Zakaz eksmisji najemców został zniesiony – czy oznacza to, że właściciel może bezpiecznie wynająć mieszkanie?

Zakaz eksmisji najemców został uchylony jeszcze w 2022 roku, a do dziś wynajmujący pytają – czy zakaz eksmisji nadal obowiązuje? Czy zakaz eksmisji dotyczy umów zawartych w 2022 roku?

Jeszcze przed zmianą przepisów wielokrotnie zwracałem uwagę, że zakaz eksmisji nie jest dobrym rozwiązaniem zarówno dla wynajmujących, jak i najemców, dlatego powinien zostać jak najszybciej zlikwidowany. Moją wypowiedź w tej sprawie można odsłuchać np. tutaj.

Zakaz eksmisji w czasie pandemii powodował, że właściciele obawiali się wynająć swoje mieszkania, a przez to wymagali od najemców wyższych kaucji oraz innych dodatkowych zabezpieczeń.  

Skąd pomysł, żeby zakazać eksmisji?

Zakaz eksmisji został wprowadzony na początku epidemii COVID-19, aby chronić najemców przed eksmisją np. w sytuacji, gdy ze względu na kryzys wywołany pandemią nie będą w stanie płacić czynszu najmu. Zakaz powodował, że właściciel nie mógł wyeksmitować najemcy, nawet jeśli najemca zalegał z płatnościami za wiele miesięcy. Wynajmujący obawiali się, że dalsze bezterminowe wstrzymanie eksmisji spowoduje negatywne zmiany na rynku najmu nieruchomości.

Kiedy zakaz eksmisji został uchylony?

Zakaz eksmisji wynikał z art. 15zzu ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych.

Ten nieobowiązujący już przepis wskazywał, że w czasie epidemii COVID-19 oraz stanu zagrożenia epidemicznego dotyczącego tej choroby, tytuły wykonawcze nakazujące opróżnienie lokalu mieszkalnego nie mogą być wykonywane. Wyjątek dotyczył sytuacji związanych ze stosowaniem przemocy w rodzinie oraz ważnych inwestycji państwowych.

Ustawa z dnia 8 kwietnia 2022 r. o zmianie ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa, uchyliła wspomniany zakaz.

Uchylenie zakazu miało miejsce już 15 kwietnia 2022 roku, czyli w dniu następującym po dacie publikacji nowego aktu prawnego.

Oznacza to, że zakaz eksmisji nie obowiązuje od 15 kwietnia 2022 roku.

Co z umowami najmu, które zostały zawarte w czasie, gdy zakaz eksmisji jeszcze obowiązywał?  

Nie ma znaczenia kiedy umowa najmu została zawarta.

Zakaz eksmisji nie obowiązuje również w przypadku, gdy umowa najmu została podpisana, gdy zakaz ten jeszcze obowiązywał.

Przykład 1: 

Właściciel mieszkania zawarł umowę najmu z lokatorem w dniu 8 kwietnia 2022 roku. Umowa najmu została zawarta w trakcie obowiązywania zakazu eksmisji z lokali mieszkalnych, ale mimo tego, zakaz eksmisji jej nie dotyczy, ponieważ został on uchylony 15 kwietnia 2022 roku, również dla umów zawartych wcześniej.

Zakaz eksmisji oczywiście nie dotyczy również tytułów wykonawczych uzyskanych w czasie, gdy zakaz ten jeszcze obowiązywał.

Przykład 2: 

Właściciel mieszkania w dniu 21 marca 2022 roku uzyskał prawomocny wyrok sądu nakazujący najemcy opuszczenie mieszkania (tytuł wykonawczy nakazujący opróżnienie lokalu mieszkalnego). Właściciel może wystąpić do komornika z wnioskiem o przeprowadzenie eksmisji na podstawie tego wyroku, mimo tego, że został on wydany przed uchyleniem zakazu eksmisji, tj. przed 15 kwietnia 2022 roku.

Czy likwidacja zakazu eksmisji rozwiązuje wszystkie problemy wynajmujących? Czy można teraz bezpiecznie wynająć mieszkanie?

Po uchyleniu zakazu eksmisji media zaczęły informować o końcu bezkarności nieuczciwych najemców. Wielu właścicieli mieszkań na wynajem czekało na uchylenie zakazu – mowa tu szczególnie o osobach, które posiadały już prawomocne wyroki eksmisyjne z klauzulą wykonalności, których nie można było wykonać.

Trzeba jednak pamiętać, że zniesienie zakazu eksmisji oznacza powrót do rozwiązań obowiązujących wcześniej. Właściciele mieszkań muszą na przykład przygotować się na długie oczekiwanie na przydział lokalu socjalnego dla najemcy, który ma być wyeksmitowany (o ile wyrok eksmisyjny przewiduje uprawnienie do takiego lokum). Niestety sytuacja związana z dostępnością lokali socjalnych nie uległa w ostatnim czasie poprawie.

Lepiej nie wygląda też kwestia dostępu do pomieszczeń tymczasowych dla pozbawionych innego lokum osób, którym sąd nie przyznał prawa do mieszkania socjalnego. Właściciele prywatnych lokali na wynajem muszą mieć świadomość, że nadal obowiązuje znowelizowany w kwietniu 2019 r. artykuł 1046 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego. Przepis ten nakłada na komornika obowiązek bezterminowego oczekiwania z eksmisją na przydział pomieszczenia tymczasowego przez gminę.

Wielu inwestorów postuluje powrót do poprzednich regulacji, które pozwalały na eksmisję lokatora do noclegowni lub schroniska po półrocznym, bezskutecznym okresie oczekiwania na pomieszczenie tymczasowe od gminy. W obecnych warunkach, taka zmiana art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego wydaje się jednak mało prawdopodobna.

Oczywiście nie oznacza to, że właściciel mieszkania musi w nieskończoność czekać na przydział takiego pomieszczenia, ponieważ komornik nie może wstrzymać się z eksmisją jeżeli wynajmujący wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia do wyprowadzenia najemcy, co wynika z art. 1046 § 5 Kodeksu postępowania cywilnego. Skuteczne skorzystanie z tego rozwiązania wymaga jednak pewnego zaangażowania ze strony właściciela mieszkania lub skorzystania z odpowiedniego wsparcia prawnego.

Wyżej opisane trudności proceduralne wyraźnie pokazują, że uchylenie zakazu eksmisyjnego nie spowodowało rozwiązania wszystkich problemów wynajmujących, dlatego warto zadbać o inne szczegóły, aby najem mieszkania był bezpieczny.

Najem okazjonalny oraz najem instytucjonalny zabezpiecza prawa właścicieli mieszkań

W ostatnich latach właściciele mieszkań coraz częściej korzystają z umowy najmu okazjonalnego oraz umowy najmu instytucjonalnego. Lokator, który podpisze taką umowę nie ma prawa do pomieszczenia tymczasowego, a tym bardziej do lokalu socjalnego, co znacznie ułatwia eksmisję po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy najmu.

Nie jest to jedyna zaleta najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego. W przypadku odpowiedniego sformułowania treści takiej umowy najmu, właściciel uzyska możliwość podnoszenia czynszu najmu (czyli wynagrodzenia za korzystanie z lokalu, które przysługuje właścicielowi mieszkania) bez limitów wynikających z art. 8a i 9 ustawy o ochronie praw lokatorów.

W kontekście najmu okazjonalnego warto również przypomnieć o zasadzie, którą wprowadziła tak zwana „specustawa ukraińska” (tj. ustawa z dnia 12 marca 2022 r. o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa). Chodzi o brak konieczności wskazywania przez obywatela Ukrainy, który przyjechał do Polski w związku z wybuchem wojny na terytorium Ukrainy „awaryjnego” mieszkania na wypadek eksmisji. Takie ułatwienie dla obydwu stron umowy najmu okazjonalnego (tzn. lokatora i wynajmującego) ma oczywiście związek z wojną za wschodnią granicą oraz ma na celu ułatwienie obywatelom Ukrainy znalezienie mieszkania w Polsce.

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie?

W ostatnim czasie można zaobserwować poprawę pozycji negocjacyjnej właścicieli mieszkań wobec najemców na skutek kilku czynników, takich jak:

• nieustannie rosnące ceny nieruchomości,
• wzrost popytu na rynku najmu spowodowanego wzrostem liczby potencjalnych najemców (w tym obywateli Ukrainy, którzy przyjechali do Polski w związku z wybuchem wojny),
• trudności w uzyskaniu kredytu hipotecznego na zakup własnego mieszkania.

Skutkiem jest coraz powszechniejsze stosowanie umów najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego, które są rozwiązaniem znacznie korzystniejszym dla wynajmujących od „zwykłych” umów najmu.

Takie umowy są standardem, zwłaszcza na rynku warszawskim. Właściciele z góry zakładają, że najem okazjonalny (lub instytucjonalny) stanowi podstawę, a dodatkowo oczekują od lokatorów indywidualnie uzgadnianych zabezpieczeń.

Nasza kancelaria pomaga właścicielom mieszkań w przygotowaniu umów i wszelkich niezbędnych dokumentów związanych z najmem okazjonalnym oraz instytucjonalnym. Zapraszam do zapoznania się ze szczegółami pod linkiem: bezpieczny najem nieruchomości.