roszczeń nabywców do ksiąg wieczystych.

Innym skrajnym przykładem jest sytuacja, w której deweloper zastosował tzw. zamknięty rachunek powierniczy. W takim przypadku deweloper otrzymuje środki wpłacane przez nabywców do banku, dopiero po przeniesieniu własności mieszkania, co znacząco ogranicza ryzyka związane z brakiem prawa własności do działki.

Powyższe przykłady pokazują, że każdy projekt deweloperski powinien zostać zweryfikowany przed zawarciem umowy deweloperskiej oraz przed powierzeniem środków finansowych deweloperowi, ponieważ sam fakt braku prawa własności dewelopera do działki, nie oznacza, że z danej inwestycji należy zrezygnować.

Czy takie rozwiązanie jest bezpieczne dla inwestora, dewelopera oraz kupującego mieszkanie?

Inwestycja deweloperska na cudzym gruncie wiąże się z ryzykiem dla każdej ze stron:

• Inwestor (właściciel działki), wykładając pieniądze na działkę, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie, powinien zadbać o to, aby umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zapewniała mu otrzymanie zapłaty za przeniesienie własności nieruchomości.
• Z perspektywy dewelopera, istotne jest, aby umowa przedwstępna prawidłowo zabezpieczała jego interesy. Przede wszystkim chodzi tutaj o zobowiązanie inwestora (właściciela gruntu) do przeniesienia własności nieruchomości – przed planowanym zawarciem umów przenoszących własność mieszkań na nabywców. 
• Z kolei nabywca mieszkania lub domu (klient dewelopera), powinien skontrolować, czy deweloper posiada zgodę właściciela gruntu na wpis roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości, a także czy inwestor – właściciel nieruchomości, na której buduje deweloper, zobowiązał się do przeniesienia własności nieruchomości na dewelopera.

Dopełnienie powyższych formalności minimalizuje ryzyko wszystkich stron zaangażowanych w daną inwestycję.

Nasza kancelaria posiada doświadczenie w obsłudze inwestycji deweloperskich, w których deweloper nie jest właścicielem gruntu, na którym powstaje inwestycja:

• Pomagamy deweloperom oraz inwestorom – przygotować umowę współpracy, która zabezpieczy obie strony, szczegóły pod linkiem: obsługa prawna deweloperów,
• Wspieramy również kupujących mieszkania – zabezpieczyć prawa nabywcy, sprawdzając umowę deweloperską. Zapraszam do zapoznania się ze szczegółami pod linkiem: sprawdzenie umowy deweloperskiej.