Data publikacji artykułu: 20 stycznia 2025
Data ostatniej aktualizacji artykułu: 20 stycznia 2025

Odwołanie od podwyższenia opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste

Jeśli otrzymałeś podwyżkę opłaty sprawdź czy możesz złożyć odwołanie od podwyższenia opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste.

Jeśli podniesienie opłaty za użytkowanie wieczyste budzi Twoje wątpliwości, sprawdź, czy nowa stawka rzeczywiście odpowiada wartości nieruchomości określonej według stawek rynkowych. W razie znalezienia błędów, możesz zaskarżyć podwyżkę opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości. W dalszej części artykułu dowiesz się krok po kroku, jak zrobić to skutecznie.

Jak wykupić nieruchomość z użytkowania wieczystego za 1% wartości w 2025 roku? Zobacz wideo!

Opłata za użytkowanie wieczyste – czym jest i od czego zależy?

Opłata za użytkowanie wieczyste to stała należność, jaką użytkownik wieczysty musi uiszczać za użytkowanie wieczyste nieruchomości należącej do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

Podstawą prawną jest ustawa o gospodarce nieruchomościami, która reguluje obowiązek wnoszenia opłat rocznych oraz zasady ich aktualizacji i weryfikacji.

Od czego zależy wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste?

Wysokości opłaty rocznej nie ustala się dowolnie.

Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej.

Pod uwagę bierze się przede wszystkim wartość nieruchomości ustaloną przez rzeczoznawcę majątkowegomiejsce położenia nieruchomości i przeznaczenie gruntu.

Jeśli w trakcie okresu użytkowania wieczystego wartość nieruchomości gruntowej wzrośnie, opłata zazwyczaj rośnie wraz z nią przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej.

Aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego

Aktualizacja opłaty rocznej może nastąpić, gdy wartość nieruchomości ulegnie zmianie. Właściciel (Skarb Państwa lub gmina) dokonuje wypowiedzenia wysokości dotychczasowej opłaty, wskazując zaktualizowaną wysokość opłaty rocznej. Taka procedura wymaga sporządzenia operatu szacunkowego, który potwierdza, że nowa stawka jest adekwatna do zmiany wartości gruntu.

Wypowiedzenie wysokości opłat za użytkowanie wieczyste – podstawa prawna

Przy składaniu wypowiedzenia dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste wymagane jest by zostało ono doręczone użytkownikowi wieczystemu najpóźniej na 14 dni przed upływem terminu płatności. Co ważne, w zawiadomieniu trzeba pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia i drodze odwoławczej. Bez tego formalnego pouczenia właściwy organ (np. starosta) ryzykuje, że podniesienie opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości zostanie uznane za nieskuteczne.

Przykładowe wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty rocznej

Podniesienie opłaty za użytkowanie wieczyste – gdzie się odwołać?

W przypadku gdy wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty, a nowej wysokości opłaty rocznej nie akceptujesz, możesz wnieść sprzeciw (wniosek) do Samorządowego Kolegium Odwoławczego właściwego dla miejsca, w którym położony jest grunt. Jeśli Samorządowego Kolegium Odwoławcze utrzyma decyzję właściciela, możesz odwołać się do sądu. Taki tryb postępowania pozwala uniknąć nieuzasadnionych podwyżek.

Podwyżka opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste – jak się odwołać?

Zaskarżenie podwyżki opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości zaczyna się od analizy, czy faktycznie doszło do wzrostu wartości nieruchomości.

Jeśli masz wątpliwości, czy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej rzeczywiście jest słuszna należy:

  1. uzyskać operat (wycenę), którą przygotował urząd,

  2. sprawdzić czy rzeczoznawca nie popełnił błędów, które spowodowały zawyżenie wartości Twojej nieruchomości – jeśli masz wątpliwości, wspólnie z naszym rzeczoznawcą możemy sprawdzić operat szacunkowy przygotowany dla Twojej działki,

  3. ewentualnie można również przedstawić swój operat szacunkowy,

  4. na podstawie analizy operatu należy wnieść odwołanie do SKO, a jeśli SKO wyda niekorzystną decyzję – wystąpić z żądaniem przekazania sprawy do sądu (skarga do WSA).

Co powinno zawierać odwołanie od podwyższenia opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste?

Przede wszystkim musisz wskazać, dlaczego podniesienie opłaty za użytkowanie wieczyste uważasz za bezzasadne. Samo stwierdzenie, że jest ona „za wysoka”, nie wystarczy. W odwołaniu warto przedstawić konkretne argumenty i dowody, które pokażą, że operat szacunkowy sporządzony na zlecenie właściciela nieruchomości zawiera błędy albo nie odzwierciedla rzeczywistej wartości nieruchomości gruntowej.

