Kto może kupić ziemię rolną bez zgody KOWR w 2025 roku? Jak zostać rolnikiem?

Jak kupić ziemię rolną bez statusu rolnika? 9 sposobów na zakup działki rolnej

Kto jest rolnikiem indywidualnym?

Za rolnika indywidualnego uważa się osobę, która:

1. jest właścicielem, nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia nie przekracza 300 ha (może być też użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą takich nieruchomości),
2. posiada kwalifikacje rolnicze,
3. co najmniej od 5 lat mieszka w gminie, w której jest położona jedna z nieruchomości rolnych, które wchodzą w skład gospodarstwa rolnego i prowadzi przez ten okres osobiście gospodarstwo rolne (do tego okresu zalicza się okres zamieszkiwania w innej gminie bezpośrednio przed zmianą miejsca zamieszkania, jeżeli w gminie tej jest albo była położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego).

Co to znaczy, że kupujący powinien posiadać kwalifikacje rolnicze?

Za rolnika indywidualnego, który może nabywać ziemię rolną bez ograniczeń, uznaje się osobę, która posiada kwalifikacje rolnicze.

Kwalifikacje rolnicze posiada osoba, która spełnia jeden z poniższych warunków:

Co oznacza staż pracy w rolnictwie?

Za staż pracy w rolnictwie uznaje się okres, w którym dana osoba:

1. podlegała ubezpieczeniu społecznemu rolników lub
2. prowadziła działalność rolniczą w gospodarstwie rolnym o obszarze nie mniejszym niż 1 ha, którego była właścicielem (lub użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem, dzierżawcą), lub
3. była zatrudniona w gospodarstwie rolnym, wykonując pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej, lub
4. wykonywała pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej w charakterze członka spółdzielni produkcji rolnej, lub
5. odbyła staż obejmujący wykonywanie czynności związanych z prowadzeniem działalności rolniczej.

Jakie wykształcenie uznawane jest za wykształcenie rolnicze?

Kierunki studiów oraz zawody uznawane za rolnicze określa rozporządzenie Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z dnia 17 stycznia 2012 r. w sprawie kwalifikacji rolniczych posiadanych przez osoby wykonujące działalność rolniczą.

Rozporządzenie wymienia takie kierunki studiów jak np. rolnictwo, ogrodnictwo, weterynaria oraz zawody jak np. technik rolnik, technik ogrodnik, technik architektury krajobrazu.

Rozporządzenie określa również dokumenty, które potwierdzają posiadanie wykształcenia rolniczego.

Gospodarstwo rolne – ile trzeba mieć ziemi, żeby być rolnikiem?

Ustawa wymaga od kupującego (rolnika), aby osobiście prowadził gospodarstwo rolne od co najmniej 5 lat.

Za gospodarstwo rolne ustawa uznaje gospodarstwo, w którym powierzchnia nieruchomości rolnych jest nie mniejsza niż 1 ha.

Przykład: 

Osoba fizyczna, która prowadzi działalność pszczelarską na nieruchomości rolnej o powierzchni 0,8 ha nie może zostać uznana za rolnika indywidualnego, ponieważ powierzchnia jej gospodarstwa nie osiągnęła minimalnej powierzchni 1 ha.

W przypadku gdy nieruchomości rolne, która składają się na gospodarstwa rolnego położone są na obszarze kilku gmin wystarczy, że rolnik zamieszkuje w jednej z nich. Nie ma znaczenia, czy gminy te znajdują się w jednym powiecie lub województwie.

Zakup ziemi rolnej przez rolnika – dokumenty

Status kupującego sprawdza notariusz na podstawie dokumentów, które dostarczy kupujący.

