11 czerwca Kancelaria Prezydenta RP poinformowała, że Prezydent podpisał ustawę wydłużającą termin na przyjęcie przez gminy planów ogólnych.

Termin został przesunięty z 30 czerwca na 31 sierpnia 2026 r.

Tym samym termin obowiązywania Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy został przesunięty do 31 sierpnia 2026 r.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Co powinieneś zrobić, żeby zabezpieczyć swoją działkę przed utratą wartości?
• Do kiedy powinieneś złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy?
• Od kiedy plan ogólny gminy zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy?

Do kiedy możesz złożyć wniosek o warunki zabudowy?

Warto złożyć wniosek jeszcze przed wejściem w życie planu ogólnego.

Po złożeniu wniosku i wszczęciu postępowania w sprawie wydania warunków zabudowy będziesz mógł zawiesić postępowanie nawet na 3 lata.

Po wznowieniu takiego postępowania warunki zabudowy zostaną wydawane na starych zasadach, czyli Twoja działka nie będzie musiała być na obszarze uzupełnienia zabudowy.

Więcej na ten temat znajdziesz w artykułach: Decyzja o warunkach zabudowy – jakie zmiany czekają nas od 2026 roku? oraz Bezterminowe warunki zabudowy – złóż wniosek jak najszybciej

Po uchwaleniu przez gminy planu ogólnego uzyskanie warunków zabudowy na starych (korzystniejszych) zasadach nie będzie już możliwe. Decyzje wydane na podstawie wniosków złożonych po wejściu w życie planu ogólnego będą musiały być z nim zgodne.

Dlatego warto działać już teraz i wpłynąć na treść planu ogólnego, zanim zacznie on realnie obowiązywać.

Jeśli Twoja Gmina przyjęła już plan ogólny to w tym filmie znajdziesz wskazówki jak uzyskać warunki zabudowy dla działki z planem ogólnym:

Obowiązywanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Plan ogólny zastąpi tylko studium. Plany miejscowe nadal będą obowiązywać.

Ustalenia planów ogólnych będą wiążące wyłącznie w odniesieniu do planów miejscowych uchwalanych po wejściu w życie planu ogólnego.

Wyjaśnienie: Plany miejscowe obowiązujące przed wejściem w życie planu ogólnego pozostaną ważne, jednak plany miejscowe uchwalane po wejściu w życie planu ogólnego będą musiały być z nim zgodne.

Przykład: Oznacza to, że jeśli w projekcie planu ogólnego przewidziano dla działki strefę otwartą lub inną uniemożliwiającą jej zabudowę to uchwalony w przyszłości plan ogólny będzie musiał podtrzymywać obowiązujący zakaz zabudowy.

Jak możesz zabezpieczyć swoją inwestycję? Jak nie stracić możliwości uzyskania warunków zabudowy?

Jeśli nie uzyskasz warunków zabudowy przed uchwaleniem planu ogólnego, ale zdążysz złożyć wniosek o ich wydanie to nie musisz się martwić o to, że plan ogólny jest dla Ciebie niekorzystny.

Jeżeli gmina nie uchwali planu ogólnego do 31 sierpnia 2026 r., to nie uzyskasz warunków zabudowy dla swojej działki do momentu jego uchwalenia, a nawet jeśli zostanie on uchwalony, to nie będziesz miał gwarancji, że jego postanowienia będą korzystne dla Twojej działki.

Pomoc prawna – warunki zabudowy, plan ogólny gminy

Do dziś niewielu gminom udało się przyjąć plany ogólne, a część z nich została uchylona przez wojewodę.

Możliwe jest ponowne wydłużenie terminu na uchwalenie planów ogólnych, np. do końca 2026 r. Gminy już wielokrotnie otrzymywały dodatkowy czas na dokończenie prac.

Tym samym inwestorzy nadal mają realną szansę wpłynięcia na niekorzystne zapisy tych planów i zabezpieczenia swoich działek przed zakazem zabudowy i idącym za tym spadkiem wartości nieruchomości.

Nasza kancelaria od początku prac nad planami ogólnymi pomaga właścicielom działek w uniknięciu negatywnych konsekwencji planów ogólnych.

Pomagamy w sporządzeniu i złożeniu:

1. wniosku o wydanie warunków zabudowy,
2. wniosku i uwag do planu ogólnego,
3. uwag i wniosku do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
4. wniosku o podjęcie działań nadzorczych do wojewody.

Jeśli masz pytania lub potrzebujesz konsultacji – zapraszamy do kontaktu!

Artykuł Prezydent podpisał ustawę – warunki zabudowy i plan ogólny gminy do 31 sierpnia 2026 r. pochodzi z serwisu Prawnik Nieruchomości.

5 listopada Sejm uchwalił nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z nowymi przepisami, w określonych przypadkach decyzje o warunkach zabudowy będą obowiązywać bezterminowo.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Kto uzyska bezterminowe warunki zabudowy?
• Co powinieneś zrobić, jeśli planujesz inwestycję, żeby zabezpieczyć swoją działkę?

UWAGA! W związku z faktem, iż wraz z opracowywaniem i uchwalaniem przez gminy planów ogólnych pojawia się wiele sprzecznych informacji dotyczących terminów uzyskiwania warunków zabudowy, przygotowaliśmy informację prawną dotyczącą uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy w 2026 r.

INFORMACJA PRAWNA

Bezterminowe warunki zabudowy – do kiedy?

Przepisy odnoszące się do planów ogólnych są stale zmieniane, a wraz ze zmianą tych regulacji ewoluują też zasady wydawania i uzyskiwania warunków zabudowy. 

Początkowo ustalono, że wszystkie decyzje o warunkach zabudowy, które uprawomocnią się przed końcem 2025 roku będą bezterminowe.

Przykład: Uprawomocnienie decyzji o warunkach zabudowy następuje w momencie, w którym nikt już nie może się od niej odwołać i jej zaskarżyć. Minął termin na odwołanie się od decyzji o warunkach zabudowy i nikt nie wniósł takiego odwołania – oznacza to, że decyzja stała się prawomocna.

Więcej informacji na ten temat znajdziesz w artykule: Decyzja o warunkach zabudowy – jakie zmiany czekają nas od 2026 roku?

Nowelizacja rozszerzyła regulacje dot. terminu na uzyskanie bezterminowych warunków zabudowy.

Zgodnie z jej treścią – decyzje o warunkach zabudowy wydane na podstawie wniosków złożonych przed 16 października 2025 r. będą bezterminowe (bez względu na to, kiedy się uprawomocnią).

Oznacza to, że jeśli złożyłeś wniosek o warunki zabudowy przed 16 października 2025 r. to otrzymasz bezterminowe WZ.

Może okazać się, że termin na uzyskanie bezterminowych WZ zostanie ponownie przedłużony.

Warto jak najszybciej złożyć wniosek o WZ, bo jeśli za jakiś czas okaże się, że termin 15 października został przesunięty to uzyskasz bezterminowe WZ!

Od kiedy warunki zabudowy będą miały 5-letnią datę ważności?

Szanse na uzyskanie bezterminowych decyzji o warunkach zabudowy mają obecnie właściciele działek, którzy złożyli wniosek o WZ przed 16 października 2025 r. oraz właściciele działek, których decyzje uprawomocnią się przed 2026 r.

Podsumowując, wnioski złożone po 15 października 2025 r. zostaną rozpatrzone w ten sposób, że uzyskane warunki zabudowy będą terminowe, a ich data ważności wyniesie 5 lat.

Decyzje, które uprawomocnią się w 2026 r. również będą ważne tylko przez 5 lat.

Po tym czasie wygasną, a uzyskanie pozwolenia na budowę w oparciu o taki warunki nie będzie już możliwe.

Przykład 1: Złożyłeś wniosek o warunki zabudowy w ostatnim dniu wyznaczonego terminu (15.10.2025). Gmina rozpatrzy Twój wniosek w 2026 roku, jednak niezależnie od daty wydania decyzji o warunkach zabudowy otrzymasz bezterminowe warunki zabudowy. Liczy się fakt, że złożyłeś wniosek w terminie.

Przykład 2: Złożyłeś wniosek o warunki zabudowy dzień po terminie (16.10.2025). Gmina rozpatrzy Twój wniosek w 2026 roku, jednak warunki zabudowy, które otrzymasz będą ważne przez 5 lat. Wszystko przez to, że złożyłeś wniosek po terminie.

Przykład 3: Złożyłeś wniosek o warunki zabudowy, a gmina rozpatrzy Twój wniosek przed końcem 2025 roku, dzięki czemu uzyskasz bezterminowe warunki zabudowy.

Jak przygotowanie planów ogólnych wpłynie na decyzje WZ? Co zmieniło się od 1 stycznia 2026 r.?

Czy zmiana terminu na uzyskanie bezterminowych WZ jest korzystna?

Tak, zmiana terminu na uzyskanie bezterminowych decyzji jest korzystna dla inwestorów.

Dotychczasowe ustalenia wskazywały, że jedynie warunki zabudowy, które uprawomocnią się przed 1 stycznia 2026 r. będą bezterminowe. Wszystkie pozostałe decyzje będą wydawane na okres 5 lat.

Inwestor, który teraz zdecyduje się złożyć wniosek o WZ nie ma szans na uzyskanie ich jeszcze w tym roku. W związku ze zmianami przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym inwestorzy rozpoczęli wyścig o warunki zabudowy w 2025 roku, aby zdążyć uzyskać je na korzystnych zasadach, przez co procedura uzyskania WZ została znacznie wydłużona.

Termin na uzyskanie bezterminowych WZ może zostać ponownie przedłużony, dlatego powinieneś jak najszybciej złożyć wniosek o WZ, aby mieć możliwość uzyskania bezterminowych WZ w przyszłości!

Pomoc prawna – warunki zabudowy, plan ogólny

Zmiany w przepisach dotyczących planowania przestrzennego mogą mieć istotny wpływ na wiele inwestycji.

Nasza kancelaria specjalizuje się w prawie nieruchomości.

Pomagamy Klientom na każdym etapie procesu inwestycyjnego – od uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, po skuteczne przejście procedury pozwolenia na budowę. Składamy też wnioski i uwagi do planów ogólnych.

Zapraszamy do kontaktu!

Artykuł Bezterminowe warunki zabudowy – złóż wniosek jak najszybciej pochodzi z serwisu Prawnik Nieruchomości.

Wielu inwestorów jest przekonanych, że decyzja o warunkach zabudowy to zielone światło do rozpoczęcia budowy. W rzeczywistości między uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy (zwanej „decyzją WZ” lub po prostu „WZ”) a rozpoczęciem budowy może pojawić się wiele przeszkód. 

Z tego artykułu dowiesz się:

• W jakich sytuacjach nie uzyskasz pozwolenia na budowę, mimo że masz pozytywną decyzję o warunkach zabudowy?
• Jak możesz się zabezpieczyć przed problemami z uzyskaniem pozwolenia na budowę?

Co daje decyzja o warunkach zabudowy, a czego nie gwarantuje? 

Decyzja o warunkach zabudowy sama w sobie nie uprawnia nas do rozpoczęcia budowy. Jest to rodzaj wskazania inwestorowi, co może zrealizować na swojej działce w sytuacji, gdy gmina nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. 

Decyzja WZ określa dopuszczalne parametry planowanej inwestycji, takie jak między innymi:

• rodzaj inwestycji (np. dom jednorodzinny albo budynek usługowy),
• maksymalną wysokość budynku,
• kształt dachu,
• minimalną powierzchnię działki, którą po budowie muszą stanowić tereny zielone,
• inne dodatkowe wymogi. 

Na podstawie uzyskanej decyzji o warunkach zabudowy przygotowuje się projekt budowlany, który trafia do urzędu po to, by uzyskać pozwolenie na budowę.

Dopiero pozwolenie na budowę jest dla nas zielonym światłem na rozpoczęcie budowy. 

Między uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy a pozwoleniem na budowę mogą pojawić się potencjalne przeszkody, które omówimy i wskażemy w jaki sposób można się przed nimi zabezpieczyć.

1. PRZYPADEK: Decyzja o warunkach zabudowy nie jest ostateczna

Żebyśmy mogli złożyć wniosek o pozwolenie na budowę, decyzja WZ musi być ostateczna. Ostateczność decyzji oznacza, że:

• została ona doręczona wszystkim stronom postępowania – wnioskodawcy, inwestorowi, sąsiadom,
• minął termin na odwołanie (14 dni) i nikt z niego nie skorzystał,
• jeżeli ktoś się od niej odwołał, to organ drugiej instancji utrzymał decyzję w mocy. 

Możesz być pewny, że decyzja jest ostateczna, kiedy uzyskasz:

• pieczątkę na decyzji z klauzulą ostateczności, albo
• oddzielne zaświadczenie z urzędu, które potwierdza, że decyzja jest ostateczna.

Pamiętaj, że dopóki decyzja o warunkach zabudowy nie jest ostateczna, urząd nie może Ci wydać pozwolenia na budowę!

W praktyce bardzo często wnioski o pozwolenie na budowę są składane na podstawie nieostatecznej decyzji WZ, a nawet na podstawie projektu decyzji WZ. Chociaż otrzymanie ostatecznej decyzji WZ jest dużym krokiem w kierunku rozpoczęcia budowy, to nadal nie masz gwarancji, że inwestycja dojdzie do skutku. 

Ostateczna decyzja nadal może zostać podważona w drodze skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Przykładowo, możesz mieć ostateczną decyzję WZ i złożyć wniosek o pozwolenie na budowę – nawet jeśli w międzyczasie sąsiad złoży skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na Twoją decyzję WZ. 

Samo złożenie skargi nie wstrzymuje automatycznie wydania pozwolenia na budowę. W praktyce mogą toczyć się dwa postępowania jednocześnie: jedno w sprawie wydania pozwolenia na budowę i drugie – w sądzie administracyjnym w sprawie Twojej decyzji WZ. 

Jeżeli złożona do sądu administracyjnego skarga okaże się zasadna, sąd może uchylić decyzję o warunkach zabudowy. W takiej sytuacji:

• jeśli sąd uchyli decyzję WZ przed wydaniem pozwolenia na budowę – decyzja WZ traci ważność, inwestycja zostaje wstrzymana,
• jeśli sąd uchyli decyzję WZ po wydaniu pozwolenia na budowę – może to być powodem do wznowienia postępowania ws. pozwolenia na budowę i ponownego przeanalizowania pozwolenia.

Podsumowując, uzyskanie ostatecznej decyzji WZ jest pierwszym i niezbędnym krokiem aby ubiegać się o pozwolenie na budowę. 

2. PRZYPADEK: Konflikt z sąsiadami

Pozostałe strony postępowania o pozwolenie na budowę, inne niż inwestor, to zazwyczaj przede wszystkim właściciele nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania planowanej inwestycji, czyli po prostu sąsiedzi. 

Jednak nie każdy sąsiad będzie stroną postępowania, a tylko ci, którzy znajdują się w tzw. obszarze oddziaływania inwestycji. Chodzi o sytuację, w której Twój budynek może w jakiś sposób ograniczyć możliwość zabudowy działki sąsiada.

Dlaczego zdanie sąsiadów jest ważne?

Brak zgody sąsiadów może opóźnić inwestycję, a czasem nawet całkowicie ją zablokować.

Jakie prawa mają sąsiedzi? Przede wszystkim, przed wydaniem pozwolenia na budowę mogą zgłaszać swoje zastrzeżenia i uwagi do projektu.

Po wydaniu pozwolenia na budowę:

• mają 14 dni od doręczenia decyzji, aby wnieść odwołanie,
• jeśli odwołanie nie zostanie uwzględnione – mogą wnieść skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (WSA).

Zgłoszenie niedogodności przez sąsiadów może skutkować wstrzymaniem budowy o nawet kilka lat, a w najgorszym wypadku nawet jej uniemożliwieniem. 

Uwaga! Jeśli projekt spełnia wszystkie warunki techniczne – odmowa pozwolenia na budowę nie może zostać oparta wyłącznie na braku akceptacji Twojej inwestycji przez sąsiadów.

3. PRZYPADEK: Projekt zgodny z decyzją WZ, ale niezgodny z warunkami technicznymi  

Na etapie wydawania pozwolenia na budowę, organ sprawdza nie tylko zgodność projektu z ustaleniami decyzji WZ, ale również jego zgodność z warunkami technicznymi.

Warunki techniczne określają między innymi:

• minimalne odległości budynków od granic działki, które wynoszą
• 3 metry, kiedy w ścianie budynku nie znajdują się żadne otwory,
• 4 m metry, kiedy w ścianie znajdują się okna lub drzwi skierowane w stronę granicy działki,
• 3 metry, kiedy w ścianie budynku nie znajdują się żadne otwory,
• 4 m metry, kiedy w ścianie znajdują się okna lub drzwi skierowane w stronę granicy działki,
• wymiary i wysokość budynku i pomieszczeń, 
• parametry dróg dojazdowych, doświetlenia, wentylacji czy bezpieczeństwa pożarowego.

Niespełnienie warunków technicznych może skutkować odmową wydania pozwolenia na budowę. 

4. PRZYPADEK: Brak prawidłowego dostępu do drogi publicznej

Pozwolenie na budowę nie może zostać wydane, jeżeli działka, której dotyczy inwestycja, nie ma dostępu do drogi publicznej. 

Działka może mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej na jeden z trzech sposobów:

• poprzez bezpośrednie połączenie z drogą publiczną (np. gminną, powiatową, wojewódzką, krajową),
• poprzez służebność drogową, czyli prawo do przejeżdżania przez działkę sąsiada,
• poprzez udział we współwłasności drogi dojazdowej, która łączy działkę z drogą publiczną. 

Droga dojazdowa do nieruchomości musi mieć takie wymiary, które umożliwiają do niej dojazd pojazdów, czyli z reguły mieć minimum 5 metrów szerokości.

Dodatkowo, jeśli dostęp do drogi publicznej jest zapewniony przez służebność, to powinien on być wpisany w księdze wieczystej lub w akcie notarialnym.

Pamiętaj, że nawet jeśli decyzja o warunkach zabudowy wskazuje, że inwestycja jest możliwa i nie ma problemów z dostępem do drogi publicznej, to urząd wydający pozwolenie na budowę może szczegółowo zweryfikować, czy dostęp do drogi jest zapewniony w sposób zgodny z przepisami. 

Kiedy mogą być problemy z uznaniem, że istnieje dostęp do drogi publicznej?

• Dostęp do drogi istnieje tylko „na mapie”, a w rzeczywistości jest tam na przykład łąka)
• Droga dojazdowa do Twojej działki istnieje, ale nie spełnia wymogów technicznych (np. jest za wąska).
• Droga dojazdowa istnieje i prowadzi przez działkę sąsiada, ale nie została ustanowiona odpowiednia służebność gruntowa.
• Dostęp do drogi publicznej jest nieuregulowany w dokumentach.

W takiej sytuacji urząd może odmówić Ci udzielenia pozwolenia na budowę.

Istnieją jednak rozwiązania, które mogą pomóc uzyskać pozwolenie na budowę, nawet jeśli droga dojazdowa do Twojej działki nie spełnia opisanych powyżej warunków.

Po pierwsze, w praktyce zdarza się, że urząd zaakceptuje oświadczenia sąsiadów złożone na piśmie, w których zobowiązują się oni udostępniać przejazd przez swoją działkę na określonej szerokości. 

Takie rozwiązanie może pozwolić na poszerzenie drogi do wymaganej szerokości i uzyskanie pozytywnej decyzji bez aktu notarialnego. 

Trzeba jednak podkreślić, że urzędy mogą różnie podchodzić do tego typu oświadczeń – traktuj to raczej jako plan awaryjny niż pewne rozwiązanie. 

Po drugie, istnieją sposoby na uzyskanie pozytywnej decyzji nawet przy zbyt wąskiej drodze dojazdowej (zarówno w postępowaniu o wydanie warunków zabudowy, jak i przy pozwoleniu na budowę), wymaga to jednak odpowiedniej argumentacji prawnej dostosowanej do konkretnej sprawy. 

Przykładem może sytuacja naszego klienta, w której uchylono decyzję odmawiającą udzielenia pozwolenia na budowę i finalnie wydano pozwolenie na budowę mimo wąskiej drogi dojazdowej. To pokazuje, że przy zastosowaniu odpowiedniej argumentacji jest to możliwe. 

5. PRZYPADEK: Braki we wniosku o pozwolenie na budowę

Decyzja o pozwoleniu na budowę może zostać wydana jedynie w oparciu o kompletny wniosek. 

Zdarza się, że wnioski zawierają błędy, które mogą prowadzić do przedłużenia całej procedury, a nawet do odrzucenia Twojego wniosku. 

Do przyczyn takich komplikacji należą:

• niepełna dokumentacja – braki w załącznikach, co może skutkować wezwaniem do uzupełnienia dokumentacji lub odrzuceniem wniosku,
• niedotrzymanie terminów na złożenie i uzupełnienie dokumentów – również może skutkować pozostawieniem Twojego wniosku bez rozpatrzenia.

Dlatego ważne jest dochowywanie wyznaczonych przez urząd terminów i zadbanie o to, żeby składana przez Ciebie wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę dokumentacja była kompletna. Wszczęcie postępowania następuje w momencie, kiedy składasz wniosek o wydanie pozwolenia na budowę. Sam fakt, że wniosek wpłynął do organu, czyli do starostwa w przypadku postępowania o wydanie pozwolenia na budowę, świadczy o tym, że postępowanie jest już w toku. 

6. PRZYPADEK: Brak decyzji środowiskowej (jeśli jest wymagana)

Decyzja środowiskowa jest wymagana w przypadku inwestycji mogących znacząco oddziaływać na środowisko.

Jej celem jest określenie warunków realizacji inwestycji w taki sposób, by jak najbardziej zminimalizować negatywny wpływ tej inwestycji na środowisko. 

W przypadku budowy domów lub niewielkich budynków mieszkalnych decyzja środowiskowa zazwyczaj nie jest wymagana. 

Obowiązek taki może się pojawić w wyjątkowych sytuacjach, np. gdy:

• Jeżeli planowana inwestycja mieszkaniowa znajduje się na obszarach, dla któ­rych obo­wią­zu­je miej­sco­wy plan za­go­spo­da­ro­wa­nia prze­strzen­ne­go, to:
• minimalna powierzchnia inwestycji, dla której będzie wymagana decyzja środowiskowa to 4 hektary;
• w przy­pad­ku ob­sza­rów ob­ję­tych for­ma­mi ochro­ny przy­ro­dy (np. Na­tu­ra 2000) będą to 2 hektary.
• minimalna powierzchnia inwestycji, dla której będzie wymagana decyzja środowiskowa to 4 hektary;
• w przy­pad­ku ob­sza­rów ob­ję­tych for­ma­mi ochro­ny przy­ro­dy (np. Na­tu­ra 2000) będą to 2 hektary.
• Jeżeli z kolei planowana inwestycja mieszkaniowa znajduje się na ob­sza­rach nieob­ję­tych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to:
• decyzję środowiskową trzeba będzie uzyskać już dla inwestycji o powierzchni od 2 ha, 
• w przy­pad­ku ob­sza­rów ob­ję­tych for­ma­mi ochro­ny przy­ro­dy (np. Na­tu­ra 2000) 0,5 ha.
• decyzję środowiskową trzeba będzie uzyskać już dla inwestycji o powierzchni od 2 ha, 
• w przy­pad­ku ob­sza­rów ob­ję­tych for­ma­mi ochro­ny przy­ro­dy (np. Na­tu­ra 2000) 0,5 ha.

Kolejność uzyskiwania decyzji przed przystąpieniem do budowy z reguły wygląda następująco:

1. Najpierw uzyskujesz decyzję środowiskową (jeśli oczywiście jest wymagana).
2. Następnie powinieneś uzyskać decyzję o warunkach zabudowy (w sytuacji, kiedy dla Twojej działki nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania terenu).
3. Na końcu musisz uzyskać pozwolenie na budowę.

Wyjątkiem (w postaci uzyskiwania tych decyzji w odwróconej kolejności) będzie sytuacja, gdy:

• na etapie uzyskiwania decyzji WZ inwestycja nie została zakwalifikowana jako inwestycja mogąca znacząco oddziaływać na środowisko, a później okazuje się jednak, że dla inwestycji powinna być uzyskana decyzja środowiskowa;
• lub gdy w międzyczasie zmienia się zakres inwestycji w sposób, który wymaga przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko.

W takiej sytuacji będziesz mógł uzyskać decyzję środowiskową już po wydaniu decyzji o warunkach zabudowy, ale przed wydaniem decyzji ws. udzielenia pozwolenia na budowę.

7. PRZYPADEK: Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie dopuszcza zabudowy tej działki  

Może dojść do sytuacji, w której, już po uzyskaniu przez Ciebie decyzji o warunkach zabudowy, ale przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, gmina uchwala miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który nie dopuszcza planowanej przez Ciebie zabudowy. 

W takiej sytuacji plan miejscowy ma pierwszeństwo przed decyzją o warunkach zabudowy!

Decyzja WZ może być wydana jedynie wtedy, gdy na danym obszarze nie obowiązuje plan miejscowy.

Jeśli decyzja o warunkach zabudowy różni się od postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to decyzja o warunkach zabudowy wygasa (na przykład w sytuacji, gdy decyzja WZ mówi, że na działce można wybudować budynek mieszkalny, a plan miejscowy przeznacza teren tej działki jedynie na cele rolnicze).

Taki przypadek był w sprawie naszego klienta, który uzyskał decyzję WZ, ale wygasła ona na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wyjątkiem jest sytuacji, w której na podstawie decyzji WZ zostało wydane ostateczne pozwolenie na budowę – wtedy możesz realizować swoją inwestycję, nawet jeśli jest ona sprzeczna z nowym planem miejscowym. 

8. PRZYPADEK: “Za stare” warunki zabudowy

“Stara” decyzja o warunkach zabudowy nie jest sama w sobie przeszkodą do uzyskania pozwolenia na budowę, ale może się nią stać w dwóch sytuacjach:

1. Kiedy dojdzie do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sprzecznego z treścią decyzji o warunkach zabudowy,
2. Kiedy dojdzie do zmiany przepisów – projekt architektoniczno-budowlany, sporządzany na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, nie będzie wtedy spełniał aktualnych wymogów, mimo że jest zgodny z decyzją o warunkach zabudowy.  

Organ wydający pozwolenie na budowę bada zgodność projektu nie tylko z decyzją o warunkach zabudowy, ale także z obowiązującymi w momencie wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę przepisami – decyzja o warunkach zabudowy może być więc formalnie ważna, ale stracić praktyczne znaczenie.

Decyzja o warunkach zabudowy pokazuje, jaka zabudowa jest możliwa na danej działce w chwili jej wydania, ale nie daje nam pewności, że w przyszłości inwestycja będzie możliwa.

Im szybciej uzyskasz decyzję WZ, tym lepiej. Złóż wniosek o warunki zabudowy i uzyskaj je na starych, korzystniejszych zasadach!

9. PRZYPADEK: Nieprzemyślane etapowanie inwestycji

Niewłaściwe wykorzystanie decyzji o warunkach zabudowy może skutkować tym, że sami ograniczymy sobie możliwość realizacji całej inwestycji. 

Jest to szczególnie istotne, gdy planujemy budowę w kilku etapach. 

Przykład:

• planujesz inwestycję polegającą na budowie 5 domów jednorodzinnych w dwóch etapach,

• uzyskujesz decyzję WZ dla budowy 5 domów jednorodzinnych,

• w pierwszym etapie występujesz o pozwolenie na budowę tylko jednego z nich, pozostałe 4 planujesz “w późniejszym terminie” – jako drugi etap inwestycji.

W takiej sytuacji, wiele urzędów podchodzi do tego w ten sposób, że to pierwsze pozwolenie na budowę „konsumuje” decyzję WZ. Czyli w naszym przykładzie, dla pozostałych 4 domów, jeśli nie zostały one uwzględnione w pierwszym pozwoleniu na budowę, konieczne może być ponowne uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.

Dlatego, jeśli planujemy etapową budowę kilku budynków, to najbezpieczniej będzie uzyskać pozwolenie na budowę dla wszystkich budynków, a następnie etapami przeprowadzać budowę i odbiory poszczególnych budynków.

10. PRZYPADEK: Nieprzemyślany podział działki  

Organy administracji często przyjmują restrykcyjne podejście i zakładają, że decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana “na działkę”, a nie “na teren”, czyli że jest związana z konkretną działką ewidencyjną, a nie określonym obszarem niezależnie od tego, jaką działkę ten obszar aktualnie stanowi

W konsekwencji, gdy działka zostaje podzielona, wskutek czego zmienia się jej numer ewidencyjny oraz powierzchnia – urzędy mogą uznać, że decyzja WZ traci ważność i odmówić wydania pozwolenia na budowę. 

W praktyce odmowa udzielenia pozwolenia na budowę oznacza konieczność odwołania się do sądu. Sądy prezentują bardziej elastyczne podejście i przyjmują, że warunki zabudowy odnoszą się do określonego terenu, a nie do działki o konkretnym numerze ewidencyjnym. 

Jako inwestor powinieneś pamiętać, że podział działki nie unieważnia WZ, ale musisz przygotować się na możliwy spór z organem administracji i ewentualne postępowanie sądowe. 

11. PRZYPADEK: Uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę dla tego terenu przez kogoś innego

Decyzja o warunkach zabudowy nie jest rezerwacją wyłącznego prawa do zabudowy danego terenu. Kilku inwestorów, niekoniecznie będący może jednocześnie wystąpić o warunki dla tej samej działki. Organ może wydać kilka decyzji WZ dotyczących tej samej nieruchomości i podobnych inwestycji, ale dla różnych adresatów. 

Dopiero wydanie pozwolenia na budowę jednemu z inwestorów powoduje, że pozostałe decyzje WZ wygasają – pierwszeństwo ma inwestor, który uzyskał pozwolenia na budowę dla danej inwestycji na tym terenie jako pierwszy. Oznacza to, że inni inwestorzy nie będą już mogli skorzystać z uzyskanych przez nich warunków zabudowy.

 W praktyce więc, nawet jeśli uzyskamy warunki zabudowy, to ktoś inny może:

• złożyć wniosek o warunki dla tej samej działki,
• otrzymać decyzję WZ dla tej samej działki,
• szybciej od nas złożyć wniosek o pozwolenie na budowę i je uzyskać. 

Ważne! Aby uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę konieczne jest posiadanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

12. PRZYPADEK: Inne wymagania gminy i starostwa dot. zabudowy zagrodowej

Często zdarza się, że gmina i starostwo różnie podchodzą do wymagań w przypadku zabudowy zagrodowej. Chodzi o sytuację, w której uzyskaliśmy w gminie warunki zabudowy na zabudowę zagrodową, ale starostwo nie chce wydać pozwolenia na budowę, mimo że sytuacja w żadnym stopniu nie uległa zmianie.

Gmina (etap decyzji o warunkach zabudowy):

• zwykle stawia łagodniejsze kryteria,
• często wystarczy jej ogólne powiązanie inwestycji z gospodarstwem rolnym, np. posiadanie 1 ha gruntów w dzierżawie;
• uzyskiwanie decyzji WZ bywa więc stosunkowo proste.

Starostwo (etap pozwolenia na budowę):

• zwykle stawia bardziej rygorystyczne kryteria,
• urzędnicy weryfikują, czy konkretny inwestor spełnia warunki do realizacji zabudowy zagrodowej. 

Na tym etapie pojawiają się także największe różnice w praktyce urzędów.

Wystąpiliśmy do wszystkich starostw i gmin w Polsce z pytaniem o szczegółowe kryteria dotyczące zabudowy zagrodowej. 

Jak się okazało, podejście urzędów może być mocno zróżnicowane:

• część starostw wymaga wykazania statusu rolnika indywidualnego, czyli posiadania gruntów  o odpowiedniej powierzchni, kwalifikacji rolniczych i kilkuletniego zamieszkiwania w gminie, 
• inne starostwa uznają status producenta rolnego za wystarczający, bez konieczności udowadniania kwalifikacji rolniczych, 
• niektóre starostwa akceptują dzierżawę gruntów jako spełnienie wymogu posiadania gospodarstwa, przy czym w jednych wystarczy sama umowa, a inne wymagają długoterminowej dzierżawy; 
• spotykane są także stanowiska, że wcale nie trzeba mieć 1 ha ziemi rolnej, aby uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę w ramach zabudowy zagrodowej; 
• urzędy różnie podchodzą także do kwestii rozproszenia gospodarstwa – część wymaga, by grunty znajdowały się w jednej gminie lub gminach sąsiednich, a część dopuszcza rozlokowanie w kilku powiatach czy nawet województwach. 

Przed rozpoczęciem procedury uzyskiwania warunków zabudowy i pozwolenia na budowę warto więc sprawdzić jakie wymagania stawia lokalne starostwo. 

13. PRZYPADEK: Zmiana inwestora – czy nowy właściciel działki może skorzystać z cudzej decyzji WZ?

Dotyczy to najczęściej sytuacji, kiedy właściciel działki uzyskuje dla niej warunki zabudowy, a następnie tę działkę sprzedaje. Warunki są wydane na daną osobę, a nie na daną działkę – nie przenoszą się na nowego właściciela wraz ze sprzedażą działki.

Jeśli o pozwolenie na budowę wystąpi inna osoba niż ta, której wydano decyzję o warunkach zabudowy, to urząd może odmówić jego udzielenia.

W przypadku sprzedaży działki, sprzedający powinien więc przenieść na kupującego również decyzję o warunkach zabudowy.

Jak przenieść WZ na innego inwestora?

Możliwe jest przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu na inną osobę, jeśli:

• dotychczasowy adresat dedyzji wyrazi na to zgodę,
• nowy inwestor przyjmie wszystkie warunki z decyzji.

Przeniesienie wymaga odrębnej decyzji administracyjnej. Co ważne, można przenieść także decyzję WZ, która nie jest jeszcze ostateczna. 

Jeżeli planujesz nabyć nieruchomość lub prawa do inwestycji i ubiegać się o pozwolenie na budowę, musisz zadbać, aby decyzja WZ została na Ciebie przeniesiona prze wydaniem decyzji ws. pozwolenia na budowę. Dlatego, aby uniknąć komplikacji i opóźnień, należy jeszcze przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę dopilnować formalności związanych z przeniesieniem decyzji WZ.

Nie zawsze jednak będzie można łatwo przenieść decyzję o warunkach zabudowy – może tak być np. w przypadku próby przeniesienia warunków zabudowy na zabudowę zagrodową, gdy sprzedający jest rolnikiem, a kupujący nim nie jest.

14. PRZYPADEK: Śmierć osoby, która uzyskała WZ

Decyzja o warunkach nie jest związana z działką, lecz z osobą inwestora. Jeden grunt może mieć kilka decyzji WZ na rzecz różnych podmiotów, ale każda z nich dotyczy konkretnego wnioskodawcy, który ją uzyskał. 

Przykład:

Małżeństwo uzyskało decyzję WZ dla swojej nieruchomości, a niedługo potem mąż zmarł. Jego syn chciał skorzystać z wydanej już decyzji WZ, niestety nie mógł kontynuować inwestycji w oparciu o wydaną już na jego rodziców decyzję WZ.

Decyzja WZ nie podlega dziedziczeniu, a jej przeniesienie wymaga zgody podmiotu, na którego rzecz została wydana, co w tej sytuacji nie było możliwe.

W tego typu sytuacjach najczęściej konieczne będzie uzyskanie nowej decyzji. 

Podsumowanie – pomoc prawna

Decyzja o warunkach zabudowy to dopiero pierwszy krok do realizacji inwestycji – nie daje ona gwarancji uzyskania pozwolenia na budowę. Jak widzisz, między uzyskaniem decyzji WZ a pozwoleniem na budowę mogą pojawić się liczne przeszkody: od konfliktów z sąsiadami, przez problemy z dostępem do drogi publicznej, po zmiany w planowaniu przestrzennym czy niekompletne dokumenty.

Nasza kancelaria specjalizuje się w prawie nieruchomości i inwestycji budowlanych. Pomagamy Klientom na każdym etapie procesu inwestycyjnego – od uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, po skuteczne przejście procedury pozwolenia na budowę.

Oferujemy kompleksową obsługę prawną, w tym:

• analizę ryzyk związanych z inwestycją,
• uzyskiwanie warunków zabudowy na korzystnych zasadach;
• reprezentację w postępowaniach administracyjnych i sądowych,
• przygotowanie i weryfikację dokumentacji do pozwolenia na budowę,
• wsparcie w sprawach dotyczących dostępu do drogi publicznej oraz ustanawiania służebności,
• pomoc przy przenoszeniu decyzji WZ, podziałach działek i zmianie inwestora.

Dzięki naszemu doświadczeniu możesz uniknąć niepotrzebnych sporów i ryzyka zablokowania inwestycji.

Skontaktuj się z nami – pomożemy Ci bezpiecznie przejść całą procedurę i zrealizować budowę zgodnie z prawem.

Artykuł Czy warunki zabudowy gwarantują pozwolenie na budowę? 14 sytuacji, w których nie dostaniesz pozwolenia na budowę pochodzi z serwisu Prawnik Nieruchomości.

Czy wiesz, że możesz sprzedać swoją nieruchomość i nie zapłacić podatku od tej sprzedaży? W tym artykule poznasz dwa sprawdzone sposoby, jak to zrobić.

Ten poradnik będzie dla Ciebie pomocny, jeśli:

• planujesz sprzedać swoją prywatną nieruchomość – działkę, dom lub mieszkanie i chcesz uniknąć podatku od zysku ze sprzedaży,
• zawodowo zajmujesz się obrotem nieruchomościami i chcesz poznać konsekwencje podatkowe częstych sprzedaży nieruchomości.

SPOSÓB 1: Ulga mieszkaniowa

Ulga mieszkaniowa dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych, którego wysokość w przypadku sprzedaży nieruchomości lub jej części wynosi 19% osiągniętego dochodu.

Ulga mieszkaniowa pozwala znacząco obniżyć lub nawet całkowicie uniknąć tej opłaty.

Warto podkreślić, że jest też inna ulga mieszkaniowa w przypadku podatku od spadku i darowizn – w tym artykule omówię tylko ulgę od sprzedaży nieruchomości, a nie od jej odziedziczenia.

Na czym polega ulga mieszkaniowa? Stawka podatku i zwolnienie z podatku dochodowego

Ogólna zasada jest taka, że jeśli sprzedajesz nieruchomość przed upływem 5 lat od jej nabycia i osiągasz dochód ze sprzedaży, to musisz zapłacić 19% podatku PIT od dochodu.

Ulga mieszkaniowa to zwolnienie z podatku, które przysługuje, gdy sprzedasz nieruchomość i w ciągu 3 lat od sprzedaży przeznaczysz uzyskane środki na własny cel mieszkaniowy.

Jak i kiedy możesz skorzystać z ulgi mieszkaniowej?

Jeśli chcesz z niej skorzystać to powinieneś do 30 kwietnia złożyć zeznanie PIT-39 i zadeklarować w nim chęć skorzystania z ulgi.

Musisz to zrobić w terminie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym sprzedałeś nieruchomość.

Przykład:

Pan Jan 10 lipca 2025 r. sprzedał swój dom. Jeśli chce skorzystać z ulgi mieszkaniowej, musi złożyć zeznanie PIT-39 i zadeklarować w nim chęć skorzystania z ulgi.

Trzyletni termin liczy się od końca 2025 r. i upływa on 31 grudnia 2028 r., zatem Pan Jan musi wydać pieniądze ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe do końca 2028 r.

Przykład:

Pani Agata 7 maja 2021 r. sprzedała swoje mieszkanie. Przed 30 kwietnia 2022 r. złożyła PIT-39, w którym wyraziła chęć skorzystania z ulgi mieszkaniowej.

1 stycznia 2025 r. Pani Agata kupiła nowe mieszkanie, jednak nie zmieściła się ona w trzyletnim terminie, który upłynął 31 grudnia 2024 r.

Z ulgi mieszkaniowej możesz skorzystać, jeśli:

• płacisz podatki w Polsce,
• nabyłeś prawa do całości lub części nieruchomości,
• sprzedałeś nieruchomość przed upływem 5 lat od jej nabycia,
• przeznaczyłeś środki ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe (musisz spełnić łącznie wszystkie ww. warunki).

Jak obliczyć ulgę mieszkaniową?

1. Zbieraj faktury i wszelkie dokumenty potwierdzające wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, w tym umowy z wykonawcami usług.
2. Zsumuj wydatki, które pokryłeś ze środków pochodzących ze sprzedaży nieruchomości.
3. Sumę wydatków pomnóż przez dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości (pomniejszony o opłaty notarialne).
4. Całość podziel przez przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości.
5. Otrzymana kwota to dochód podlegający zwolnieniu z podatku dochodowego.

W skrócie:

• Przychód to cena nieruchomości.
• Koszty uzyskania przychodu to mi.in. koszty pośrednictwa czy opłaty notarialne.
• Dochód = (przychód – koszty uzyskania przychodu) + odpisy amortyzacyjne

• Dochód zwolniony = (dochód x wydatki na cele mieszkaniowe)/przychód

PUŁAPKA NR 1: Co zalicza się do wydatków na własne cele mieszkaniowe?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami w korzystaniu z ulgi chodzi głównie o wydatki na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Przykłady:

1. Zakup nowego mieszkania.

2. Zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

3. Budowa domu na własne potrzeby.

4. Remont lub wykończenie własnego lokalu mieszkalnego.

5. Zakup i montaż sprzętów AGD.

6. Remont własnego budynku mieszkalnego (domu jednorodzinnego).

7. Spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na cele mieszkaniowe.

UWAGA!

Zadbaj o rachunki, żeby wykazać wydatki na własne cele mieszkaniowe – będą one potrzebne do okazania w urzędzie. Sam paragon nie wystarczy, konieczna będzie imienna faktura,

Pamiętaj, że nabywana kub remontowana nieruchomość ma służyć Twojemu osobistemu celowi mieszkaniowemu – to Ty (i Twoja najbliższa rodzina) musisz ją zamieszkiwać. Nie możesz przeznaczyć jej na wynajem, na cele mieszkaniowe Twoich dzieci czy rodziców.

PUŁAPKA NR 2: Czy ulga Ci przysługuje, jeśli masz inną nieruchomość?

Sam fakt posiadania innej nieruchomości nie odbiera Ci możliwości skorzystania z ulgi, jednak musisz być w stanie wytłumaczyć się przed Urzędem Skarbowym, dlaczego nie możesz zamieszkiwać tej pierwszej nieruchomości.

Przykładowe uzasadnienia:

• z powodów zawodowych – gdy pracujesz w innym mieście,

• pierwsza nieruchomość jest zbyt mała dla Twojej rodziny, więc musisz kupić większą.

Posiadanie innego mieszkania nie odbiera Ci automatycznie ulgi, ale kluczowe jest przeznaczenie tego mieszkania – ma ono służyć Tobie jako właścicielowi mieszkania.

Przykład:

Podatnik sprzedał udział w nieruchomości, po czym kupił i wyremontował trzy mieszkania na wynajem. Fiskus uznał, że nie realizował własnych celów mieszkaniowych, a jedynie cel zarobkowy, więc odmówił przyznania ulgi.

PUŁAPKA NR 3: Masz 3 lata na wydanie pieniędzy i przeniesienie własności

Masz 3 lata na przeznaczenie środków ze sprzedaży na cele mieszkaniowe, aby móc skorzystać z ulgi. Samo planowanie budowy czy zawarcie umowy z wykonawcą domu nie oznacza wydania środków w terminie. Chodzi tu o realną datę transakcji, kiedy musisz dokonać zapłaty.

Przeniesienie własności – czy wystarczy umowa, czy potrzebny jest też akt notarialny?

• Umowa deweloperska (czyli umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się wybudować i przenieść na Ciebie własność lokalu mieszkalnego w przyszłości, a Ty wpłacasz środki na poczet ceny) nie przenosi własności mieszkania.
• Samo podpisanie umowy deweloperskiej i wpłacenie pieniędzy to jeszcze nie jest nabycie lokalu.
• Według fiskusa, żeby skorzystać z ulgi – musisz doprowadzić do przeniesienia własności, czyli zawrzeć akt notarialny przenoszący własność mieszkania w wymaganym terminie 3 lat.
• Jeśli tego nie zrobisz w porę, niestety ulga przepadnie.

PUŁAPKA NR 4: Jakie środki powinieneś przeznaczyć na nowy zakup?

Na cele mieszkaniowe powinieneś przeznaczyć środki pochodzące ze sprzedaży poprzedniej nieruchomości.

Nie mogą to być inne środki niż te pochodzące ze sprzedaży – co oznacza, że nie możesz kupić nowej nieruchomości przed sprzedaniem poprzedniej, bo wtedy nie zostanie Ci przyznana ulga.

PUŁAPKA NR 5: Ulga dotyczy tylko sprzedaży o charakterze prywatnym

Ulga nie dotyczy flipowania (kupna mieszkania w celu jej szybkiej odsprzedaży z zyskiem, często po przeprowadzeniu remontu lub modernizacji) czy dewelopera, który sprzedaje zabudowaną działkę.

W praktyce ważne jest, żeby wykazać, że wykorzystywałeś nieruchomość na cele mieszkaniowe.

Co się stanie, jeśli zadeklarujesz ulgę, ale nie wydasz środków w terminie?

Często zdarza się, że ktoś sprzedaje nieruchomość i nie płaci podatku przy sprzedaży deklarując, że skorzysta z ulgi mieszkaniowej. Potem jednak nie udaje mu się spełnić warunków, np. nie znajduje odpowiedniej nieruchomości lub nie finalizuje zakupu w terminie.

W takiej sytuacji trzeba zapłacić zaległy podatek z odsetkami – należy wówczas złożyć korektę zeznania PIT-39 za rok, w którym była sprzedaż, wykazać dochód ze sprzedaży i dopłacić podatek wraz z odsetkami za zwłokę (liczonymi od terminu płatności pierwotnego PIT-39 za tamten rok).

Przykład:

W 2020 r. sprzedałeś mieszkanie przed upływem 5 lat od nabycia, uzyskując 300.000 zł dochodu. Nie zapłaciłeś podatku, ponieważ zadeklarowałeś w PIT-39, że przeznaczysz te środki na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie 3 lat. W 2021 r. podpisałeś umowę deweloperską na nowe mieszkanie i do końca 2022 r. wpłaciłeś deweloperowi całą należność, jednak z przyczyn od Ciebie niezależnych akt notarialny przenoszący własność podpisaliście dopiero w 2024 r. Niestety, warunki przyznania ulgi mieszkaniowej nie zostały spełnione w 2024 r. Musisz więc złożyć korektę PIT-39 za 2020 i zapłacić zaległy podatek 19% od sprzedaży wraz z odsetkami​. 

SPOSÓB 2: SPRZEDAŻ PO 5 LATACH

Drugi sposób na uniknięcie podatku polega na tym, że możesz po prostu poczekać ze sprzedażą aż minie 5 lat od końca roku, w którym nabyłeś nieruchomość. Jeśli sprzedaż nastąpi po upływie tego 5-letniego terminu, w ogóle nie powstaje obowiązek podatkowy – dochód jest zwolniony z mocy prawa​.

Od kiedy powinieneś liczyć okres 5 lat? Korzystna zmiana dla spadkobierców

Zgodnie z przepisami liczymy od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Przykład:

Jeśli kupiłeś mieszkanie w czerwcu 2018 roku, to pięcioletni okres liczony od końca 2018 r. upłynie z końcem 2023 roku. Sprzedaż dokonana 1 stycznia 2024 r. (i później) jest już zwolniona z podatku.

W przypadku spadkobierców pięcioletni okres liczony jest od daty nabycia przez spadkodawcę, a nie od daty otrzymania spadku. Jest to ważny wyjątek od standardowej zasady 5 lat, który dotyczy jedynie osób dziedziczących nieruchomość.

Przykład działania standardowej ulgi 5-letniej:

Klientka kupiła mieszkanie w lipcu 2020 r. Chciałaby je sprzedać jeszcze w 2025 r. – brakuje jej tylko kilku miesięcy do pełnych 5 lat, ale ponieważ termin liczymy od końca roku nabycia (2020 r.), pięcioletni okres upływa z dniem 31.12.2025 r. Zatem dopiero sprzedaż w styczniu 2026 r. będzie już zwolniona z podatku (5 lat minie z końcem 2025)​. Klientka może teraz podpisać umowę przedwstępną, ale powinna wstrzymać się z zawarciem umowy przenoszącej własność mieszkania do stycznia 2026 r.

Przykład działania ulgi dla spadkobiercy:

Klient odziedziczył po ojcu mieszkanie w 2025 r. i zastanawia się, czy musi czekać 5 lat ze sprzedażą. Ojciec Klienta nabył to mieszkanie w 2011 r., a więc miał je przez 14 lat. Pięcioletni termin jest wówczas liczony od końca 2011 r., czyli minął z końcem 2016 r. Sprzedaż mieszkania przez Klienta w 2025 r. będzie więc zwolniona z PIT​. Klient nie musi płacić podatku, mimo że sam był właścicielem tylko przez rok – ważne, że jego ojciec posiadał nieruchomość ponad 5 lat.