Poniżej podstawowe elementy takiego pisma:

  1. Wskazanie adresata i podstawy prawnej
    Zaadresuj pismo do organu, który ustalił lub wypowiedział dotychczasową opłatę roczną (np. prezydenta miasta, wójta, starosty) i koniecznie wskaż przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, na które się powołujesz.

  2. Opis stanu faktycznego
    Nakreśl, że otrzymałeś zawiadomienie o nowej wysokości opłaty rocznej, a wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty w oparciu o operat, który Twoim zdaniem jest nieprawidłowy.

    Możesz też wskazać, o ile procent wzrosły koszty w porównaniu z dotychczasową opłatą roczną (zwłaszcza gdy podwyżka sięga kilkuset lub nawet kilku tysięcy procent).

  3. Zarzuty wobec operatu szacunkowego

    • Wskaż, że operat szacunkowy mógł uwzględnić działki o innym przeznaczeniu, co zaburza rynkową wycenę.

    • Zwróć uwagę, czy rzeczoznawca majątkowy nie pominął ważnych ograniczeń (np. istniejących linii wysokiego napięcia czy zapisów w planie miejscowym).

    • Sprawdź, czy przy porównywaniu wartości nieruchomości wzięto pod uwagę jednolite dane dotyczące cen transakcyjnych (brutto lub netto). Wskazanie takich rozbieżności jest istotnym argumentem w sporze.

    • Tutaj znajdziesz przykładowe pismo z zarzutami do treści operatu przygotowane dla przez naszego rzeczoznawcę:

      Zobacz przykładowe pismo

  4. Wnioski i żądania

    • Wyraźnie zaznacz, że złożenie wniosku ma na celu ustalenie, iż aktualizacja opłaty jest nieprawidłowa albo uzasadniona w innej wysokości.

    • Zażądaj ewentualnie ponownej wyceny przez innego, niezależnego specjalistę.

    • Możesz domagać się, by Samorządowe Kolegium Odwoławcze (lub inny właściwy organ) uznało, że zaktualizowana wysokość opłaty rocznej nie odpowiada realiom rynkowym.

  5. Uzasadnienie i dowody

    • Szczegółowo opisz każdy błąd, który zauważyłeś w operacie: niewłaściwe przeznaczenie w planie miejscowym, pominięcie obiektywnych ograniczeń zabudowy, nieprawidłowe transakcje do porównania itp.

    • Załącz dokumenty potwierdzające Twoje stanowisko (np. wyciąg z rejestru gruntów, własną opinię biegłego, fragment planu miejscowego).

  6. Podsumowanie

    • Zaznacz, że obciążenie finansowe związane z podwyżką opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste powinno wynikać z rzetelnej wyceny gruntu.

    • Podkreśl, iż jeśli organ nie udowodni zgodnie z prawem, że tak drastyczna zmiana wysokości opłaty ma realne podstawy, podwyżka powinna zostać uchylona lub istotnie zmniejszona.

Pamiętaj, że przy sporządzaniu odwołania konieczna jest skrupulatna weryfikacja wszystkich dokumentów urzędowych i ocen rzeczoznawców. Im więcej konkretnych błędów wskażesz, tym większa szansa na obniżenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

Jak odwołać się od podwyżki opłaty za użytkowanie wieczyste mimo upływu terminu?

Jeśli minął ustawowy termin (30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia), sprawa jest trudniejsza, ale czasem istnieją przesłanki do przywrócenia terminu. Możesz też wykazać, że podniesienie opłaty za użytkowanie wieczyste nastąpiło z naruszeniem procedur, np. brak było właściwego pouczenia. Wtedy sąd lub Samorządowe Kolegium Odwoławcze mogą przychylić się do argumentu, że aktualizacji opłaty dokonano niezgodnie z prawem.

Jak obniżyć opłatę za użytkowanie wieczyste?

Jeżeli uważasz, że nowej wysokości kwoty nie uzasadniają faktyczne warunki rynkowe, a opłaty rocznej za użytkowanie nie da się pomniejszyć polubownie, pozostaje złożenie wniosku o ustalenie że aktualizacja opłaty jest uzasadniona w innej wysokości.

W trakcie postępowania można też wykazać, że grunt służy do prowadzenia działalności gospodarczej tylko częściowo lub zmienił się charakter działalności gospodarczej, wpływając na ocenę, czy oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie naprawdę powinno generować tak wysokie należności.