W praktyce konieczne są następujące dokumenty, które potwierdzają spełnienie wszystkich warunków do uznania kupującego za rolnika:

1. oświadczenie o osobistym prowadzeniu gospodarstwa rolnego wraz z informacją, od którego roku kupujący prowadzi osobiście gospodarstwo,
2. oświadczenie kupującego o ilości posiadanych użytków rolnych, których jest właścicielem (lub użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem, dzierżawcą) z dodatkową informacją, czy powierzchnia posiadanych użytków rolnych  przekracza 300 ha,
3. zaświadczenie o zameldowaniu na pobyt stały od co najmniej 5 lat na terenie gminy, w której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład powyższego gospodarstwa rolnego,
4. dowody potwierdzające posiadanie kwalifikacji rolniczych, czyli:
   1. wykształcenie rolnicze (zasadnicze zawodowe, średnie, wyższe) – dyplom lub świadectwo,
   2. wykształcenie inne niż rolnicze – dyplom lub świadectwo ukończenia innej szkoły niż rolnicza oraz dokument potwierdzający staż pracy w rolnictwie (3 lub 5 lat),
   3. zaświadczenie właściwej jednostki organizacyjnej Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego informujące o okresie, w którym dana osoba podlegała ubezpieczeniu społecznemu rolników,
   4. dokument potwierdzający prowadzenie działalności rolniczej w gospodarstwie rolnym o obszarze nie mniejszym niż 1 ha:
      1. którego dana osoba była właścicielem:
         • akt notarialny,
         • prawomocne orzeczenie sądu,
         • wypis z księgi wieczystej,
         • wypis z ewidencji gruntów i budynków,
         • zaświadczenie właściwego wójta (burmistrza lub prezydenta miasta),
         • inne dokumenty, w tym oświadczenia, potwierdzające łączną powierzchnię, położenie i stan prawny posiadanego gospodarstwa rolnego,
      2. w przypadku, gdy rolnik był dzierżawcą gospodarstwa – potwierdzeniem może być również umowa dzierżawy z datą pewną.

Co w przypadku, gdy oświadczenia kupującego okażą się nieprawdziwe?

Osoba, która złożyła nieprawdziwe oświadczenie o osobistym prowadzeniu gospodarstwa rolnego lub oświadczenie o ilości posiadanych użytków rolnych, których jest właścicielem (lub użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem, dzierżawcą) podlega odpowiedzialności karnej za składanie fałszywego oświadczenia.

Dodatkowo nabycie nieruchomości rolnej w oparciu o nieprawdziwe oświadczenia może zostać uznane za nieważne.

Czy rolnik może kupić nieruchomość rolną w województwie innym niż zamieszkuje?

Tak, rolnik indywidualny może kupić nieruchomość rolną również w innym województwie niż zamieszkuje.

Powierzchnia kupowanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa kupującego nie może przekroczyć 300 ha użytków rolnych.

Trzeba również pamiętać, że jeżeli kupowana przez rolnika nieruchomość rolna nie powiększa jego gospodarstwa oraz nie jest położona w gminie, w której ma on miejsce zamieszkania, lub w gminie graniczącej z tą gminą, Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa przysługuje prawo pierwokupu. 

Czy rolnikiem indywidualnym może być spółka?

Nie. Rolnikiem indywidualnym może być wyłącznie osoba fizyczna. Spółka nie może zostać uznana za rolnika indywidualnego, nawet jeśli prowadzi działalność rolniczą.  

Czy rolnik indywidualny może dowolnie kupować i sprzedawać ziemię rolną?

Rolnik indywidualny nie może w sposób nieograniczony obracać ziemią rolną. Status rolnika nie oznacza nieograniczonych możliwości kupowania i sprzedawania działek rolnych, ponieważ ustawa przewiduje inne ograniczenia, takie jak:

• limit 300 ha ziemi, którą może nabyć rolnik indywidualny,
• obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego przez 5 lat od dnia nabycia nieruchomości rolnej,
• zakaz sprzedaży gruntów rolnych przez 5 lat od dnia ich nabycia itd.

Czy można kupić ziemię rolną powyżej 1 ha bez statusu rolnika?

Istnieje wiele sposobów umożliwiających zakup ziemi rolnej bez statusu rolnika indywidualnego, m.in.:

• uzyskanie zgody KOWR,
• zakup ziemi rolnej na licytacji komorniczej,
• zakup działki nie większej niż 1 ha itd.

Czy można kupić ziemię rolną nie będąc rolnikiem?

Do 30 arów może kupić każdy

Nieruchomość rolną, w której powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha może nabyć każdy.

Nie jest wymagane, aby kupujący prowadził na takiej nieruchomości działalność rolniczą. Może być ona wykorzystywana w dowolnym celu.

Co ważne, istotne jest tu, że mówimy o powierzchni użytków rolnych, a nie o powierzchni nieruchomości rolnej. Decydujące więc będzie, jaką jej część stanowią użytki rolne rozumiane jako grunty orne, sady, łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty rolne zabudowane, grunty pod stawami i grunty pod rowami, a nie jaka jest całkowita powierzchnia nieruchomości rolnej.

Od 30 arów do 0,999 arów również może kupić każdy, ale KOWR ma prawo pierwokupu

Nieruchomości rolna o powierzchni od 0,3 ha do 0,999… ha również może zostać nabyta przez osobę niebędącą rolnikiem.

Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa przysługiwać będzie jednak prawo pierwokupu takiej nieruchomości rolnej.

Od 100 arów (1 ha) konieczna jest zgoda KOWRu

Osoba niebędąca rolnikiem indywidualnym, która chce nabyć nieruchomość rolną o powierzchni 1 ha lub większej, musi uzyskać zgodę Dyrektora Generalnego KOWR.

Ustawodawca przewidział jednak pewne wyjątki od tej zasady. Zgody Dyrektora Generalnego KOWR nie wymaga nabycie nieruchomości rolnych m. in.:

1. przez osobę bliską właściciela (zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwa rodziców, małżonka, rodziców małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione, ojczyma, macochę oraz pasierbów),
2. w wyniku zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa oraz działu spadku,
3. w toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego,
4. w wyniku podziału albo łączenia spółek,
5. w wyniku przekształcenia przedsiębiorcy albo spółki cywilnej w spółkę handlową.

Zgoda KOWR – jak ją uzyskać?

Zgodę Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie nieruchomości rolnej można uzyskać zarówno na wniosek sprzedającego, jak i kupującego.

Zgoda na wniosek sprzedającego

Zgoda Dyrektora Generalnego KOWR jest wydawana na wniosek sprzedającego, jeżeli:

1. sprzedający wykaże, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej rolnikowi indywidualnemu,
2. kupujący zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej,
3. w wyniku nabycia nieruchomości rolnej nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych,
4. cena sprzedaży nieruchomości rolnej nie jest niższa niż 95% ceny zawartej w ogłoszeniu o zamiarze sprzedaży nieruchomości rolnej (przed zbyciem nieruchomości rolnej osobie niebędącej rolnikiem indywidualnym ogłoszenie sprzedającego z ofertą zbycia nieruchomości rolnej musi widnieć na prowadzonym przez KOWR portalu ogłoszeniowym przez co najmniej 30 dni).

Zgoda na wniosek kupującego

Zgoda na nabycie nieruchomości rolnej może też być wydana na wniosek kupującego – osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne, która:

1. posiada kwalifikacje rolnicze,
2. zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej,
3. zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości rolnej na terenie gminy, na obszarze której położona nieruchomość rolna, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.

Każdy z dwóch opisanych powyżej trybów uzyskania zgody Dyrektora Generalnego KOWR ma swoje wady i zalety.

Uzyskanie zgody na wniosek sprzedającego pozwala nabyć nieruchomość rolną osobom, które nie posiadają kwalifikacji rolniczych lub które nie łączą swoich planów życiowych z gminą, na terenie której położona jest nieruchomość.

Wystąpienie z wnioskiem przez kupującego eliminuje z kolei ryzyko związane z możliwością zakupu gruntu przez innego rolnika indywidualnego za pośrednictwem prowadzonego przez KOWR portalu z ogłoszeniami.

Zakup ziemi rolnej – pomoc prawna

W przypadku dodatkowych pytań, zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią. Posiadamy wieloletnie doświadczenie w doradztwie prawnym dotyczącym ziemi rolnej. Pomożemy:

• bezpiecznie kupić lub sprzedać ziemię rolną,
• uzyskać zgodę KOWR na sprzedaż nieruchomości rolnej (reprezentujemy naszych klientów – zarówno kupujących, jak i sprzedających w postępowaniach przed KOWR na podstawie pełnomocnictwa),
• oraz we wszelkich innych sprawach dotyczących obrotu działkami rolnymi.

Więcej informacji na temat zakresu usług Kancelarii dotyczących ziemi rolnej można znaleźć w zakładce: nieruchomości rolne.

Przykładowe zgody KOWR uzyskane dla naszych klientów: