Umowa najmu okazjonalnego – 4 najczęściej popełniane błędy. Kompleksowy poradnik dla właścicieli mieszkań.

W naszej dotychczasowej praktyce wielokrotnie pomagaliśmy naszym klientom rozwiązać problemy związane z nieprawidłowymi dokumentami do najmu okazjonalnego. W poniższym poradniku wyjaśniamy czym jest najem okazjonalny oraz jakie błędy właściciele mieszkań popełniają najczęściej, wynajmując swoje mieszkanie.

Czym różni się zwykła umowa najmu od umowy najmu okazjonalnego?

W przypadku zwykłego najmu procedura eksmisji lokatora może trwać wiele lat, co wiąże się z poważnymi stratami dla właściciela mieszkania w postaci kosztów postępowania sądowego oraz utraconego zysku z najmu w trakcie, gdy lokator bezprawnie zajmuje mieszkanie.

Umowa najmu okazjonalnego umożliwia przede wszystkim uproszczoną eksmisję lokatora na podstawie aktu notarialnego, który najemca podpisał wraz z umową najmu okazjonalnego lokalu.

Przykład:

Właściciel mieszkania podpisał z najemcą zwykłą umowę najmu swojego lokalu. Czynsz najmu wynosił 4500 zł. Najemca po 7 miesiącach przestał płacić za najem. Właściciel wypowiedział umowę najmu i skierował do sądu sprawę o eksmisję. Sąd po przeprowadzeniu procesu w dwóch instancjach nakazał eksmisję lokatora. Następnie lokator oczekiwał na wskazanie lokalu socjalnego, do którego będzie mógł się przeprowadzić. Cały proces eksmisji potrwał łącznie 5 lat. Właściciel nie był w stanie odzyskać pieniędzy za bezumowne korzystanie z lokalu, ponieważ najemca okazał się niewypłacalny. Suma kosztów poniesionych przez właściciela oraz zysku utraconego przez lata, gdy mieszkanie nie mogło być wynajęte, wyniosła ok. 380.000 zł.

Dodatkowo, z naszej obserwacji praktyki dotyczącej najmu mieszkań wynika, że lokatorzy, którzy zawarli umowę najmu okazjonalnego znacznie rzadziej nie wywiązują się ze swoich zobowiązań wobec właściciela mieszkania. Wynika to ze sformalizowanej procedury związanej z zawarciem umowy (wizyta u notariusza, dodatkowe dokumenty) oraz ze świadomości najemcy, że nie podlega tak daleko idącej ochronie, jak w przypadku zwykłej umowy najmu.

Umowa najmu okazjonalnego posiada również inne zalety:

1. możliwość podnoszenia czynszu najmu przez właściciela,
2. uproszczona eksmisja (brak prawa do lokalu socjalnego oraz pomieszczenia tymczasowego),
3. brak okresu ochronnego w przypadku eksmisji (od 1 listopada do 31 marca), więc eksmisję można prowadzić przez cały rok,
4. właściciel może wyeksmitować również kobiety w ciąży czy rodziców z dziećmi, co stanowi zaletę nie tylko dla właścicieli mieszkań, ale również dla osób o takim statusie, które szukają mieszkania do wynajmu, ponieważ właściciele mogą bez obaw podpisać z nimi umowę najmu okazjonalnego lokalu, dzięki czemu łatwiej jest takim najemcom znaleźć mieszkanie. Przed wprowadzeniem najmu okazjonalnego do przepisów ustawy, właściciele unikali wynajmowania mieszkań rodzicom z dziećmi lub innym osobom, które podlegały dodatkowej ochronie prawnej.

Kto może podpisać umowę najmu okazjonalnego?

Umowę najmu okazjonalnego może zawrzeć wyłącznie właściciel mieszkania (lub domu), który:

1) jest osobą fizyczną,

2) nie prowadzi działalności gospodarczej dotyczącej najmu.

Spółki oraz osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą dotyczącą najmu nieruchomości, mogą skorzystać z umowy najmu instytucjonalnego.