Zawsze warto również przeanalizować, czy przy obliczaniu należności uwzględniono wszystkie okoliczności, takie jak rodzaj inwestycji i realne korzyści z gruntu.

Pamiętaj, że wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nie warto ignorować. Jeśli właściwy organ dokonał ofertę przyjęcia dotychczasowej wysokości, jednak Ty nie zgadzasz się z nią lub z nową propozycją, zawsze skontroluj, czy w decyzji ujęto wszystkie ustawowe wymogi.

Starannie przygotowane zaskarżenie podwyżki opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego pozwoli skutecznie zadbać o twoje prawa i uniknąć nadmiernego obciążenia finansowego.

Przykład

Nasza kancelaria zajmuje się nie tylko sprawami, gdzie opłaty roczne wynoszą kilkadziesiąt, a nawet kilkaset tysięcy złotych, ale również tymi mniejszymi.

W jednej ze spraw nasz Klient płacił opłatę roczną w wysokości 44,55 zł. Gmina tę opłatę wypowiedziała i podwyższyła opłatę o prawie 6000%, do kwoty 2.696,16 zł.

Zaskarżyliśmy więc tę decyzję do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, które uznało podwyżkę za nieuzasadnioną i utrzymało dotychczasową wysokość opłaty rocznej.

FAQ – podwyżka opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości

Jak często dokonywana jest aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste?

Najczęściej co trzy lata, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami. Jeśli jednak dojdzie do nagłego wzrostu wartości działki, urząd może zainicjować aktualizację częściej.

Czy każda podwyżka opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste jest uzasadniona?

Niekoniecznie. Urząd musi wykazać, że wzrosła wartość nieruchomości i dlatego konieczna jest aktualizacja opłaty rocznej. Jeśli uważasz, że wycena jest błędna, możesz się od niej odwołać, np. do Samorządowego Kolegium Odwoławczego.

Od czego zależy wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości?

Przede wszystkim od rynkowej wartości działki oraz jej przeznaczenia. Pod uwagę bierze się m.in. lokalizację i sposób zagospodarowania. Zazwyczaj urząd zleca wykonanie operatu szacunkowego, który stanowi podstawę do ustalenia nowej kwoty.

Jak mogę się odwołać od podwyżki?

Po otrzymaniu wypowiedzenia dotychczasowej stawki masz ograniczony czas na złożenie sprzeciwu do Samorządowego Kolegium Odwoławczego lub w dalszej kolejności – do sądu. W piśmie wskaż konkretnie, jakie błędy Twoim zdaniem popełniono przy ustalaniu stawki.

Czy błędny operat szacunkowy można skutecznie zakwestionować?

Tak. Jeśli zauważysz, że operat zawiera nieprawidłowe porównania z innymi działkami, pomija istotne ograniczenia (np. zapis w planie miejscowym) lub jeśli nie uwzględnił aktualnych lokalnych trendów rynkowych i oparł się na danych sprzed kilku lat, warto to wytknąć. To ważny argument w walce o obniżenie podwyżki opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste.

Kto może mi pomóc w sporze z urzędem?

W sytuacjach spornych warto skorzystać z pomocy prawnika doświadczonego w sprawach związanych z użytkowaniem wieczystym, a także z usług niezależnego rzeczoznawcy majątkowego, który może przygotować alternatywną wycenę i wzmocnić Twoje stanowisko.

Czy użytkowanie wieczyste można przekształcić we własność?

Wielu użytkowników wieczystych zastanawia się, czy użytkowanie wieczyste można przekształcić w prawo własności i w ten sposób pozbyć się problemu dotyczącego podwyższania opłat rocznych. Odpowiedź brzmi: tak.

Przepisy przewidują różne procedury wykupienia nieruchomości z użytkowania wieczystego. Tego, który sposób będzie dla Ciebie najlepszy i jakie koszty się z tym wiążą, dowiesz się z naszego artykułu: Wykupienie nieruchomości z użytkowania wieczystego – jak to zrobić?

Podniesienie opłaty za użytkowanie wieczyste – pomoc prawna

Nasza kancelaria specjalizuje się w użytkowaniu wieczystym nieruchomości oraz w odwołaniach od podwyżek opłat za użytkowanie wieczyste.

Pomożemy Ci:

  • odwołać się od podwyżki opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste;

  • zakwestionować operat szacunkowy wykonany na zlecenie gminy;

  • zmienić cel użytkowania wieczystego;

  • przekształcić użytkowanie wieczyste w prawo własności (wykupić działkę z użytkowania wieczystego).

Jeśli jesteś użytkownikiem wieczystym i potrzebujesz pomocy prawnej, zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią.