6 lutego 2023

Kto może kupić ziemię rolną bez zgody KOWR w 2023 roku? Jak zostać rolnikiem?

Kto jest rolnikiem indywidualnym?

Za rolnika indywidualnego uważa się osobę, która:

  1. jest właścicielem, nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia nie przekracza 300 ha (może być też użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą takich nieruchomości),

  2. posiada kwalifikacje rolnicze,

  3. co najmniej od 5 lat mieszka w gminie, w której jest położona jedna z nieruchomości rolnych, które wchodzą w skład gospodarstwa rolnego i prowadzi przez ten okres osobiście gospodarstwo rolne (do tego okresu zalicza się okres zamieszkiwania w innej gminie bezpośrednio przed zmianą miejsca zamieszkania, jeżeli w gminie tej jest albo była położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego).

Co to znaczy, że kupujący powinien posiadać kwalifikacje rolnicze?

Za rolnika indywidualnego, który może nabywać ziemię rolną bez ograniczeń, uznaje się osobę, która posiada kwalifikacje rolnicze.

Kwalifikacje rolnicze posiada osoba, która spełnia jeden z poniższych warunków:

Jak zostać rolnikiem? Co oznacza pojęcie kwalifikacji rolniczych?

Co oznacza staż pracy w rolnictwie?

Za staż pracy w rolnictwie uznaje się okres, w którym dana osoba:

  1. podlegała ubezpieczeniu społecznemu rolników lub

  2. prowadziła działalność rolniczą w gospodarstwie rolnym o obszarze nie mniejszym niż 1 ha, którego była właścicielem (lub użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem, dzierżawcą), lub

  3. była zatrudniona w gospodarstwie rolnym, wykonując pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej, lub

  4. wykonywała pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej w charakterze członka spółdzielni produkcji rolnej, lub

  5. odbyła staż obejmujący wykonywanie czynności związanych z prowadzeniem działalności rolniczej. 

Jakie wykształcenie uznawane jest za wykształcenie rolnicze?

Kierunki studiów oraz zawody uznawane za rolnicze określa rozporządzenie Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z dnia 17 stycznia 2012 r. w sprawie kwalifikacji rolniczych posiadanych przez osoby wykonujące działalność rolniczą.

Rozporządzenie wymienia takie kierunki studiów jak np. rolnictwo, ogrodnictwo, weterynaria oraz zawody jak np. technik rolnik, technik ogrodnik, technik architektury krajobrazu.

Rozporządzenie określa również dokumenty, które potwierdzają posiadanie wykształcenia rolniczego.

Gospodarstwo rolne

Ustawa wymaga od kupującego (rolnika), aby osobiście prowadził gospodarstwo rolne od co najmniej 5 lat.

Za gospodarstwo rolne ustawa uznaje gospodarstwo, w którym powierzchnia nieruchomości rolnych jest nie mniejsza niż 1 ha.

Przykład: 

Osoba fizyczna, która prowadzi działalność pszczelarską na nieruchomości rolnej o powierzchni 0,8 ha nie może zostać uznana za rolnika indywidualnego, ponieważ powierzchnia jej gospodarstwa nie osiągnęła minimalnej powierzchni 1 ha.

W przypadku gdy nieruchomości rolne, która składają się na gospodarstwa rolnego położone są na obszarze kilku gmin wystarczy, że rolnik zamieszkuje w jednej z nich. Nie ma znaczenia, czy gminy te znajdują się w jednym powiecie lub województwie.

Kto i w jaki sposób sprawdza czy kupujący jest rolnikiem? Na podstawie jakich dokumentów?

Status kupującego sprawdza notariusz na podstawie dokumentów, które dostarczy kupujący.

W praktyce konieczne są następujące dokumenty, które potwierdzają spełnienie wszystkich warunków do uznania kupującego za rolnika:

  1. oświadczenie o osobistym prowadzeniu gospodarstwa rolnego wraz z informacją, od którego roku kupujący prowadzi osobiście gospodarstwo,

  2. oświadczenie kupującego o ilości posiadanych użytków rolnych, których jest właścicielem (lub użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem, dzierżawcą) z dodatkową informacją, czy powierzchnia posiadanych użytków rolnych  przekracza 300 ha,

  3. Zaświadczenie o zameldowaniu na pobyt stały od co najmniej 5 lat na terenie gminy, w której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład powyższego gospodarstwa rolnego,

  4. Dowody potwierdzające posiadanie kwalifikacji rolniczych, czyli:

    1. wykształcenie rolnicze (zasadnicze zawodowe, średnie, wyższe) – dyplom lub świadectwo,

    2. wykształcenie inne niż rolnicze – dyplom lub świadectwo ukończenia innej szkoły niż rolnicza oraz dokument potwierdzający staż pracy w rolnictwie (3 lub 5 lat),

    3. zaświadczenie właściwej jednostki organizacyjnej Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego informujące o okresie, w którym dana osoba podlegała ubezpieczeniu społecznemu rolników,

    4. dokument potwierdzający prowadzenie działalności rolniczej w gospodarstwie rolnym o obszarze nie mniejszym niż 1 ha:

      1. którego dana osoba była właścicielem:

        • akt notarialny,

        • prawomocne orzeczenie sądu,

        • wypis z księgi wieczystej,

        • wypis z ewidencji gruntów i budynków,

        • zaświadczenie właściwego wójta (burmistrza lub prezydenta miasta),

        • inne dokumenty, w tym oświadczenia, potwierdzające łączną powierzchnię, położenie i stan prawny posiadanego gospodarstwa rolnego,

      2. w przypadku, gdy rolnik był dzierżawcą gospodarstwa – potwierdzeniem może być również umowa dzierżawy z datą pewną.

Co w przypadku, gdy oświadczenia kupującego okażą się nieprawdziwe?

Osoba, która złożyła nieprawdziwe oświadczenie o osobistym prowadzeniu gospodarstwa rolnego lub oświadczenie o ilości posiadanych użytków rolnych, których jest właścicielem (lub użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem, dzierżawcą) podlega odpowiedzialności karnej za składanie fałszywego oświadczenia.

Dodatkowo nabycie nieruchomości rolnej w oparciu o nieprawdziwe oświadczenia może zostać uznane za nieważne.

Czy rolnik może kupić nieruchomość rolną w województwie innym niż zamieszkuje?

Tak, rolnik indywidualny może kupić nieruchomość rolną również w innym województwie niż zamieszkuje.

Powierzchnia kupowanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa kupującego nie może przekroczyć 300 ha użytków rolnych.

Trzeba również pamiętać, że jeżeli kupowana przez rolnika nieruchomość rolna nie powiększa jego gospodarstwa oraz nie jest położona w gminie, w której ma on miejsce zamieszkania, lub w gminie graniczącej z tą gminą, Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa przysługuje prawo pierwokupu. 

Czy rolnikiem indywidualnym może być spółka?

Nie. Rolnikiem indywidualnym może być wyłącznie osoba fizyczna. Spółka nie może zostać uznana za rolnika indywidualnego, nawet jeśli prowadzi działalność rolniczą.  

Czy można kupić ziemię rolną powyżej 1 ha bez statusu rolnika?

Jeśli posiadasz status rolnika indywidualnego nabywanie gruntów rolnych nie będzie znacznie łatwiejsze. Status rolnika nie oznacza nieograniczonych możliwości kupowania i sprzedawania działek rolnych, ponieważ ustawa przewiduje inne ograniczenia, takie jak limit 300 ha ziemi, którą może nabyć rolnik indywidualny, obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego przez 5 lat od dnia nabycia nieruchomości rolnej, zakaz sprzedaży gruntów rolnych przez 5 lat od dnia ich nabycia itd.

Istnieje jednak również wiele sposobów umożliwiających zakup ziemi rolnej bez statusu rolnika indywidualnego, m.in. uzyskanie zgody KOWR, zakup ziemi rolnej na licytacji komorniczej, zakup działki nie większej niż 1 ha itd.

Obrót gruntami rolnymi – pomoc prawna

W przypadku dodatkowych pytań, zapraszamy do kontaktu z naszą Kancelarią. Posiadamy wieloletnie doświadczenie w doradztwie prawnym dotyczącym ziemi rolnej. Pomożemy bezpiecznie kupić lub sprzedać ziemię rolną, uzyskać zgodę KOWR na sprzedaż nieruchomości rolnej oraz we wszelkich innych sprawach dotyczących obrotu działkami rolnymi.

Więcej informacji na temat zakresu usług Kancelarii dotyczących ziemi rolnej można znaleźć w zakładce: nieruchomości rolne.