Co powinna zawierać umowa najmu okazjonalnego?

Przepisy dotyczące umowy najmu okazjonalnego wskazują, że umowa ta powinna obligatoryjnie zawierać:

1. notarialne oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji (w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu),
2. oświadczenie najemcy o lokalu, do którego się wyprowadzi na wypadek eksmisji (mieszkanie, w którym najemca ma zamieszkać w przypadku wykonania eksmisji),
3. oświadczenie właściciela lokalu „awaryjnego” o wyrażeniu zgody na przyjęcie najemcy do ww. lokalu na wypadek eksmisji (wyrażenie zgody na zamieszkanie najemcy w lokalu wskazanym w oświadczeniu).

Pozostałe elementy, które powinna zawierać umowa najmu okazjonalnego lokalu lub domu:

• nazwa umowy,
• informacje o dacie i miejscu sporządzenia umowy,
• dokładne wskazanie stron umowy z uwzględnieniem imienia, nazwiska, adresu oraz numeru PESEL i ewentualnie numeru dowodu osobistego,
• oświadczenie właściciela lokalu o posiadaniu tytułu prawnego do mieszkania,
• oświadczenie najemcy dotyczące akceptacji stanu technicznego lokum i jego wyposażenia,
• dokładny opis wynajmowanego mieszkania wraz ze wskazaniem jego adresu, powierzchni i numeru księgi wieczystej,
• informację o zasadach przekazania lokalu i przygotowania protokołu zdawczo-odbiorczego,
• klauzule określające sposób korzystania z mieszkania (np. zabraniające podnajmu, zamieszkiwania ze zwierzętami, palenia papierosów),
• określenie obowiązków najemcy i wynajmującego w zakresie napraw i bieżącej konserwacji (uwaga: w przypadku najmu okazjonalnego, strony nie muszą przestrzegać uregulowań z ustawy dotyczących napraw i konserwacji, znaczenie mają natomiast przepisy Kodeksu cywilnego),
• klauzule dotyczące możliwości kontroli stanu mieszkania przez właściciela,
• uregulowania związane z wysokością czynszu, terminem oraz sposobem jego płatności i zasadami podwyżek,
• klauzule regulujące wysokość kaucji (uwaga: kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu),
• informacje o czasie trwania i zasadach wypowiedzenia umowy (uwaga: w przypadku wypowiadania umowy przez najemcę, zastosowanie znajdują tylko przepisy Kodeksu cywilnego),
• klauzule regulujące zasady i termin zwrotu przedmiotu najmu na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego,
• informację dotyczącą złożenia wymaganych oświadczeń przez najemcę, a także osobę posiadającą tytuł prawny do mieszkania wskazanego przez najemcę (na wypadek eksmisji),
• określenie zasad komunikowania się przez strony (np. e-mail),
• postanowienia końcowe mówiące m.in. o liczbie egzemplarzy umowy, zasadach jej aneksowania,
• wskazanie załączników do umowy

Powyższa lista oczywiście nie wyczerpuje wszystkich elementów, które mogą znaleźć się w umowie najmu okazjonalnego. Treść umowy zależy w dużej mierze od ustaleń stron.

Czy umowę najmu okazjonalnego można wypowiedzieć?

Właściciel może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego (podobnie jak zwykłą umowę najmu) w przypadkach określonych w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Chodzi w szczególności o możliwość wypowiedzenia umowy z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia, gdy lokator:

• zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat za co najmniej trzy pełne okresy płatności,
• używa mieszkania w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem,
• podnajmuje lub użycza lokal osobie trzeciej bez zgody właściciela,
• zaniedbuje swoje obowiązki dopuszczając do powstania szkód,
• wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu.

Jeżeli natomiast najemca zalega z zapłatą, to wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego jest możliwe dopiero w razie braku płatności do końca dodatkowego (miesięcznego) okresu na uregulowanie długów.

Przesłanką do wypowiedzenia umowy (z terminem siedmiodniowym) jest również brak wskazania przez najemcę nowego mieszkania lub domu, do którego będzie się mógł wyprowadzić w razie eksmisji. Dotyczy to sytuacji, w której najemca utracił możliwość zamieszkania w lokalu, który wskazał przy zawarciu umowy najmu.