Działalność gospodarcza a podatek od nieruchomości

Żadna z powyższych ulg (ulga mieszkaniowa i 5-letnie zwolnienie) nie ma zastosowania, jeśli sprzedaż nieruchomości odbywa się w ramach działalności gospodarczej. Przepisy dotyczące ulg obejmują wyłącznie prywatne zbycie.

Jeżeli organ uzna, że sprzedając nieruchomość działałeś jako przedsiębiorca, to sprzedaż zostanie zakwalifikowana jako pozarolnicza działalność gospodarcza, a wtedy nie skorzystasz ani z ulgi mieszkaniowej, ani z 5-letniego zwolnienia. Ma to ogromne znaczenie dla osób, które sprzedają wiele nieruchomości lub zajmują się tzw. flippingiem.

Kiedy Urząd Skarbowy uzna Cię za przedsiębiorcę? Skutki uznania sprzedaży za działalność gospodarczą

Gdy spełnia definicję działalności gospodarczej, czyli jest zorganizowana, ciągła (powtarzalna) i nastawiona na zysk (zarobkowa).

Organy i sądy badają wszystkie możliwe okoliczności. Do czynników świadczących o tym, że sprzedajesz nieruchomości w ramach działalności gospodarczej, należą: 

• częstotliwość transakcji, czyli sprzedaż kilku mieszkań w krótkich odstępach czasu, 
• zamiar zarobkowy, czyli kupno z zamiarem odsprzedaży z zyskiem, a nie przypadkowa sprzedaż, bo zmieniły się plany życiowe,
• podejmowanie działań przygotowawczych typowych dla handlu nieruchomościami, np. remonty i ulepszanie lokali przed sprzedażą w celu zwiększenia ich wartości, aktywne ogłaszanie ofert sprzedaży w wielu kanałach, wykupywanie reklam itp.,
• profesjonalna organizacja tych działań, czyli korzystanie z usług pośredników, powtarzalny schemat działań.

Jeżeli sprzedaż nie ma charakteru incydentalnego czy okazjonalnego, lecz przypomina zorganizowany zarobkowy handel nieruchomościami, to fiskus kwalifikuje ją jako działalność gospodarczą​.

Jeśli fiskus zakwalifikuje Twoją sprzedaż nieruchomości jako działalność gospodarczą, to:

1. Nie ma zastosowania zwolnienie dot. sprzedaży po 5 latach od nabycia – transakcje dokonywane w ramach działalności gospodarczej są wyłączone z tego zwolnienia. Niezależnie od okresu posiadania nieruchomości, sprzedaż jako działalność gospodarcza zawsze podlega opodatkowaniu.
2. Nie przysługuje ulga mieszkaniowa – dotyczy ona wyłącznie dochodów ze sprzedaży prywatnej. Co więcej, gdy sprzedajesz nieruchomości w ramach działalności, zazwyczaj trudno stwierdzić, czy kupujesz nową nieruchomość na własne cele mieszkaniowe (zazwyczaj jest to towar handlowy lub inwestycja biznesowa). Organy odmawiają wtedy prawa do ulgi.
3. Dochód musisz rozliczyć jako dochód z działalności – czyli w ramach PIT-36 (działalność osobista) albo PIT-36L (podatek liniowy 19%).

W praktyce zapłacisz podatek jak przedsiębiorca: albo podatek liniowy 19% albo według skali podatkowej w zależności od formy opodatkowania działalności​​.

Nie będziesz już mógł skorzystać z prostego, ryczałtowego podatku 19% od sprzedaży prywatnej – dochód trzeba będzie doliczyć do dochodów z działalności gospodarczej.

Możesz za to rozliczyć koszty uzyskania przychodu szerzej niż przy prywatnej sprzedaży (np. koszty remontów, amortyzację).

Przykład: 

Pani Katarzyna w ciągu dwóch lat kupiła, wyremontowała i sprzedała z zyskiem cztery mieszkania. Nie prowadziła zarejestrowanej firmy i uważała te transakcje za prywatne. Sądziła, że po 5 latach mogłaby być zwolniona z PIT albo skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Fiskus jednak uznał inaczej – stwierdził, że Pani Katarzyna działała w sposób ciągły i zorganizowany z zamiarem zysku, a więc prowadziła de facto działalność gospodarczą. Sąd w Rzeszowie zgodził się z fiskusem – wskazał, że kupowanie, remontowanie i szybka sprzedaż lokali to typowe działania przedsiębiorcy, a nie prywatne zarządzanie własnym majątkiem. Podkreślił też, że brak osobistego korzystania z tych mieszkań dowodzi przeznaczenia ich wyłącznie na cele zarobkowe​. Po przegranej w Sądzie Pani Katarzyna złożyła skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego, lecz tu również przegrała. NSA potwierdził, że jej aktywność wypełniła znamiona działalności gospodarczej i że kobieta musi zapłacić podatek na zasadach ogólnych, bez prawa do ulg​. W konsekwencji Pani Katarzyna musiała rozliczyć zyski ze sprzedaży mieszkań jak dochód z firmy i zapłacić 19% podatku liniowego (zgodnie z decyzją urzędu)​.

Flipowanie nieruchomościami a podatek

Flipperzy często kupują kilka mieszkań, szybko je remontują i sprzedają. Organy podatkowe coraz częściej kwalifikują takie działania jako prowadzenie działalności gospodarczej, odbierając flipperom możliwość korzystania z ulg przewidzianych dla prywatnej sprzedaży.

Zdaniem sądów, zakup, remont i sprzedaż czterech mieszkań w krótkim czasie wypełnia znamiona działalności gospodarczej​. Sądy podkreślają zorganizowany i powtarzalny charakter tych transakcji oraz fakt, że właściciel nie wykorzystuje mieszkań osobiście, czyli nie zamieszkał w nich choćby chwilowo, co świadczy o celu czysto zarobkowym​. Właśnie to odróżnia inwestora od zwykłego właściciela sprzedającego swój majątek.

23% VAT od sprzedaży PRYWATNEJ działki? Poznaj 4 pułapki podatkowe przy sprzedaży ziemi

Ustalenie podatku od sprzedaży nieruchomości – pomoc prawna

Pamiętaj, że ten poradnik to ogólne wskazówki, a nie konkretna porada prawna. Zanim zdecydujesz się na konkretny ruch – na przykład zgłoszenie ulgi mieszkaniowej czy szybkie sprzedaże kilku mieszkań – warto skonsultować swoją sytuację z doradcą podatkowym lub prawnikiem. Unikniesz dzięki temu kosztownych błędów.

Nasza kancelaria specjalizuje się w prawie nieruchomości. Analizujemy każdy aspekt transakcji, aby sprawdzić wszystko, co istotne przed sprzedażą działki, domu czy mieszkania. Skorzystanie z naszych usług pozwoli skutecznie zabezpieczyć Twoje interesy.

• Przeprowadzamy analizy podatkowe dla naszych Klientów.
• Uzyskujemy wiążące informacje stawkowe dla deweloperów.
• Sprawdzamy i przygotowujemy bezpieczne umowy sprzedaży nieruchomości.
• Doradzamy Klientom w innych sprawach związanych z nieruchomościami.

Zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią!

Artykuł Ulga mieszkaniowa i sprzedaż mieszkania po 5 latach – 2 sposoby na uniknięcie podatku – kompleksowy poradnik pochodzi z serwisu Prawnik Nieruchomości.

Sprzedając swoją działkę deweloperowi powinieneś zwrócić szczególną uwagę na treść podpisywanej umowy. Dobrze przygotowana umowa przedwstępna to klucz do bezpiecznej transakcji. Taka umowa nie tylko skutecznie chroni interesy obu stron, ale również pomaga uniknąć opóźnień w uzyskaniu zapłaty.

Z tego artykuły dowiesz się między innymi:

• na co zwrócić uwagę sprzedając działkę deweloperowi, 
• jak sprawdzić wiarygodność dewelopera,
• jakie są skuteczne sposoby zabezpieczenia zapłaty całości ceny przez dewelopera.

Czemu służy umowa przedwstępna? Jakie dodatkowe elementy powinna zawierać?

Umowa przedwstępna musi zawierać wszystkie istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (zwanej również „umową przyszłą”), w szczególności: dane stron, cenę, sposób i termin zapłaty oraz opis sprzedawanej nieruchomości. 

Precyzyjnie sporządzona umowa przedwstępna skutecznie chroni interesy obu stron transakcji – zarówno dewelopera, jak i sprzedającego. Pominięcie pewnych kluczowych zapisów może natomiast wywołać niekorzystne skutki, takie jak: opóźnienia w realizacji transakcji czy utrudnienia w uzyskaniu zapłaty.

Dodatkowo w umowie przedwstępnej warto zawrzeć:

• oświadczenie sprzedającego, że nieruchomość nie jest obciążona żadnymi roszczeniami osób trzecich, jak hipoteki czy służebności,
• warunki, w jakich można odstąpić od umowy przedwstępnej,
• termin planowanego zawarcia umowy przyrzeczonej, 
• warunki, które muszą być spełnione, aby doszło do ostatecznej transakcji,
• wysokość zadatku.

Jak sprawdzić wiarygodność dewelopera?

Zakup nieruchomości od dewelopera wiąże się z poważnym ryzykiem. Transakcja może napotkać liczne komplikacje, których skutki odbiją się na sytuacji sprzedającego. 

Jak uchronić się od negatywnych konsekwencji? Jak upewnić się, że deweloper jest wypłacalny? Warto zweryfikować go w niżej wymienionych rejestrach:

• Krajowy Rejestr Długów (KRD, potrzebna zgoda dewelopera) oraz Krajowy Rejestr Sądowy (KRS, nie wymaga zgody dewelopera) dostarczą odpowiedzi na pytanie: czy deweloper jest zadłużony? Wpisu do KRD dokonuje się w sytuacji, gdy deweloper ma znaczące długi, natomiast KRS umożliwia wgląd w sprawozdania finansowe firmy.
• Chcąc upewnić się, czy deweloper działa na rynku legalnie możesz wyszukać go w bazie internetowej REGON. 
• Z kolei Centralna Ewidencja i Informacja o Działalności Gospodarczej (CEiDG) wskaże Ci: status działalności (aktywny/zawieszony), dane podstawowe, adres oraz rodzaj prowadzonej działalności i datę jej rozpoczęcia. 
• Przynależność dewelopera do Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD) również może stanowić dobry sygnał – oznacza, że nie masz do czynienia z anonimowym deweloperem. Na stronie internetowej PZFD widnieje lista deweloperów będących jej członkami. 

Cena działki – czy warto skorzystać z pomocy rzeczoznawcy przy wycenie gruntu? 

Profesjonalna wycena pozwala na dokładne określenie wartości rynkowej działki. Rzeczoznawca przeprowadza analizę wielu kluczowych czynników, jak:

• lokalizacja działki,
• jej stan techniczny,
• obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego,
• ceny okolicznych nieruchomości.

Wycena sporządzona przez rzeczoznawcę chroni sprzedającego przed sprzedażą działki za zbyt niską cenę. Warto skorzystać z pomocy tego eksperta, w szczególności, gdy sprzedawana działka jest “niestandardowa”. 

Na czym polega prawo odstąpienia od umowy przedwstępnej? Jak zastrzec je na korzyść sprzedającego?

• W przypadku umowy przedwstępnej z zadatkiem – każda ze stron może od niej odstąpić, gdy druga strona umowy nie wykona. 
• W sytuacji, gdy umowa przedwstępna nie przewiduje zadatku – strony mogą od niej odstąpić, tylko gdy takie uprawnienie zostało zawarte w samej umowie.
• Zapraszamy do zapoznania się z naszym artykułem: Jak rozwiązać umowę przedwstępną?

Przykładowe postanowienie z umowy przedwstępnej:

Strony postanawiają, że Sprzedającemu będzie przysługiwało prawo do odstąpienia od niniejszej umowy przedwstępnej w terminie do dnia: … w przypadku braku wpłaty Zadatku przez Kupującego na rzecz Sprzedającego w terminach wskazanych w umowie przedwstępnej, przy czym przed wykonaniem prawa odstąpienia Sprzedający jest zobowiązany wysłać Kupującej na adres mailowy: … wezwanie do zapłaty. 

Możliwe jest zastrzeżenie prawa odstąpienia na korzyść sprzedającego. Polega ono na wprowadzeniu do umowy postanowienia, które da sprzedającemu możliwość wycofania się z transakcji w określonych okolicznościach. 

Przykładowe postanowienie z umowy przedwstępnej:

Strony oświadczają, że warunki o których mowa powyżej są zastrzeżone na korzyść Sprzedającego, co oznacza, że w przypadku niespełnienia któregoś z nich Sprzedający będzie uprawniony do odstąpienia od niniejszych przedwstępnych umów sprzedaży (na zasadach i warunkach określonych w umowie przedwstępnej).

Jakie są skuteczne sposoby zabezpieczenia płatności?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami do przeniesienia własności nieruchomości dochodzi z chwilą podpisania aktu notarialnego. Nie można tym samym ustalić, że do przeniesienia własności dojdzie z chwilą zapłaty ceny. 

Przykład:

Klient sprzedał działkę – podpisał akt notarialny. Kupujący miał w terminie 5 dni przelać środki na konto sprzedającego, jednak tego nie zrobił. Minęło 10 dni, a środki wciąż nie wpłynęły na konto.

Jak zabezpieczyć się przed taką sytuacją? Poniżej przedstawiamy sprawdzone sposoby zabezpieczenia płatności.

SPOSÓB NR 1: Oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez dewelopera

Oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji może zostać zamieszczone w treści aktu notarialnego. Pozwala ono na szybsze wyegzekwowanie należnych środków w sytuacji nieotrzymania zapłaty, bez konieczności kierowania sprawy na drogę sądową. 

Przykładowe postanowienie z umowy przedwstępnej:

Kupujący oświadcza, że w treści umowy sprzedaży podda się egzekucji stosownie do art. 777 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego co do obowiązku zapłaty Ceny na rzecz Sprzedającego.

SPOSÓB NR 2: Depozyt notarialny

Skutecznym sposobem zabezpieczenia transakcji jest również złożenie środków przez kupującego do depozytu notarialnego. Można z tego skorzystać jedynie w sytuacji, gdy kupujący nie wspomaga się kredytem. Notariusz sporządza protokół z przekazania środków, które następnie przechowuje na specjalnym koncie depozytowym. Nabywca może określić warunki wydania pieniędzy sprzedającemu. Przechowywane środki są wypłacane sprzedającemu przez notariusza za pokwitowaniem po spełnieniu określonych warunków, np. podpisaniu aktu notarialnego. 

Przykładowe postanowienie z umowy przedwstępnej:

Kupujący wpłaci część Ceny w wysokości …, powiększoną o ewentualny podatek od towarów i usług od całej Ceny, przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej na notarialny rachunek depozytowy czyniącego notariusza, czyniący notariusz okaże Sprzedającemu protokół z przyjęcia ww. kwoty do depozytu notarialnego, a z protokołu będzie wynikało, iż cała kwota zostanie wydana Sprzedającemu w formie polecenia przelewu na rachunek bankowy Sprzedającego najpóźniej na dwa dni robocze po zawarciu Umowy Przyrzeczonej, a jedynym warunkiem wydania będzie okazanie zawartej Umowy Przyrzeczonej.

Przykładowe postanowienie z umowy przedwstępnej:

Sprzedający postanawia, że warunkiem zawarcia Umowy Przyrzeczonej jest wpłacenie przez Spółkę Ceny sprzedaży do depozytu notarialnego, i dostarczenie, do Umowy Przyrzeczonej odpisu protokołu z przyjęcia ww. kwoty do depozytu notarialnego, z którego wynika, że zlecenie  przelewu tej kwoty na rachunek bankowy Sprzedającego nr …, zostanie wykonane najpóźniej na dwa dni robocze od dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej.

SPOSÓB NR 3: Zadatek 

Zadatek to podstawowy sposób zabezpieczenia umowy sprzedaży nieruchomości. W sytuacji, gdy umowa zostanie wykonana zadatek zostaje zaliczony na poczet ceny. 

Zadatek może zostać:

• zatrzymany przez sprzedającego – jeżeli kupujący nie wywiąże się z umowy,
• zwrócony w podwójnej wysokości na rzecz kupującego – gdy niewykonanie umowy nastąpiło z winy sprzedającego. 

Przykładowe postanowienie z umowy przedwstępnej: 

Strony postanawiają, że zadatek będzie miał następujące znaczenie:

1. w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeśli sama go dała, może żądać kwoty nominalnej wpłaconego zadatku,

2. w razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe zadatek ulega zwrotowi,

3. w razie rozwiązania Umowy zadatek zostanie zatrzymany przez Sprzedającego,

4. w przypadku gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności zadatek zostanie zatrzymany przez Sprzedających, z wyjątkiem, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej wskutek wykonania przez … prawa pierwokupu, w takiej sytuacji zadatek zostanie zwrócony Kupującemu w kwocie nominalnej. 

Wpis roszczenia o przeniesienie własności do księgi wieczystej. Czemu służy wpis do księgi? 

Zawierając umowę przedwstępną kupujący może żądać dokonania wpisu roszczenia o przeniesienie własności do księgi wieczystej. 

Wniosek o wpis roszczenia w księdze wieczystej może zostać złożony przez:

• notariusza podczas zawierania umowy przedwstępnej,  
• strony – osobiście w Sądzie Rejonowym. 

Czemu służy taki wpis? Przykład:

Klient (kupujący) zawarł umowę przedwstępną sprzedaży działki, jednak sprzedający po podpisaniu umowy przedwstępnej, sprzedał działkę innej osobie. Roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości na rzecz Klienta zostało już wcześniej wpisane do księgi, zatem uznaje się, że osoba kupująca działkę od nieuczciwego sprzedawcy o tym wiedziała (księga jest ogólnodostępna), dzięki czemu Klient może żądać uznania umowy zawartej za jego plecami za bezskuteczną. 

Co zrobić w sytuacji, gdy roszczenie zostało wpisane, a deweloper postanowił się wycofać? 

Roszczenie może zostać wykreślone dopiero po upływie roku od dokonania wpisu. Stanowi to znaczne utrudnienie, jeśli sprzedający przed upływem roku zechce sprzedać nieruchomość. Takie wpisy odstraszają potencjalnych nabywców, ponieważ w przypadku sprzedaży nieruchomości innej osobie roszczenie zostanie przeniesione na nowego właściciela. 

Depozyt notarialny jako zabezpieczenie transakcji

W sytuacji, gdy strony zawarły już umowę przedwstępną, jednak okazało się, że transakcja nie dojdzie do skutku (np. wskutek  skorzystania z możliwości odstąpienia od umowy) – pojawia się pytanie: jak usunąć wpis roszczenia z księgi wieczystej? 

Pomocne może okazać się wówczas oświadczenie o wyrażeniu zgody na wykreślenie roszczenia. Oświadczenie to warto złożyć na przechowanie u notariusza już na etapie zawierania umowy przedwstępnej. Usprawni to usunięcie wpisu, który skutecznie odstrasza nowych nabywców – będziesz mógł z niego skorzystać i przyspieszyć wykreślenie roszczenia po tym, jak deweloper zrezygnuje z zawarcia umowy przyrzeczonej.

Przykładowe postanowienie z umowy przedwstępnej: 

Strony zgodnie oświadczają, że Kupujący po zawarciu niniejszej umowy złoży do depozytu notarialnego czyniącego notariusza oświadczenie o wyrażeniu zgody na wykreślenie roszczenia Spółki o przeniesienie własności działki nr …, z podpisami notarialnie poświadczonymi.

Na czym polega instytucja rękojmi? Jakie są korzyści z wyłączenia rękojmi dla sprzedającego?

Rękojmia to odpowiedzialność sprzedawcy za wady rzeczy sprzedanej, która obowiązuje przez 5 lat od momentu wydania nieruchomości. Na sprzedającym spoczywa w tym czasie obowiązek naprawienia zgłaszanych usterek, nawet jeśli nie miał wpływu na ich powstanie lub o nich nie wiedział. 

Wyłączenie rękojmi sprawia, że sprzedający nie będzie odpowiadać za wady rzeczy sprzedanej, aby tego dokonać muszą być spełnione następujące warunki:

• kupujący musi zgodzić się na jej wyłączenie, 
• wyłączenie musi być zawarte w treści umowy,
• sprzedający nie może zataić wad nieruchomości. 

Przykładowe postanowienie z umowy przedwstępnej – wyłączenie rękojmi:

W związku z audytem, który zostanie przeprowadzony przez Kupującego przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej, Strony wyłączają rękojmię i odpowiedzialność Sprzedającego na jakiejkolwiek innej podstawie w zakresie wad Nieruchomości w granicach dopuszczalnych przez przepisy bezwzględnie obowiązujące.

Czy zapłacisz VAT od sprzedaży działki deweloperowi? 

Sprzedaż nieruchomości może wiązać się z koniecznością zapłaty podatku VAT. Co ciekawe, osoby fizyczne niezarejestrowane jako wykonujące działalność gospodarczą również mogą zostać zakwalifikowane jako dokonujące sprzedaży w charakterze podatnika VAT. 

Skutecznym sposobem na ustalenie obowiązku zapłaty konkretnego podatku jest skierowanie wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej do Dyrektora KIS. Interpretacja pozwala rozwiać wszelkie wątpliwości związane z sposobem opodatkowania transakcji. 

Po więcej informacji na temat opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem VAT zapraszamy do artykułu: Jednorazowa sprzedaż nieruchomości a VAT.

Jak sprzedający może uchronić się przed podatkiem VAT? Przykładowe postanowienie:

W przypadku, gdy z uzyskanej przez Sprzedającego indywidualnej interpretacji podatkowej wynikać będzie, że sprzedaż Nieruchomości powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług do Ceny zostanie doliczony podatek od towarów i usług według właściwej stawki, na co Kupujący wyraża zgodę.

Poznaj najczęstsze pułapki podatkowe przy sprzedaży ziemi

Czy sprzedający może upoważnić inną osobę do zawarcia umowy przyrzeczonej? Jaką formę powinno mieć takie pełnomocnictwo?

Sprzedający może upoważnić inną osobę do zawarcia umowy przyrzeczonej. Pełnomocnictwo do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości musi być zawarte w formie aktu notarialnego. Wynika to z faktu, że umowa sprzedaży nieruchomości również ma taką formę – może zatem zostać zawarte w treści umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego lub też w osobnym akcie notarialnym. 

Przykładowe postanowienie z umowy przedwstępnej:

Sprzedający oświadcza, że udziela nieodwołalnego i niewygasającego z jego śmiercią pełnomocnictwa [imię, nazwisko, dane osobowe pełnomocnika] do zawarcia Umowy Przyrzeczonej przenoszącej własność Nieruchomości oraz do jej wydania, na warunkach określonych w niniejszej Umowie.

Czy deweloper może zawrzeć umowę przyrzeczoną w imieniu sprzedającego?

Deweloper może zawrzeć umowę przyrzeczoną w imieniu sprzedającego, gdy posiada do tego stosowne pełnomocnictwo, które można zawrzeć w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości sporządzonej w formie aktu notarialnego. Co więcej, pełnomocnictwo takie może obejmować swoim zakresem umocowanie dewelopera do innych czynności, na przykład do: reprezentowania sprzedającego w urzędach i działania w jego imieniu przy uzyskiwaniu warunków zabudowy. 

Czy deweloper korzysta ze wsparcia innych specjalistów?

Zakup nieruchomości to dla dewelopera element jego codzienności. Jest on podmiotem stale uczestniczącym w obrocie nieruchomościami, więc jego działania podparte są nie tylko bogatym doświadczeniem, ale również wsparciem grupy ekspertów. Rzadko kiedy deweloperzy działają w pojedynkę. Zespół wspierający ich działalność zwykle składa się z: architektów, projektantów, inżynierów czy specjalistów ds. finansów i prawa. 

Sprzedający powinien zadbać o swoje bezpieczeństwo i rozważyć:

• czy postanowienia proponowane przez specjalistów reprezentujących dewelopera są dla niego korzystne?
• co jest faktyczną wadą sprzedawaną nieruchomości (np. służebność zamiast bezpośredniego dostępu do drogi)?
• które z tych wad faktycznie stanowią podstawę do obniżenia ceny?

Pomoc prawna przy zawieraniu umowy sprzedaży z deweloperem

Sprzedaż działki deweloperowi to złożona, wieloetapowa transakcja, wymagająca szczególnej uwagi ze strony sprzedającego. Umowa przedwstępna zabezpiecza interesy obu stron i nakładana na nie określone obowiązki . Brak realizacji tych obowiązków w przewidzianych terminach może wiązać z poważnymi konsekwencjami. 

Nasz zespół posiada bogate doświadczenie związane z obrotem nieruchomościami. Pomożemy Ci zabezpieczyć Twoje interesy poprzez:

• sporządzenie raportu weryfikującego dewelopera,
• negocjacje postanowień umownych z deweloperem, 
• sporządzenie umowy przedwstępnej, 
• sprawdzenie umowy przed jej podpisaniem, 
• wsparcie w procesie odstąpienia od umowy przedwstępnej,
• występowanie z wnioskami o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej,
• uzyskanie profesjonalnej wyceny nieruchomości.

Zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią!

Artykuł Umowa przedwstępna jako klucz do bezpiecznej transakcji. Sprzedaż działki deweloperowi w praktyce pochodzi z serwisu Prawnik Nieruchomości.

Księga wieczysta to publiczny rejestr, z którego dowiesz się, czy lokal lub działka, którą planujesz kupić, jest obciążona hipoteką, kto jest jej właścicielem oraz jaki jest jej stan prawny.

Każda księga wieczysta dotyczy konkretnej nieruchomości – może być ona prowadzona dla działki, mieszkania, lokalu usługowego czy budynku.

Księga wieczysta – dlaczego warto ją sprawdzić?

Przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy dotyczącej nieruchomości powinieneś dokładnie sprawdzić jej księgę wieczystą! Pominięcie tego kroku może prowadzić do poważnych konsekwencji, na przykład do zakupu nieruchomości obciążonej długami.

To właśnie w księdze wieczystej znajdziesz:

• informacje: kto jest właścicielem nieruchomości, kto jest jej współwłaścicielem i komu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
• informację o powierzchni użytkowej lokalu lub powierzchni działki,

• wykaz ograniczonych praw rzeczowych, np. prawo przechodu/przejazdu,

• udziały w nieruchomości wspólnej, czyli w częściach budynku przeznaczonych do wspólnego użytku właścicieli lokali, np. klatki schodowe, windy,
• dane wierzyciela hipotecznego – banku, gdy działka lub lokal są obciążone hipoteką,
• dokładne położenie działki ewidencyjnej – obręb, gmina, miejscowość, ulica.

Księga wieczysta zawiera znacznie więcej danych niezbędnych do bezpiecznej transakcji, które omówię w dalszej części artykułu.

Jak uzyskać numer księgi wieczystej? 3 sposoby

Z treścią księgi wieczystej możesz zapoznać się tylko wtedy, gdy znasz jej numer.

Co powinieneś zrobić, aby uzyskać numer księgi wieczystej? Oto 3 sposoby na ich zdobycie:

1. Zapytaj właściciela nieruchomości.
2. Sprawdź w akcie notarialnym lub wypisie z rejestru gruntów.
3. Złóż wniosek do sądu o udostępnienie numeru KW.

Popularne są też portale internetowe, które umożliwiają znalezienie numeru księgi wieczystej po numerze działki lub adresie.

Tego typu portale łączą dane z różnych źródeł, ale ich działanie nie jest do końca zgodne z prawem. Zgodnie z obowiązującymi przepisami numer ten nie powinien być masowo udostępniany bez wykazania interesu prawego.

Co powinien zawierać wniosek o udostępnienie numeru księgi wieczystej?

Wypełnienie i złożenie wniosku nie gwarantuje, że sąd udostępni Ci numer – musisz jeszcze udowodnić, że masz ku temu ważny powód (tzw. interes prawny).

Twój interes może wynikać z faktu, że:

• jesteś współwłaścicielem/właścicielem nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta,
• jesteś wierzycielem i chcesz zabezpieczyć roszczenie hipoteką na nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta,
• jesteś spadkobiercą i w skład spadku wchodzi działka lub lokal, dla którego prowadzona jest księga wieczysta,
• składasz pozew o zasiedzenie nieruchomość, dla której prowadzona jest księga wieczysta.

W każdej z wyżej wymienionych sytuacji możesz domagać się od sądu, aby udostępnił Ci numer księgi. Wystarczy, że dokładnie opiszesz sytuację, w której się znajdujesz.

Innymi słowy – we wniosku powinieneś opisać, że np. jesteś spadkobiercą i wiesz, że zmarły posiadał działkę, ale nie znasz numeru księgi prowadzonej dla tej działki. Pamiętaj o załączeniu do wniosku dokumentów na wykazanie tych faktów, np. postanowienia spadkowego.

Przykład:

Zgłosił się do nas Klient nieznający numeru księgi wieczystej prowadzonej dla działek, które nabył w drodze dziedziczenia. Oto przykład wniosku, jaki złożyliśmy w jego imieniu do sądu:

Jak uzyskać dostęp do księgi wieczystej?

SPOSÓB NR 1: Złóż wniosek o wgląd do księgi wieczystej

akta księgi wieczystej możesz przeglądać w sądzie rejonowym, który zajmuje się sprawami dotyczącymi konkretnej działki/lokalu – wystarczy, że złożysz wniosek o wgląd i uzyskasz od sądu odpowiedź z terminem wglądu. W celu dokonania wglądu również (jak przy wniosku o udostępnienie numeru księgi wieczystej) musisz wykazać, że masz ku temu ważny powód (interes prawny).

Zamówienie wglądu może przebiegać w różnych formach (telefonicznie/mailowo/poprzez złożenie wniosku w wydziale ksiąg wieczystych), dlatego warto wcześniej zweryfikować to na stronie sądu rejonowego, który zajmuje się sprawami dotyczącymi konkretnej działki/lokalu.

Czas oczekiwania na wgląd wynosi zwykle kilka dni roboczych.

SPOSÓB NR 2: Online – przez stronę: EUKW, w zakładce: Przeglądanie księgi wieczystej

Do wyszukania księgi wieczystej na tej stronie potrzebujesz tylko jej numeru, na przykład WA1M/12345678/1, składającego się z trzech części:

1. WA1M – kod sądu,
2. 12345678 – numer księgi,
3. 1 – cyfra kontrolna.

Czym jest EKW? Czego się z nich dowiesz?

EKW (Elektroniczne Księgi Wieczyste) to portal, który umożliwia bezpłatne przeglądanie treści ksiąg wieczystych online.

Księga wieczysta składa się z czterech działów, a każdy z nich dostarcza przeglądającemu szczegółowych informacji dotyczących danej nieruchomości.

Jak uzyskać bezpłatny dostęp do księgi wieczystej przez Internet? Jakie wersje księgi wieczystej są dostępne na stronie i czego się z nich dowiesz?

Po wpisaniu w zakładce Przeglądanie księgi wieczystej numeru księgi wieczystej i naciśnięciu przycisku „WYSZUKAJ KSIĘGĘ” – zostaniesz przekierowany do strony, gdzie możesz wejść zarówno w aktualną, jak i zupełną treść księgi. Na początku warto zapoznać się z aktualną treścią księgi, a jeśli potrzebujesz informacji związanych z historią księgi (w tym związanych z wykreślonymi już wpisami) powinieneś zajrzeć też do zupełnej treści księgi.

Czym różni się wersja zupełna od wersji aktualnej?

Jakie informacje znajdziesz w księdze wieczystej?

Każdy z czterech działów zawiera inne dane na temat danej nieruchomości, a ich nazwy wskazują na to, jakie konkretnie informacje w nich znajdziemy.

Sprawdź, co się w nich kryje:

• Dział I-O – oznaczenie nieruchomości;
• Dział I-Sp – spis praw związanych z własnością;
• Dział II – własność;
• Dział III – prawa, roszczenia i ograniczenia;
• Dział IV – hipoteka.

Jak czytać księgę wieczystą dla działki – czego się z niej dowiesz i na co powinieneś zwrócić uwagę?

Dział I-O – oznaczenie nieruchomości

Co zawiera?

• dane o oznaczeniu działek ewidencyjnych składających się na nieruchomość,
• numer działki/działek i jej/ich położenie (gmina, ulica, miejscowość),
• identyfikator działki/działek,
• sposób korzystania z działki/działek,
• obszar całej nieruchomości oraz obszar poszczególnych działek,
• dokumenty będące podstawą wpisu (np. wypis z rejestru gruntów).

Na co powinieneś zwrócić uwagę?

• Powinieneś sprawdzić poprawność wpisów dotyczących działki z danymi ujętymi w ewidencji gruntów i budynków (z wypisem i wyrysem z rejestru gruntów) – dane z księgi mogą się różnić od danych z wypisu/wyrysu, np. gdy dokonano podziału nieruchomości i nie wprowadzono zmian do księgi wieczystej.
• Czy działka, którą sprawdzasz w księdze wieczystej to ta sama działka, którą oglądałeś na żywo? Upewnij się, czy właściciel podał Ci poprawny numer księgi wieczystej.

Dział I-Sp – spis praw związanych z własnością

Co zawiera?

• prawa związane z własnością – ich wyliczenie oraz opis,
• prawo użytkowania wieczystego – określa termin jego wygaśnięcia oraz sposób korzystania z nieruchomości.

Na co powinieneś zwrócić uwagę?

• W dziale I-sp nie ujawnia się służebności osobistych (np. służebności mieszkania) ani służebności przesyłu (polegającej, np. na postawieniu słupów wysokiego napięcia na Twojej działce), ponieważ służebności osobiste są związane z określoną osobą, a służebności przesyłu z konkretnym przedsiębiorcą.

• W przypadku służebności – prawa ujawnione w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości obciążonej powinny być ujawnione w dziale I-Sp innej księgi wieczystej – prowadzonej dla nieruchomości władnącej.
• Na przykład: jeśli działka nie posiadała dostępu do drogi publicznej, a służebność drogowa została ustanowiona, to w dziale I-Sp (spis praw związanych z własnością) znajdziesz opis tego prawa (przejazdu) oraz numer księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości obciążonej (nieruchomości przez którą został ustanowiony przejazd).

Dział II – własność

Co zawiera?

• dane właściciela/współwłaścicieli (imiona, nazwisko, imię ojca i matki, PESEL),
• dane użytkownika wieczystego,
• udziały poszczególnych współwłaścicieli,
• podstawę nabycia prawa do działki.

Na co powinieneś zwrócić uwagę?

• W pierwszej kolejności powinieneś sprawdzić, czy osoba, która podaje się za właściciela faktycznie figuruje w dziale II księgi wieczystej.
• Czy działka ma kilku współwłaścicieli? Jeśli tak – to każdy ze współwłaścicieli musi wyrazić zgodę na sprzedaż. Jeżeli natomiast jeden ze współwłaścicieli sprzedaje jedynie swój udział – to zgoda pozostałych współwłaścicieli nie jest wymagana.

Dział III – prawa, roszczenia i ograniczenia

Co zawiera?

• ograniczone prawa rzeczowe, z wyjątkiem hipoteki (np. służebność przechodu/przejazdu, czyli prawo do przejeżdżania czy przechodzenia przez działkę, dla której prowadzona jest ta księga wieczysta),
• ograniczenia w rozporządzaniu działką (np. prawo pierwokupu czy ostrzeżenie o toczącym się postępowaniu sądowym),
• inne prawa i roszczenia, z wyjątkiem roszczeń dot. hipoteki (np. użytkowanie wieczyste, prawo najmu/dzierżawy, prawo dożywocia, roszczenie z umowy przedwstępnej).

Na co powinieneś zwrócić uwagę?

• Czy w dziale III jest wpisana służebność? Jeśli kupujesz działkę obciążoną służebnością przechodu/przejazdu to musisz wiedzieć, że służebność ta nie wygasa w chwili sprzedaży, czyli przechodzi na nowego właściciela – na Ciebie.
• Czy w dziale III widnieje roszczenie o przeniesienie własności (inaczej: roszczenie z tytuł zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży działki)? Takie roszczenie powinno stanowić sygnał ostrzegawczy. Kupujący, z którym zawarto umowę przedwstępną ma pierwszeństwo zakupu tej działki, więc jeśli w księdze działki znalazłeś takie roszczenie – powinieneś wycofać się z transakcji.
• Powinieneś sprawdzić, czy w tym dziale widnieje jakieś ostrzeżenie, np. o wszczęciu egzekucji czy o nieujawnionych spadkobiercach (tzw. niezgodność treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym).
• Ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji przez komornika świadczy o tym, że właściciel nie spłacał swoich długów przez co działka została zajęta i przeznaczona do sprzedaży przez komornika.
• Z kolei ostrzeżenie o niezgodności treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym występuje w sytuacji, gdy zmarł właściciel działki, notariusz sporządził już akt poświadczenia dziedziczenia i zawiadomił sąd o nowych właścicielach (spadkobiercach) – wówczas sąd odnotowuje to w formie ostrzeżenia, które widnieje w księdze do momentu, gdy nowi właściciele zwrócą się do sądu z wnioskiem o wpisanie ich jako współwłaścicieli w dziale II księgi wieczystej.

Dział IV – hipoteka

Co zawiera?

• wpisy hipotek,
• informacje o tym, na jakiej podstawie wpisano obciążenie hipoteczne (np. umowa kredytu).

Na co powinieneś zwrócić uwagę?

• Do działu IV może zostać wpisana zarówno hipoteka umowna (powstająca na skutek dobrowolnej umowy, służąca np. zabezpieczeniu kredytu udzielanego przez bank), jak i przymusowa (do ustanowienia hipoteki przymusowej nie jest potrzebna zgoda dłużnika, a jej celem jest wyegzekwowanie należności).

Jak czytać księgę wieczystą dla lokalu/mieszkania – czego się z niej dowiesz i na co powinieneś zwrócić uwagę?

Dział I-O – oznaczenie nieruchomości

Co zawiera?

• położenie lokalu (adres, numer, kondygnacja),
• przeznaczenie lokalu (lokal mieszkalny/użytkowy),
• opis pomieszczeń przynależnych (np. piwnica, komórka lokatorska)
• opis lokalu – z jakich pomieszczeń się składa?
• czy lokal stanowi odrębną własność?
• opis spółdzielni mieszkaniowej – jeśli księga prowadzona jest dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
• informację o powierzchni użytkowej lokalu.

Na co powinieneś zwrócić uwagę?

• Sprawdź poprawność wpisów dotyczących lokalu z danymi ujętymi w wypisie z kartoteki lokali. W razie nieścisłości spróbuj wyjaśnić sprawę z aktualnym właścicielem lokalu.
• Czy lokal, który sprawdzasz w księdze wieczystej to ten sam lokal, który zamierzasz kupić? Upewnij się, co do zgodności adresu i numeru lokalu.

Dział I-Sp – spis praw związanych z własnością

Co zawiera?

• prawa związane z własnością – ich wyliczenie oraz opis (np. udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej – czyli korytarzach, windach itp.),
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jeśli to dla niego prowadzona jest konkretna księga,
• prawo użytkowania wieczystego – określa termin jego wygaśnięcia oraz sposób korzystania z nieruchomości.

Na co powinieneś zwrócić uwagę?

• Czy wielkość udziału została prawidłowo wskazana? Powinieneś upewnić się, czy w księdze jest wskazany udział równy temu, który przysługuje właścicielowi w rzeczywistości (np. 50/100).

Dział II – własność

Co zawiera?

• dane właściciela/współwłaścicieli,
• wielkość udziałów każdego z współwłaścicieli,
• podstawę wpisu, czyli dokument na podstawie, którego właściciel nabył własność (np. akt notarialny, umowa darowizny.

Na co powinieneś zwrócić uwagę?

• Czy osoba, która podaje się za właściciela faktycznie została wpisana do księgi wieczystej? Możesz sprawdzić dane właściciela ujawnione w księdze z danymi w jego dowodzie osobistym. Jeśli natrafisz na jakąś nieścisłość – postaraj się to wyjaśnić. Istnieje szansa, że w księdze znajduje się nieaktualny wpis, który opóźni zakup mieszkania.
• Jeśli w księdze ujawnionych zostało kilku współwłaścicieli – upewnij się, że każdy z nich wyraża zgodę na sprzedaż mieszkania/lokalu.
• Wzmianka – jest sygnałem, że ktoś złożył do sądu wniosek dotyczący własności lokalu/mieszkania. W dalszej części artykułu wyjaśnimy, czym są wzmianki i czy należy na nie uważać.

Dział III – prawa, roszczenia i ograniczenia

Co zawiera?

• ograniczone prawa rzeczowe (np. służebność osobista mieszkania czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu),

• ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością (np. roszczenia współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności – współwłaściciele mogą się umówić, że nie będą znosić współwłasności przez okres 5 lat),
• użytkowanie wieczyste (np. w odniesieniu do mieszkania),
• inne prawa i roszczenia z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek (np. roszczenie o opłatę przekształceniową – wnoszoną w związku z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności do lokalu/mieszkania).

Na co powinieneś zwrócić uwagę?

• Roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości (roszczenie z tytułu umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania/lokalu) – kupujący, z którym zawarto umowę przedwstępną ma pierwszeństwo zakupu tego mieszkania/lokalu, więc jeśli w księdze działki znalazłeś takie roszczenie – powinieneś wycofać się z transakcji.
• Ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji – pojawia się w księdze wieczystej, gdy wszczęta została egzekucja komornicza lub w sytuacji, gdy syndyk zajął lokal/mieszkanie. Zakup takiego lokalu/mieszkania powinien zostać przeprowadzony z udziałem doświadczonego pośrednika lub prawnika.
• Ostrzeżenie o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym – często pojawia się po śmierci właściciela mieszkania/lokalu i widnieje aż do wpisu nowych właścicieli (spadkobierców).
• Czy w tym dziale został wskazany udział właściciela w nieruchomości wspólnej? Zdarza się, że właściciel twierdzi, że ma prawo do korzystania np. z części strychu, ale nie ma na potwierdzenie tego faktu żadnego dokumentu, ani w księdze wieczystej nie widnieje wpis związany z tym prawem.
• Wpis roszczenia o opłatę przekształceniową – nie powinien Cię martwić, jednak przed zakupem warto upewnić się jaka jest wysokość opłaty i czy poprzedni właściciel już ją uiścił. Opłata przekształceniowa obciąża każdoczesnego właściciela nieruchomości przez okres 20 lat, licząc od dnia przekształcenia (począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lokalu/mieszkania).
• Roszczenie z umowy deweloperskiej – powinieneś się upewnić, że nie został już zawarta inna umowa deweloperska dotycząca interesującego Cię mieszkania. Jeśli w księdze wieczystej widnieje takie roszczenie – deweloper powinien przedstawić Tobie dokumenty potwierdzające, że umowa została rozwiązana.
• Prawo pierwokupu – np. wynikające z umowy i wpisane do KW – co do zasady sprzedaż zawarta z pominięciem uprawnionego będzie ważna, ale może być uznana za bezskuteczną względem uprawnionego , co otwiera mu drogę do wykonania pierwokupu „przeciwko” Tobie jako nabywcy. W księdze wieczystej nadal będzie widnieć prawo pierwokupu.
• Prawo dożywocia – jeżeli w księdze wieczystej jest ujawnione prawo dożywocia, to jako kupujący będziesz zobowiązany do świadczenia na rzecz osoby uprawnionej z tytułu dożywocia (np. do zapewnienia utrzymania, dostarczania wyżywienia, ubrania, mieszkania). Jeśli osoba uprawniona nie żyje właściciel nieruchomości powinien zadbać o wykreślenie tego prawa z księgi wieczystej – składając wniosek i załączając do niego akt zgonu.
• Prawo najmu lub dzierżawy – jeżeli umowa najmu lub dzierżawy jest wpisana do księgi wieczystej, to jako kupujący będziesz zobowiązany do dochowania postanowień umowy do końca jej trwania. Sama umowa najmu/dzierżawy nie stanowi przeszkody w nabyciu nieruchomości – powinieneś jednak przed zakupem dokładnie przeanalizować treść takiej umowy i upewnić się, czy odpowiadają Tobie wszystkie jej postanowienia.
• Zakaz zbywania/obciążania – jest to środek orzekany w postępowaniach cywilnych/karnych, który uniemożliwia zakup lokalu/mieszkania.

Dział IV – hipoteka

Co zawiera?

• określenie rodzaju hipoteki (np. umowna, przymusowa),
• wskazanie sumy hipoteki (wyrażona słownie suma hipoteki) i waluty (np. polski złoty, frank szwajcarski),
• podstawę wpisu – oznaczenie stosunku prawnego (np. kredyt hipoteczny),
• dane wierzyciela hipotecznego (np. wskazanie nazwy banku, siedziby, REGON, KRS).

Na co powinieneś zwrócić uwagę?

• Hipoteka przymusowa – jest wpisywana do działu IV na podstawie tytułu wykonawczego (np. wyroku sądu, decyzji administracyjnej z klauzulą wykonalności) i stanowi zabezpieczenie (zwykle w odniesieniu do spłaty długu). Ryzyko związane z zakupem mieszkania/lokalu obciążonego hipoteką przymusową jest dosyć spore – w razie niespłacania długów egzekucja z lokalu/mieszkania może być prowadzona nawet po zmianie właściciela. Wykreślenie takiej hipoteki może być czasochłonne. Jeśli jednak kupisz lokal na licytacji komorniczej, to po przeniesieniu własności wszystkie wcześniejsze obciążenia wygasają.
• Hipoteka umowna – jest również pewnym znakiem ostrzegawczym. Jako kupujący powinieneś zapoznać się z umową kredytową i poprosić sprzedającego o uzyskanie zaświadczenia z banku zawierającego zgodę na wykreślenie hipoteki z działu IV po spłacie.
• W przypadku zakupu mieszkania/lokalu obciążonego hipoteką umowną stosuje się postanowienie w umowie sprzedaży o podziale kwoty uzyskanej ze sprzedaży na dwie transze: pierwsza transza to spłata kredytu, a druga to zapłata na rzecz sprzedającego.
• Po dokonaniu zapłaty i podpisaniu aktu notarialnego powinieneś wystąpić do sądu wieczystoksięgowego z wnioskiem o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, dołączając oświadczenie banku potwierdzające spłatę kredytu.

Czy księga wieczysta zawiera aktualne informacje?

Elektroniczna księga wieczysta jest zazwyczaj odzwierciedleniem stanu prawnego nieruchomości. Możesz założyć, że ujawnione w niej informacje są aktualne. Jednak nie jest pewne, gdy w którymś z działów księgi wieczystej znajduje się wzmianka lub ostrzeżenie. Wzmianki i ostrzeżenia w księdze wieczystej świadczą o tym, że wkrótce jej treść może się zmienić. W praktyce oznacza to, że kupujący przyjmuje na siebie ryzyko związane z nieaktualnymi lub nieznanymi mu informacjami.

Wzmianki i ostrzeżenia to znak, że powinieneś przeprowadzić głębszą analizę przed zakupem działki, lokalu czy mieszkania.

Ostrzeżenia

Ostrzeżenia stanowią dla kupującego sygnał, że występuje niezgodność pomiędzy treścią księgi, a rzeczywistym stanem prawnym działki, lokalu czy mieszkania. W dziale III księgi wieczystej znajdziesz informację, czego dotyczy konkretne ostrzeżenie. Jeśli kupisz nieruchomość, której księga wieczysta zawiera ostrzeżenie i po zakupie okaże się, że treść tej księgi uległa zmianie na Twoją niekorzyść – nie możesz się powołać na poprzedni (bardziej korzystny) stan.

Ostrzeżenie może dotyczyć:

• wszczęcia egzekucji przez komornika,
• nieujawnionych spadkobierców,
• umowy przedwstępnej sprzedaży tej nieruchomości,
• toczącego się postępowania sądowego (np. sporu o ustalenie prawa własności).

Ostrzeżenie będzie widnieć w księdze do momentu, gdy właściciel (lub spadkobierca) złoży wniosek o jego wykreślenie do sądu wieczystoksięgowego. Do wniosku powinien załączyć dokument potwierdzający możliwość wykreślenia (np. sporządzony przez notariusza akt poświadczenia dziedziczenia). Wykreślenie ostrzeżenia przez sąd może trwać od kilku tygodni do kilku miesięcy.

Wzmianki – jak szybko się pojawiają i o czym świadczą?

Pojawienie się wzmianki wskazuje na to, że do sądu wpłynął wniosek dotyczący wpisu w dziale, w którym widnieje wzmianka. Wzmianki pojawiają się w księdze wieczystej natychmiastowo po złożeniu wniosku do sądu wieczystoksięgowego.

Mogą to być wzmianki dotyczące:

• wniosku o wpis właściciela (np. po podpisaniu umowy sprzedaży mieszkania) – w dziale II,
• rozpoczęcia egzekucji komorniczej lub wpisu roszczenia o przeniesienie własności (z umowy przedwstępnej sprzedaży) – w dziale III,
• wniosku o wpis/wykreślenie hipoteki – w dziale IV.

Wzmianka widnieje w księdze wieczystej do momentu rozpatrzenia wniosku przez sąd – znika dopiero kiedy sąd dokona wpisu/wykreślenia lub odrzuci wniosek.

Jak sprawdzić czego dotyczy wzmianka lub ostrzeżenie ujawnione w księdze? Czy wzmianka/ostrzeżenie stanowi przeszkodę w sprzedaży nieruchomości?

Gdy w księdze wieczystej znajduje się wzmianka jako kupujący powinieneś podjąć następujące kroki:

1. Kontakt z sprzedającym i notariuszem pozwoli Ci ustalić, czego konkretnie dotyczy wzmianka/ostrzeżenie (np. kredyt, umowa przedwstępna czy toczące się postępowanie spadkowe).
2. Uzyskaj wgląd w akta księgi wieczystej – ma do nich dostęp właściciel, notariusz oraz osoba posiadająca interes prawny.
3. Dodaj do umowy przedwstępnej lub ostatecznej zapisy – możesz ustalić z sprzedającym, że umowa ostateczna zostanie zawarta po usunięciu wzmianki/ostrzeżenia.
4. Skorzystaj z pomocy prawnika, który wyjaśni Ci:
5. co oznacza dana wzmianka/ostrzeżenie?
6. jak można je sprawnie usunąć?
7. jak zabezpieczyć się w umowie sprzedaży?
8. co oznacza dana wzmianka/ostrzeżenie?
9. jak można je sprawnie usunąć?
10. jak zabezpieczyć się w umowie sprzedaży?

Jak przyspieszyć wpis do księgi wieczystej?

Sądy zwykle rozpoznają wnioski według kolejności ich wpływu. Istnieją jednak pewne wyjątki – zgodnie z obowiązującymi przepisami pierwszeństwo mają:

• wnioski o wpis/wykreślenie hipotek,
• wnioski o wpis ostrzeżeń,
• wnioski zabezpieczające roszczenia,
• wpisy o toczącym się postępowaniu egzekucyjnym w stosunku do nieruchomości.

Praktyka sądów również wskazuje na szybsze rozpatrywanie wniosków dotyczących hipotek.

Możesz też złożyć do sądu wniosek o przyspieszenie, w którym wykażesz, że masz ważny interes w szybszym rozpoznaniu sprawy. Taki wniosek powinieneś złożyć do wydziału ksiąg wieczystych po złożeniu wniosku o wpis. Nie podlega on żadnej opłacie sądowej i może go złożyć zarówno wnioskodawca, jak i uczestnik postępowania. Nie ma konieczności przedkładania załączników do tego wniosku, jednak jeśli posiadasz dokumenty, które mogą przekonać sąd do szybszego załatwienia sprawy to możesz je załączyć. Ważne, aby były to oryginały tych dokumentów, a nie ich kopie.

Przykładowe uzasadnienie wniosku o przyspieszenie:

• wpis warunkuje uruchomienie kredytu hipotecznego (transakcja jest całkowicie uzależniona od wpisu),
• opóźnienie wpisu uniemożliwia sprzedaż, a Ty potrzebujesz pilnie zbyć nieruchomość,
• każdy dzień opóźnienia skutkuje naliczaniem dodatkowych kosztów (np. związanych z kredytem).

Pomoc prawna – kiedy warto skonsultować treść księgi wieczystej z prawnikiem?

Tylko dogłębna analiza księgi wieczystej pozwoli dokładnie poznać stan prawny nabywanej nieruchomości. Z pozoru prosty wpis może nieść za sobą poważne konsekwencje, które dostrzeże jedynie specjalista zajmujący się nieruchomościami. W razie wątpliwości powinieneś skonsultować się z prawnikiem.

Nasza kancelaria specjalizuje się w prawie nieruchomości. Oferujemy naszym Klientom kompleksową pomoc prawną, w tym między innymi:

• badanie stanu prawnego nieruchomości,
• analizę ksiąg wieczystych i identyfikację ryzyk,
• sporządzenie i złożenie wniosku do sądu wieczystoksięgowego,
• weryfikację i przygotowanie umowy sprzedaży,
• uregulowanie stanu prawnego nieruchomości,
• wsparcie w zakupie nieruchomości obciążonej.

Zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią!

Artykuł Jak czytać księgę wieczystą mieszkania, działki oraz innych nieruchomości? pochodzi z serwisu Prawnik Nieruchomości.

W praktyce często dochodzi do sytuacji, w której mamy wielu współwłaścicieli jednej nieruchomości (domu, mieszkania, działki czy budynku). Taka sytuacja może mieć miejsce na przykład:

• przy spadku – dziedziczysz nieruchomość razem z rodzeństwem albo innymi krewnymi,
• gdy kupujesz dom, działkę czy mieszkanie wspólnie z kimś – na przykład ze swoim partnerem.

Choć współwłasność na pierwszy rzut oka może wydawać się nieskomplikowana, w praktyce często prowadzi do konfliktów – zwłaszcza gdy współwłaściciele nie są zgodni co do sposobu zarządzania nieruchomością.

W sytuacji, kiedy każdy współwłaściciel ma prawo do nieruchomości należy wspólnie uzgadniać wiele spraw: od korzystania z domu, po decyzję o sprzedaży czy remoncie.

Proces, który pozwala zakończyć taką wspólną własność, bywa różnie nazywany:

• podział nieruchomości,
• zniesienie współwłasności,
• podział majątku.

Niezależnie jednak od użytego określenia, cel zawsze pozostaje ten sam – zniesienie współwłasności.

Jak można znieść współwłasność nieruchomości? 

Kodeks cywilny przewiduje trzy podstawowe sposoby zniesienia współwłasności:

• Podział fizyczny rzeczy, czyli podział nieruchomości na mniejsze części;
• Sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanych środków między współwłaścicieli;
• Przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli. 

Podział fizyczny nieruchomości

Podział fizyczny rzeczy wspólnej polega na faktycznym wydzieleniu części nieruchomości stosownie do udziału współwłaściciela. Po podziale fizycznym każdy współwłaściciel staje się samodzielnym właścicielem wydzielonej części nieruchomości.

Taki podział fizyczny rzeczy jest możliwy przede wszystkim przy gruntach (czyli działkach), a czasem także przy budynkach, jeśli da się je sensownie rozdzielić na niezależne lokale.

Przykłady:

Dwóch braci dziedziczy działkę o powierzchni 10 ha. W wyniku podziału fizycznego każdy z nich otrzymuje po 5 ha gruntu i dochodzi do zniesienia współwłasności w nieruchomości gruntowej.

Kamienica zlokalizowana w centrum Warszawy, składająca się z 12 lokali, stanowi współwłasność sześciu osób. Współwłaściciele podejmują negocjacje w celu zniesienia współwłasności. Po serii spotkań ustalają zasady podziału fizycznego i podpisują stosowną umowę u notariusza.

Podział fizyczny nieruchomości niesie ze sobą wiele korzyści – pozwala ostatecznie zakończyć współwłasność, eliminując ryzyko dalszych sporów. Każdy ze współwłaścicieli otrzymuje swoją wyodrębnioną część i może swobodnie z niej korzystać, zarządzać nią lub rozporządzać wedle własnego uznania. To także często najsprawiedliwsze rozwiązanie, bo każdy zachowuje majątek w naturze (czyli w postaci nieruchomości, a nie pieniędzy). Oczywiście podział musi być możliwy do wykonania – nie da się podzielić na dwie części małego mieszkania w bloku ani sensownie „przeciąć na pół” niewielkiej działki zabudowanej jednym domem. Czasem jednak da się podzielić dom na dwa odrębne mieszkania, na przykład, gdy budynek ma układ bliźniaczy albo da się w nim wyodrębnić dwa lokale z osobnymi wejściami.

Przykładowy projekt podziału nieruchomości:

Minusem podziału fizycznego mogą być koszty i formalności – trzeba wezwać geodetę do podziału działki lub architekta do przygotowania projektu podziału budynku, uzyskać odpowiednie zgody i decyzje administracyjne, a następnie zmienić wpisy w księdze wieczystej. Zdarza się także, że podział wymaga dopłat pieniężnych – jeśli jedna osoba dostanie część wartą więcej niż jej udział, musi wyrównać różnicę drugiemu współwłaścicielowi.

Mimo pojawiających się trudności, preferowanym sposobem zniesienia współwłasności pozostaje podział fizyczny nieruchomość, o ile jest on możliwy, ponieważ uznaje się go za najbardziej naturalne zniesienie współwłasności nieruchomości.

Więcej na temat podziału nieruchomości dowiesz się z mojego filmu:

Przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych

Drugi sposób polega na przyznaniu rzeczy (całej nieruchomości) na własność jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych. W praktyce oznacza to, że jedna osoba staje się jedynym właścicielem domu, mieszkania czy działki, a pozostałe osoby dostają od niej rekompensatę pieniężną za swoje udziały.

Zniesienie współwłasności poprzez przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli na własność jest często stosowane, gdy nie da się sensownie podzielić nieruchomości albo gdy jedna ze stron chce zatrzymać całą nieruchomość dla siebie. Sąd rozstrzygający sprawę dotyczącą przyznania nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli, bierze pod uwagę różne okoliczności sprawy, takie jak:

• to, kto aktualnie korzysta z nieruchomości i czy ma ona dla kogoś szczególne znaczenie (na przykład jest to Twój dom rodzinny, w którym mieszkasz od lat),
• zdolność finansowa – czy osoba, która chce przejąć nieruchomość, jest w stanie spłacić pozostałych współwłaścicieli.

Jeżeli to Ty chcesz zatrzymać cały dom czy mieszkanie, musisz liczyć się z tym, że będziesz musiał zapłacić innym współwłaścicielom sumę odpowiadającą wartości ich udziałów. Wartość nieruchomości ustala się zwykle na podstawie opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego powołanego przez sąd.

Rzeczoznawca ogląda nieruchomość, porównuje ją z cenami rynkowymi i sporządza wycenę, którą posługuje się sąd, by ustalić wysokość spłat. Spłata może zostać rozłożona na raty przez sąd.

Minusem takiego rozwiązania jest konieczność posiadania środków finansowych lub zdolności kredytowej, aby spłacić pozostałych współwłaścicieli. Jeśli nie jesteś w stanie zebrać środków na spłatę, albo gdy nikt nie chce zrezygnować z nieruchomości na rzecz innej osoby, i nie da się fizycznie podzielić nieruchomości, pozostaje trzeci sposób.

Sprzedaż rzeczy i podział środków

Trzeci sposób to sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej ceny pomiędzy współwłaścicieli. Ten sposób zniesienia współwłasności może okazać się jedynym, gdy podział fizyczny nie jest możliwy, a żaden ze współwłaścicieli nie chce lub nie może przejąć nieruchomości na własność ze spłatą pozostałych.

Sprzedaż może nastąpić:

• poprzez zwykłe wystawienie nieruchomości na sprzedaż na wolnym rynku i podział uzyskanej kwoty;
• albo w drodze licytacji (przymusowej sprzedaży organizowanej przez komornika na zlecenie sądu), jeśli współwłaściciele nie potrafią się porozumieć.

W postępowaniu sądowym, gdy sąd zarządza sprzedaż, odbywa się ona właśnie w formie licytacji publicznej. Taka licytacja wygląda podobnie jak typowa egzekucyjna sprzedaż nieruchomości przez komornika. Najpierw biegły sądowy oszacuje wartość nieruchomości, a następnie zostanie wyznaczony termin licytacji i ogłoszone warunki sprzedaży.

Na licytacji nieruchomość kupi ten, kto zaoferuje najwyższą cenę (oczywiście powyżej ustalonej ceny wywoławczej). Po sprzedaży ze środków uzyskanych w pierwszej kolejności pokrywane są koszty procesu i koszty licytacji. Pozostała kwota dzielona jest między byłych współwłaścicieli proporcjonalnie do ich udziałów.

Minusem takiego rozwiązania jest to, że możesz stracić nieruchomość, bo trafi ona w obce ręce, a poza tym licytacje często nie przynoszą pełnej wartości rynkowej (zdarza się, że nieruchomość zostanie sprzedana taniej niż gdybyście sprzedawali ją prywatnie).

Zaletą natomiast jest definitywne zakończenie problemu – każdy dostaje swoją część pieniędzy i współwłasność się kończy, co bywa lepsze niż trwanie w permanentnym konflikcie.

Przykład:

Wyobraź sobie sytuację, w której jesteś współwłaścicielem hali magazynowej wraz ze wspólnikiem, ale nie potraficie dojść do porozumienia co do jej wykorzystania i żaden z Was nie ma środków, żeby spłacić drugiego.

W takiej sytuacji sprzedaż hali może być jedynym wyjściem – możecie spróbować wspólnie wystawić ją na sprzedaż, a jeśli nie dojdziecie do porozumienia, pozostaje droga sądowa i licytacja. Finalnie, po sprzedaży hali, dzielicie się ze wspólnikiem uzyskaną kwotą po połowie lub w innej proporcji zgodnie z Waszymi udziałami.

Jeśli jednak się nie dogadacie i dojdzie do postępowania sądowego, które doprowadzi do licytacji, musisz przygotować się na to, że procedura może potrwać, a cena uzyskana na licytacji może być niższa niż oczekiwana.

Warto więc, o ile to możliwe, porozumieć się ze współwłaścicielem i sprzedać nieruchomość na wolnym rynku na własnych warunkach – wtedy macie większą kontrolę nad ceną i całym procesem sprzedaży.

Gdy jednak dochodzi już do sądowego zniesienia współwłasności poprzez sprzedaż, trzeba pamiętać, że jeśli pierwsza licytacja nie powiedzie się z powodu braku chętnych, sąd zazwyczaj może zarządzić drugą licytację z niższą ceną wywoławczą.

Jeżeli nawet kolejna licytacja nie przyniesie rozstrzygnięcia (czyli nikt nie kupi nieruchomości), współwłasność na razie pozostanie, bo nie udało się znaleźć nabywcy – wtedy albo spróbujecie ponownie, albo będzie trzeba poszukać innego rozwiązania.

Formy zniesienia współwłasności nieruchomości

Zniesienie współwłasności nieruchomości można przeprowadzić umownie (w formie aktu notarialnego) lub na drodze sądowej (sądowe zniesienie współwłasności). Jeśli wszyscy są zgodni, wystarczy umowa współwłaścicieli. W braku porozumienia każdy ma prawo żądania zniesienia współwłasności w sądzie.

Sądowe zniesienie współwłasności

Wniosek do sądu o zniesienie współwłasności nieruchomości może złożyć każdy ze współwłaścicieli – nie potrzebujesz zgody pozostałych, aby wystąpić do sądu z żądaniem zniesienia współwłasności. We wniosku musisz wskazać wszystkich uczestników postępowania (czyli pozostałych współwłaścicieli) oraz opisać nieruchomość (adres, numer księgi wieczystej, orientacyjną wartość). Dobrze jest też od razu napisać, jakiego sposobu zniesienia współwłasności się domagasz – czy chcesz podziału fizycznego, czy przejęcia nieruchomości przez Ciebie ze spłatą na rzecz innych, czy też sprzedaży i podziału pieniędzy.

Przykładowy wniosek o zniesienie współwłasności:

Po złożeniu wniosku sąd wyznaczy termin posiedzenia (rozprawy), na które wezwani zostaną wszyscy współwłaściciele jako uczestnicy postępowania. Na pierwszym posiedzeniu sąd często pyta, czy istnieje szansa na ugodę między współwłaścicielami. Warto wcześniej porozmawiać z drugą stroną, bo ugoda może zaoszczędzić Ci i drugiej osobie sporo czasu i pieniędzy.

Jeśli jednak nie ma porozumienia, sąd przechodzi do ustalenia, jaki sposób zniesienia współwłasności będzie najodpowiedniejszy w Waszej sprawie. W zależności od sytuacji sąd może potrzebować opinii biegłych (ekspertów).

Na przykład, jeśli wnosisz o podział fizyczny działki, sąd prawdopodobnie powoła biegłego geodetę, który opracuje projekt podziału nieruchomości. Taki geodeta określi, jak można podzielić działkę, wytyczy granice nowych działek i oceni, czy podział jest wykonalny zgodnie z przepisami (np. czy nowo powstałe działki spełniałyby minimalne wymagania co do powierzchni).

Jeśli w grę wchodzi podział domu na dwa odrębne lokale, sąd może powołać biegłego z dziedziny budownictwa lub architektury, aby sprawdził, czy da się technicznie dokonać takiego podziału.

Prawie zawsze przyda się też biegły rzeczoznawca majątkowy, który ustali wartość nieruchomości. Taka opinia rzeczoznawcy jest kluczowa do obliczenia wysokości ewentualnych spłat albo do ustalenia ceny wywoławczej, jeśli dojdzie do licytacji. Opinia biegłego jest zwykle kluczowym dowodem – na jej podstawie sąd dowiaduje się, ile warta jest nieruchomość i jakie warianty podziału są możliwe.

Gdy opinie biegłych są już gotowe, sąd doręcza je stronom, aby mogły się z nimi zapoznać i ewentualnie wnieść uwagi lub zastrzeżenia. Jeżeli wszystkie dowody są zebrane, sąd wyznacza termin ostatniej rozprawy, na której nastąpi rozstrzygnięcie sprawy i wydanie orzeczenia o zniesieniu współwłasności.

Na podstawie prawomocnego postanowienia sądu można dokonać odpowiednich zmian wieczystoksięgowych. Przykładowo, jeśli nieruchomość została podzielona na dwie działki, to dla każdej działki osobno będzie prowadzona osobna księga wieczysta z wpisanym jednym właścicielem. Jeśli Ty przejąłeś całą nieruchomość, w księdze wieczystej zostaną wykreśleni pozostali współwłaściciele, a Ty będziesz widniał już jako jedyny właściciel.

Gdy sąd zarządził sprzedaż przez licytację, zwykle zleca jej przeprowadzenie komornikowi sądowemu. Komornik organizuje licytację, a po sprzedaży przekazuje pieniądze do sądu lub bezpośrednio dzieli je między uprawnionych zgodnie z postanowieniem sądu (po potrąceniu kosztów).

Przykładowe postanowienie sądu:

Całe postępowanie o zniesienie współwłasności może trwać od kilku miesięcy do nawet kilku lat. Jeżeli współwłaściciele są zgodni albo szybko dojdą do porozumienia, procedura może zakończyć się dość szybko – czasem nawet na pierwszym lub drugim posiedzeniu, szczególnie gdy przedstawiacie zgodny plan podziału.

Jeżeli jednak jest duży konflikt, potrzebne są opinie biegłych, a strony kłócą się o każdy szczegół, sprawa może ciągnąć się długo, nawet kilka lat. W trakcie postępowania w każdym momencie możesz zawrzeć z pozostałymi współwłaścicielami ugodę – czy to przed sądem (który zatwierdzi ugodę na rozprawie), czy poza sądem.

Na późniejszym etapie współwłaściciele mogą dogadać się, że jedna osoba jednak odkupi udziały od drugiej, albo że razem sprzedacie nieruchomość na wolnym rynku. Jeżeli dojdzie do takiego porozumienia, możecie zakończyć sprawę ugodowo i poprosić sąd o umorzenie postępowania (bo nie jest już potrzebne). Ugoda ma ten plus, że kończy spór według waszych własnych ustaleń i często pozwala też ustalić, jak podzielić koszty postępowania między siebie w sposób dla wszystkich akceptowalny.

Koszt zniesienia współwłasności w sądzie

Od wniosku o zniesienie współwłasności pobierana jest stała opłata sądowa – obecnie wynosi ona 1000 złotych. Jeżeli jednak Ty i pozostali współwłaściciele jesteście zgodni co do sposobu podziału i zawrzecie to w tzw. zgodnym projekcie zniesienia współwłasności dołączonym do wniosku, opłata będzie niższa i wyniesie 300 zł.

Do kosztów zniesienia współwłasności zalicza się także koszt ewentualnego sporządzenia opinii przez biegłych powołanych przez sąd. Zazwyczaj sąd zobowiązuje wnioskodawcę do pokrycia zaliczki na poczet wynagrodzenia biegłego, ale ostatecznie koszty te mogą zostać rozdzielone między wszystkich współwłaścicieli w orzeczeniu końcowym. Koszt opinii zależy od jej zakresu i od rodzaju nieruchomości – na przykład wycena mieszkania może kosztować około 2000–3500 zł, a skomplikowany projekt podziału gospodarstwa rolnego z wyceną zabudowań nawet kilka tysięcy złotych.

Umowa współwłaścicieli

Jeżeli wszyscy współwłaściciele są zgodni co do sposobu podziału, możecie wspólnie załatwić sprawę u notariusza zamiast iść do sądu. Dochodzi wtedy do umownego zniesienia współwłasności. Jeżeli udało Ci się dogadać z pozostałymi co do podziału, możesz wraz z nimi udać się do notariusza i tam podpisać umowę o zniesienie współwłasności nieruchomości.

Taka umowa musi mieć formę aktu notarialnego (bo dotyczy nieruchomości), ale jest równie skuteczna jak orzeczenie sądu.

Na podstawie aktu notarialnego notariusz złoży wniosek do sądu wieczystoksięgowego o dokonanie odpowiednich wpisów w księdze wieczystej – i z chwilą podpisania aktu współwłasność jest zniesiona zgodnie z Waszymi ustaleniami.

Koszty umownego zniesienia współwłasności

Koszt zniesienia współwłasności u notariusza zależy od wartości nieruchomości oraz stopnia skomplikowania transakcji.

Notariusz pobierze taksę notarialną według stawek określonych w przepisach (np. im droższa nieruchomość, tym wyższa maksymalna taksa, choć często notariusze skłonni są do pewnych upustów przy zgodnej czynności).

Mimo tych kosztów notarialnych polubowne załatwienie sprawy będzie i tak łącznie tańsze i przede wszystkim szybsze niż kilkuletni proces sądowy ze sporem.

Zniesienie współwłasności nieruchomości – pomoc prawna

W przypadku problemów związanych ze współwłasnością nieruchomości warto skorzystać z profesjonalnej pomocy prawnej. Dzięki temu cały proces zniesienia współwłasności można przeprowadzić sprawnie, unikając zbędnych kosztów, opóźnień oraz niekorzystnych rozwiązań formalno-prawnych. To szczególnie ważne przy planach sprzedaży, podziału gruntu, budowy domu lub regulowania statusu prawnego nieruchomości.

Nasza kancelaria specjalizuje się w prawie nieruchomości, w tym w kompleksowej obsłudze spraw dotyczących zniesienia współwłasności – zarówno na drodze polubownej, jak i sądowej.

Oferujemy naszym Klientom kompleksową obsługę prawną, w tym:

• analizę stanu prawnego nieruchomości oraz ustalenie możliwości zniesienia współwłasności;
• przygotowanie projektów umów i porozumień między współwłaścicielami;
• reprezentację w negocjacjach dotyczących zniesienia współwłasności;
• prowadzenie postępowań sądowych o zniesienie współwłasności;
• doradztwo w zakresie skutków podatkowych i formalnych zniesienia współwłasności nieruchomości.

Dzięki naszej wiedzy i doświadczeniu zapewniamy skuteczne i bezpieczne rozwiązanie nawet najbardziej skomplikowanych spraw dotyczących współwłasności. Zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią!

Artykuł Zniesienie współwłasności nieruchomości – jak uniknąć konfliktów i podzielić nieruchomość? pochodzi z serwisu Prawnik Nieruchomości.

Najczęściej postawienie budynku wymaga pozwolenia na budowę – istnieje jednak katalog wyjątków, które pozwalają zrealizować inwestycję w uproszczony sposób – czasami nawet bez żadnych dokumentów.

Pewne obiekty można postawić bez uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę oraz bez zgłaszania zamiaru ich budowy. Na podstawie tzw. „lex zboże”/”lex silos” do tej listy zostały dodane nowe obiekty związane z produkcją rolną.

Część obiektów możesz zbudować na tzw. zgłoszenie budowy, czyli w nieco prostszej procedurze niż przy pełnym pozwoleniu na budowę.

Z tego artykułu dowiesz się:

1. Jakie są aktualne zasady takiej uproszczonej budowy;
2. Co dokładnie można obecnie budować bez pozwolenia na budowę i zgłoszenia, a co na zgłoszenie;
3. Jakie warunki należy spełnić, aby prace budowlane były legalne i bezpieczne.

Jak budować na lex silos? Dowiesz się z mojego filmu:

Budowa bez pozwolenia – jakie obiekty można budować bez decyzji o pozwoleniu na budowę? Do czego nie będzie potrzebne zgłoszenie robót budowlanych?

Prawo budowlane zawiera szeroką listę obiektów zwolnionych z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, jak i z obowiązku zgłoszenia robót budowlanych.

Zacznijmy od ogólnej listy, a później przejdziemy do tzw. ustawy „lex zboże” (czy „lex silos”), która pozwala na stawianie budynków do 150 m2 bez pozwolenia i zgłoszenia.

Bez jakichkolwiek formalności można m. in. budować:

• wolnostojące altany ogrodowe o powierzchni zabudowy do 35 m2,
• wiaty o powierzchni zabudowy do 50 m2,
• przydomowe oczka wodne i baseny o powierzchni zabudowy do 50 m2,
• ogrodzenia o wysokości do 2,20 m,
• obiekty małej architektury na prywatnej posesji,
• przydomowe tarasy naziemne o powierzchni zabudowy do 35 m2,
• stawy i zbiorniki wodne o powierzchni do 1000 m2 i głębokości nieprzekraczającej 3 m,
• małe budynki gospodarcze związane z produkcją rolną,
• jednokondygnacyjne budynki gospodarcze i wiaty do 150 m2.

1. Altany ogrodowe do 35 m2

Są to niewielkie konstrukcje rekreacyjne, przeznaczone do ustawienia w ogrodzie.

Możemy postawić maksymalnie dwie altany o powierzchni 35 m2 na każde 500 m2 powierzchni działki.

W praktyce oznacza to, że limit obiektów budowlanych zwiększy się dopiero po przekroczeniu pełnego progu 500 m2. 

Na działce która ma powierzchnię 1000 m2 możemy postawić 4 altany, ale na działce, która ma powierzchnię 800 m2 obowiązuje jeszcze limit dwóch altan. 

2. Wiaty do 50 m2

Są to lekkie, niezabudowane ze wszystkich stron konstrukcje z dachem opartym na słupach.

Taka wiata może posłużyć jako wiata garażowa na samochód czy zadaszenie na drewno opałowe.

Wiatę o powierzchni zabudowy do 50 m2 można postawić bez pozwolenia na budowę i bez zgłoszenia pod warunkiem, że stoi ona na działce zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym lub przeznaczonej pod zabudowę mieszkalną.

Działka będzie przeznaczona pod zabudowę mieszkalną, kiedy będzie oznaczona jako mieszkalna w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku – w decyzji o warunkach zabudowy.

Co ważne, jeśli na działce nie znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny albo jeśli nie jest ona przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe – do postawienia wiaty konieczne będzie, abyś dokonał zgłoszenia takiej budowy.

Często pojawiają się pytania, jak dokładnie należy definiować dane obiekty i gdzie jest granica między np. wiatą i altaną.

W przepisach nie znajdziemy konkretnych definicji altany, wiaty. Urzędy i sądy odwołują się do definicji słownikowych i rzeczywistego przeznaczenia danego obiektu. Wiata nie może też mieć więcej niż 3 ścian.

3. Przydomowe oczka wodne i baseny o powierzchni zabudowy do 50 m2

4. Ogrodzenia o wysokości do 2,20 m

5. Przydomowe tarasy naziemne o powierzchni zabudowy do 35 m2

6. Stawy i zbiorniki wodne o powierzchni do 1000 m2 i głębokości nieprzekraczającej 3 m.

Pod warunkiem, że w całości położone są na działkach rolnych.

7. Małe budynki gospodarcze związane z produkcją rolną

• Parterowe (czyli jednokondygnacyjne) budynki gospodarcze o powierzchni do 35 m2 – służą zazwyczaj jako magazyny, składy narzędzi, drobnego sprzętu czy też niewielkie warsztaty – to najczęściej tradycyjne, murowane lub drewniane konstrukcje posadowione na fundamentach.
• Suszarnie kontenerowe do 21 m2 – to takie małe, wydzielone pomieszczenia lub kontenery, w których można suszyć płody rolne, np. zboże albo tytoń to zwykle gotowe moduły lub kontenery wykonane z metalu, wyposażone w systemy wentylacji czy ogrzewania zapewniające odpowiednie warunki do suszenia.

Czy montaż paneli fotowoltaicznych wymaga zgłoszenia?

Panele fotowoltaiczne cieszą się obecnie bardzo dużą popularnością i są powszechnie instalowane w ogródkach lub na dachach domów.

Instalacje o mocy do 150 kW możesz zamontować bez pozwolenia na budowę, a także bez zgłoszenia. 

Co ważne, stelaż takiej instalacji nie może być wyższy niż 3 m, jeśli chcemy uniknąć obowiązku zgłoszenia.

„Lex zboże” – Obiekty niewymagające pozwolenia na budowę i zgłoszenia dodane przez „lex zboże” („lex silos”)

W 2023 roku, na mocy tzw. „lex zboże”, do kategorii obiektów, które nie wymagają pozwolenia na budowę ani zgłoszenia prac budowlanych, dodano nowe budynki. Chodzi o:

Jednokondygnacyjne budynki gospodarcze i wiaty, spełniające następujące warunki:

• mają prostą konstrukcję,
• są związane z produkcją rolną,
• ich powierzchnia zabudowy nie przekracza 150 m2,
• rozpiętość konstrukcji (czyli odległość między podporami) nie przekracza 6 metrów,
• wysokość tych obiektów nie przekracza 7 metrów,
• obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany.

Omówmy teraz sobie, krok po kroku, poszczególne wymagania dot. budynków gospodarczych i wiat, które możesz postawić na podstawie „lex zboże”.

1. Po pierwsze, muszą one być jednokondygnacyjne, czyli nie mogą to być konstrukcje piętrowe czy budynki z piwnicą.
2. Po drugie muszą być związane z produkcją rolną.

Kryterium związania z produkcją rolną nie jest do końca precyzyjne.

W oparciu o to co powiedziały w tym zakresie sądy, trzeba przyjąć, że działalność rolniczą trzeba tu rozumieć jako “działalność wytwórczą polegającą na produkcji roślinnej i zwierzęcej z uwzględnieniem produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej”, czyli po prostu chodzi o faktyczne wykorzystanie obiektu na cele rolnicze – obiekt ma pomagać w uprawie roślin lub hodowli zwierząt.

Obiekt, który nie spełnia wymogu związku z produkcją rolną może zostać przez nadzór zakwestionowany, np. wybudowanie budynku na podstawie “lex zboże”, który w rzeczywistości ma służyć do mieszkania – ważne jest więc, aby związek z produkcją rolną nie budził wątpliwości. 

Jednak trzeba podkreślić, że przepisy nie mówią, że taki obiekt może postawić tylko rolnik.

Nie musisz mieć statusu rolnika indywidualnego, żeby móc taki obiekt postawić.

Co więcej, taki obiekt możesz postawić na działce budowlanej, czyli takiej która nie jest działką rolną – pod warunkiem, że nie będzie tego zabraniał plan miejscowy, jeżeli został uchwalony dla twojej działki!

1. Kolejny warunek to wysokość do 7 m.
2. Rozpiętość konstrukcji do 6 m.

Rozpiętość konstrukcji do 6 m to w praktyce odległość między dwoma wewnętrznymi ścianami nośnymi.

Obiekt, którego obszar oddziaływania jest tylko na Twojej działce.

Oznacza to, że Twój obiekt nie może wpływać i w jakikolwiek sposób ograniczać terenów sąsiednich. 

Sprowadza się to do zachowania odpowiednich odległości od granic sąsiednich działek a także do ograniczenia wysokości, aby np. nie zacieniać innych posesji. 

Wolnostojący budynek musi znajdować się 3 m od granicy działki gdy ściana jest bez okien i drzwi lub 4 m od granicy działki w przypadku ścian z oknami i drzwiami – chociaż niektórzy interpretują przepisy w ten sposób, że budynek na „lex zboże” ma zawsze stać 4 m od granicy działki sąsiedniej. 

Ograniczenia wynikające z przepisów szczególnych:

Chociaż „lex zboże” wyłącza pewne obowiązki administracyjne – takie jak pozwolenie na budowę lub WZ – nie uchyla innych ograniczeń.

Nadal obowiązuje zakaz stawiania obiektów np.:

• w odległości 100 m od linii brzegowej wód,
• na obszarach Natura 2000,
• w rezerwatach przyrody albo strefach parku krajobrazowego.

Dlatego należy dokładnie sprawdzić daną działkę zanim postawimy na niej jakikolwiek budynek na lex zboże.

Budowa bez pozwolenia w praktyce

Czy obiekt budowlany bez pozwolenia i bez zgłoszenia musi być zgodny z planem miejscowym?

Jeżeli planujesz postawić jeden z obiektów, o których napisaliśmy, musisz pamiętać, że budowa bez pozwolenia i bez zgłoszenia nie oznacza, że nie dotyczą go jakiekolwiek przepisy.

Obiekt musi być zgodny z przepisami prawa budowlanego.

Obiekt musi być zgodny z ogólnymi przepisami techniczno-budowlanymi, zasadami bezpieczeństwa czy ochrony środowiska.

Obiekt musi być zgodny z postanowieniami obowiązującego dla Twojej działki miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Np. jeżeli w planie miejscowym, twoja działka jest przeznaczona tylko na cele mieszkaniowe, to nie możesz postawić na niej budynku związanego z produkcją rolną.

Jeżeli w obowiązującym planie miejscowym, jest całkowity zakaz jakiejkolwiek zabudowy, to tym bardziej nie wybudujesz na niej nawet takiego obiektu związanego z produkcją rolną.

Budowa bez pozwolenia i zgłoszenia nie zwalnia Cię od spełniania wymogów z miejscowego planu zagospodarowania przestrzeni.

Niektóre sądy uważają, że w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, do postawienia budynku z „lex zboże”: bez pozwolenia i bez zgłoszenia, powinniśmy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy.

Warto więc rozważyć uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, np. przy braku zabudowy w sąsiedztwie, co mogłoby powodować spór co do zachowania ładu przestrzennego.

Należy także podkreślić, że brak jest jeszcze jednoznacznego stanowiska organów i orzecznictwa w tym zakresie, w praktyce mogą pojawić się interpretacje, które będą wymagały uzyskania decyzji WZ. 

Przykładowe obiekty:

1. Wiata na maszyny i sprzęt rolniczy,
2. Magazyn pasz i płodów rolnych,
3. Pomieszczenie do sortowania i pakowania plonów,
4. Wiata na opał (np. do składowania drewna).

Czy na „lex zboże” można postawić budynek inwentarski?

Bardzo ważne jest, żeby w kontaktach z urzędami precyzyjnie określać budynek, tak jak w ustawie – jako budynek gospodarczy związany z produkcją rolną, a nie jako budynek inwentarski, żeby uniknąć niepotrzebnych problemów.

Przepisy wyraźnie odróżniają budynki gospodarcze od budynków inwentarskich. Sądy jednoznacznie podkreślają, że budynek inwentarski nie korzysta ze zwolnienia od obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę. Budowa budynku inwentarskiego bez pozwolenia może więc być uznana za samowolę budowlaną.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z 4 kwietnia 2024 r., sygn. akt II SA/Go 49/24

Czy na „lex zboże” można stawiać budynek z podpiwniczeniem?

Budynek gospodarczy budowany bez pozwolenia i bez zgłoszenia w oparciu o „lex zboże” musi być budynkiem jednokondygnacyjnym.

Sądy i urzędy uznają piwnicę za dodatkową kondygnację, tyle że podziemną. Budynek gospodarczy z piwnicą budowany bez zgłoszenia i bez pozwolenia nie będzie spełniał wymogu „jednokondygnacyjności” – będzie stanowił samowolę budowlaną. Dlatego też budynek stawiany na „lex zboże” nie może być podpiwniczony.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 28 maja 2024 r., sygn. akt II SA/Ol 217/24

Jak ustalić, czy obszar oddziaływania budynku wykracza poza naszą działkę?

Budowa obiektów na „lex zboże” bez zgłoszenia i bez pozwolenia jest dopuszczalna tylko, jeśli obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane.

Inwestorzy budujący na „lex zboże” często zapominają o wymogu dot. obszaru oddziaływania obiektu. Obszar oddziaływania obiektu to teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych wprowadzających związane z tym obiektem wszelkiego rodzaju ograniczenia w zabudowie tego terenu (np. Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie; obowiązującego dla działki miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; przepisów dot. ochrony środowiska, z których może wynikać, że działka na znajduje się na obszarze objętym ścisła ochroną i w obrębie zakazu nowej zabudowy).

Standardowo osobą odpowiedzialną za prawidłowe wyznaczenie obszaru oddziaływania obiektu jest projektant budynku. Problem pojawia się, kiedy stawiamy obiekt na „lex zboże” i nie robimy takiego projektu – samemu będzie nam ciężko ustalić obszar oddziaływania obiektu. Podstawą wyznaczania zasięgu obszaru oddziaływania obiektu jest właściwe przypisanie przepisów prawnych, które mogą mieć zastosowanie dla konkretnego zamierzenia inwestycyjnego. Nieprawidłowe wyznaczenie obszaru oddziaływania budynku może spowodować, że postawiony przez nas budynek będzie samowolą budowlaną. Dlatego też warto w tym zakresie skorzystać z profesjonalnej pomocy (architekta/prawnika).

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 28 maja 2024 r., sygn. akt II SA/Ol 217/24

Co to znaczy, że rozpiętość konstrukcji ma wynosić 6 metrów?

Budynki gospodarcze i wiaty budowane na „lex zboże” muszą mieć rozpiętość konstrukcji nie większą niż 6 metrów i wysokość nie większą niż 7 metrów.

To, jak należy definiować rozpiętość konstrukcji, wyjaśniały sądy.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 lutego 2020 r., sygn. akt II OSK 1069/18:

„Rozpiętość konstrukcji to „szerokość obiektu budowlanego” w osiach konstrukcyjnych bez ocieplenia bądź innych okładzin„.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 21 stycznia 2025 r., II SA/Bk 733/24:

„Rozpiętość konstrukcji wynosi 8,90 m i jest to odległość pomiędzy skrajnymi elementami konstrukcji, które w sprawie niniejszej stanowią ściany zewnętrzne kontenerów”.

Wybudowanie obiektu o większej rozpiętości bez pozwolenia i bez zgłoszenia będzie stanowić samowolę budowlaną.

Czy na „lex zboże” można wybudować domki letniskowe?

Jak już wspominaliśmy, „lex zboże” wprowadziło możliwość budowania budynku gospodarczego do 150 m2 bez pozwolenia i zgłoszenia.

Niektórzy inwestorzy zastanawiają się, czy nie jest to dobra furtka np. do wybudowania domków letniskowych w celach komercyjnych.

Z pozoru może się to wydawać naprawdę korzystne – nie dość, że nie musisz uzyskiwać PnB i robić zgłoszenia, to jeszcze w przypadku, kiedy nie ma planu miejscowego, nie musisz uzyskiwać warunków zabudowy.

Mniej formalności i możliwość budowy tam, gdzie na normalnych procedurach byłoby o to dużo ciężej.

Jednak te budynki muszą być związane z produkcją rolną, nie mogą być przeznaczone do pobytu ludzi i najmu krótkoterminowego.

Taki inwestor ryzykuje tym, że nadzór budowlany może przeprowadzić kontrolę – zarówno na etapie budowy, jak i późniejszego użytkowania obiektu.

Jeśli okaże się, że obiekt budowlany wzniesiony bez uzyskania pozwolenia i zgłoszenia nie spełnia warunków, które uprawniają go do tego zwolnienia – może to zostać uznane za samowolę budowlaną.

Gdy nadzór budowlany wykryje, że prowadzimy taką budowę – może natychmiast ją wstrzymać i wszcząć procedurę legalizacyjną, a także nałożyć na ciebie kary.

Chociaż z jednej strony mamy przepisy, a z drugiej strony praktykę rynkową – wystarczy wpisać w wyszukiwarkę „lex zboże projekty” i zobaczymy projekty nie tylko budynków gospodarczych. 

W praktyce też często trudno jest wykazać niezgodność z przepisami, ponieważ PINB musiałby wykazać, że budynek jest wykorzystywany w inny sposób niż budynek gospodarczy.

„Lex zboże” a plan ogólny

Nie wiadomo jeszcze jak plany ogólne uchwalane aktualnie przez wszystkie gminy w Polsce wpłyną na możliwość budowy bez pozwolenia na budowę. Niestety jest prawdopodobne, że urzędy będą interpretowały przepisy w ten sposób, że stawianie budynków bez pozwolenia na budowę na „lex zboże”/”lex silos” będzie możliwe tylko, gdy plan ogólny będzie korzystny – w związku z tym zadbaj o odpowiednie zabezpieczenie swojej działki zanim będzie za późno.

Jak wygląda procedura budowy obiektu niewymagającego pozwolenia na budowę ani zgłoszenia budowy?

1. Sprawdź plan miejscowy.
2. Przed rozpoczęciem budowy sprawdź czy na określonym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i czy zabudowa, którą planujesz jest dopuszczalna.
3. Warto przygotować projekt lub plan budynku. 
4. Przepisy tego od Ciebie nie wymagają, ale warto mieć uproszczony plan.
5. Rozrysuj układ obiektu i jego wymiary, upewnij się, że konstrukcja będzie stabilna. 
6. Jeśli masz wątpliwości – skontaktuj się z fachowcem. 
7. Przeprowadzasz budowę. 
8. Nie potrzebujesz do tego kierownika budowy.
9. Nie jest także wymagane prowadzenie dziennika budowy. 
10. Nie ma wymogu informowania nadzoru o rozpoczęciu robót.
11. Możesz samodzielnie rozpocząć prace budowlane, ale musisz pamiętać, że odpowiedzialność za przebieg budowy spoczywa na Tobie. 
12. Zakończenie budowy.
13. Nie masz obowiązku zgłaszania nigdzie zakończenia budowy. 
14. Nie musisz także uzyskać decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. 
15. Obiekt, do którego nie potrzebujesz PnB ani zgłoszenia, możesz zacząć użytkować od razu po zakończeniu budowy.

Co wybudujesz bez pozwolenia i zgłoszenia na rodzinnym ogródku działkowym?

Na rodzinnym ogródku działkowym bez pozwolenia i bez zgłoszenia będziesz mógł postawić:

1. Altanę działkową
2. Tutaj jednak w przeciwieństwie do altan, o których mówiliśmy wcześniej, przepisy precyzują, co będzie uznane za altanę działkową.
3. Należy przez to rozumieć wolno stojący budynek rekreacyjno-wypoczynkowy lub inny obiekt budowlany spełniający taką funkcję, położony na terenie działki w rodzinnym ogrodzie działkowym, o powierzchni zabudowy do 35 m2 oraz o wysokości do 5 m przy dachach stromych i do 4 m przy dachach płaskich, przy czym do powierzchni zabudowy nie wlicza się tarasu, werandy lub ganku, o ile ich łączna powierzchnia nie przekracza 12 m2
4. Obiekt gospodarczy 
5. O powierzchni zabudowy nieprzekraczającej 35 m2 oraz o wysokości nieprzekraczającej 5 m przy dachach stromych i 4 m przy dachach płaskich.

W praktyce więc na r.o.d. bez pozwolenia i zgłoszenia postawisz domki – rekreacyjne i gospodarcze do 35 m2.

Budowa na zgłoszenie – czym jest zgłoszenie budowy i co możesz wybudować? 

Zgłoszenie budowy to uproszczona procedura, która polega na tym, że zgłaszasz zamiar budowy w starostwie – jest ona krótsza i mniej skomplikowana niż uzyskanie pozwolenia na budowę. 

Polega na tym, że:

1. Zawiadamiasz urząd, że zamierzasz coś wybudować.
2. Składasz podstawowe dokumenty, żeby urząd mógł sprawdzić, czy inwestycja jest zgodna z przepisami.
3. Czekasz na ewentualną reakcję urzędu – jeśli jej nie będzie, to możesz rozpocząć budowę. Nie dostajesz oficjalnej „zgody”, brak sprzeciwu oznacza zielone światło.

W porównaniu z pozwoleniem na budowę, zgłoszenie jest:

1. Szybsze (brak formalnej decyzji, czekasz jedynie na brak sprzeciwu ze strony urzędu),
2. Tańsze i mniej biurokratyczne (mniej dokumentów i formalności budowlanych).

Co można wybudować na zgłoszenie?

Dom jednorodzinny o powierzchni 70 m2.

Taki dom możesz postawić w ramach uproszczonej procedury.

70 m² dotyczy powierzchni zabudowy (czyli obrysu budynku na gruncie), co oznacza, że powierzchnia użytkowa może być większa Taki dom może być maksymalnie 2-kondygnacyjny.

Dom jednorodzinny o powierzchni większej niż 70 m2.

Taki dom możesz postawić w ramach bardziej skomplikowanej procedury. Nadal jednak nie jest ona tak skomplikowana jak uzyskanie pozwolenia na budowę.

Domek letniskowy (do 35 m2 lub do 70 m2 powierzchni zabudowy).

Czym różni się dom rekreacyjny (letniskowy) od domu jednorodzinnego?

Budynek rekreacyjny służy wyłącznie do tymczasowego pobytu (np. weekendowego czy wakacyjnego) i nie spełnia wszystkich wymagań stawianych budynkom mieszkalnym (np. w zakresie stałego ogrzewania czy izolacji termicznej). 

Dom jednorodzinny musi zapewniać warunki do całorocznego zamieszkania, co wiąże się z wyższymi wymaganiami technicznymi.

Budynek gospodarczy.

O powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki.

Przykład:

Jeśli masz działkę 1000 m2, to możesz postawić maksymalnie 4 takie budynki.

Taki budynek powinien być przeznaczony  do celów gospodarczych, np. do przechowywania sprzętu czy materiałów. 

Jednokondygnacyjny budynek gospodarczy związany z produkcją rolną, o powierzchni zabudowy do 300 m.

Jest to budynek dodany przez „lex zboże”/”lex silos”, może to być np. duża wiata na maszyny rolnicze.

Garaż o powierzchni zabudowy do 35 m2.

Łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki.

Wiata o powierzchni zabudowy do 35 m2.

Łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki.

Przydomowy taras naziemnych o powierzchni powyżej 35 m2.

Oranżeria (ogród zimowy) o powierzchni zabudowy do 35 m2.

Jak przebiega procedura zgłoszenia budowy?

Trzeba zacząć od tego, że budynek, który planujemy postawić na zgłoszenie musi być zgodny z MPZP. Jeśli nie ma MPZP – trzeba uzyskać decyzję WZ, z którą będzie zgodny. Nie ma obowiązku, żeby taki obiekt powstał na gruncie rolnym.

Zgłoszenia dokonuje się w wydziale architektury i budownictwa starostwa:

1. W formie papierowej;
2. W formie dokumentu elektronicznego za pośrednictwem portalu e-Budownictwo.

Takiego zgłoszenia dokonuje się na formularzu urzędowym. Są dwa różne wzory takiego formularza do zgłoszeń – inny dla budynków mieszkalnych i inny dla innych obiektów. Tak wygląda właściwy formularz:

Zgłoszenie powinno zawierać:

1. określenie rodzaju planowanych robót, 
2. określenie zakresu planowanych robót, 
3. określenie sposobu ich wykonywania,
4. termin rozpoczęcia planowanych robót.

Do zgłoszenia należy dołączyć odpowiednią dokumentację:

1. Oświadczenie o posiadanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, 
2. w zależności od sytuacji i tego jaki rodzaj obiektu stawiasz na działce szkice oraz rysunki, 

a także, o ile są wymagane: 

1. dodatkowe pozwolenia, dokumenty (np. decyzję środowiskową, projekt zagospodarowania działki), 
2. uzgodnienia i niezbędne opinie, jeśli są wymagane.

To co jeszcze musisz dołączyć zależy od typu obiektu, który chcesz postawić.

Zgłoszenia musisz dokonać przed terminem, w którym planujesz rozpocząć roboty budowlane. 

Urząd w terminie 21 dni od dnia doręczenia mu zgłoszenia, może, w drodze decyzji, wnieść sprzeciw od twojego zgłoszenia. 

Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli organ nie wniesie sprzeciwu w tym terminie.

Urząd może wnieść sprzeciw, jeśli:

1. Dla przeprowadzanych przez ciebie robót nie jest wystarczające zgłoszenie, tylko powinieneś uzyskać pozwolenie na budowę;
2. Budowa narusza miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, decyzję o warunkach zabudowy lub inne przepisy;
3. Roboty budowlane zostały rozpoczęte przed wskazanym w zgłoszeniu terminem ich rozpoczęcia.

Urząd wnosząc sprzeciw może nałożyć na Ciebie obowiązek uzyskania pozwolenia na wykonanie określonego obiektu lub robót budowlanych (do których wystarczające jest zgłoszenie), jeżeli ich realizacja może spowodować pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków.

Powinieneś rozpocząć roboty budowlane przed upływem 3 lat od wskazanej daty planowanego rozpoczęcia. Jeżeli tego nie zrobisz, będziesz musiał potem ponownie dokonać zgłoszenia przed rozpoczęciem prac. 

Budowa domu na zgłoszenie

Możemy wyróżnić dwie procedury budowy domu na zgłoszenie:

1. Uproszczoną – dla domów o powierzchni do 70 m2, maksymalnie 2-kodygnacyjnych – warunkiem jest to, że budowa musi być prowadzona w celu zaspokojenia twoich własnych potrzeb mieszkaniowych.
2. Standardową procedurę zgłoszeniową – bez ograniczeń w metrażu.

W obu wypadkach obszar oddziaływania budynku musi mieścić się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany dom – budowany przez Ciebie dom nie może naruszać przepisów dotyczących odległości od granic działki, nasłonecznienia czy przepisów przeciwpożarowych.

W przypadku zgłoszenia budowy budynku do 70 m2:

1. musisz złożyć oświadczenie, że dom jest budowany w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych,
2. nie jest wymagane prowadzenie dziennika budowy, 
3. nie trzeba ustanawiać kierownika budowy.

W przypadku domu realizowanego na standardowym zgłoszeniu:

1. jego powierzchnia może być większa niż 70 m2,
2. nie ma wymogu, aby był to dom na własne potrzeby – może być również budowany w celu wynajmu czy sprzedaży,
3. jest potrzebny kierownik budowy,
4. trzeba prowadzić dziennik budowy.

Jakie są konsekwencje samowoli budowlanej?

Samowola budowlana to sytuacja, w której:

• obiekt został wybudowany bez pozwolenia lub bez zgłoszenia, mimo, że było to wymagane,
• budynek, który formalnie nie wymagał pozwolenia ani zgłoszenia, nie spełnia warunków określonych w przepisach (np. jest wyższy, większy, użytkowany w innym niż deklarowany celu).

Przykłady samowoli budowlanej:

• postawienie domu 70 m2 bez zgłoszenia do urzędu,
• wybudowanie obiektu na podstawie „lex zboże”, który w rzeczywistości nie służy produkcji rolnej,
• przekroczenie określonych wymiarów np. altany czy tarasu.

Gdy nadzór budowlany wykryje, że prowadzimy taką budowę może natychmiast ją wstrzymać i wszcząć procedurę legalizacyjną. Jeśli okaże się, że obiekt nie spełnia wymaganych przez przepisy warunków, możesz zostać zobowiązany do jego rozbiórki, a dodatkowo może zostać nałożona na Ciebie grzywna lub opłata legalizacyjna.

Co to oznacza i jakie mogą być tego konsekwencje dowiesz się z naszego artykułu: Legalizacja samowoli budowlanej – ile kosztuje i na czym polega uproszczona legalizacja ?

Budowa bez pozwolenia – pomoc prawna

Jeżeli rozważasz postawienie obiektu bez pozwolenia na budowę, bez zgłoszenia robót budowlanych lub na zgłoszenie i zastanawiasz się:

1. czy taki obiekt może znajdować się na Twojej działce,
2. czy w Twojej sytuacji można postawić budynek na zgłoszenie,
3. czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza taką zabudowę

albo jeśli masz inne pytania w tym zakresie – zapraszam do kontaktu z naszą kancelarią.

Artykuł Co można wybudować bez pozwolenia na budowę i zgłoszenia budowy? A co na zgłoszenie? Lex zboże, lex silos pochodzi z serwisu Prawnik Nieruchomości.

Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) sprawuje nadzór nad transakcjami dotyczącymi gruntów rolnych, co wiąże się w niektórych przypadkach z koniecznością uzyskania zgody na zakup lub sprzedaż ziemi rolnej.

Z tego artykułu dowiesz się:

1. Do czego potrzebna jest zgoda na nabycie nieruchomości rolnej od KOWR?
2. Kiedy musisz uzyskać zgodę na nabycie nieruchomości rolnej od KOWR?
3. Jak wygląda proces uzyskania zgody na nabycie nieruchomości rolnej od KOWR?

Po co jest potrzebne uzyskanie zgody na nabycie nieruchomości rolnej od KOWR? 

Obowiązek uzyskania zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa na nabycie nieruchomości rolnej ma na celu ochronę ziemi rolnej przed:

• jej niekontrolowanym wykupem,
• spekulacją (czyli kupowaniem ziemi tylko w celu szybkiej sprzedaży z zyskiem),
• zmianą przeznaczenia gruntów z rolniczych na nierolnicze.

Państwo chce mieć pewność, że ziemia rolna trafi do rolników, a nie np. inwestorów czy firm.

Kto może kupić ziemię rolną bez zgody na nabycie nieruchomości rolnej?

Co do zasady tylko rolnik indywidualny ma możliwość swobodnego zakupu nieruchomości rolnej, nie może jej jednak odsprzedać ani wydzierżawić przez 5 lat bez spełnienia określonych warunków.

Kim jest rolnik indywidualny?

Rolnik indywidualny jest osobą, która spełnia następujące warunki:

• jest właścicielem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych o powierzchni do 300 ha,
• posiada kwalifikacje rolnicze,
• mieszka co najmniej 5 lat w gminie, w której znajduje się przynajmniej jedna z nieruchomości rolnych wchodząca w skład gospodarstwa,
• przez ten okres osobiście prowadzi gospodarstwo rolne.

Co robi KOWR?

KOWR ma za zadanie przeprowadzić analizę transakcji i ocenić, czy sprzedaż jest uzasadniona.

Jest to narzędzie kontroli, które ma zapobiegać obchodzeniu przepisów i wspierać utrzymanie ziemi rolnej w rękach rolników.

Kiedy musisz uzyskać zgodę KOWR? 3 główne przypadki

Przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wskazują kilka sytuacji, w których musisz wystąpić o zgodę Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Poniżej omówimy trzy najczęściej spotykane scenariusze.

1. PRZYPADEK: Zgoda na wcześniejszą sprzedaż ziemi rolnej (przed upływem 5 lat)

Jeśli kupiłeś ziemię rolną, Twoim obowiązkiem jest prowadzenie na niej gospodarstwa przez co najmniej 5 lat.

W tym czasie nie możesz:

• sprzedać tej ziemi,
• oddać tej ziemi w dzierżawę.

Kiedy można sprzedać ziemię rolną przed upływem 5 lat?

Istnieją sytuacje, w których właściciel chce sprzedać grunt przed upływem 5 lat. W takim przypadku konieczne jest wystąpienie do KOWR o zgodę na wcześniejszą sprzedaż ziemi rolnej (przed upływem 5 lat).

W wyjątkowych, uzasadnionych przypadkach – Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa może wydać taką zgodę na rzecz wnioskodawcy.

Zgoda może zostać wydana, gdy występuje „ważny interes właściciela” lub „interes publiczny”.

W jakich sytuacjach można liczyć na uzyskanie zgody KOWR na wcześniejsze zbycie nieruchomości rolnej?

1. Trwałe lub długotrwałe pogorszenie stanu zdrowia właściciela – jeśli właściciel nieruchomości rolnej uległ wypadkowi lub zdiagnozowano u niego chorobę, która może utrudniać prowadzenie działalności rolniczej, prawdopodobnie uda mu się otrzymać zgodę na sprzedać działki przed upływem 5 lat.
2. Zmiana miejsca zamieszkania właściciela nieruchomości rolnej, która miałaby charakter stały albo względnie długotrwały.
3. Sytuacja finansowa, gdy zbycie działek jest jedynym możliwym rozwiązaniem, aby zaspokoić wierzycieli/pokryć koszty leczenia zdrowia właściciela lub jego członków rodziny itp.

Wymienione powyżej przypadki to jedynie przykłady pozwalające zobrazować, co może zostać potraktowane jako ważny ważny interes publiczny lub ważny interes właściciela. W praktyce wachlarz dopuszczalnych zdarzeń jest znacznie szerszy, a kluczowe jest odpowiednie uzasadnienie i udokumentowanie zaistniałej sytuacji. Jeżeli przedstawisz wiarygodne okoliczności uniemożliwiające racjonalne gospodarowanie nieruchomością rolną – masz realne szanse na pozytywne rozpatrzenie wniosku także w bardziej nietypowych sytuacjach.

Uwaga: Zwykła chęć zysku czy zmiana planów nie zostaną potraktowane jako wystarczający powód.

Należy przedstawić nadzwyczajne okoliczności niezależne od Twojej woli i odpowiednio je uzasadnić. We wniosku do KOWR trzeba dołączyć dokładny opis zaistniałej sytuacji oraz dokumenty potwierdzające przedstawione okoliczności.

Jako dokumenty potwierdzające spełnienie przesłanek rozumiemy wszystko, co może przyczynić się do stwierdzenia ich zaistnienia, a nie jest sprzeczne z prawem. W szczególności mogą to być: dokumenty urzędowe, zaświadczenia, zeznania świadków oraz opinie biegłych.

Jak wygląda wniosek o wyrażenie zgody na wcześniejsze zbycie nieruchomości rolnej?

Wniosek powinien zawierać:

• Dane wnioskodawcy – imię i nazwisko (lub pełna nazwa), adres zamieszkania/ siedziby, PESEL, dla cudzoziemców: kod kraju, numer paszportu lub innego dokumentu tożsamości;
• Opis nieruchomości rolnej – województwo, powiat, gmina, obręb, numery działek ewidencyjnych, powierzchnia, numer księgi wieczystej;
• Jednoznacznie określone żądanie – prośba o zgodę na zbycie/oddanie w posiadanie innym podmiotom przed upływem 5 lat;
• Uzasadnienie – omówiony wyżej interes właściciela lub interes publiczny, powołanie na konkretne dowody i fakty;
• Podpis właściciela – w przypadku współwłasności – wszyscy współwłaściciele muszą podpisać pismo;
• Załączniki:
  – wypis z ewidencji gruntów i budynków dla działek ewidencyjnych wchodzących w skład zbywanej nieruchomości rolnej;
  – odpis księgi wieczystej lub informacja o numerze księgi wieczystej dostępnej w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych;
  – podstawa nabycia nieruchomości rolnej, np. akt notarialny, prawomocne orzeczenie sądu, umowa dziedziczenia;
  – dowody uzasadniające ważny interes właściciela nieruchomości rolnej lub interes publiczny – najważniejszy z załączników;
  – dowód uiszczenia opłaty skarbowej – 10 zł (dodatkowe 17 zł, jeśli działa pełnomocnik).

Zobacz jak wygląda przykładowy wniosek o wyrażenie zgody na wcześniejsze zbycie nieruchomości rolnej.

Pokaż cały dokument

Zgoda KOWR

• Jeżeli KOWR przychyli się do wniosku – wyda decyzję, w której wyrazi zgodę na sprzedaż nieruchomości rolnej.
• Decyzja jest ważna przez rok – masz 12 miesięcy na sprzedaż ziemi.
• Po tym czasie musisz złożyć nowy wniosek.

Wniosek taki należy kierować do oddziału terenowego KOWR, właściwego ze względu na położenie nieruchomości, którą chcesz sprzedać.

Zobacz, jak wygląda przykładowa decyzja KOWR dot. zbycia nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat.

Pokaż cały dokument

Kiedy NIE musisz uzyskiwać zgody KOWR na zbycie nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat?

Zgoda KOWR nie jest potrzebna, gdy:

1. Ziemię nabyto:
   – w drodze dziedziczenia;
   – w wyniku działu spadku;
   – przez zapis windykacyjny (zapis w testamencie, który przenosi własność);
2. Ziemia spełnia kryteria lokalizacyjne:
   – znajduje się w granicach administracyjnych miasta i ma powierzchnię mniejszą niż 1 ha;
3. Sprzedaż nieruchomości rolnej jest na rzecz określonych podmiotów:
   – Skarbu Państwa;
   – jednostki samorządu terytorialnego;
   – kościoła lub związku wyznaniowego w określonych przypadkach;
   – osoby bliskiej.

Za osobę bliską uznaje się:

• małżonka,
• dzieci, wnuki, a także osoby przysposobione (czyli adoptowane),
• rodziców i dziadków,
• rodzeństwo,
• dzieci rodzeństwa – czyli siostrzeńców i bratanków,
• ciocie i wujków – czyli rodzeństwo rodziców,
• teściów – czyli rodziców współmałżonka,
• zięcia i synową – czyli małżonków naszych dzieci,
• ojczyma i macochę,
• pasierbów – czyli dzieci współmałżonka z innego związku,
• osoby, które nas adoptowały.

2. PRZYPADEK: Zgoda, gdy kupujesz ponad 1 ha ziemi rolnej bez wykształcenia rolniczego (przez portal e-rolnikiem)

Nabywcą nieruchomości rolnej w Polsce może być wyłącznie rolnik indywidualny.

Jeśli jednak nie jesteś rolnikiem indywidualnym i chcesz nabyć grunt rolny o powierzchni powyżej 1 ha, konieczne będzie uzyskanie zgody KOWR na nabycie nieruchomości rolnej. W przypadku braku takiej zgody – notariusz nie będzie mógł zawrzeć ostatecznej umowy przeniesienia własności.

Jak wygląda procedura uzyskania zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa na nabycie nieruchomości rolnej powyżej 1 ha bez wykształcenia rolniczego ani statusu rolnika?

1. Umowa przedwstępna u notariusza

Co podpisujemy?

Akt notarialny „warunkowy” – własność przechodzi dopiero, gdy decyzja KOWR stanie się ostateczna.

W akcie wpisujemy m.in. uzgodnioną cenę, terminy i klauzulę „umowa przyrzeczona zostanie zawarta dopiero po uzyskaniu zgody KOWR na nabycie nieruchomości rolnej„.

2. Ogłoszenie na portalu e-Rolnik

Ogłoszenie zazwyczaj publikuje sprzedający.

Co co najmniej powinno zawierać ogłoszenie?

• dane ewidencyjne, powierzchnię, numer księgi wieczystej;
• opis zabudowy;
• informację o przeznaczeniu sprzedawanej nieruchomości rolnej z w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego/decyzji o warunkach zabudowy;
• cenę;
• termin na składanie ofert nie krótszy niż 30 dni.

Pokaż cały dokument

3. 30-dniowe „okno” dla rolników

To czas, w którym rolnicy indywidualni mogą w odpowiedzi na ogłoszenie złożyć ofertę zawierającą m.in. proponowaną cenę zakupu nieruchomości rolnej i oświadczenie o statusie rolnika.

Oferta złożona przez innego rolnika w portalu e-rolnik będzie nieważna, gdy:

• cena proponowana jest niższa od ceny wskazanej w ogłoszeniu o więcej niż 5%;
• została złożona po upływie wyznaczonego w ogłoszeniu terminu;
• rolnik wycofał się lub utracił zainteresowanie.

Jeżeli zgłosi się chociaż jeden rolnik, który spełni te warunki, to sprzedający powinien zawrzeć z nim umowę.

4. Wniosek o zgodę KOWR na nabycie nieruchomości rolnej

Wniosek powinien zawierać:

• dane zbywcy i nabywcy – imię i nazwisko/ nazwa, adres zamieszkania/siedziby, w przypadku osoby fizycznej – numer PESEL/kod kraju oraz numer paszportu lub innego dokumentu tożsamości,
• oznaczenie zbywanej nieruchomości rolnej – numer działki ewidencyjnej, powierzchnia działki, klasa gruntu, obręb i gmina, w której położona jest działka,
• uzasadnienie wniosku – cel w jakim nieruchomość jest nabywana, oraz planowany sposób jej wykorzystania;
• Do wniosku należy dołączyć m.in.:
• wypis z ewidencji gruntów i budynków,
• odpis z księgi wieczystej lub informację o jej numerze,
• zaświadczenie z gminy o przeznaczeniu działki w planie zagospodarowania przestrzennego,
• oświadczenie zbywcy, że nie udało się sprzedać ziemi rolnikowi indywidualnemu i jaka została ustalona cena sprzedaży (przykładowe oświadczenie zbywcy nieruchomości rolnej znajduje się poniżej),

Wniosek należy złożyć w oddziale terenowym KOWR właściwym dla położenia gruntu. Dokumenty powinny zostać złożone w oryginale lub w formie poświadczonej kopii (np. przez notariusza). Składając dokumenty osobiście – kopie mogą zostać potwierdzone przez pracownika KOWR po pokazaniu oryginału.

Zobacz jak wygląda przykładowy wniosek, który spełnia wymogi formalne:

• dane zbywcy i nabywcy – imię i nazwisko/ nazwa, adres zamieszkania/siedziby, w przypadku osoby fizycznej – numer PESEL/kod kraju oraz numer paszportu lub innego dokumentu tożsamości,
• oznaczenie zbywanej nieruchomości rolnej – numer działki ewidencyjnej, powierzchnia działki, klasa gruntu, obręb i gmina, w której położona jest działka,
• uzasadnienie wniosku – cel w jakim nieruchomość jest nabywana, oraz planowany sposób jej wykorzystania;

Do wniosku należy dołączyć m.in.:

• wypis z ewidencji gruntów i budynków,
• odpis z księgi wieczystej lub informację o jej numerze,
• zaświadczenie z gminy o przeznaczeniu działki w planie zagospodarowania przestrzennego,
• oświadczenie zbywcy, że nie udało się sprzedać ziemi rolnikowi indywidualnemu i jaka została ustalona cena sprzedaży (przykładowe oświadczenie zbywcy nieruchomości rolnej znajduje się poniżej),

Wniosek należy złożyć w oddziale terenowym KOWR właściwym dla położenia gruntu. Dokumenty powinny zostać złożone w oryginale lub w formie poświadczonej kopii (np. przez notariusza). Składając dokumenty osobiście – kopie mogą zostać potwierdzone przez pracownika KOWR po pokazaniu oryginału.

Pokaż cały dokument

5. Cena transakcyjna

Pamiętaj, że cena sprzedaży nieruchomości rolnej nie może być niższa niż 95% ceny z ogłoszenia na portalu e-Rolnik.

Przykład:

Jeśli umawiamy się na cenę w wysokości 300.000 zł, to ogłoszenie na e-Rolnik może wykazywać cenę ok. 316.000 zł – nie możemy zawyżać ceny w ogłoszeniu.

Dodatkowo, jeśli cena nieruchomości rolnej z jakiś szczególnych powodów odbiega od ceny ziemi rolnej, to musimy posiadać operat przygotowany przez rzeczoznawcę majątkowego, który to wykazuje.

Przykład:

Nasz klient sprzedawał zabytkowy pałac postawiony na ziemi rolnej – musieliśmy uzyskać taki operat ze względu na wysoką wartość całej nieruchomości.

Kiedy KOWR może odmówić wydania zgody?

Poza kwestiami wystawienia ogłoszenia i złożenia wniosku, KOWR weryfikuje także inne kwestie, takie jak np.:
– czy zobowiązałeś się do prowadzenia działalności rolniczej na kupowanej ziemi,
– czy transakcja nie spowoduje nadmiernej koncentracji gruntów rolnych (to sytuacja, w której jedna osoba lub firma posiadałyby zbyt dużo ziemi rolnej, co mogłoby utrudnić dostęp do ziemi rolnej innym rolnikom).

Jeśli wszystkie warunki zostaną spełnione, otrzymasz decyzję wyrażającą zgodę na nabycie nieruchomości rolnej. Podobnie jak w przypadku zgodny na wcześniejszą sprzedaż – decyzja jest ważna przez rok.

Zobacz jak wygląda przykładowa decyzja KOWR dot. nabycia nieruchomości rolnej.

Pokaż cały dokument

3. PRZYPADEK: Zgoda przy zakupie ponad 1 ha ziemi rolnej z wykształceniem rolniczym

Trzeci scenariusz dotyczy osób, które posiadają kwalifikacje rolnicze mimo braku formalnego statusu rolnika indywidualnego.

Kto może skorzystać z tej możliwości?

Osoba która ma kwalifikacje rolnicze, ale nie spełnia wszystkich warunków, aby zostać potraktowana jako rolnik indywidualny, np.

• nie prowadzi gospodarstwa od 5 lat,
• nie ma jeszcze ziemi rolnej, ale planuje zacząć działalność rolniczą,
• nie mieszka w odpowiedniej gminie.

Kwalifikacje rolnicze posiada osoba spełniająca jeden z poniższych warunków:

Jak wygląda procedura uzyskania zgody KOWR wyłącznie z wykształceniem rolniczym?

1. Zgromadź dokumenty – przede wszystkim: dokumenty potwierdzające kwalifikacje rolnicze.
2. Wypełnij wniosek do KOWR.
3. KOWR przeanalizuje wniosek i sprawdzi czy posiadasz kwalifikacje rolnicze.
4. KOWR wyda decyzję
   

Jeśli wszystko będzie się zgadzało – KOWR wyda zgodę na zakup ziemi rolnej.

Zobacz jak wygląda przykładowa zgoda na nabycie nieruchomości rolnej ze względu na wykształcenie rolnicze:

Warunki konieczne po uzyskaniu zgody na nabycie nieruchomości rolnej:

• trzeba się zobowiązać do samodzielnego prowadzenia działalności rolniczej na tej nieruchomości rolnej,
• obowiązuje zakaz sprzedaży i dzierżawy nieruchomości rolnej przez 5 lat, bez zgody KOWR.

Jeśli nie spełnisz tych warunków – KOWR może dochodzić unieważnienia transakcji.

Jak uzyskać w łatwy sposób kwalifikacje rolnicze?

Istnieje kilka ścieżek zdobycia kwalifikacji rolniczych, nawet dla osób, które nie ukończyły szkół rolniczych.

1. Kwalifikacyjny kurs zawodowy – to najszybsza i najprostsza droga na zdobycie kwalifikacji rolniczych.

Jak to działa?

• Kursy przygotowują do zawodu, np. rolnik (ROL.04) albo technik rolnik (ROL.10);
• Czas trwania zajęć to zazwyczaj od 3 do 6 miesięcy;
• Po zdanym egzaminie otrzymujesz certyfikat kwalifikacji rolniczych, który jest akceptowany zarówno przez KOWR jak i inne instytucje.

Dla kogo?

• Kurs jest przeznaczony dla każdego, kto ukończył 18 lat;
• Przystąpienie do kursu nie wymaga wyższego wykształcenia ani matury.

Inne (dłuższe) drogi do uzyskania kwalifikacji rolniczych

Jeżeli czas Ci na to pozwala lub zależy Ci na tytule naukowym, możesz zdecydować się na jedną z poniższych ścieżek:

2. Studia rolnicze

Wykształcenie wyższe rolnicze zagwarantuje nam ukończenie takich kierunków jak:

• rolnictwo;
• ogrodnictwo;
• weterynaria;
• technika rolnicza i leśna;
• zootechnika;
• architektura krajobrazu;
• rybactwo;

Studia trwają zwykle 3-5 lat.

Możliwe jest także skończenie innego kierunku, jeśli zawierał min. 120 godzin zajęć z produkcji roślinnej i zwierzęcej.

3. Studia podyplomowe w zakresie rolnictwa

Dla osób, które mają już dyplom szkoły wyższej (licencjat/ inżynier, magister – z dowolnego kierunku).

Trwają zazwyczaj 2 semestry (rok).

Studia podyplomowe uznaje się za rolnicze, jeśli ich program obejmuje co najmniej jedno z zagadnień: ekonomika rolnictwa, organizacja/ technologia produkcji rolnej, marketing artykułów rolnych, rachunkowość rolnicza lub agrobiznes.

• rolnictwo;
• ogrodnictwo;
• weterynaria;
• technika rolnicza i leśna;
• zootechnika;
• architektura krajobrazu;
• rybactwo;

Studia podyplomowe w zakresie rolnictwa

Obowiązki po nabyciu ziemi

Na nabywcy nieruchomości rolnej spoczywają pewne obowiązki przez kolejne lata. Do obowiązków tych należą:

• Prowadzenie gospodarstwa rolnego min. 5 lat.
  Kupując ziemię rolną (niezależnie, czy jako rolnik indywidualny, czy za zgodą KOWR), zobowiązujesz się do tego, że będziesz osobiście prowadził na niej działalność rolniczą przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia. W praktyce oznacza to, że powinieneś faktycznie użytkować tę ziemię rolniczo. 5-letni okres jest liczony od dnia nabycia nieruchomości rolnej, po upływie tego terminu ograniczenia wygasają.
• Zakaz zbywania nieruchomości rolnej lub dzierżawy w tym okresie.
  Jest to drugi, kluczowy obowiązek po nabyciu ziemi. Przez okres pięciu lat nie można sprzedawać działki, zamienić, podarować, wnieść do spółki ani w jakikolwiek sposób przenieść jej własności na kogoś innego. W tym czasie nie można jej także wydzierżawić ani użyczyć komuś.
  Wyjątki od tego obowiązku zostały omówione powyżej.
• Konieczność zamieszkiwania w gminie (jeśli dotyczy).
  Obowiązuje w sytuacji, gdy ziemię nabywa osoba spoza lokalnej społeczności, za zgodą KOWR na nabycie nieruchomości rolnej. W takich przypadkach KOWR często wymaga, aby złożono zobowiązanie do zamieszkiwania w ciągu najbliższych 5 lat w gminie, w której znajduje się nabywana nieruchomość.

Przykład:
Jeśli kupujesz 20 ha na wsi, dotychczas mieszkałeś w mieście oddalonym o 300 km od miejsca położenia zakupionej nieruchomości rolnej – KOWR może wymagać przeprowadzenia się do tej gminy i zamieszkiwania tam przez 5 lat od nabycia gruntu.

9 sposobów na zakup działki rolnej bez statusu rolnika

Kiedy osoba niebędąca rolnikiem może kupić ziemię rolną bez uzyskania zgody na nabycie nieruchomości rolnej od KOWR?

Zgoda KOWR na nabycie nieruchomości rolnej nie jest wymagana, jeśli nieruchomość rolną nabywa się:

• przez osobę bliską zbywcy;
• działka jest o powierzchni mniejszej niż 1 ha;
• nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa oraz działu spadku;
• kupno następuje w toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego;
• nabycie nieruchomości rolnej wynika z przekształceń podmiotów gospodarczych: w wyniku podziału albo łączenia spółek handlowych, w wyniku przekształcenia przedsiębiorcy albo spółki cywilnej w spółkę handlową.

Ziemia rolna mniejsza niż 1 ha – o czym warto wiedzieć przy nabyciu takiej nieruchomości rolnej?

Nieruchomości rolne o powierzchni od 0,3 ha do 0,9999 ha może nabyć każdy zainteresowany, nawet jeśli nie jest rolnikiem.

Uzyskanie zgody na nabycie nieruchomości rolnej Dyrektora Generalnego KOWR nie jest wymagane.

Uwaga! KOWR ma prawo pierwokupu, czyli:

• Po zawarciu warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości rolnej, KOWR ma miesiąc na podjęcie decyzji, czy Skarb Państwa odkupi działkę;
• Jeśli KOWR nie zgłosi zamiaru pierwokupu – umowa staje się ostateczna;
• Jeśli KOWR zgłosi zamiar pierwokupu – Skarb Państwa nabywa grunt na tych samych warunkach co kupujący.

Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej na temat zakupu ziemi rolnej bez statusu rolnika indywidualnego, zapoznaj się z naszym artykułem: Kto może kupić ziemię rolną bez zgody KOWR? Jak zostać rolnikiem?

Potrzebujesz pomocy przy procedurze związanej z KOWR?

Mamy nadzieję, że ten artykuł był dla Ciebie pomocny w zrozumieniu, kiedy i w jaki sposób uzyskać zgodę KOWR – zarówno w przypadku zakupu ziemi rolnej jak i przy sprzedaży nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat.

Pamiętaj, że błędy w procedurze lub niepełna dokumentacja mogą znacznie opóźnić lub całkowicie uniemożliwić zawarcie umowy, dlatego warto podejść do tego odpowiednio przygotowanym.

Jeżeli potrzebujesz pomocy w poprowadzeniu Twojej sprawy – możesz na nas liczyć. Nasz zespół prawny pomoże Ci:

• ocenić, czy Twoja sytuacja wymaga zgody KOWR,
• przygotować wniosek wraz z załącznikami,
• wystawić poprawne ogłoszenie na portalu e-Rolnik,
• odwołać się od negatywnej decyzji KOWR,
• przygotować się do sprzedaży lub zakupu nieruchomości rolnej.

Zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią.

Artykuł Przewodnik po zgodach KOWR. Jak skutecznie nabyć nieruchomość rolną? pochodzi z serwisu Prawnik Nieruchomości.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to dokument, który mówi o tym co można zbudować na Twojej działce oraz na działkach sąsiednich.

Po pewnym czasie obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może się okazać, że dokument ten nie odpowiada już na bieżące potrzeby mieszkańców i inwestorów. Jako akt prawa miejscowego, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określa zasady i kierunki zagospodarowania przestrzennego gminy, decydując o sposobie zabudowy danego terenu. Gdy hamuje rozwój i nie odpowiada realiom, warto go zmienić.

Z tego artykułu dowiesz się, jak:

1. Wpłynąć na treść powstającego planu miejscowego przed jego uchwaleniem;

2. Zmienić plan miejscowego, który już został uchwalony;

3. Zaskarżyć do sądu plan miejscowy.

Czym jest miejscowy plan i co reguluje?

Miejscowy plan to przyjmowany przez radę gminy akt prawny, który precyzuje, w jaki sposób można korzystać z nieruchomości znajdujących się na terenie gminy. Uchwala się go w celu ustalenia przeznaczenia terenów, wskazując różne zasady zagospodarowania i zabudowy. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określa m.in. linie rozgraniczające tereny, dopuszczalne parametry obiektów budowlanych czy zasady ochrony przyrody. 

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to taka mapa, na której gmina określa, gdzie mogą powstawać domy, gdzie bloki, gdzie sklepy, a gdzie fabryki czy parki. Dzięki temu wiadomo, że na przykład na osiedlu domków jednorodzinnych nie wyrośnie nagle ogromne centrum handlowe albo fabryka.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest sporządzany w oparciu o uprzednio przyjęte studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania, które stanowi punkt odniesienia dla aktów planowania przestrzennego.

Każda działka objęta planem miejscowym ma swoje przeznaczenie, na przykład może być przeznaczona pod:

• zabudowę jednorodzinną;

• zabudową wielorodzinną;

• drogi;

• edukację – szkoły, przedszkola;

• tereny sportu i rekreacji;

• tereny zielone.

W planie miejscowym jedna działka może być też przeznaczona na więcej niż jeden cel, np. zarówno na cele zabudowy wielorodzinnej i usługi, co będzie oznaczać, że na tej działce może powstać zarówno blok mieszkalny, jak i supermarket.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego składa się z:

Części graficznej, czyli mapy, na której możesz sprawdzić, do jakiego obszaru są przypisane dane działki, na przykład – do kategorii 5.MN(U).

Części tekstowej, z której wynika, co możesz wybudować na swojej działce. Dodatkowo może ona też określać dodatkowe parametry dopuszczalnej zabudowy – od takich aspektów jak maksymalna wysokość budynków do koloru dachówki czy elewacji.

Każda działka położona w przykładowym planie na obszarze oznaczonym symbolem 5.MN(U) jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z dopuszczeniem usług, przede wszystkim handlu, gastronomii, biur, zdrowia itd.

W artykule „Co możesz zbudować na swojej działce objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego?” opisaliśmy szczegółowo, jak należy czytać plany miejscowe i wyjaśniliśmy, co oznaczają najczęściej występujące w nich symbole.

Dlaczego plan miejscowy jest tak ważny?

Każda inwestycja, dla której pozwolenie na budowę uzyskujesz już po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowanie przestrzennego, musi być zgodna z tym planem.

Jeśli chcesz kupić działkę albo coś na niej wybudować, powinieneś najpierw sprawdzić treść planu miejscowego obowiązującego dla tej działki, żeby upewnić się, że na pewno będziesz mógł tam wybudować planowany budynek. 

Plan miejscowy to nie tylko źródło informacji o twojej działce, ale też o działkach sąsiednich. Dzięki sprawdzeniu planu możesz dowiedzieć się, czy ktoś w przyszłości na sąsiednich działkach będzie mógł wybudować tylko dom jednorodzinny czy może całe osiedle mieszkaniowe albo halę produkcyjną lub supermarket.

Plan możesz sprawdzić w urzędzie gminy, na stronie internetowej gminy i w serwisach mapowych takich jak geoportal.

Musisz też pamiętać, że nie można uzyskać „odstępstwa” od planu miejscowego. Nie możesz dostać pozwolenia na budowę czegoś, co byłoby niezgodne z miejscowym planem zagospodarowania, nawet w drodze wyjątku. Bez przeprowadzenia procedury zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jakiekolwiek odstępstwa są niemożliwe.

Jak czytać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Praktyczny poradnik

Co zrobić, jeśli gmina chce uchwalić niekorzystny plan miejscowy?

Jeżeli dowiedziałeś się, że gmina planuje uchwalić plan miejscowy dla Twojej działki, a dotychczas nie obowiązywał tam żaden plan, albo plan już od jakiegoś czasu obowiązuje, a teraz gmina, bez Twojej inicjatywy, podejmuje decyzję o zmianie planu miejscowego, może to oznaczać, że zapisy nowego planu będą dla Ciebie niekorzystne.

Istnieje ryzyko, że dojdzie do

• zmiany przeznaczenia np. działki mieszkalnej na tereny zielone, przemysłowe lub usługowe;

• obniżenia wartości nieruchomości;

• dopuszczenia uciążliwej zabudowy w Twoim sąsiedztwie (np. fabryki, drogi szybkiego ruchu);

• całkowitego ograniczenia możliwości zabudowy (np. wprowadzenie z jakichś względów zakazu budowy domów na Twojej działce).

Przykład

Nasz klient kupił działki pod inwestycję deweloperską, na których planował wybudować osiedle segmentów. Gmina chciała to ograniczyć i zmienić plan w ten sposób, żeby przyjąć w nim zasadę, że na jednej działce może powstać tylko jeden dom jednorodzinny.

Drugi z naszych klientów kupił działkę, dla której wydano decyzję o warunkach zabudowy od budowę domu jednorodzinnego. Jednak zanim wystąpił o pozwolenie na budowę, gmina uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a teren na którym znajduje się działka został przeznaczony pod tereny zielone.

Jak bronić się przed uchwaleniem niekorzystnego planu miejscowego?

Złóż wniosek do planu miejscowego

1. Żeby rozpocząć prace nad miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub jego zmianą, gmina musi podjąć uchwałę o przystąpieniu do jego sporządzenia.

2. Gmina ogłasza przyjęcie takiej uchwały i rozpoczęcie prac nad zmianą planu miejscowego na swojej stronie internetowej, w biuletynie informacji publicznej oraz na tablicach ogłoszeń.

3. Warto śledzić te informacje i zacząć działać od razu po ich opublikowaniu.

4. W tym ogłoszeniu znajduje się informacja o formie, miejscu i terminie składania wniosków do planu.

5. Masz wtedy co najmniej 21 dni na złożeniu takiego wniosku, choć termin przewidziany na to może być dłuższy.

6. Jest przewidziany formularz urzędowy, który powinieneś wypełnić i dostarczyć do urzędu.

7. Pamiętaj, że Twoje wnioski nie muszą dotyczyć wyłącznie Twojej działki. Może wnieść też wniosek dotyczący innych działek. Na przykład: na swojej działce wybudowałeś dom, masz dookoła cichą okolicę, więc możesz wnioskować o to by na pustych sąsiednich działkach nie dopuszczono budowy bloków ani obiektów usługowych.

Wnieś uwagi do projektu planu miejscowego

1. Projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zostaje udostępniony do wglądu (w Biuletynie Informacji Publicznej i na stronie gminy) przez co najmniej 3 tygodnie.

2. Dodatkowo, w czasie wyłożenia projektu planu do publicznego wglądu gmina organizuje dyskusję publiczną nad rozwiązaniami przyjętymi w projekcie planu. 

3. Możesz wtedy zasięgnąć od urzędników dodatkowe informacje, które przydadzą Ci się w celu wpłynięcia na treść tego dokumentu.

4. Warto aktywnie w tej dyskusji uczestniczyć i prezentować swoje argumenty.

5. Potem, przez co najmniej 2 tygodnie (może to być dłużej – zależy jaki okres ustali gmina), możesz wnosić uwagi do planu.

6. Uwagi, podobnie jak to było na początkowym etapie z wnioskami, składa się na formularzu urzędowym.

7. Powinieneś też swoje uwagi jakoś uargumentować, wyjaśnić, dlaczego planowane zmiany nie powinny zostać wprowadzone, np.:

   • szkodzą rozwojowi osiedla, 

   • są niezgodne z dotychczasowym sposobem zabudowy, 

   • będą burzyć lokalny ład architektoniczny. 

8. Warto tutaj korzystać z pomocy specjalistów – prawników i urbanistów.

9. Następnie gmina rozpatruje uwagi zgłoszone przez mieszkańców, ma na to nie więcej niż 3 tygodnie od końca terminu na ich składanie.

10. Gmina ma obowiązek rozpatrzyć Twoje uwagi, choć nie musi ich uwzględnić. Te uwagi, które są zaakceptowane wprowadza się do projektu planu.

11. Projekt po zmianach uwzględniających uwagi trafia do komisji zajmującej się ładem przestrzennym wraz z listą uwag, które nie zostały uwzględnione.

12. Możesz wziąć udział w posiedzeniu komisji i tam również porozmawiać z radnymi na temat swoich zastrzeżeń.

13. Kolejny krok to uchwała rady gminy, w której decyduje o przyjęciu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Podsumowując, na etapie uchwalania planu masz dwa zasadnicze narzędzia, którymi możesz wpłynąć na treść planu, czyli:

• wnioski, które składa się przed sporządzeniem projektu;

• uwagi do przygotowanego już projektu.

Pamiętaj, żeby działać wspólnie z sąsiadami! Jeśli obawiacie się, że tereny w pobliżu waszego osiedla gmina planuje przeznaczyć budowę pod budowę uciążliwej inwestycji, to im więcej osób sprzeciwi się tej zmianie, tym większa szansa na sukces.

Kiedy my składamy wnioski do planów miejscowych w imieniu naszych klientów, to największą skuteczność mamy, gdy pod pełnomocnictwem dla mnie podpisze więcej właścicieli sąsiednich działek, a nie tylko jedna osoba.

Jak zmienić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Obowiązujący plan miejscowy można zmienić na dwa sposoby:

1. Można go zaskarżyć;

2. Można go zmienić z pomocą gminy.

Zaskarżenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego można zaskarżyć poprzez złożenie skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. 

Najczęstszymi argumentami do zaskarżenia miejscowego planu są:

1. Niezgodność miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ze studium.

   • Przykład: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 24 kwietnia 2024 r., IV SA/Po 208/24:

     W niniejszej sprawie jest poza sporem, że tereny zabudowy zagrodowej w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych oznaczone symbolami 14RM i 15RM, zostały w Planie miejscowym wyznaczone na obszarze określonym w Studium (…) jako tereny zieleni, oznaczone symbolem Z.

     W ten sposób, w ocenie Sądu, doszło do naruszenia jednej z podstawowych zasad sporządzania m.p.z.p., jaką jest wyżej opisany wymóg zachowania zgodności (niesprzeczności) postanowień planu miejscowego z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

2. Naruszenie prawa własności właścicieli działek.

   • Przykład: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 7 listopada 2024 r., sygn. II SA/Wr 346/24:

     Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który przeznacza prywatną nieruchomość wyłącznie pod ogólnodostępną zieleń urządzoną, ograniczając prawo do zabudowy w stopniu niweczącym istotę prawa własności bez proporcjonalnego uzasadnienia, narusza konstytucyjną zasadę proporcjonalności oraz musi być zgodny ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

3. Naruszenie zasad konstytucyjnych, np. zasady równości.

   • Przykład: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 9 grudnia 2024 r., sygn. II SA/Kr 1281/24:

     Nie może być także uzasadnione faktem istnienia Osuwiska i wynikających z tego ograniczeń zabudowy – gdyż w takim wypadku oznaczałoby to, że budowa jest niemożliwa tylko na części Osuwiska, a na części jest możliwa. Nie zostało to jednak poparte żadnymi badaniami przed uchwaleniem Planu Miejscowego. Organ dopuścił się zatem naruszenia zasady równości wynikającej z art. 32 ust. 1 Konstytucji RP.

4. Istotne naruszenie procedury planistycznej, np.:

   • Nieprzeprowadzenie przez gminę konsultacji społecznych,

   • Ograniczenie możliwości zgłaszania uwag do projektu MPZP.

Do wystąpienia ze skargą uprawnione są osoby, których interes prawny został naruszony przez uchwałę rady gminy w sprawie przyjęcia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Najczęściej skargę mogą złożyć:

1. właściciele nieruchomości objętych planem miejscowym;

2. użytkownicy wieczyści nieruchomości;

3. osoby, które dzierżawią działki (w praktyce są to wyjątki);

jeśli zmiana planu bezpośrednio wpływa na ich działki (np. zakaz zabudowy na ich działce)

Jeżeli sąd przyzna Ci rację, to unieważni plan w całości lub w części. Plan przestaje wówczas obowiązywać od momentu jego uchwalenia. Do momentu uchwalenia przez gminę nowego planu, w sposób legalny i prawidłowy, parametry zabudowy na Twojej działce będzie określać nie plan miejscowy, a decyzja o warunkach zabudowy.

Nie masz ograniczenia czasowego na wniesienie skargi – możesz to zrobić w dowolnym momencie jego obowiązywania.

Zmiana istniejącego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Jeżeli masz działkę, której przeznaczenie zostało określone w uchwalonym i obowiązującym już planie, a nie odpowiada Twoim oczekiwaniom – na przykład przewiduje ona usługi, a Ty na działce chcesz postawić dom – możesz złożyć wniosek o zmianę planu.

Warto to rozważyć w szczególności, jeśli:

1. plan miejscowy wprowadzono wiele lat temu i nie przystaje on do obecnych realiów;

2. przeznaczenie Twojej działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest niekorzystne i ogranicza jej wartość rynkową;

3. planowane inwestycje (np. infrastruktura drogowa) sprawiają, że zmiana przeznaczenia Twojej działki staje się zasadna.

Jak krok po kroku zmienić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

1. Sprawdź obowiązujący plan miejscowy.

2. Przeanalizuj, jakie ograniczenia i możliwości przewiduje plan.

3. Przygotuj wniosek o zmianę miejscowego planu.

4. Złóż wniosek w urzędzie gminy.

5. Do takiego wniosku warto dołączyć materiały, które dodatkowo uzasadnią gminie, że taka zmiana planu powinna zostać przeprowadzona, czyli różnego rodzaju operaty i opinie ekspertów.

   • W sprawach wielu naszych klientów występowaliśmy o zmianę przeznaczenie działki z leśnego na cele nieleśne – przede wszystkim mieszkaniowe.

   • Do takich wniosków dołączamy wówczas opinię dendrologiczną zawierającą inwentaryzację drzew i krzewów znajdujących się na działce.

   • Wraz ze współpracującymi z nami ekspertami (w tym wypadku dendrologami, ale również z z geodetami i urbanistami) przygotowujemy takie opinie, które zwiększają szanse na zmianę planu miejscowego zgodnie z zamierzeniami właściciela działki.

     

   • Przykładowa opinia dendrologiczna

6. Rada gminy może przyjąć wniosek do rozpatrzenia lub go odrzucić.

7. Jeśli wniosek zostanie przyjęty, rozpocznie się procedura zmiany planu, co może potrwać nawet kilka lat.

8. Gmina może podjąć uchwałę o przystąpieniu do zmiany planu, ale nie ma obowiązku tego zrobić.

9. Warto regularnie kontaktować się z urzędem, aby sprawdzać status sprawy i po prostu naciskać na urzędników, żeby zajęli się twoją sprawą.

10. Zorganizuj poparcie sąsiadów – większa liczba wnioskodawców może zwiększyć szanse na sukces.

Przykład

Kupiłeś działkę na obrzeżach miasta, gdzie plan przewidywał usługi.

Po analizie planu zauważasz, że w okolicy w ostatnich latach dominowały nowe inwestycje mieszkaniowe, a na swojej działce chciałbyś wybudować dom.

Złóż wniosek o zmianę planu, argumentując, że teren stracił charakter usługowy i lepszym rozwiązaniem byłoby przeznaczenie go pod zabudowę jednorodzinną.

Gmina nie ma obowiązku przyjęcia uchwały o rozpoczęciu prac. Jeśli jednak to zrobi, to jest szansa na to, że po miesiącach prac nad planem. konsultacjach społecznych i przeprowadzeniu całej procedury, zatwierdzi zmianę, co pozwoli rozpocząć budowę domu.

Podejście do zmian planów miejscowych w praktyce będzie różnić się od gminy, na terenie której znajduje się Twoja działka.

Nigdy nie będziesz miał 100-procentowej gwarancji sukcesu, ale odpowiednio sporządzony wniosek zwiększa szansę na skuteczną zmianę planu dla Twojej działki.

Ile kosztuje i jak długo trwa zmiana planu miejscowego?

Najczęściej wydatki na opracowanie i zmianę planu ponosi gmina.

Sama procedura może trwać od kilku miesięcy do nawet kilku lat, w zależności od liczby koniecznych uzgodnień, analiz środowiskowych i ilości zgłoszonych uwag.

Wniosek dotyczący planu miejscowego

Niezależnie od tego, czy składasz wniosek do projektu planu miejscowego, uwagi do przygotowanego już projektu, wniosek o zmianę planu czy może wniosek o sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki, na której tego planu nie ma, to taki wniosek najłatwiej sporządzić będzie na przeznaczonym do tego formularzu urzędowym.

Taki formularz znajdziesz na rządowej stronie internetowej lub stronie urzędu gminy. Możesz go wysłać pocztą lub złożyć elektronicznie.

Wniosek powinien zawierać:

1. Wskazanie organu, do którego jest kierowany – będzie to wójt gminy lub burmistrz albo prezydent w przypadku miast;

2. Określenie rodzaju pisma – czy jest to wniosek do projektu planu czy; może wniosek o zmianę obowiązującego planu;

3. Zaznaczenie jakiego rodzaju aktu dotyczy – tu zaznacz, że chodzi miejscowy plan zagospodarowanie przestrzennego;

4. Twoje dane osobowe;

5. Dokładny opis nieruchomości (numer działki ewidencyjnej, obręb, powierzchnia);

6. Aktualne i postulowane przez Ciebie przeznaczenie działki;

7. Uzasadnienie – tu musisz wykazać, dlaczego gmina powinna ustalić takie przeznaczenie działki, jak wskazujesz we wniosku. Dobra argumentacja jest tutaj podstawą i musi być dostosowana do konkretnej sytuacji i działki. Warto w tym zakresie skorzystać z pomocy profesjonalisty.

8. Możesz też dołączyć do wniosku załączniki, takiej jak np.:

   • ekspertyzy urbanistyczne;

   • analizy wpływu planowanych inwestycji na otoczenie.

Przykładowy wypełniony wniosek do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Plan ogólny a zmiana MPZP

W 2025 i 2026 r. właściciele działek objętych niekorzystnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego powinni starać się o to, aby plan ogólny dla ich działki był korzystny. Po uchwaleniu korzystnego planu ogólnego, należy wnioskować o dostosowanie MPZP. Mamy wiele spraw, gdzie udało się przeforsować inną treść planu ogólnego w porównaniu do aktualnego MPZP dla danej działki. Jest to jedna z dróg do zmiany niekorzystnego MPZP.

Więcej na temat planów ogólnych dowiesz się z mojego filmu:

Czym jest renta planistyczna?

Renta planistyczna to opłata, którą gmina nalicza za to, że wartość Twojej działki wzrosła przez uchwalenie planu miejscowego (np. na skutek przekształcenia działki z rolnej na budowlaną)

Opłata jest pobierana tylko wtedy, jeśli sprzedasz nieruchomość w ciągu 5 lat od wejścia w życie nowego planu lub jego zmiany. Jeśli nie sprzedajesz nieruchomości, nie musisz płacić renty.

Wysokość renty ustala gmina w uchwale – może wynosić maksymalnie 30% wzrostu wartości nieruchomości. Wzrost wartości określa rzeczoznawca majątkowy, który porównuje wartość działki przed i po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Przykład

Twoja działka przed zmianą MPZP była warta 100 000 zł, bo była działką przeznaczoną na tereny leśne.

W nowym planie zmieniono jej przeznaczenie na cele zabudowy mieszkaniowej i teraz jej wartość wynosi 200 000 zł.

Wartość Twojej działki, zgodnie z wyliczeniami rzeczoznawcy, wzrosła więc o 100 000 zł.

Renta planistyczna, którą będziesz musiał zapłacić przy sprzedaży działki w ciągu 5 lat od wejścia w życie nowego planu może wynieść maksymalnie 30 procent, czyli 30 000 zł.

Kiedy trzeba zapłacić rentę planistyczną?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – pomoc prawna

Mam nadzieję, że ten artykuł pomógł Ci zrozumieć, jak możesz wpłynąć na treść miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – zarówno zanim zostanie uchwalony, jak i wtedy, gdy obowiązujący plan ogranicza Twoje możliwości inwestycyjne.

Pamiętaj, że plan miejscowy to kluczowy dokument, który decyduje o tym, co można zbudować nie tylko na Twojej działce, ale też na działkach sąsiednich.

Jeśli potrzebujesz pomocy – jesteśmy do Twojej dyspozycji. Pomożemy ci:

• złożyć wniosek lub uwagi do projektu planu miejscowego;
• przeprowadzić procedurę zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
• przygotować i złożyć skargę do sądu na niekorzystny planu.

Zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią.

Artykuł Jak zmienić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? pochodzi z serwisu Prawnik Nieruchomości.