Najem krótkoterminowy mieszkania a zmiana przeznaczenia lokalu – czy zawsze jest konieczna i jak załatwić formalności?

Coraz częściej lokale mieszkalne przeznaczane są na najem krótkoterminowy (najem na godziny lub dni). Pojawia się zatem wiele pytań dotyczących ich formalnego przeznaczenia. Czy takiego rodzaju najem musi zawsze skutkować zmianą sposobu użytkowania z lokalu mieszkalnego na lokal usługowy? Czy jest wyraźna granica pozwalająca ocenić właścicielowi mieszkania czy powinien zgłosić zmianę sposobu użytkowania lokalu?

Czym jest zmiana sposobu użytkowania lokalu?

Warto zacząć od wyjaśnienia czym jest zmiana sposobu użytkowania lokalu. Odpowiedź znajdujemy w art. 71 Prawa budowlanego, z którego wynika, że przez zmianę sposobu użytkowania lokalu należy rozumieć w szczególności:

• sytuację, w której podejmujemy w danym mieszkaniu działalność zmieniającą warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń,
• sytuację, w której podejmujemy w danym mieszkaniu działalność zaliczaną do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko.

W związku z tym, zmiana sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego związana jest przede wszystkim ze zmianą jakichkolwiek warunków dotyczących bezpieczeństwa użytkowania lokalu przez osoby w nim zamieszkujące lub z niego korzystające.

Najem krótkoterminowy całego lokalu mieszkalnego

Najem (nawet najem krótkoterminowy) całego lokalu mieszkalnego często nie będzie skutkował koniecznością zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania nieruchomości. Lokal taki zachowuje funkcję mieszkalną niezależnie od tego jak długo zamieszkują najemcy oraz z jaką częstotliwością się zmieniają.

Najważniejsze, aby sam lokal był wykorzystywany na cele mieszkalne i zachował taki charakter przez cały okres najmu. Potwierdza to orzecznictwo sądowe – m.in.: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia  z dnia 7 grudnia 2022 r. (II OSK 3813/19), wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 1 września 2023 r. (II SA/Bk 569/23).

Najem krótkoterminowy części lokalu (pokoi) przez przedsiębiorcę – wynajem pokoi a zmiana sposobu użytkowania

Organy administracji publicznej oraz sądy są mniej przychylne, gdy najem krótkoterminowy dotyczy pokoi (a nie całego mieszkania) oraz dodatkowo, gdy wynajmującym jest przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą w zakresie najmu lokali.

W takich przypadkach brak jest podstaw faktycznych i prawnych do uznania, że taki najem nadal spełnia funkcję mieszkalną i nie stanowi działalności usługowej. Przyjąć zatem należy, że objęcie najmem krótkoterminowym części lokalu przez przedsiębiorcę trudniącego się taką działalnością najczęściej stanowić będzie zmianę sposobu użytkowania lokalu i wymaga dokonania zgłoszenia.

Dotyczy to w szczególności sytuacji, w której mieszkanie jest przystosowane do najmu krótkoterminowego pokoi (np. poszczególne pokoje są oznaczone numerami, w lokalu znajduje się wyposażenie świadczące o tym, że każdy z lokatorów korzysta ze swojego pokoju w sposób niezależny, wykonano dodatkowe łazienki lub aneksy kuchenne).

Najem krótkoterminowy przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej

Najwięcej wątpliwości co do ewentualnej zmiany sposobu użytkowania mieszkania budzi najem krótkoterminowy pokoi przez osobę fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej. Dotyczy to głównie osób, które zamieszkują w tym samym mieszkaniu i dodatkowo posiadają w tym lokalu pokoje do wynajęcia.

Wydaje się, że sam najem krótkoterminowy pokoi przez takie osoby nie powinien stanowić podstawy do twierdzenia, że doszło do zmiany sposobu użytkowania lokalu z mieszkalnego na usługowy. Sytuacja może jednak ulec zmianie, gdy właściciel mieszkania przeprowadzi remont i dostosuje swoje mieszkanie pod najem krótkoterminowy dla osób trzecich.

Za przykład można tutaj podać wydzielenie drugiej łazienki tylko do użytku najemców lub wybudowanie ścian celem wygospodarowania dodatkowych pokoi. Takie działania podjęte przez właściciela mieszkania mogą zostać uznane przez organ za wystarczające do stwierdzenia, że miały one na celu dostosowanie lokalu do prowadzenia działalności usługowej i nastąpiła zmiana korzystania z mieszkania.

Za przykład podać tutaj można wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 lipca 2020 r. (II OSK 204/20), w którym Sąd uznał, że skoro właściciel domu jednorodzinnego przystosował budynek do oferowania poszczególnych pokoi na najem krótkoterminowy dla pracowników firm budowlanych prowadzących okoliczne inwestycje (dobudowanie dodatkowych aneksów kuchennych i łazienek), to doszło do zmiany sposobu użytkowania domu, która wymaga zgłoszenia.

Jak zmienić sposób użytkowania obiektu budowlanego?

Zmiana sposobu korzystania wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części oraz dołączyć dokumenty, które są wymienione w art. 71 ust. 2 ustawy Prawo budowlane.

Zgłoszenia można dokonać w dwóch formach: albo w formie elektronicznej za pośrednictwem portalu e-Budownictwo, albo w postaci papierowej. Zgłoszenia dokonujemy przed zmianą sposobu użytkowania lokalu.

Jeżeli w terminie 30 dni, od dnia doręczenia zgłoszenia, starosta lub prezydent miasta, nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji, następuje zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego.

Organ administracji architektoniczno-budowlanej może przed upływem terminu, o którym mowa powyżej wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Wydanie takiego dokumentu wyłącza możliwość wniesienia sprzeciwu oraz uprawnia do zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego. Zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu w praktyce wydawane jest po złożeniu wniosku o wydanie takiego dokumentu.

Organ wnosi sprzeciw, gdy zmiana sposobu użytkowania:

1. wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę;
2. narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innych aktów prawa miejscowego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
3. może spowodować niedopuszczalne:
   1. zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia,
   2. pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,
   3. pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych,
   4. wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Trzeba zaznaczyć, że zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania, po samowolnej zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego (bez zgłoszenia), nie wywołuje żadnych skutków prawnych tj. nie można żądać uznania zmiany sposobu użytkowania z datą wsteczną.

Zmiana sposobu użytkowania bez zgłoszenia

Pytanie, co w sytuacji, gdy nie zgłosiliśmy zmiany sposobu użytkowana obiektu budowlanego, a właściwy organ stwierdzi w czasie przeprowadzonej kontroli, że doszło to takiej zmiany?

Kontrole przeprowadzane są najczęściej na skutek skargi sąsiadów lub wspólnoty albo spółdzielni mieszkaniowej.

Organ nadzoru budowlanego wstrzymuje w takiej sytuacji użytkowanie lokalu i nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów, które są niezbędne do dokonania  zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego określonych w art. 71 ust. 2 Prawa budowlanego.

Wykonanie powyższego obowiązku skutkuje wydaniem przez organ nadzoru budowlanego postanowienia, w którym ustalana jest opłata legalizacyjna. Na postanowienie przysługuje zażalenie.

W przypadku niewykonania nałożonego obowiązku dotyczącego przedłożenia dokumentów albo w przypadku dalszego użytkowania lokalu mimo zakazu, organ nadzoru budowlanego nakaże przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania lokalu.

Najem krótkoterminowy a zmiana przeznaczenia lokalu – pomoc prawna

Najem krótkoterminowy nie zawsze wiąże się ze zmianą sposobu użytkowania lokalu. Niestety brak precyzyjnych przepisów wprost określających ewentualny obowiązek zmiany sposobu użytkowania powoduje, że każdy stan faktyczny jest weryfikowany indywidualnie, a decyzje organów administracji nie zawsze są konsekwentne.

Jeżeli masz wątpliwości czy zmiana sposobu użytkowania jest konieczna lub jeżeli otrzymałeś pismo z powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego o planowanej kontroli albo wzywające do złożenia wyjaśnień, zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią.

Reprezentujemy naszych klientów w postępowaniach przed organami nadzoru budowlanego oraz pomagamy w przygotowaniach do kontroli, jak również w skutecznym zgłoszeniu zmiany przeznaczenia lokalu.