Zasady wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego, które określa ustawa nie powinny być modyfikowane (chyba, że na korzyść lokatora).

Najem okazjonalny a eksmisja

Umowa najmu okazjonalnego a lokal socjalny oraz pomieszczenie tymczasowe

Przepisy zapewniają niektórym najemcom gwarancję lokalu socjalnego, co wydłuża eksmisję. Chodzi o: 

• osoby małoletnie, niepełnosprawne lub ubezwłasnowolnione wraz z zamieszkałym wspólnie opiekunem, 
• kobiety w ciąży,
• obłożnie chorych,
• emerytów i rencistów spełniających kryteria otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
• bezrobotnych,
• osoby spełniające ewentualne dodatkowe kryteria wyznaczone przez uchwałę rady gminy. 

Umowa najmu okazjonalnego skutecznie eliminuje ewentualne problemy dotyczące lokalu socjalnego, ponieważ najemca, który podpisał taką umowę nie jest uprawniony do lokalu socjalnego. Najemca nie ma również prawa do pomieszczenia tymczasowego.

Ustawodawca wprowadził jednak pewne regulacje prawne, które mają chronić interesy lokatorów w przypadku eksmisji:

• Najemca musi wcześniej wskazać inne lokum, w którym będzie mógł zamieszkać po eksmisji (mieszkanie „awaryjne”).
• Lokator powinien też posiadać zgodę właściciela takiego domu lub lokalu na ewentualną przeprowadzkę w związku z eksmisją.

Najem okazjonalny – ile trwa eksmisja?

Umowa najmu okazjonalnego umożliwia eksmisję bez długotrwałego procesu sądowego.

W przypadku umowy najmu okazjonalnego, podstawą eksmisji jest wcześniej złożone notarialne oświadczenie najemcy, w którym poddał się on egzekucji i zobowiązał do opróżnienia lokalu. Opróżnienie lokalu lub domu powinno nastąpić w terminie wskazanym przez właściciela. Wezwanie do opuszczenia mieszkania będzie uzasadnione dopiero, w sytuacji, w której umowa najmu okazjonalnego wygasła lub została rozwiązana (np. wypowiedziana), a najemca dobrowolnie nie opuścił lokum.

Żądanie, aby najemca opróżnił lokal powinno zostać sporządzone w formie pisemnej oraz zawierać:

• notarialnie poświadczony podpis właściciela,
• dane osobowe właściciela i najemcy,
• dane dotyczące zawartej umowy najmu okazjonalnego,
• podstawę rozwiązania lub wygaśnięcia tytułu najmu lokalu mieszkalnego (umowy),
• wyznaczenie terminu nie krótszego niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy na opuszczenie.

Jeżeli najemca zlekceważył pisemne żądanie opuszczenia lokalu, które otrzymał po zakończeniu trwania umowy najmu, właściciel mieszkania lub domu może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu (oświadczeniu), w którym najemca poddał się egzekucji. Wspomniane oświadczenie najemcy pełni rolę tytułu egzekucyjnego.

Oprócz wniosku o nadanie klauzuli wykonalności, do sądu trzeba załączyć:

• pisemne żądanie opróżnienia lokalu lub domu wraz z dowodem doręczenia lub wysłania,
• dokument potwierdzający tytuł prawny właściciela do nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy najmu okazjonalnego (np. odpis z księgi wieczystej),
• potwierdzenie zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

W nawiązaniu do potwierdzenia zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od daty rozpoczęcia najmu warto wspomnieć, że niezgłoszenie wynajmu mieszkania do skarbówki skutkuje brakiem możliwości skorzystania z uproszczonej ścieżki eksmisyjnej.

Jeżeli najem okazjonalny został zgłoszony do urzędu skarbowego, to po nadaniu klauzuli wykonalności przez sąd, właściciel lokalu mieszkalnego może skierować wniosek do komornika sądowego o rozpoczęcie eksmisji.

Z naszej praktyki wynika, że łączny czas potrzebny na przeprowadzenie procedury eksmisji w przypadku umowy najmu okazjonalnego lokalu wynosi przy odpowiednim zaangażowaniu i nadzorze nad sprawą – średnio od miesiąca do 3 miesięcy.

Umowa najmu okazjonalnego a okres ochronny od 1 listopada do 31 marca

Dodatkowym ułatwieniem w kontekście eksmisji będzie brak zastosowania okresu ochronnego, w którym przeprowadzenie eksmisji w okresie od 1 listopada do 31 marca w przypadku standardowej umowy najmu nie jest możliwe.

Czy można podnieść czynsz w umowie najmu okazjonalnego?

Tak. Strony umowy najmu okazjonalnego lokalu decydują o zasadach podnoszenia czynszu w treści umowy.

Zwykła umowa najmu lokalu mieszkalnego nie pozwala na dowolne podnoszenie czynszu najmu. Podwyżki mogą odbywać się tylko na zasadach wynikających z art. 8a i 9 ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepisy te regulują m.in. ograniczenia dotyczące częstotliwości podwyżek czynszu i opłat zależnych od właściciela mieszkania oraz nakładają obowiązek uzasadniania podwyżek czynszu o wartości przewyższającej wskaźnik inflacji.

Dodatkowo, artykuł 8a przewiduje specjalny tryb postępowania sądowego, w którym najemca może zakwestionować podwyżkę czynszu. W przypadku najmu okazjonalnego, z uwagi na brak stosowania tych przepisów, właściciel nieruchomości ma większą swobodę w ustalaniu wysokości czynszu oraz jego ewentualnych podwyżek, niezależnie od limitów czy procedur określonych w ustawie.

Z punktu widzenia właściciela mieszkania wybierającego oddanie mieszkania najemcy na podstawie umowy najmu okazjonalnego, na pewno bardzo ważne jest odpowiednie uregulowanie w umowie najmu okazjonalnego zasad podnoszenia czynszu. Brak właściwych postanowień umownych będzie bowiem ograniczał możliwość skutecznego podniesienia czynszu.

Jak rozliczany jest dochód z najmu okazjonalnego i co mówią nowe przepisy podatkowe?

Podstawowym sposobem rozliczania podatkowego przychodów z najmu okazjonalnego jest podatek ryczałtowy:

• 8,5% do kwoty 100.000 zł rocznie,
• 12,5% od nadwyżki ponad 100.000 zł rocznie.

Co zrobić, gdy najemca nie posiada lokalu, do którego może się wyprowadzić w razie eksmisji?

Ustawa wymaga dołączenia do umowy najmu okazjonalnego oświadczenia o możliwości zamieszkania pod określonym adresem w przypadku eksmisji. Nie każdy przyszły najemca jest w stanie wskazać inną nieruchomość, w której mógłby zamieszkać.

Naprzeciw potrzebom rynku wyszły przedsiębiorstwa, które zajęły się sprzedażą oświadczeń właściciela lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w tym lokalu w razie wystąpienia takiej konieczności. Niemniej jednak, oświadczenie to nie gwarantuje możliwości realnego zamieszkania w lokalu wskazanym w oświadczeniu, dlatego potencjalny najemca, korzystając z takiego oświadczenia naraża się na „wyrzucenie na bruk”.

Fałszywe oświadczenie o możliwości zamieszkania w innym lokalu powoduje powstanie problemu po stronie wynajmującego, gdyż skutkuje opóźnieniami w opróżnieniu lokalu przez najemcę, co zgodnie z celem umowy najmu okazjonalnego miało nastąpić szybko i sprawnie.

Skorzystanie z zakupionego oświadczenia o możliwości zamieszkania pod określonym adresem nie gwarantuje realnej możliwości zamieszkania w tym lokalu. W związku z kupowaniem przez potencjalnych najemców fałszywych oświadczeń, wynajmujący musi zweryfikować, czy załączone do umowy najmu okazjonalnego dokumenty są prawdziwe, weryfikując prawa tej osoby do podpisania takiego oświadczenia.

Ile kosztuje podpisanie umowy najmu okazjonalnego u notariusza?

Umowa najmu okazjonalnego nie wymaga formy aktu notarialnego. Oświadczenie notarialne, które stanowi załącznik do umowy podpisuje wyłącznie najemca.

Maksymalne wynagrodzenie notariusza za sporządzenie oświadczenia najemcy wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę (więc np. w 2024 r. koszt wyniesie ok. 450 zł).

Przepisy nie precyzują, która ze stron powinna pokryć taki koszt. W praktyce najczęściej najemca pokrywa koszty notariusza.

Na jaki okres może zostać zawarta umowa najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego powinna zostać zawarta na czas określony i jednocześnie nie dłuższy niż 10 lat.

Takie ograniczenie sprawia, że umowa najmu okazjonalnego nie przekształci się w umowę najmu na czas nieokreślony (zgodnie z art. 661 § 1 k.c.).

Czym różni się umowa najmu okazjonalnego od umowy najmu instytucjonalnego?

Najem instytucjonalny może być stosowany jako alternatywa dla umowy najmu okazjonalnego. Warunkiem skorzystania z umowy najmu instytucjonalnego jest prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali przez wynajmującego.

Porównując przepisy dotyczące najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego można zauważyć, że ogólne zasady tych dwóch umów są bardzo podobne.

Pierwsza z różnic polega na braku dziesięcioletniego limitu czasu trwania dla umowy najmu instytucjonalnego. Niemniej jednak, długość trwania najmu instytucjonalnego również musi być z góry określona.

Kolejna istotna różnica między tymi dwoma rodzajami najmu polega na tym, że w przypadku najmu instytucjonalnego, najemca nie musi deklarować posiadania mieszkania „awaryjnego” na wypadek eksmisji. Do umowy najmu instytucjonalnego lokalu załącza się jedynie oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie najmu instytucjonalnego oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do socjalnego lokalu ani pomieszczenia tymczasowego mu nie przysługuje.

Stanowi to pewne uproszczenie względem umowy najmu okazjonalnego – również z perspektywy właściciela lokum. Poza tym w przypadku najmu instytucjonalnego nie występuje obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy do fiskusa.

Umowa najmu okazjonalnego – 4 najczęściej popełniane błędy

Błąd nr 1 – brak oświadczenia notarialnego

W praktyce często zdarza się, że oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji nie zostaje sporządzone w formie aktu notarialnego. Umowa najmu okazjonalnego nie musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Wymóg pomocy notariusza (formy aktu notarialnego) dotyczy tylko sporządzenia oświadczenia najemcy w zakresie poddania się egzekucji.

Oświadczenie najemcy jest kluczowym elementem umowy najmu okazjonalnego i uzasadnia między innymi brak weryfikacji prawa do lokalu socjalnego przez sąd. Powstaje pytanie – co z umową najmu okazjonalnego, która jest pozbawiona wspomnianego oświadczenia jako załącznika? Czy zmienia ona swój charakter i nie zapewnia właścicielowi nieruchomości równie korzystnej pozycji względem najemcy?

Brak oświadczenia notarialnego najemcy będzie skutkował zmianą najmu okazjonalnego w tradycyjny najem (zwykły najem).

Błąd nr 2 – brak zgłoszenia najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego

Brak zgłoszenia najmu okazjonalnego urzędowi skarbowemu to dość częsty błąd, który popełniają właściciele mieszkań.

Wymóg dokonania takiego zgłoszenia wynika z faktu, że najem okazjonalny obecnie jest zarezerwowany dla osób nieprowadzących działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Poprzez wprowadzenie obowiązku dotyczącego zgłaszania nowej umowy najmu okazjonalnego ustawodawca chciał zagwarantować, że właściciel nieruchomości zapłaci podatek dochodowy od czynszu. Według przepisów, zgłoszenie najmu okazjonalnego musi nastąpić w ciągu 14 dni od daty rozpoczęcia najmu.

Niezastosowanie się do powyższego obowiązku przez właściciela mieszkania będzie miało niekorzystne konsekwencje i jednocześnie poprawi sytuację lokatora w kontekście eksmisji. W razie niezgłoszenia najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego będzie obowiązywała tradycyjna ścieżka eksmisyjna.

Co więcej, w takiej sytuacji zastosowania nie znajdzie również art. 19c ustawy o ochronie praw lokatorów, zgodnie z którym podwyżki czynszu w ramach najmu okazjonalnego są możliwe w zakresie wskazanym przez umowę. Ustawodawca zadecydował, że w przypadku najmu okazjonalnego nie trzeba wprowadzać limitów dotyczących skali i częstotliwości podwyżek czynszowych. Niemniej jednak, brak zgłoszenia najmu do urzędu skarbowego będzie oznaczał zastosowanie niekorzystnych dla właściciela przepisów art. 8a i 9 ustawy o ochronie praw lokatorów, czyli przepisów obowiązujących zawsze w przypadku tradycyjnego najmu. 

Warto też wiedzieć, że standardowe przepisy dotyczące najmu dają najemcy 2 miesiące na zaakceptowanie nowej wysokości czynszu, decyzję o wypowiedzeniu umowy lub zakwestionowanie podwyżki przed sądem. W razie sporu sądowego, czynsz pozostaje na wcześniejszym poziomie aż do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia sądu. Dopiero później najemca musi dopłacić ewentualne zaległe kwoty wraz z odsetkami. To następne rozwiązanie, które może nie odpowiadać właścicielowi mieszkania – zwłaszcza w warunkach wysokiej inflacji. Warto zatem zadbać o zgłoszenie najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego w terminie dwóch tygodni.

Błąd nr 3 – brak weryfikacji praw właściciela, który składa oświadczenie o lokalu awaryjnym dla najemcy

Przepisy obligują najemcę do wskazania mieszkania lub domu, w którym będzie on mógł zamieszkać na wypadek eksmisji. Posiadanie „awaryjnego” lokum (mieszkanie, w którym najemca ma zamieszkać w przypadku wykonania eksmisji) ma zrekompensować brak prawa do mieszkania socjalnego i pomieszczenia tymczasowego. Do umowy najmu okazjonalnego oprócz oświadczenia najemcy w zakresie poddania się egzekucji powinno zostać dołączone wskazanie „awaryjnego” mieszkania lub domu. Kolejnym wymaganym elementem umowy najmu okazjonalnego jest oświadczenie osoby z tytułem prawnym do mieszkania lub domu (podanego na wypadek eksmisji) o możliwości przyjęcia najemcy. 

Co ważne, właściciel lokalu na wynajem może zażądać, aby wspomniane oświadczenie zostało złożone z podpisem notarialnie poświadczonym. Bez wątpienia jest to zabezpieczenie przed nieuczciwymi najemcami, którzy mogliby po prostu sfałszować wymagane oświadczenie o możliwości przyjęcia eksmitowanego lokatora.

Warto podkreślić, że brak oświadczenia o możliwości przyjęcia eksmitowanego oraz wskazania lokalu na wypadek eksmisji skutkuje zamianą najmu okazjonalnego w zwykły najem. Podobna zasada może być stosowana, jeżeli zabraknie notarialnego oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji.

Można uznać, że brak możliwości zastosowania ułatwionej ścieżki eksmisyjnej jest swoistą karą dla właściciela mieszkania jako strony umowy, która szczególnie powinna dbać o spełnienie obowiązków formalnych. Czasem okazuje się jednak, że eksmisyjne problemy spowodowane są nieodpowiednim zachowaniem najemcy. Lokator powinien regularnie informować o zmianach „awaryjnego” lokum. Chodzi na przykład o sytuację, w której osoba deklarująca przyjęcie najemcy po eksmisji utraciła tytuł prawny do domu lub mieszkania (niekoniecznie prawo własności). Wówczas najemca ma obowiązek wskazania nowego lokum na wypadek eksmisji w ciągu 21 dni od dowiedzenia się o zaistniałej zmianie. Ten obowiązek wiąże się także z przedstawieniem nowego oświadczenia osoby posiadającej tytuł prawny do „awaryjnego” domu lub mieszkania. Brak wskazania nowego lokum na wypadek eksmisji w ciągu trzech tygodni uprawnia wynajmującego do wypowiedzenia umowy z terminem przynajmniej siedmiodniowym. 

Problematyczna może okazać się sytuacja, w której najemca nie powiadomił właściciela mieszkania o utracie możliwości zamieszkania po eksmisji we wskazanym domu lub lokalu. Teoretycznie powinien być to większy problem dla lokatora, ponieważ nie posiada on prawa do pomieszczenia tymczasowego i tym bardziej do mieszkania socjalnego. W związku z powyższym, mogłaby mieć miejsce tzw. eksmisja „na bruk” (np. do noclegowni lub schroniska dla bezdomnych). Co do zasady, nie występuje ona już w obecnym systemie prawnym po zmianie artykułu 1046 k.p.c. Wyjątek dotyczy między innymi najmu instytucjonalnego oraz sprawców przemocy w rodzinie i osób wyjątkowo uciążliwych dla sąsiadów. 

W przypadku najmu okazjonalnego ustawodawca domyślnie nie przewidział eksmisji „na bruk”, bo rolę mieszkania socjalnego/pomieszczenia tymczasowego ma pełnić lokal wskazany jako „awaryjny” na wypadek eksmisji. Zatem pojawiają się wątpliwości, czy w razie braku takiego lokum można eksmitować najemcę bez prawa do pomieszczenia tymczasowego. Nie można wykluczyć, że najemca złoży zażalenie na postanowienie sądu o nadaniu klauzuli wykonalności dla oświadczenia o poddaniu się egzekucji (wskazując przy tym na brak lokum, w którym mógłby zamieszkać). Ta sytuacja może skutkować uchyleniem wcześniej nadanej klauzuli wykonalności. Wątpliwości co do eksmisji może mieć także komornik, który czasem czeka aż do momentu przyznania najemcy pomieszczenia tymczasowego przez gminę (zgodnie z artykułem 1046 k.p.c.). 

Błąd nr 4 – Poważne błędy dotyczące formy umowy skutkują całkowitą nieważnością umowy 

Umowa najmu okazjonalnego powinna być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności. Często zdarza się jednak, że umowa zawierana jest w innej formie, co stanowi poważny błąd (np. w formie skanów w wiadomości e-mail, z podpisami ePUAP).

Sam fakt, że umowa najmu okazjonalnego powinna być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności nie oznacza, że najemca nie będzie w takim przypadku chroniony. Jeśli umowa najmu okazjonalnego została zawarta bez zachowania formy pisemnej, ale najemca rozpoczął korzystanie z lokalu, to może dość do sytuacji, w której trzeba będzie uznać, że lokator jest chroniony nie na podstawie umowy najmu okazjonalnego, ale na podstawie standardowej umowy najmu (zwykłej umowy najmu), co stanowi rozwiązanie niekorzystne dla właściciela.

Umowa najmu okazjonalnego – prawnik do spraw nieruchomości

Umowa najmu okazjonalnego jest bardzo sformalizowana. Jeden prosty błąd może spowodować, że właściciel mieszkania nie będzie mógł skutecznie wyeksmitować najemcy.

Nasza kancelaria od wielu lat pomaga właścicielom w przygotowaniu umów najmu okazjonalnego wraz ze wszystkimi koniecznymi dokumentami, aby mogli bezpiecznie wynająć swoje mieszkanie.

W ramach konsultacji indywidualnych odpowiadamy na wszystkie pytania związane z najmem okazjonalnym, które dotyczą zarówno umów już zawartych, jak i tych, które mają zostać podpisane.

Pomagamy skutecznie wypowiedzieć umowę najmu, jak również wyeksmitować najemcę z lokalu. Zapraszam do kontaktu.